银川市兴庆区衡顺达电子经销部与宁夏鸿天房置业有限公司、宁夏奇文安全系统工程有限公司合同纠纷二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）宁01民终3241号

上诉人（原审原告）：银川市兴庆区***电子经销部，住所地宁夏回族自治区银川市。

经营者：严文胜，男，汉族，银川市兴庆区***电子经销部业主。

委托诉讼代理人：朱盛，宁夏搏强律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宁***房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街康民巷37号。

法定代表人：苟胜利，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周小乐，宁夏天盛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宁夏奇文安全系统工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区易大紫荆花园商务中心B座1204室。

法定代表人：彭伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周博，北京市中银（银川）律师事务所律师。

上诉人银川市兴庆区***电子经销部（以下简称***经销部）因与被上诉人宁***房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）、宁夏奇文安全系统工程有限公司（以下简称奇文安全公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。

***经销部上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初771号民事判决，对本案发回重审或依法改判被上诉人奇文安全公司支付上诉人货款508840元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审事实认定错误。1、上诉人与被上诉人奇文安全公司于2016年1月29日签订顶账协议，协议约定，奇文安全公司用其有权属天都16区7－1－1603号房屋抵顶上诉人的货款，协议第三条约定，奇文安全公司协助上诉人办理“购房相关手续，所发生的一切费用由上诉人承担”。事实上，奇文安全公司并未给上诉人办理购房相关手续，也没有产生让上诉人承担的房屋的过户的相关税费。首先，协议约定顶账房不是奇文安全公司所有，而是鸿天房公司所有。其次，鸿天房公司已经于2016年3月20日将上述房屋出卖给案外人周华山（见《民事起诉状》及银川市房管局备案情况说明），而奇文安全公司于2016年4月6日才为上诉人向鸿天房公司办理涉案房屋的变更申请手续。故涉案房屋在二被上诉人为上诉人办理抵顶手续本身属违法手续，不应受法律保护。再次，顶账协议约定，奇文安全公司按照约定协助办理购房相关手续，所发生一切费用由上诉人承担。协助办理购房相关手续应当包括办理涉案房屋过户手续，否则不会产生费用。上诉人自签订《顶账协议》至今没有向政府的相关部门缴纳任何税费。最后，涉案房屋于2016年已被湖北省孝感市中级人民法院首轮查封，被银川市中级人民法院轮后查封三次。在涉案房屋被法院查封的情况下，根本无法办理过户手续，顶账协议已无法实际履行。故一审法院认定涉案房屋的顶账协议因权利义务发生完毕而消灭，属事实认定错误。二、原审适用法律错误。1、《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，奇文安全公司称其已向鸿天房公司协助上诉人办理了顶账房屋的购房相关手续，因鸿天房公司的问题不能给上诉人办理正式的房屋买卖合同，与其公司无关。奇文安全公司的答辩完全违反了合同法的规定，不应受法律保护。2、《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案房屋被湖北省孝感市中级人民法院等法院先后查封，二被上诉人根本不可能为上诉人办理涉案房屋过户手续，《顶账协议》的合同目的无法实现，上诉人有权依据法律规定解除合同。原审法院认为涉案房屋被查封不是合同不能履行的法定事由，不属于上述法律规定的合同目的不能实现的情形，属于法律适用错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。

鸿天房公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

奇文安全公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

***经销部向一审法院起诉请求：1.解除原、被告达成的关于银川市兴庆区天都十六区7-1-1603号房屋顶账协议；2.被告奇文安全公司向原告支付货款575558元，利息10432元（按照年利率4.35%，自2017年9月15日至2018年2月14日），合计585990元；3.诉讼费由被告承担。原审中原告要求对575558元中的240673元另行主张权利。案件发回重审后原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间关于银川市兴庆区天都十六区7-1-1603号房屋顶账协议、解除原告与被告鸿天房公司签订的商品房买卖合同；2.被告奇文安全公司向原告支付货款508840元；3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实，被告奇文安全公司承揽被告鸿天房公司天都十六区部分工程，鸿天房公司与奇文安全公司约定以房屋抵顶部分工程款。因原告向被告奇文安全公司供应线缆等材料，奇文安全公司欠付原告货款334885元。2016年1月26日，被告奇文安全公司向被告鸿天房公司提交抵房申请表，欲将鸿天房公司向其抵顶工程款的天都十六区7-1-1603号房屋进行房源抵顶。被告鸿天房公司审批同意。2016年1月29日，原告和被告奇文安全公司签订顶账协议，约定：被告奇文安全公司使用其享有的鸿天房天都16区7-1-1603室房屋一套，面积105.84平方米，单价5438元/米，总价575558元抵顶原告工程款；被告奇文安全公司协助办理购房相关手续，所发生的一切费用由原告负担；本协议作为指定顶账房屋使用，不作为任何交易或债权债务转移凭证。任何以本协议为标的交易（包括但不限于转让、抵押、质押、出借、互易等）或债权债务转移均无效，其责任由行为人承担……。因房屋的价值大于原告供货的价值，故同日原告向被告奇文安全公司出具金额为240673元的欠条一张，双方约定后期继续由原告向奇文安全公司供应货物。2016年4月6日，被告鸿天房公司为原告经营者严文胜办理了更名申请，同意将案涉房屋从被告奇文安全公司名下变更至原告名下。同日，被告奇文安全公司向被告鸿天房公司出具收据一张，载明收到被告鸿天房公司工程款（顶房款）7-1-1603,575558元。被告鸿天房公司亦向原告出具收据一张，载明收到严文胜购房款7-1-1603,575558元。2016年4月6日之后，原告又向被告奇文安全公司供应部分货物。被告奇文安全公司分别于2016年10月17日支付16100元，于2016年10月17日支付83900元，于2017年1月5日支付20000元，于2016年7月5日支付50000元，共计支付170000元。2016年11月17日，因案涉房屋被湖北省孝感市中级人民法院查封，故原告诉至本院。

另查明，原告与被告奇文安全公司于2015年2月2日就天都十六区7-1-1202号房屋签订顶账协议，于2016年1月26日向鸿天房公司提交更名申请，后该房屋买卖合同备案至原告名下。

还查明，案涉房屋初始登记在被告鸿天房公司名下，未办理在建工程抵押。2016年3月20日，因被告鸿天房公司与案外人周华山之间存在多笔借款往来，鸿天房公司与周华山签订《购房合同书》，约定周华山以鸿天房公司所欠借款作为购房款，按5000元/平方米的价格购买鸿天房公司部分已抵押的商品房54套（包括案涉房屋），鸿天房公司应及时办理解除抵押手续且将上述房屋及时交付周华山，否则按购房总款的30%支付违约金。后周华山将鸿天房公司诉至湖北省孝感市中级人民法院，要求解除购房合同，返还购房款。诉讼中，经周华山申请，含案涉房屋在内的50余套房屋被湖北省孝感市中级人民法院首轮预查封。该案经湖北省孝感市中级人民法院（2016）鄂09民初169号民事判决后，鸿天房公司提起上诉。湖北省高级人民法院于2017年11月13日作出（2017）鄂民终2263号民事判决书，认定周华山与鸿天房公司之间的房屋买卖合同合法有效，维持湖北省孝感市中级人民法院解除双方签订的《购房合同书》和苟胜利、宋鸿渊承担连带责任的判决内容，改判鸿天房公司返还周华山19089268元，并支付违约金5726780.4元。在上述案件审理期间，原告与被告鸿天房公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，落款日期为2015年5月5日。

本案在审理过程中，原告称因顶账协议无法履行，被告奇文安全公司除应继续支付抵房时的货款334885元外，还应支付后续货款173955元（应付款343955元-已付款170000元），共计508840元。被告奇文安全公司则称抵顶房屋后，原、被告就后期货物价款未协商一致，故在本案中无法计算货款金额。

一审法院认为，原告向被告奇文安全公司提供价值334885元货物，双方之间形成了买卖合同关系。后原告与被告奇文安全公司签订顶账协议，以被告鸿天房公司开发的天都16区7-1-1603室房屋抵顶原告货款334885元，因房屋价款高于欠付货款，故原告就差额部分向被告奇文安全公司出具240673元的欠条，承诺继续供货以偿还剩余款项。该顶账协议系原告与被告奇文安全公司自愿协商签订，双方对货款支付方式的约定，并不违反法律规定，应当认定合法有效。因该顶账协议中的标的物是被告鸿天房公司开发建设的房屋，鸿天房公司与奇文安全公司存在以房屋抵顶工程款的约定，故顶账协议的实际履行需要鸿天房公司的确认，但鸿天房公司并非该协议的签订主体，原告要求解除与鸿天房公司之间顶账协议无事实与法律依据，一审法院不予支持。

关于原告与奇文安全公司之间的顶账协议是否解除。2016年4月6日，被告鸿天房公司将案涉房屋从被告奇文安全公司名下变更至原告经营者严文胜名下，并向原告出具575558元的房款收据，被告奇文安全公司亦向被告鸿天房公司出具相同金额的工程款收据。上述事实充分证明，经鸿天房公司认可，原告对奇文安全公司的334885元债权转化为案涉房屋购房款，鸿天房公司对奇文安全公司相应金额的工程款支付完毕，原告与被告鸿天房公司形成房屋买卖合同关系，奇文安全公司对原告不再负有支付334885元货款的义务。据此，原告与被告奇文安全公司签订的顶账协议已履行完毕。原告称办理房屋抵顶手续并不代表履行顶账协议的全部内容，因该协议未约定被告奇文安全公司的其他责任，故原告的该项主张不能成立。原告与奇文安全公司之间的顶账协议因权力义务履行完毕而消灭，原告要求解除顶账协议与法无据，一审法院不予支持。

对原告要求解除与被告鸿天房公司之间商品房买卖合同的诉讼请求。该合同签订时间虽与实际情况不符，但房屋位置、面积、价款等内容与更名申请表、收据一致，且双方买卖案涉房屋的意思表示真实，即使双方未及时签订商品房买卖合同，仍然应当认定原告与鸿天房公司已于2016年4月6日形成商品房买卖合同关系。原告履行了支付购房款的义务，享有接受房屋的权利。现鸿天房公司与周华山之间的房屋买卖合同已解除，案涉房屋不存在一房二卖的情形，房屋在双方形成买卖关系后被法院查封，并不是合同不能履行的法定事由，故对原告的上述诉讼请求，一审法院不予支持。

关于原告要求被告奇文安全公司支付后续货款173955元（343955元-170000元），因原告在出具240673元的欠条后，又向被告奇文安全公司供应部分货物，奇文安全公司支付了170000元的货款，双方建立了新的买卖合同关系。新的买卖合同与顶账协议、商品房买卖合同无关，且原告与被告奇文安全公司就上述货物的价款存在争议，根据现有证据无法认定，故该笔货款不应在本案中一并处理。对原告的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告银川市兴庆区***电子经销部的诉讼请求。案件受理费8888元，诉讼保全费3064元，共计11952元，由原告银川市兴庆区***电子经销部负担。

本院二审期间，上诉人***经销部提交案外人周华山起诉鸿天房公司的民事起诉状复印件一份，欲证明鸿天房公司与周华山在2016年3月20日签订了购房合同书，此合同书中包含本案涉案房屋；二被上诉人在2016年4月6日给上诉人办理涉案房屋的抵顶手续时涉案房屋已经被鸿天房公司出售给了案外人周华山。被上诉人鸿天房公司质证称，该证据的真实性合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。被上诉人奇文安全公司质证称，该证据三性及证明目的均不认可，该证据无法反映出是否与本案涉案房屋有关。被上诉人鸿天房公司、奇文安全公司未提交证据；

经二审对上诉人提交的证据进行审查，上诉人提交的民事起诉状复印件，上诉人于一审时已经提交，且一审法院对案外人周华山与鸿天房公司间纠纷的事实已予认定，上诉人提交的民事起诉状不属于二审新证据，二审不予采信。

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为上诉人***经销部与被上诉人奇文安全公司签订的《顶账协议》应否予以解除及上诉人主张解除与被上诉人鸿天房公司间商品房买卖合同并由被上诉人奇文安全公司支付上诉人货款508840元的上诉请求应否予以支持。根据本案收集的证据载明，被上诉人奇文安全公司欠上诉人***经销部材料款，被上诉人鸿天房公司欠奇文安全公司工程款，鸿天房公司用其开发的房屋抵顶奇文安全公司工程款，奇文安全公司将鸿天房公司抵顶的房屋用于抵顶欠***公司材料款，经协商后，鸿天房公司同意进行抵顶，故此，上诉人***经销部与被上诉人奇文安全公司签订《顶账协议》。《顶账协议》签订后，被上诉人奇文安全公司也已按照协议约定协助上诉人***经销部与被上诉人鸿天房公司办理了房屋的抵顶事宜，鸿天房公司给***经销部确定了房源位置及金额，并且各方之间办理顶账后的相关手续。上诉人***经销部与奇文安全公司的334885元债权转化为案涉房屋购房款，鸿天房公司对奇文安全公司相应工程款支付完毕，***经销部与鸿天房公司间形成房屋买卖合同关系，上诉人***经销部与奇文安全公司签订顶账协议已履行完毕。故上诉人***经销部主张解除其与被上诉人奇文安全公司签订的《顶账协议》的诉请，应不予支持。另根据一审中所收集的证据，上诉人***经销部与被上诉鸿天房公司办理涉案房屋变更手续时，被上诉人鸿天房公司为上诉人出具了购房款收据，确认已收到上诉人购房款，并在此后亦签订了涉案天都16区7－1－1603室房屋商品房买卖合同，表明上诉人与鸿天房公司买卖涉案房屋的意思表示真实。涉案房屋在上诉人与被上诉人鸿天房公司发生商品房买卖关系后被法院查封，并不是合同不能履行的法定事由，故一审法院对上诉人主张解除与被上诉人鸿天房公司间商品房买卖合同的诉请不予支持处理并无不当。在此基础上，一审法院对上诉人主张由被上诉人奇文安全公司支付上诉人货款508840元的诉请不予支持处理正确。综上，上诉人***经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判；

二审案件受理费8888元，由上诉人银川市兴庆区***电子经销部负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈勇军

审判员　　胡春燕

审判员　　刘　磊

二〇一九年十二月十一日

书记员　　赵雨薇

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。