广东省电信规划设计院有限公司、广东省对外贸易职业技术学校租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)粤民申8857号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广东省电信规划设计院有限公司。住所地：广东省广州市天河区中山大道华景路1号11-19层。

法定代表人：黄伟如，总经理。

委托诉讼代理人：陈明皓，广东正平天成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何东成，广东正平天成律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：广东省对外贸易职业技术学校。住所地：广东省广州市天河区龙洞东路128号。

法定代表人：许琳伟，校长。

委托诉讼代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。

再审申请人广东省电信规划设计院有限公司（以下简称电信设计院）与广东省对外贸易职业技术学校(以下简称对外贸易学校)租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终4047号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

电信设计院申请再审称，（一）一、二审判决认定事实错误，均错误将双方当事人之间的法律关系认定为单纯的土地租赁关系。实际上，电信设计院和对外贸易学校为合作关系，双方合作建房，一方出钱，一方出地，且该合作建房行为已经完成。合作建房的目的是为了兴办社会实践基地、校办工厂，后来是因为对外贸易学校办学需要、教学场地紧张并在其请求下才将涉案土地的上盖房屋出租给对外贸易学校。一、二审简单将本案作为一般土地租赁合同纠纷处理，无视双方的合作关系，并就此片面地确认合同无效是错误的。（二）一审以《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”为由判决确认涉案合同无效，明显系适用法律错误。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）系行政法规，《暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定均为管理性强制规定，并非效力性强制性规定，因而本案相关划拨土地出租合同虽不符合行政法规有关管理性强制规定，但不当然导致合同无效。一审不应以违反《暂行条例》即认定为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，从而判决确认涉案租赁合同无效。（三）二审以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”为由判决确认涉案合同无效，同样属于适用法律错误。电信设计院和对外贸易学校在1992年9月22日签署的《关于征地立项前期工作议项书》以及涉案合同就土地用途均约定为兴办实习工厂，双方约定的具体用途并未超出规划可使用的范围，且实际亦用于兴办社会实践基地、校办工厂，后来是因对外贸易学校办学需要、教学场地紧张并在其请求下电信设计院才将涉案土地的上盖房屋出租给对外贸易学校的。因此，涉案合同已实际履行多年，未损害国家利益和社会公共利益，且虽然《暂行条例》规定了划拨土地不得出租，但该条例第四十六条同时对出租人未经批准出租划拨土地规定了没收收入、罚款等处罚措施，有关土地管理部门可以依照《暂行条例》等规定，处理对外贸易学校，国家利益可以得到保护，涉案合同不应认定为无效。综上，请求：1.撤销一、二审判决；2.判决驳回对外贸易学校的一审诉讼请求；3.判决支持电信设计院的全部一审反诉请求；4.一、二审案件受理费由对外贸易学校承担。

对外贸易学校提交意见称，（一）一、二审认定事实正确，电信设计院和对外贸易学校之间的法律关系为土地租赁关系，并非合作关系。由一、二审查明的事实及双方签订的《租赁合同》约定的内容可知，双方之间是就涉案土地达成土地租赁协议，双方并未约定对建成房屋的分成使用或收益分成，对外贸易学校也未实际参与涉案土地上盖物的收益分配，不符合合作建房的特征。（二）电信设计院和对外贸易学校于1994年4月20日签订的《租赁合同》无效，具体理由如下：1.《租赁合同》违反《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《暂行条例》等法律、行政法规效力性强制性规定，该合同应归于无效。首先，《租赁合同》未经城乡规划主管部门批准等法定程序，改变涉案土地用途，将涉案土地用途从“实习工厂”变更为“通讯设备厂”，违反了《城乡规划法》的相关规定。《城乡规划法》第三十七条属于效力性强制性规定，且涉案土地上的物业建成后，该上盖物从来没有作为实习工厂使用，而是在未经相关部门批准变更用途的情况下作为通讯设备厂使用，至2005年后，涉案土地及上盖更是全面作为出租使用。由此可知，涉案合同违反了《城乡规划法》的效力性强制性规定，该合同应归于无效。其次，涉案土地属于划拨用地，未经过土地管理部门批准非法出租，违反了相关土地管理法规，土地租赁合同无效。根据《暂行条例》第四十四条、第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，以租赁合同的形式处分划拨用地使用权，依法应认定《租赁合同》无效。再有，涉案合同违反的法律、行政法规系效力性强制性规定，涉案租赁合同应归于无效。本案双方当事人将政府无偿划拨的、用于公益用途的国有土地私自变更用途并予以出租收益，没有办理审批手续，也没有补缴土地出让金，这一合同行为本身即绝对的损害了国家利益或公共利益，故其涉案的规定应为效力性强制性规定，涉案《租赁合同》应归于无效。2.双方签订租赁合同的目的是名为兴办社会实践基地，借实习工厂的名义申报，实为出租土地并开发上盖，与国家土地管理部门批准的土地规划用途和目的完全冲突，故涉案合同应归于无效。3.根据物权法的有关规定，违法建筑的房屋租赁合同无效，其土地租赁合同亦无效。（三）涉案租赁合同无效，因合同取得的财产，应各自返还。由于涉案《租赁合同》无效，涉案的土地应全部由对外贸易学校收回，又根据“房地一体”的原则，地上建筑物也应一并交付给对外贸易学校。综上，请求驳回电信设计院的再审申请。

对外贸易学校申请再审称，（一）二审在已经认定涉案租赁合同无效的情况下，未按无效合同的法定后果处理本案涉案租赁土地的地上建筑物是错误的，也会导致双方的纠纷不断。涉案土地租赁合同违反了《城乡规划法》等法律、行政法规的效力性强制性规定，即违反了《城乡规划法》第37、43条的规定，将本应用于教育等公益目的的划拨土地，用于经营性目的，损害了国家和社会公共利益，应归于无效。在此基础上，二审驳回对外贸易学校收回地上建筑物的诉请属于非常明显的错误，主要理由为：1.二审这样处理从法理上违反了《中华人民共和国物权法》确立的“房地一体”的原则，人为的将房、地的处理方式、处理结果进行了割裂。2.二审混淆了本案中“收回”的概念。一审判决对外贸易学校无须再向电信设计院支付涉案建筑物的场地占用费，对外贸易学校需要支付的是就涉案建筑物评估后根据责任大小而分担的补偿费用。但二审判决却撤销了这一判项，认为对外贸易学校的实际使用建筑物等于“收回”建筑物，这混淆了概念。对外贸易学校的实际使用，需要向电信设计院支付巨额的场地占用费，而如判决“收回”建筑物，则对外贸易学校则对建筑物享有处置权利，并无须再支付场地占用费。3.二审判决导致现有问题未能得到实际解决。如前所述，本案双方当事人就涉案地上建筑租赁合同因另案判决，对外贸易学校须向电信设计院支付场地占用费。而在本案中，二审判决既然从权利上认定对外贸易学校应收回建筑物，却不予以明确判决收回时间，而另案中的判决又要对外贸易学校支付场地占用费，两判决之间存在逻辑上的混乱，导致了仍然存在不明的争议。4.从无效合同处理的另一后果上看，对外贸易学校收回场地后，应解决的是建筑物补偿的问题。一审时经释明，电信设计院明确表示不在本案处理相关补偿问题，这是其自行处理自己权利的结果，不影响对外贸易学校要求收回场地的请求。鉴于对外贸易学校已实际占有场地，本案应从对外贸易学校主张收回之日即2018年4月17日收回涉案土地及地上建筑物。另外，建筑物补偿问题应结合涉案建筑系违章建筑可能会被拆除以及双方的过错予以综合判断。（二）对外贸易学校认为二审判决第二项确有错误，应当予以纠正，本案符合再审的法律规定。二审判决第二项在事实认定上存在错误，应当予以纠正，且该判项的错误已严重影响了对外贸易学校的合法权益，不符合法律规定的无效合同处理结果，也导致了双方将来的纠纷不断，故本案符合再审的条件。综上所述，请求：1.撤销二审判决第二项；2.判决由对外贸易学校于2018年4月17日收回《租赁合同》土地及地上建筑物（地上建筑物范围以2018年9月6日现场调查时双方确认为准）；3.判决由电信设计院承担本案的全部诉讼费用。

本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人电信设计院、对外贸易学校主张的再审事由分别进行审查。

一、对于电信设计院主张再审事由的审查

关于电信设计院主张其与对外贸易学校之间为合作建房关系的问题。案涉合同名为《租赁合同》，约定租赁标的物为3334平方米的土地，并对租金、租赁期限等作出约定，符合租赁合同的特征，且对外贸易学校实际也未参与涉案房屋的收益分配，后电信设计院又将上盖建筑物出租给对外贸易学校使用。合同约定电信设计院按环保条件在租用的土地上用实习工厂的名义兴建厂房及附属建筑，对外贸易学校不应干预，双方并未对合作建房投资、收益分配等作出约定，不符合合作建房合同的主要特征。二审对电信设计院的上述主张不予采纳并无不当。

关于对外贸易学校和电信设计院1994年4月20日签订的《租赁合同》的效力问题。对外贸易学校将政府无偿划拨给其用于教育和公益用途的土地出租给电信设计院，且未按照《暂行条例》第四十五条的要求办理相关手续，违反了《暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定。电信设计院并未提交充分的证据证明其租用的土地及上盖房屋用于公益用途而非商业用途，二审判决认定案涉《租赁合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”的情形，为无效合同并无不当。

二、对于对外贸易学校主张再审事由的审查。

关于对外贸易学校主张确认其于2018年4月17日收回《租赁合同》土地及地上建筑物的诉请是否于法有据的问题。电信设计院和对外贸易学校一审庭审时均确认涉案地上建筑物自双方房屋租赁合同期满后一直由对外贸易学校使用至今，对于双方均无争议的既成事实，无需法院再予以判决确认。对有关财产补偿和损失赔偿因双方均未提出请求，故本案不作处理，双方当事人对相关财产补偿争议可另循法律途径解决。对外贸易学校的上述主张缺乏充分的依据，二审不予支持并无不当。

综上所述，电信设计院、对外贸易学校的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

一、驳回广东省电信规划设计院有限公司的再审申请。

二、驳回广东省对外贸易职业技术学校的再审申请。

审判长　赵　虹

审判员　赖尚斌

审判员　王　凯

二〇二〇年三月二十五日

法官助理蒋晓莉

书记员陈欣