某某、天津久缘建设工程集团有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

巴林右旗人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内0423民初3031号

原告：***，男，1970年8月17日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区赤峰市。

委托诉讼代理人：王绩浩，内蒙古映辉律师事务所律师。

被告：天津久缘建设工程集团有限公司，住所地天津市宁河县宁河经济开发区五纬路22号（3-1）。

法定代表人：王永宝，总经理。

委托诉讼代理人：赵宵通，内蒙古大川律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋广成，内蒙古大川律师事务所律师。

被告：赤峰富宇房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林右旗大板镇祥云四期24号厅。

法定代表人：贾臣，总经理。

委托诉讼代理人：张建富，男，汉族，1967年10月21日出生，富宇公司经理，住内蒙古赤峰市红山区。

原告***诉被告天津久缘建设工程集团有限公司（以下简称：久缘公司）、赤峰富宇房地产开发有限公司（以下简称：富宇公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年10月15日作出（2020）内0423民初1227号民事判决。原告***不服提起上诉，赤峰市中级人民法院于2021年7月27日作出（2021）内04民终1265号民事裁定，裁定：撤销（2020）内0423民初1227号民事判决，发回巴林右旗人民法院重审。本院另行组成合议庭，进行审理。原告***及委托诉讼代理人王绩浩，被告久缘公司的委托诉讼代理人赵宵通、宋广成，被告富宇公司的委托诉讼代理人张建富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，1.请求撤销（2020）内0423执异56号民事裁定；2.停止对涉案房屋的强制执行并解除查封；3.由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月4日，原告与富宇公司签订《订购楼房协议书》，购买了××镇××期住宅楼4073号房屋。2018年末原告收到富宇公司交付的该房屋钥匙后占有使用至今。后久缘公司与富宇公司发生建设工程施工合同纠纷，久缘公司遂向贵院申请了财产保全，贵院作出（2018）内0423民初553号民事裁定书，查封了××镇××期住宅楼4073号房屋。后原告提起执行异议，贵院作出（2020）内0423执异56号执行裁定，裁定：异议人所提供的证据不足以证明其享有足以排除执行的民事权益，故裁定驳回异议申请。现原告提起诉讼，请求贵院查清事实，撤销（2020）内0423执异议56号执行裁定书，停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。

被告久缘公司答辩称，原告对涉案房屋并不享有足以排除执行的权益，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立。第一，答辩人对本案争议的房屋享有法定优先受偿权，原告无权要求对该房屋停止执行并解除查封。根据赤峰市中级人民法院作出的（2019）内04民终1834号民事判决，已判决答辩人作为承包人对包括涉案房屋在内的建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。另依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。故原告无权要求对该房屋停止执行并解除查封。第二，原告主张的权利实际上是基于以物抵债协议所享有的债权，不能够对抗答辩人所享有的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，排除执行必须同时满足上述四种法定情形且符合“能够排除执行”的条件。本案中，原告与被告富宇公司签订的《订购楼房协议书》，实质上是一份以消灭金钱债务为目的的以物抵债协议，房屋的交付仅为以物抵债的实际履行方式。这与房屋买卖合同具有本质区别。最高院执行异议规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是在法定情形下基于不动产买卖而产生的物权期待权，但原告在本案中并没有签订真实合法有效的房屋买卖合同，也没有实际支付购买房屋的款项。其基于债权债务关系而签订的以物抵债协议和抵顶购房款的行为，不属于“签订合法有效的书面买卖合同”以及“支付全部价款”，当然不适用最高院执行异议规定。同时，本案争议的房屋被巴林右旗人民法院采取保全措施的时间是在2018年2月，而原告自认2018年末收到被告富宇公司交付的房屋钥匙。并且除了原告的单方陈述之外，没有任何证据能够证明原告已实际占有了涉案房屋。因此，“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形也不存在。综上，原告依据抵债协议所主张的权利不能优先于答辩人依据生效判决对涉案房屋享有的优先受偿权利，也并不具有最高院执行异议规定中能够排除执行的四种情形。因此，原告对涉案房屋并不享有足以排除执行的权益，其诉讼请求缺乏事实及法律依据。请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。

被告富宇公司答辩称，2015年原告为富宇公司开发的祥云家园四期1-6层进行施工，因拖欠原告工人工资，遂用涉案的一处楼房抵顶。

经审理查明，2017年4月4日，原告***与被告富宇公司签订楼房订购协议书，***自愿订购富宇公司在建的位于××镇××期商住楼××号楼××单元××楼××室××楼房，建筑面积109.53平米，房屋每平方米单价3670元，总房款401975.10元，***已交清全部房款（此款为工程款）。合同下方手写备注：此房为史祥杰工程款，由杨玉坤工程款支付。

另查明，2016年7月，被告久缘公司承建被告富宇公司开发的巴林右旗大板祥云四期商住楼工程。2018年初，双方发生建设工程施工合同纠纷，久缘公司将富宇公司诉至巴林右旗人民法院。诉讼过程中，久缘公司申请了财产保全。2018年2月13日，巴林右旗人民法院作出（2018）内0423民初553号民事裁定，对登记在赤峰富宇公司名下的160套楼房予以扣押，其中包括本案所争议的楼房。巴林右旗人民法院审理后作出（2018）内0423民初553号民事判决，被告富宇公司不服，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院作出（2019）内04民终1834号民事判决，对（2018）内0423民初553号民事判决予以改判。执行过程中，原告***作为案外人提出执行异议，巴林右旗人民法院作出（2020）内0423执异56号执行裁定，驳回***的异议请求。原告***不服，提起本案执行异议之诉。

再查明，关于被告久缘公司诉被告富宇公司建设工程施工合同纠纷一案中，赤峰市中级人民法院（2019）内04民终1834号民事判决中查明（第14页-15页）：“巴林右旗住房和城乡建设局于2018年7月19日出具的《关于催办祥云家园四期工程相关手续的通知》载明，久缘公司施工的祥云家园四期工程楼房主体完成，未达到竣工条件。.....该局于2019年2月12日出具的《关于祥云四期建设年项目复工通知书》载明：责令富宇公司于2019年6月15日完成所有尾欠工程，并达到验收标准，保证回迁户按时入住。……案涉工程于2018年11月27日投入使用。”

又查明，2015年，史祥杰在祥云四期施工，尚有183万元工程余款未结清，遂富宇公司、巴林右旗住建局与史祥杰多次协商后，于2016年8月13日史祥杰与富宇公司签订抵债协议。2017年4月4日，史祥杰因欠***材料款共计250000元，遂将祥云四期一号楼4单元703室101.53平米楼房过户给***并签订了欠据二枚。被告富宇公司于2018年末将涉案楼房钥匙交给原告***。

上述事实，由双方当事人提交的证据及庭审陈述予以证实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同的；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付全部价款超过合同约定总价款的百分之五十”、第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同的；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告***与史祥杰签订的欠据二枚、与被告富宇公司签订的《订购楼房协议书》系以物抵债协议，本质上属于债的范畴，仅能被认定是关于价款支付方式的约定，而不能认定是当事人之间已经成立了合法有效的买卖合同，故只能表明原告***与史祥杰、赤峰富宇公司之间存在债务问题，用涉案房屋抵偿债务的利益安排。在遵循物权登记法定原则的基础上，以物抵债协议并未直接引起物权变动效力。从证据的形式上分析，原告提供的《订购楼房协议书》系复印件，且本院于2018年2月13日作出裁定，保全查封涉案等楼房，被告赤峰富宇公司于2018年末将涉案楼房钥匙交付原告***，故不能认定在涉案房屋查封前，原告已签订合法有效的书面合同。另原告未提供抵债房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋的相关证据，既不能证实原告主张涉案抵债的房屋用于居住，也不能证明在人民法院采取保全措施查封前，原告实际占有涉案楼房。再本院审理的（2021）内0423民初3033号史祥杰与被告赤峰富宇公司、天津久缘公司执行异议之诉一案中，史祥杰也以涉及祥云四期工程等事由签订以楼房抵债协议为由提出执行异议之诉，但史祥杰的异议请求未得到支持。故原告***提交的史祥杰欠据二枚的证据，不能直接用于证实其提供的《订购楼房协议书》价款全部付清。原告提出的事实和理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为买受人排除执行的三种情形。即使根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，原告提供的证据也不能满足此规定的排除执行的四种法定情形。综上所述，因原告提供的证据不足以证实原告享有排除强制执行的法定依据，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。

审　判　长　斯钦 巴 特尔

审　判　员　王　 立　 国

人民陪审员　额尔敦其木格

二〇二一年十二月四日

书　记　员　李　　　　阳