广东省电信规划设计院有限公司、广东省对外贸易职业技术学校土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终24085号 上诉人（原审原告）：广东省电信规划设计院有限公司，住所地广州市天河区中山大道华景路1号11-19层。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：**，广东正平天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许国豪，广东正平天成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广东省对外贸易职业技术学校，住所地广州市天河区龙洞东路128号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，国信信扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国信信扬律师事务所律师。 上诉人广东省电信规划设计院有限公司（以下简称电信设计院）因与被上诉人广东省对外贸易职业技术学校（以下简称对外贸易学校）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初21554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 电信设计院的上诉请求：1.变更一审判决第二项为：对外贸易学校补偿电信设计院地上建筑物投资损失24561142元及设计费；2.撤销一审判决第三项，改判为对外贸易学校返还电信设计院在征地过程中支付的征地预付款40万元，对外贸易学校向电信设计院退还***修路费用的30%即45万元；3.一、二审案件受理***定费全部由对外贸易学校承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，认定事实错误。一、地上建筑物投资损失应当按照《工程造价鉴定意见书（终稿）》中2019年4月的鉴定结果24561142元补偿给电信设计院。首先，一审判决对于“建筑物的投入损失应以建筑物落成投入使用日为判定基准”属于认定事实错误。案涉建筑物虽系1996年建造完成，但双方之间的土地租赁合同纠纷（2019）粤01民终4047号案件于2019年4月25日生效，即双方因无效合同而取得的财物应相互返还，无法返还的则按市场价值予以赔偿。现案涉建筑物客观上已经被固化在案涉土地上，对外贸易学校无法向电信设计院返还案涉建筑物，则其应按照案涉建筑物的该时间点的现金价值给予电信设计院补偿。因此，电信设计院主张以此时间作为建筑物的投入损失的判定基准，既公平又合理。其次，一审判决对于建筑工程造价“应摊分计算已履行部分占比7110325.26元，未履行部分占比7697781.43元”，而只判令对外贸易学校对未履行部分补偿，缺乏事实与法律依据。对于案涉土地租赁合同已履行部分，双方并无异议，也不是本案应当处理和考虑的问题，一审判决无权对此进行摊分、扣减。而且，在司法实践中，对于无效合同的已履行部分一般遵循“无效当有效处理”，即对已履行部分，尊重双方的意思自治。再次，一审判决对于“双方均负同等过错”属于适用法律错误，认定事实错误。根据《全国法律民商事审判工作会议记录》32.第二款以及33.的规定，根据《工程造价鉴定意见书（终稿）》，1996年12月建筑工程造价14808107元，2019年4月的建筑工程造价为24561142元，足以证明电信设计院在建造案涉建筑物时投入巨大；且案涉建筑物明显比建造落成时有巨大增值。电信设计院认为应当按照鉴定意见书对2019年4月的建筑工程造价24561142元补偿电信设计院地上建筑物投资损失。另，一审主张设计费损失，列举出相关的部门规章，并多次对鉴定意见初稿、调整稿、终稿的异议意见中进行详尽的说明，认为设计费应当单独列项、在工程造价中一并进行鉴定。对于合同无效双方承责比例的问题，电信设计院认为对外贸易学校在广州市国土局于1993年12月10日告知其在使用土地前需办理、办妥手续后领取《建设用地批准书》时却迟迟未办理手续，直接导致案涉土地无该批准书，因此，对外贸易学校对于案涉土地租赁合同无效的法律后果具有明显过错，理应承担全部过错责任。退一万步讲，即使电信设计院需要承担部分过错责任，对于过错比例，也应当依据已生效的（2017）粤01民终23088号民事判决的认定，即电信设计院过错1成，对外贸易学校过错9成。二、一审判决以《会议纪要》中所谓“相互抵消、互不拖欠”作为不予返还的依据，属于认定事实错误，适用法律错误。首先，双方土地租赁合同关系是基于1994年4月20日签订的《租赁合同》。其次，在案涉土地租赁合同被认定为无效的基础上，根据《合同法》第58条的规定，对外贸易学校应当对电信设计院前期投入进行返还，理应包括征地预付款40万元和***修路费用的30%即45万元。在本案中，征地预付款40万元和***修路费用的30%即45万元与《会议纪要》中载明的内容并不属于“标的物种类、品质相同的债务”，也不属于双方“互负到期债务”的情形。且《会议纪要》中并未指出所抵消费用的具体名称，更未明确案涉征地预付款和***修路费用可以抵销。三、一审判决认定鉴定费用45万元由双方各自负担一半，属于认定事实错误。如前所述，对外贸易学校对于案涉土地租赁合同无效的法律后果具有明显过错，应当由其全部负担。四、一审判决存在违反法律程序的情形。首先，鉴定意见书出具后，电信设计院提出异议意见后，一审并未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第38条的规定，通知鉴定人出庭，故司法鉴定意见证据程序性存在瑕疵，且对鉴定意见未进行有效的质证和法庭辩论。其次，关于电信设计院一审第二项诉讼请求，一审法院计算的数额超过电信设计院诉请的金额。综上，请求二审法院支持电信设计院的上诉请求。二审庭审中，补充上诉意见：1.一审存在严重违反法律程序的情形，电信设计院在收到评估鉴定报告以后，没有对鉴定意见进行有效的质证和法庭辩论。因此，应将本案发回重审。2.另案是房屋租赁合同纠纷，也在二审期间，但仍未开庭。 对外贸易学校对此答辩称，不同意电信设计院的上诉请求。一、案涉地上建筑投入损失应当按照《工程造价鉴定书（终稿）》的1996年12月的鉴定结果为依据。首先，土地租赁合同已约定最终建筑物归对外贸易学校所有。其次，根据民法典第157条的规定，土地租赁合同无效后，双方互负返还义务，土地已经由对外贸易学校于2018年4月17日实际收回，但是鉴于电信设计院在土地上加建了建筑物，故应按照双方过错原则予以分担。建筑投入的成本，因合同无效而自始无效，该损失应是电信设计院的实际成本，不应该包含可得利益的损失，即不应包含建筑物所谓增值部分。二、实际上，现有的建筑物都是由对外贸易学校进行改造修缮、添附的，即现有的建筑物实物是由对外贸易学校改造修缮添附后的价值。案涉建筑物是由对外贸易学校改造后使用的，对外贸易学校也投入了大量的成本，即使按照1996年12月的时间点来鉴定造价的话，也包含了学校的投入成本。且，案涉建筑物目前是违法、违章建筑，随时有被拆除的风险。 电信设计院向一审法院提出诉讼请求：1、对外贸易学校返还电信设计院在征地过程中支付的征地预付款40万元；2、对外贸易学校向电信设计院返还剩余土地租赁期限内的租金45万元(按1.8万元/年标准，即总租金90万元/租赁期限50年)；3、对外贸易学校向电信设计院退还***修路费用的30%即45万元；4、对外贸易学校赔偿电信设计院对涉案土地的上盖建筑物建设成本投入损失/造价费用(以司法评估结果确定)；5、对外贸易学校按(2017)粤01民终23088号民事判决书确定的标准(即1号楼按16.209元/平方米的标准，3号楼按24.786元/平方米的标准)向电信设计院补偿自2019年4月26日起至剩余土地租赁期限止的场地占用费损失(以司法评估结果确定)。 一审法院认定的事实：电信设计院、对外贸易学校就双方于1994年4月20日签订的《租赁合同》及于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》分别成诉，其中《租赁合同》经一审法院（2018）粤0106民初9907号、广州市中级人民法院（2019）粤01民终4047号审理，判决书已于2019年4月17日生效；《房屋租赁合同》经一审法院（2015）穗天法民四初字第1951号、广州市中级人民法院（2017）粤01民终23088号审理，判决书于2017年12月28日生效。 2015年12月10日，一审法院受理电信设计院诉对外贸易学校租赁合同纠纷一案【（2015）穗天法民四初字第1951号】，诉讼请求为：1、双方于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》自2015年1月1日起解除；2、对外贸易学校向电信设计院支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的场地占用费，场地占用费标准暂以每月325984.5元（暂按每平方米25元/月）计算，实际标准以评估公司评估结果为准，按上述暂定标准暂计至2015年11月30日为3585829.5元等；案件审理查明：2005年10月20日，电信设计院（甲方/出租人）与对外贸易学校（乙方/承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区龙洞东路128号乙方小区内使用权属甲方所有、现编号为“1”和“3”的工厂楼和***各一栋，按现状出租给乙方发展教育事业，与工厂楼及***一并出租的还包括工厂楼附属商铺、车库及附属建筑物、门卫值班室等（上述出租物业以下简称“案涉房屋”）；租赁期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租赁10年；租金标准为3#***共8层，租金为8元/平方米，1#工厂楼共8层，2005年1月1日前乙方已承租的第5-6层租金为8元/平方米，其余6层租金为10元/平方米，工厂楼附属商铺共6间，租金为12元/平方米，车库及附属建筑物、门卫值班室等租金为4元/平方米；计租面积按建筑面积计算；租金每半年结算一次；租金结算表载明租赁面积，其中3#第6-8层为521.95×3平方米，1#第5-6层为1008.93×2平方米，3#第2-5层为521.95×4平方米，3#首层食堂用房为356.37平方米，1#附属商铺为86.7平方米，3#首层其它部分为130.01平方米，1#第1-4、7层为1008.93×5平方米，1#第8层为958.93平方米，车库及附属建筑为743.9平方米，门卫值班室为47.31平方米；案涉房屋月租金合计113504.16元；租期届满，如乙方需继续承租房屋，应在合同期届满前提前6个月与甲方协商，双方另行签订合同；本合同附件共五件，包括2005年4月6日的《会议纪要》；等内容。经查，2005年4月6日的[2015]1号《会议纪要》第三点内容为：“关于2005年1月1日以后学校租赁设计院的房屋租金问题，双方商定按每平方米8元的价格计租。”《房屋租赁合同》签订后，电信设计院将案涉房屋交付对外贸易学校使用。庭审时，双方确认案涉房屋现仍由对外贸易学校实际使用。判决为：一、确认电信设计院与对外贸易学校的不定期租赁关系于2015年8月12日终止；二、对外贸易学校于本判决发生法律效力之日起10日内向电信设计院支付2015年1月1日至2015年8月11日期间的租金834804.79元；三、对外贸易学校于本判决发生法律效力之日起10日内向电信设计院支付自2015年8月12日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按照《关于广东省对外贸易职业技术学校涉案建筑物场地占用费价格评估结论书》评估的1号楼、3号楼比准月平均租金单价和《房屋租赁合同》约定的租赁面积计算；如对外贸易学校在本判决发生法律效力之前已返还场地，则场地占用费计付至实际返还之日止）；四、驳回电信设计院的其他诉讼请求。判决后，对外贸易学校不服判决，上诉至广州市中级人民法院【（2017）粤01民终23088号】，审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案建筑物至今未取得《建设工程规划许可证》，亦无证据证明该建筑物已经主管部门批准建设，故双方当事人就该建筑物所签订的租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故不存在合同解除或终止的问题。电信设计院要求确认双方于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》自2015年1月1日起解除的诉请，缺乏法律依据，应予驳回。一审判令双方当事人的不定期租赁关系于2015年8月12日终止，适用法律错误，二审法院予以纠正。判决为：一、维持广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第四项及评估费的负担；二、撤销广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第一项；三、变更广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第二项为：对外贸易学校于本判决发生法律效力之日起10日内向电信设计院支付2015年1月1日至2015年8月11日期间的场地占用费834804.79元；四、变更广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第三项为：对外贸易学校于本判决发生法律效力之日起10日内向电信设计院支付自2015年8月12日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按照《关于广东省对外贸易职业技术学校涉案建筑物场地占用费价格评估结论书》评估的1号楼、3号楼比准月平均租金单价的9折和《房屋租赁合同》约定的租赁面积计算；如对外贸易学校在本判决发生法律效力之前已返还场地，则场地占用费计付至实际返还之日止）。 2018年4月17日，一审法院受理对外贸易学校诉电信设计院租赁合同纠纷一案【（2018）粤0106民初9907号】，对外贸易学校诉请：1、确认对外贸易学校与电信设计院于1994年4月20日签订的《租赁合同》无效；2、对外贸易学校收回电信设计院租赁的土地使用权及上盖建筑物（共3栋，分别为天河区龙洞东路128号自编1、3号工厂楼及***，1号楼共8层、3号楼即***及附楼2层及***）；3、由电信设计院承担本案的诉讼费。电信设计院反诉请求为：1、确认双方于1994年4月20日签订的《租赁合同》有效；2、对外贸易学校承担本案诉讼费用。经审理查明：广东省对外贸易职业技术学校原名广东省对外贸易学校;广东省电信规划设计院有限公司原名广东省邮电设计所，1988年11月变更为广东省邮电设计院，1996年6月变更为广东省邮电规划设计院，2001年6月变更为广东省电信规划设计院，2006年9月变更为现名广东省电信规划设计院有限公司。据广州市国土资源和规划委员会向对外贸易学校的《依申请公开政府信息告知书》显示：穗城规东片地字【1993】第539号《建设用地规划许可证》已注销，原广州市城市规划局于1995年重新核发该地块的《建设用地规划许可证》（穗城规东片地字【1995】第37号，简称“37号许可证”）。37号许可证显示：用地单位为对外贸易学校，划拨用地项目名称为学校、运动场、游泳场、实习工厂；用地面积20874平方米；发证日期为1995年3月1日。1992年9月22日，对外贸易学校（原名广东省对外贸易学校，甲方）、电信设计院（原名广东省邮电设计院，乙方）签订《关于征地立项前期工作议项书》，约定：对外贸易学校由于发展的需要，拟征地扩大校园，经上级主管部门同意征地30亩（20000平方米），目前已进入立项阶段，甲方将利用其中10亩地与乙方合作兴办实业，议项如下：一、为不失时机地搞好征地前期工作，甲方预付征地定金20万元，其中10万元由乙方提供，并汇入甲方账户；二、在办理征地立项审批时，甲方存入35万元，乙方汇入30万元，共65万元，以便审查；如在征地无法实现或合作兴办的议项最后未能达成协议的，甲方在三个月内将乙方汇入甲方账户的40万元预付款退给乙方等。1994年4月20日，对外贸易学校（原名广东省对外贸易学校，甲方）、电信设计院（原名广东省邮电设计院，乙方）签订《租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定：甲方经广州市规划局（93）第539号文批准，划拨广州市沙河***的200784平方米土地归甲方使用，甲方愿意将其中用于建实习工厂的3334平方米租给乙方使用50年，签订合同如下：一、甲方将用于兴建实习工厂的3334平方米的土地租用给乙方使用，租期为50年，从市规划局批准建实习工厂之日起计算；租金为90万元，由乙方在合同生效后30天内一次性付给甲方；二、甲方有偿租给乙方使用的3334平方米的土地使用权仍属甲方，由乙方出资在租用土地上兴建的实习工厂的建筑物的产权归属甲方；租赁期满后，甲方有权无偿收回给乙方的土地使用权以及地面上的建筑物；甲方保证乙方使用甲方租让的土地及由乙方出资兴建的实习工厂的使用期为50年；乙方按符合环保要求的条件在租用土地上用实习工厂的名义兴建厂房及附属建筑，甲方不应加干预；乙方在租用土地上兴建、改建、维修地上建筑物以及安装有关设备时，甲方应无条件向乙方或有关部门提供应该由土地使用单位和房产产权单位提供的土地使用证件、房屋产权证等文件，并以甲方的名义向有关部门申报兴建实习工厂，申报费用由乙方负责；乙方有权使用甲方租用的3334平方米的土地，使用期限为50年；乙方有权根据需要在租用土地以实习工厂的名义兴建和使用厂房及附属建筑物，并到土地租赁期满止；乙方按市规划局的使用功能兴建校办工厂，并负责全部的建设费用；土地使用期满后，应无条件将土地使用权和地上建筑物交给甲方，并不得拆除和有意损毁地上建筑物；三、违约责任：甲方如提前收回上述土地或地面建筑物的使用权，或以其他理由，造成乙方不能正常使用租赁的土地及其地面上的建筑物时，则甲方应双倍退回合同未履行期的租金，以每年18000元乘以2计，同时应按甲方违约时的市场价格，向乙方支付合同未履行的土地使用费用、地面建筑物的重置费、设备购置费及到租赁期满实习工厂的经营收益；如甲方不予赔偿，乙方有权不交出土地使用权和地面建筑物产权；乙方如中途不租用土地，则所交合同未履行日的租金归甲方所有，甲方无偿收回土地及地面建筑物的一切权利等。2005年4月6日，双方达成《会议纪要》，内容为：由于2004年12月31日前发生的各项费用金额相当，相互抵消，互不拖欠；2005年1月1日以后发生的费用，与设计院相关的，按实际使用土地比例结算；关于学校与设计院的关系，双方认为，双方虽存在某种租赁关系（学校租设计院的房屋），但更多的是合作关系，今后双方一如既往保持友好合作关系；关于2005年1月1日以后学校租赁设计院的房屋租金问题，双方商定每平方8元的价格计租等。审理认为：对外贸易学校领有广州市规划局的37号《建设用地规划许可证》，该20874平方米的用地为划拨用地，当事人于1994年4月20日签订《租赁合同》，约定对外贸易学校提供上述划拨土地中的“3334平方米”给电信设计院，电信设计院出资90万元并另投资建成现状的建筑物，于2005年10月20日就地上建筑物与对外贸易学校签订《房屋租赁合同》，并约定租赁期10年，由对外贸易学校实际使用建筑物及向电信设计院支付租金，双方就地上建筑物的《房屋租赁合同》租赁关系成诉并经生效判决处理，生效判决查明的事实判决确定地上建筑物的租赁关系无效，本案不作赘述。本案处理的争议焦点为“3334平方米”的土地《租赁合同》效力。依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，双方就划拨土地签订《租赁合同》以租赁形式处分划拨土地使用权，均未履行上述法定程序，依法为无效合同。另案中查明的事实，地上建筑物亦未经行政主管部门批准建设，即双方以租赁土地或租赁地上建筑物签订合同，变相使用划拨土地，于法无据。对外贸易学校请求确认合同无效，予以支持，电信设计院反诉请求确认合同有效缺乏法律依据，依法驳回。合同无效，因合同取得的财产，应当各自返还。现“3334平方米”土地上已实际建设地上建筑物，地上建筑物由对外贸易学校实际使用，依据地随房走原则，需返还的土地现包含地上建筑物，现对外贸易学校明确其返还的诉讼请求，一审法院予以照准。对于电信设计院已付款及建筑物的投资款返还等事项，由其另循途径处理，本案不作调处。判决为：一、确认对外贸易学校与电信设计院于1994年4月20日签订的《租赁合同》无效。二、确认对外贸易学校于2018年4月17日收回上述《租赁合同》土地及地上建筑物（地上建筑物范围以2018年9月6日现场调查时双方确认为准，双方已明确其他实际使用人不在本案处理范围）。三、驳回对外贸易学校的其他诉讼请求。四、驳回电信设计的反诉请求。判决后，电信设计院不服判决，上诉至广州市中级人民法院【（2019）粤01民终4047号】，审理认为：双方当事人于1994年4月20日签订土地租赁合同，对外贸易学校将政府无偿划拨给其用于教育公益用途的国有土地进行出租收益，没有办理审批手续，也没有用出租收益补缴土地出让金，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，损害了国家和社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，本案合同无效。一审法院对此认定并无不当，二审法院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案土地租赁合同被认定无效后，电信设计院应当将案涉土地返还给对外贸易学校，根据“房地一体”原则，地上建筑物也一并交付给对外贸易学校，对外贸易学校按照相关规定对电信设计院进行补偿。因对外贸易学校承认案涉土地及其地上建筑物自承租至目前为止一直由其使用管理，其在本案中也没有请求交还土地，二审法院无需再处理土地返还事宜。电信设计院没有反诉请求给与补偿，并在一审法官释明后，坚持不在本案中主张补偿，二审法院对合同无效财产返还后的补偿问题不予处理，电信设计院可另行主张。本案审理的是土地租赁合同纠纷，对外贸易学校一审中第二项诉讼请求要求确认地上建筑物于本案起诉之日实际收回，不属于本案审理范畴。且，对外贸易学校在庭审中承认案涉地上建筑物自双方房屋租赁合同期满后一直由其使用至今，电信设计院对此也予以确认，对外贸易学校对双方当事人均无争议的既成事实，要求法院予以确认，不符合确认之诉须存在“诉争”的前提条件。一审法院对此予以处理确认，不当，二审法院予以纠正。判决为：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9907号民事判决第一、三、四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9907号民事判决第二项。 庭审时，电信设计院表示对外贸易学校已付地上建筑物租金至2017年12月30日。 关于诉讼请求主张的损失，电信设计院提交如下证据： 一、1996年12月8日，广东省邮电设计院天河设计事务所（甲方）、广州市东山区宏达通信设备厂（乙方）签订的《合资兴建厂房和管理楼协议》，约定：甲方和乙方于1996年12月8日与广东省邮电规划设计院补签了租用土地使用权的转让合同，共同拥有了该租用土地的使用权，为界定两方的投资和使用权限，达成如下协议：1、从1996年1月1日起甲乙双方已在转让的土地上进行投资兴建厂房和管理楼共12247.03平方米，总投资为18836203.17元；2、甲乙双方对租用的省外贸学校兴建校办工厂的场地和地面建筑物的投资比例为甲方占75%，拥有建筑物使用权为9185.23平方米，分摊投资为14127152.38元，乙方占有建筑物的使用权为25%，分摊投资为4709050.79元；三、甲乙双方同时商定，在厂房内区临建一栋停车及仓库场地，共建面积为756平方米，总投资为1084906.40元，甲方分摊投资及使用权为75%，乙方分摊投资和使用权为25%；四、本协议的执行时间与广东省邮电设计院与广东省对外贸易学校所签合同时间相一致等。 二、《省外贸学校工程投资及分摊情况》，内容为：1、省外校建工厂用地5亩，购地款90万元；2、建成八层厂房一栋，建筑面积为8071.43平方米，建成管理楼一栋，建筑面积为4175.6平方米，两栋合计建筑总面积12247.03平方米；3、两栋建筑物已结算审定的土建总投资为16199420.38平方米4、省外校工地购地、修路、土建、水电等全部投资为18836203.17元等。 三、《省外贸学校工程投资项目明细》，内容为：（一）1、购买土地款（5亩）90万元；2、与外校龙洞合修路款45万元；3、付外贸学校水电负荷款20万元等。（二）土建工程款13907494.63元、水电安装费2291925.75元；总投资合计18836203.17元， 四、《省对外贸易学校校办工厂土建工程各项费用表》：1、校办工厂（车库、**）工程总造价736035.68元；2、校办工厂（消防提、签证项目）工程总造价105412.17元；3、校办工厂及管理楼面部修改工程总造价15773.40元；4、水电部分227685.15元。上述四项费用合计1084906.40元； 五、加盖“广东省惠州市建设工程公司”公章的《建设工程预（结算）书》多份，分别有：1、1997年1月26日的结算书，工程为校办工厂、管楼及附属工程，建筑面积12247.03平方米，工程造价13909494.63元；2、1997年1月26日的结算书，工程为校办工厂管楼给排水、电气，工程造价2291925.75元；3、1997年9月28日的结算书，工程为校办工厂车库**，建筑面积756平方米，工程造价736035.68元；4、1997年9月28日，工程为校办工厂车库**水电部分，工程造价227685.15元；5、1997年9月28日，工程为校办工厂消防梯、签证等审定工程造价105412.17元；6、1997年9月7日，工程为校办工厂及管理楼修改部分，工程造价15773.40元。 六、付款流水凭证、发票等，显示自1995年至1997年期间向施工单位惠州市建筑工程总公司多次付款。 对于电信设计院上述一至七的举证证据，对外贸易学校抗辩为电信设计院单方主张，所有费用均未经其确认。 就第1-3项诉讼请求，电信设计院其中表示其已实际向村支付修路费，但其未提交相关付款凭证。对外贸易学校则表示依据2005年4月6日的《会议纪要》明确约定“关于学校所欠设计院房屋租金及代设计院缴纳的因租地产生的税费（其中也包括菜田建设费、村改道改建费等）问题，双方认为，由于2004年12月31日之前发生的各项费用金额相当，所以相互抵消，互不拖欠”，故此，电信设计院无权主张征地预付款以及剩余土地租赁期间租金。 关于地上建筑物造价鉴定时间点，电信设计院发表意见有：鉴定日期应以（2019）粤01民终4047号民事判决书生效时间即2019年4月25日作为鉴定时间点较为合理，涉案建筑物至今一直仍由对外贸易学校占有使用，其价值远远高于多年前的建成之日，若以建成之日作为鉴定时间点，则鉴定价值与案涉构筑物现有价值完全不相符。因本案历史久远，经办人员多次更换或退休，客观上无法搜集完整的工程量清单等全部资料。因缺乏完整的结算资料，工程量清单和其他相关材料，不应采用成本法。对外贸易学校认为鉴定时间应为涉案建筑物建设落成时间即1996年12月，而且需要进行折旧。另对外贸易学校另提供多份其与案外人的施工合同、购买合同、记账凭证等，主张其实际使用地上建筑物时投入了改造，故此不应采用现有市场价值的评估方式计算损失。 一审法院经向当事人释明并启动鉴定程序，***选定**工程造价咨询有限责任公司广东分公司（以下简称“**公司”）为鉴定机构，电信设计院预缴鉴定费用450000元。鉴定时间点为1996年12月、2019年4月两时间点。 2023年1月10日，**造价公司作出《工程造价鉴定意见书（初稿）》（鉴定时间为1996年12月），鉴定说明为：1、单价依据广州市城乡建设委员会（广州地区一九九一年建筑工程预算价格表）、《广州地区安装工程常用项目预算基价》（1988年），主要材料价格执行广州市建委《关于一九九六年第四季度建设工程造价结算有关问题的通知》，因部分主要材料、设备缺失型号、规格、材质等参数，故部分主要材料、设备价格根据申请人提供的资料结合常规情况计算；2、工程量计算依据广东省对外贸易学校管理楼建筑图、结构图、给排水图、电气图（1995年）、广东省对外贸易学校校办工厂结构图、给排水图、电气图（1995年）及现场测量情况；车库及***因无相关图纸，工程量根据现场测量计算。因部分项目已被覆盖且无法测量，故部分项目工程量依据申请人提供的工程量结合常规情况计算。《工程造价汇总表》统计工厂楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价7429610.41元、管理楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价5695968.71元、车库（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价800942.79元、***建筑工程造价16801.60元、工厂电梯设备采购及安装造价500000元，全部项目合计1444323.51元。 2023年1月10日，**造价公司作出《工程造价鉴定意见书（初稿）》（鉴定时间为2019年4月），鉴定说明为：1、单价依据广东省住房和城乡建设厅《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额》（2018）、《广东省通用安装工程综合定额》（2018）；主要材料价格执行广州市建设工程造价管理站《关于发布2019年4月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》【穗建造价（2019）59号】。因部分主要材料、设备缺少型号、规格、材质等参数，故部分主要材料、设备价格根据申请人提供的资料结合常规情况计算；2、工程量安装《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013），依据广东省对外贸易学校管楼建筑物、结构图、给排水图、电气图（1995年）、广东省对外贸易学校校办工程结构图、给排水图、电气图（1995年）及现场测量情况，车库及***因无相关图纸，工程量根据现场测量计算。因部分项目已被覆盖且无法测量，故部分项目工程量依据申请人提供的工程量结合常规情况计算。《工程造价汇总表》统计工厂楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价13096769元、管理楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价8784747.98元、车库（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价1494824.93元、***建筑工程造价44691.12元、工厂楼电梯设备采购及安装造价280000元，全部项目合计23701033.03元。 一审法院向当事人送达上述《工程造价鉴定意见书（初稿）》（鉴定时间为1996年12月）、《工程造价鉴定意见书（初稿）》（鉴定时间为2019年4月），在异议期间，电信设计院提出异议。对外贸易学校就电信设计院的异议发表意见：一、关于立面玻璃幕墙的问题。有关该问题属于电信设计院缺乏鉴定图纸，故客观上无法进行评估，若在没有标准的情况下进行造价评估，对对外贸易学校是不公平的，也不符合评估所需有客观数据参考的原则。二、关于建设物的设计费用问题。电信设计院申请的是建筑物的造价评估，故只是对建筑物当年工程量的评估，不涉及设计费，且没有客观的数据作为参考。另对外贸易学校就初稿的意见为：一、关于鉴定时间。本案中的涉案建筑物工程造价鉴定时间，应以1996年12月时间，亦即涉案建筑物建成时间为准。电信设计院主张的是建筑成本投入损失，2019年4月双方已发生纠纷，以该时间做出的鉴定与本案没有关联性，不能采用该时间节点作出评估鉴定。二、关于折旧率。涉案建筑建成至今已经20余年，必须考虑建筑折旧问题。因此，评估机构应该补充涉案建筑使用至今折旧率方面的相关意见或数据。 2023年3月31日，**公司作出《关于电信设计院异议意见的回复》，为：一、关于立面玻璃幕墙问题：已调整；二、关于建筑物的设计费问题：本次委托造价鉴定范围应为对涉案建筑物的投入损失，如确有发生设计费用，请提供相关证据材料。综上，调整后的造价鉴定意见详见《工程造价鉴定意见（第二次调整稿）》。《工程造价鉴定意见书（第二次调整稿）》（鉴定时间为1996年12月），《工程造价汇总表》统计：工厂楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价7675948.32元、管理楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价5781194.67元、车库（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价793784.07元、***建筑工程造价57179.94元、工厂电梯设备采购及安装造价500000元，全部项目合计14808107元。《工程造价鉴定意见书（第二次调整稿）》（鉴定时间为2019年4月），《工程造价汇总表》统计：工厂楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价13656359.48元、管理楼（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价9005096.04元、车库（建筑工程、电气工程、给排水工程）造价1526509.03元、***建筑工程造价93177.45元、工厂电梯设备采购及安装造价2800000元，全部项目合计24561142元。一审法院向当事人送达调整稿，电信设计院提出异议：一、关于立面玻璃幕墙问题，即使该部分无图纸、无具体做法，但是该部分工程是客观存在，客观存在的事物有其市场价值等；二、关于建筑物的设计费问题，建筑物的设计费属于建筑物工程造价范围，鉴定时应单独列项。涉案建筑物由电信设计院设计，且在鉴定过程中提交大量设计图纸，结合当事人设计深度，对设计费用进行鉴定。 2023年5月8日，**公司作出《工程造价鉴定意见书（终稿）》，意见为：2019年4月的鉴定结果为24561142元，鉴定时间为1996年12月的鉴定结果为14808107元。 另**公司就电梯的鉴定意见提交说明：由于电梯为90年代的产品而属于特种设备，也没有该电梯的详细参数资料。我司向“广州广日电梯工业有限公司（原广州电梯工业公司）”进行咨询，厂家回复按照类似参数、类似用途的电梯设备于1996年的参考设备价格（含安装费）约为50万元，2019年的参考设备价格（含安装费）约28万元。 再电信设计院明确其第4项诉讼请求为请求赔偿损失24561142元。 一审法院认为：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 双方于1994年4月20日签订的《租赁合同》，约定对外贸易学校登记的划拨土地200784平方米中的3334平方米土地出租给电信设计院使用50年，该合同经一审法院（2018）粤0106民初9907号民事判决及广州市中级人民法院（2019）粤01民终4047号民事判决确定为无效合同关系，双方就地上建筑物的《房屋租赁合同》纠纷另经广州市中级人民法院（2017）粤01民终23088号民事判决确定为无效合同关系。双方就土地租赁关系、地上建筑物的租赁关系均为无效合同关系，本案不作赘述。 依据法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。电信设计院现主张其损失，应综合判断双方过错程度、实际损失情况等分析。对于合同无效，双方均负同等过错责任。电信设计院就土地征地、地上建筑物相继进行了投入，双方对此无争议。从电信设计院举证的设计图纸、施工合同、结算资料等，涉案建筑物主要落成于1996年期间，及后电信设计院使用一段时间后再于2005年10月20日将建筑物出租给对外贸易学院，双方当时签订《房屋租赁合同》约定租赁自2005年1月1日至2014年12月31日，由对外贸易学校向电信设计院支付租金等。租赁期满后，双方就租金标准成诉，经一审法院（2015）穗天法民四初字第1951号、广州市中级人民法院（2017）粤01民终23088号审结。即2005年1月1日起，涉案建筑物一直由对外贸易学校控制使用。对外贸易学校在（2018）粤0106民初9907号案件审理期间，经一审法院释明双方于1994年4月20日签订的《租赁合同》无效，其表示其为土地建筑物实际使用人，无须继续处理交还事项，故明确诉请确定地上建筑物于起诉之日（2018年4月17日）实际返还，依据地随房走、房随地走原则，土地及地上建筑物已事实交还，电信设计院可请求当日时间点即2018年4月17日的折价或损失赔偿。 关于电信设计院的第1至3项诉讼请求，双方于2005年4月6日的《会议纪要》明确约定“关于学校所欠设计院房屋租金及代设计院缴纳的因租地产生的税费（其中也包括菜田建设费、村改道改建费等）问题，双方认为，由于2004年12月31日之前发生的各项费用金额相当，所以相互抵消，互不拖欠”，双方《会议纪要》后再签订《房屋租赁合同》，即《会议纪要》已对此前发生的“税费、村道改造费”费用进行结算并达成清洁条款“相互抵消、互不拖欠”，现电信设计院主张返还第1、3诉讼请求的费用缺乏依据，不予支持。关于已付土地租金90万元，按约定使用期为50年（1994年4月20日至2044年4月19日，共18250天），现土地租赁合同无效，土地及地上建筑物于2018年4月17日事实由对外贸易学校收回，土地租赁无须继续履行，依据等价原则，对外贸易学院应返还电信设计院未履行土地租期（2018年4月18日至2044年4月29日，计算为9499天）的土地租金468443.84元【90万元/18250*9499】，现电信设计院主张450000元，属其诉讼权利自由处分，予以照准。 关于第4项诉讼请求。电信设计院主张以2019年计算重置造价成本缺乏法律依据，不予采纳。建筑物的投入损失应以建筑物落成投入使用日为判定基准。电信设计院单方举证地上建筑物投入未经对外贸易学校确认，其单方提交的《省外贸学校工程投资及分摊情况》表述“省外校工地购地、修路、土建、水电等全部投资为18836203.17元”及《省对外贸易学校校办工厂土建工程各项费用表》表述的“四项费用合计1084906.40元”，电信设计院自认的建筑造价费用在1084万至1883万元之间。**公司出具的《工程造价鉴定意见书（终稿）》，在无反证下，一审法院予以采纳。电信设计院主张设计费损失，但未举证证实该费用实际发生，不予采纳。关于电梯造价，**公司提交说明，在双方未有效证实该费用情况下，一审法院予以采信。故此，一审法院以**公司鉴定意见“1996年12月的鉴定结果为14808107元”作为损失计算基准。双方于1994年4月20日签订《租地合同》约定“使用期限为50年”、“使用期满后，应无条件将土地使用权和地上建筑物交给甲方（即对外贸易学校），双方的土地租赁及地上建筑物租赁均为无效关系，地上建筑物自2018年4月17日由对外贸易学校主张收回，双方就土地租赁50年（18250天）自1994年4月20日履行至2018年4月17日（共8763天），2018年4月17日后，土地及地上建筑物租赁关系无继续履行法律依据，不再履行。故此，建筑工程造价14808107元从公平角度，应摊分计算已履行部分占比7110325.26元，未履行部分占比7697781.43元。关于该损失7697781.43元，双方均负同等过错，涉案房屋至今未办妥规划验收、权属登记手续，日后可否办妥相关手续均存在不确定状态，对外贸易学校继续使用，依据公平原则，折价补偿电信设计院3848890.72元。对于电信设计院主张的超出部分，予以驳回。对外贸易学校日后使用建筑物，需加强建筑物安全、消防等措施，正当使用。关于电信设计院的第5项诉讼请求，基于无效合同关系，其请求剩余租期的场地占用费缺乏法律依据，予以驳回。 关于鉴定费用450000元，依据公平原则，由双方各自负担225000元。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第八条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第（五）项，判决如下：一、对外贸易学校自判决发生法律效力之日起10日内返还电信设计院土地租金450000元。二、对外贸易学校自判决发生法律效力之日起10日内补偿电信设计院地上建筑物投资损失3848890.72元。三、驳回电信设计院的其他诉讼请求。本案受理费171106元，由电信设计院负担129915元，由对外贸易学校负担41191元。鉴定费用450000元，由对外贸易学校负担225000元，由电信设计院负担225000元。 对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。 关于电信设计院提出建筑物投资损失及设计费的问题。双方签订的《租赁合同》约定，土地使用期满后，电信设计院无条件将案涉土地使用权和地上建筑物交给对外贸易学校。从该约定看，案涉地上建筑物最终要交付给对外贸易学校，案涉建筑物的价值无论增加或减少，均与电信设计院无关。现案涉《租赁合同》无效，导致电信设计院无法按照约定的期限使用案涉建筑物，本质上影响了电信设计院无法通过使用案涉场地收回其建筑物的成本投入，即电信设计院的损失为建筑物剩余使用年限的建筑物投入成本。一审法院采纳时间为1996年的鉴定结果正确，本院予以确认。电信设计院主张以2019年计算重置造价成本，缺乏依据，本院不予支持。虽然案涉地上建筑物已由对外贸易学校收回，但因案涉地上建筑物至今未办妥规划验收、权属登记手续，日后对外贸易学校能否继续使用案涉地上建筑物存在不确定性，一审根据公平原则，由对外贸易学校折价补偿电信设计院3848890.72元，属于一审自由裁量范畴，并无不当，本院予以确认。至于设计费的问题，电信设计院并未举证证实该费用的实际发生，一审不予支持正确，本院予以维持。 关于对外贸易学校是否需返还征地预付款及修路费的问题。双方在2005年4月6日达成的《会议纪要》明确，2004年12月31日前发生的各项费用金额相当，互相抵消，互不拖欠。电信设计院现主张对外贸易学校向其返还征地预付款及修路费，明显与上述《会议纪要》的约定不符，一审不予支持电信设计院提出的征地预付款及修路费的主张正确，本院予以确认。 关于一审程序是否严重违法，应当发回的问题。电信设计院上诉认为，一审法院未向其释明变更租金的诉讼请求，但在一审就租金作出认定后，电信设计院上诉请求并未就此提出异议，更重要的是，一审法院并没有向电信设计院释明变更租金请求的义务，诉讼请求是否变更属于当事人诉讼权利的范畴，故电信设计院以此为由主张一审程序违法，依据不足，本院不予支持。电信设计院上诉认为，其对鉴定意见未进行有效的质证和法庭辩论，鉴定人亦未出庭，违反法定程序，但在**鉴定公司作出《工程造价鉴定意见书（初稿）》、《工程造价鉴定意见书（调整稿）》后，电信设计院均提出异议，**公司在电信设计院提出异议的基础上作出《工程造价鉴定意见书（终稿）》，该终稿亦送达给电信设计院，上述程序足以保证电信设计院的诉讼权利，故本院对电信设计院的该主张亦不予支持。 关于鉴定费用450000元负担的问题。鉴定费用属于诉讼费用，当事人双方各有胜、败诉的，由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费费用数额。一审根据公平原则，决定双方各自负担225000元鉴定费，符合《诉讼费用交纳办法》的相关规定，并无不当，本院予以确认。电信设计院主张鉴定费用全部由对外贸易学校负担，依据不足，本院不予支持。 综上所述，广东省电信规划设计院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按照最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》｛法[2016]221号｝第三部分关于“裁判主文内容必须明确、具体、便于执行”的要求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 一、广东省对外贸易职业技术学校自本判决发生法律效力之日起10日内返还广东省电信规划设计院有限公司土地租金450000元； 二、广东省对外贸易职业技术学校自本判决发生法律效力之日起10日内补偿广东省电信规划设计院有限公司地上建筑物投资损失3848890.72元； 三、驳回广东省电信规划设计院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费171106元，由广东省电信规划设计院有限公司负担129915元，由广东省对外贸易职业技术学校负担41191元。鉴定费用450000元，由广东省电信规划设计院有限公司负担225000元，由广东省电信规划设计院有限公司负担225000元。二审案件受理费149611.26元，由广东省电信规划设计院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　李　琦 审判员　　*** 二〇二三年十一月十三日 书记员　　***