***、**等合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省洮南市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉0881民初410号

原告：***，男，1970年9月4日出生，汉族，个体，住吉林省洮南市。

被告：**，男，1971年3月19日出生，汉族，个体，住吉林省洮南市。

委托诉讼代理人：刘福临，吉林信维律师事务所律师。

被告：洮南市明秀房地产开发有限公司。

法定代表人：齐海峰，总经理。

委托诉讼代理人：李晓勇，吉林储含律师事务所律师。

原告***与被告**、洮南市明秀房地产开发有限公司（以下简称：明秀房地产）合同纠纷一案，本院于2022年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告**的委托诉讼代理人刘福临、被告明秀房地产的委托诉讼代理人李晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告**及明秀房地产明确以房抵债协议的履行期限；2．判决被告**及明秀房地产协同履行与***签订正式售楼协议，在一个月内交付涉案楼房及车库，具备居住条件，有水、有电、有供热、下水，楼房售楼五证，能够进行交易买卖。承担从2017年5月到2022年3月7日期间原告没有得到楼房的经济损失，按合同法规定；3．本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：根据2021年1月7日已送达生效的诉讼判决（2020）吉0881民初2558号、（2020）吉08民终1497号，原告与被告**之间的房屋买卖（预售）协议被认定为以房抵债协议，且不可解除。因此，原告有权以盐业小区3XXXX号楼的4户房产，受偿其在3、4、5号楼项目中分包被告**的工程所应得的工程款。但是该协议中缺少合同履行期限的要件，因此原告诉求如下：一、明确以房抵债协议的履行期限。根据合同法第62条规定，原告在2016年2月4日签署该以房抵债协议时，双方合理预期为2017年5月交付完毕。而截至目前，早已超过预期时限，且原告方已通过口头、书面、诉讼等途径持续催促，被告方仍不能有效履行完毕。因此，请求法院对被告的以房抵债协议履行交付时间予以明确。二、被告**及明秀房地产协同履行抵债房产交付义务，并承担超期限补偿义务。明秀房地产应履行房产交付的实质义务，根据前述一审生效判决所依赖的下述事实，用以证明被告**与原告签署的以房抵债协议并非欺诈或者无效：（1）被告明秀房地产在2020年11月5日一审开庭时提交了声明，证明涉案的抵债房产3XXXX号楼项目由**建筑，且全资垫付，建设完成后，用楼房抵此项目工程款。在该楼取得预售许可前，我公司不能单独处理，仅预留给**，我公司取得预售许可后再将楼房正式划归**，正式签订合同前，一切行为与我公司无关。（2）被告明秀房地产在2020年11月4日（即原一审开庭前一天）已取得了盐业小区3XXXX号楼的商品房预售许可证，并提交法庭。此两项事实已经各方及原一审法庭认定，因此在以房抵债协议及被告明秀房地产声明有效、且涉案楼房已有预售许可证的基础上，被告明秀房地产有义务履行对被告**的以楼抵顶工程款义务，进而满足被告**履行对原告***的以房抵债协议。在此强调，这种三方连锁债权债务关系下，根据当时有效的合同法第73条规定，如被告**怠于履行协调被告明秀房地产履行以房抵债协议的约定，则原告有权代位向被告明秀房地产请求履行。房产交付的流程及标准应以被告明秀房地产商品房销售的流程及交付条件为准。根据前述以房抵债协议，原告是以真切的工程款2814500元购买抵债房产，按当时市价判定，约定获得的是可使用、可登记产权、可支配、可转让的房产。并非原一审、二审中被告推托之词中所述的未通水电、未履行竣工验收手续、未具备交付条件、无法办理房产权属证明的在建工程。被告明秀房地产作为取得商品房预售许可证的开发主体，有义务就案涉的盐业小区3XXXX号楼工程履行相关的全部手续，向工程方被告**交付抵顶工程款的房产，包括但不限于与原告***签署合法备案的商品房销售合同，并根据备案合同履行房产交付手续。实务中，被告**及明秀房地产互相推诿房产验收及交付责任，在2021年1月7日判决生效至今，怠于履行各方义务，一直以外界无法明知的内部约定对抗第三方原告关于交付房产的请求，已对原告据以房抵债协议取得房产所有权造成障碍。因此请法院予以调查，并明确被告各方关于3XXXX号楼房产抵债实质应履行的义务，并对原告在获得房产交付的合理时限外仍未获得抵债房产承担补偿义务。基于上述事实，原告提起诉讼，请求维护原告合法权益。

**辩称，1．车库及楼房是以房抵债，并非广义上的购买，我方认可协议的效力，愿意积极履行，且一直主张若原告认可房屋现状，可以随时交付房屋的钥匙（该楼盘原告一直参与建设，实际情况非常了解）。2．我方与原告从不曾达成任何口头协议，双方交房时间没有约定。3．我方与原告对于房屋交付标准也没有任何约定，若原告强加要求，需要达到商品房的交付标准，我方也愿意积极配合，但需为我方履行手续留有合理的准备时间，期限一年。4．本案实质是浪费司法资源的无意义之诉，在2021年7月份，我方就曾书面回复原告愿意履行合同，明确表示在原告认可现状的情况下可以随时交钥匙，具备充分协商的契机，无需提起诉讼。但是，以上是根据我方对起诉状的理解所做答辩，也不知理解是否正确。我方对本案具体意见是，因为起诉状没有提出具体的诉讼请求，不符合民事诉讼法第119条关于起诉条件的规定，所以我方请求人民法院裁定驳回原告的起诉。

明秀房地产辩称，1．被答辩人的起诉违反一事不再理原则，应依法驳回。2020年9月8日，被答辩人诉答辩人及**买卖合同纠纷一案，与本案当事人相同，诉讼标的相同，本案的诉讼请求实质上是在否定前诉的裁判结果，前述中已经明确，答辩人并非合同主体，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第247条的规定，被答辩人已经构成重复起诉，应当裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。2．被答辩人对答辩人的起诉违反合同的相对性原则。在被答辩人诉答辩人及**买卖合同纠纷一案中，吉林省洮南市人民法院做出的（2020）吉0881民初2558号民事判决书、白城市中级人民法院做出的（2020）吉08民终1497号民事判决书、吉林省高级人民法院作出的（2021）吉民申838号民事裁定书及白城市人民检察院作出的白检民监【2021】22080000048号不支持监督申请决定书均确认房屋买卖（预售）协议的当事人为被答辩人及**，答辩人并非合同主体，因此，被答辩人起诉答辩人违反合同的相对性原则，答辩人并不是本案的适格被告。3．本案并不适用原合同法73条的规定。本案中，**与答辩人之间并不存在到期债权，被答辩人与**之间的债权也没有附期限，均不存在到期债权的说法。因此本案并不符合原合同法73条的规定，被答辩人无法行使代位权。综上所述，被答辩人对答辩人的起诉，既无事实依据，更无法律依据，请求贵院依法裁定驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据：明秀房地产提供的（2020）吉0881民初2558号民事判决书、（2020）吉08民终1497号民事判决书、（2021）吉民申838号民事裁定书及白检民监［2021］22080000048号不支持监督申请决定书，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的事实及证据本院认定如下：原告***提供的证据：1．洮南市发展和改革局洮发改审批字［2014］29号文件，证明明秀房地产开发的案涉楼房。2．董事、监事、经理信息，证明**是明秀房地产监事，能代表公司签署合同。3．商品房预售许可证，证明明秀房地产已经取得合法手续进行销售。4．声明，证明明秀房地产同意**把涉案楼房抵给我，但不愿承认委托**与我签协议，就是掩耳盗铃。5．收据、房屋买卖（预售）协议书，证明**代表明秀房地产和我签的协议书。6．（2020）吉0881民初2558号民事判决书、（2020）吉08民终1497号民事判决书，证明我和**的协议有效。7．证明、身份证复印件及建设工程施工合同，证明涉案楼房就是明秀房地产齐海峰委托**签的，不是**建筑大包的。8．工程结算单，证明我一共施工785万，给付我358万，剩余431万，其中抵账楼和车库281万，剩余另行再算。我和**在盐业小区一期D级危房改造给齐海峰干活，委托**和我结算的工程。**质证称：对***提供的上述证据1-6的真实性无异议，对证明问题有异议，与本案诉争事实无关联性，不能支持原告的诉讼主张。证据7的证明不应作为证据，证人未出庭作证，建设工程施工合同的真实性无异议，与本案无关，不能支持原告的主张。证据8不能和原件核对一致，不能作为证据使用。明秀房地产对***提供的证据质证称：证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，证明问题有异议，该信息如果是真实的，也只能证明**是明秀房地产的监事，并不是法定代表人，不能代表公司签署协议。证据3无异议，但明秀房地产从未与原告签署过房屋买卖协议，也未授权过他人与原告签订协议。证据4真实性无异议，但证明问题有异议，声明中说的非常明确，在正式合同签订前，原告与**签订的协议与公司无关。证据5为原告与**之间签订，与公司无关，明秀房地产未盖章，也未参与。证据6无异议，同时证明明秀房地产不是房屋买卖协议的当事人，与明秀房地产无关。证据7的证明因证人未到庭，不能作为证据使用。合同书及补充条款与本案无关，明秀房地产未委托**与原告签过任何协议。证据8为复印件，即使该证据是真实的，也只能证明原告与**之间的经济往来，与明秀房地产无关。本院经审查认为，***提供的证据1-2与本案没有关联性，不能证明原告主张的事实，本院对证据1、2不予采信。证据3的真实性本院予以确认。证据4的真实性**及明秀房地产均予以认可，本院予以确认，但该证据不能证明***待证的事实。证据5虽为复印件，但被告**、明秀房地产对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该份证据不能证明原告***用以待证的**代表明秀房地产签订协议的事实。证据6的两份民事判决书已经生效，该证据与本案具有关联性，能够证明原告***主张的事实，本院对证据6予以确认。证据7的证人张君未到庭参加诉讼，不符合证据的形式，且该组证据与本案没有关联性，不能证明原告***待证事实，本院对该组证据不予采信。证据8为复印件，原告***未提供证据原件，且该证据与本案无关联，本院不予采信。

**未向法庭提交证据。

综上，本院认定本案如下事实：2013年至2015年年末，原告***承包盐业小区一期D级危房改造回迁工程2号楼、4号楼、5号楼的大清工工程，该工程原告***已施工完毕。2016年2月4日，被告**与原告***签订了四份房屋买卖（预售）协议书，协议书约定被告**将盐业小区3#楼门市西数2口门市、盐业小区3#楼西2单元6楼东侧、盐业小区3#楼西2单8楼东侧及盐业小区3#楼东侧2单10楼预售给原告***，经庭审查明，上述原告***与被告**之间签订的四份房屋买卖（预售）协议书实际为以房抵付工程款的以房抵债协议，用楼房抵顶双方已到期的工程款，同时被告**将盐业小区3XXXX号楼院里东侧车库4号、5号、6号一并抵账给原告***。双方在签订上述四份协议当日，原告***出具了收到工程款的收据两枚，两枚收据的工程款数额共计2814500.00元。双方并未约定上述四户抵账楼房及三户抵账车库的交付时间及交付标准。现原告***要求被告**、明秀房地产明确以房抵债协议的履行期限，同时要求被告明秀房地产与其签订正式的售楼协议、在一个月内交付原告具备居住条件，有水、电、供热、下水、楼房售楼五证的案涉房屋及车库，同时要求二被告按照法律规定承担从2017年5月到2022年3月7日期间未交付楼房的经济损失。庭审中被告**认可其与原告签订的协议的效力，并承认以楼房及车库抵账的事实，并称可随时交付房屋钥匙，但称双方对交房时间及交付标准没有约定。

上述事实，有原、被告的陈述、收据、房屋买卖（预售）协议书、商品房预售许可证、声明、（2020）吉08民终1497号民事判决书、（2020）吉0881民初2558号民事判决书在卷予以证实，本院予以确认。

本院认为，原告***承包盐业小区一期D级危房改造回迁工程2号楼、4号楼、5号楼的大清工工程，该工程已完工，2016年2月4日原告***与被告**在结算后，签订了实际为以房抵债协议的房屋买卖（预售）协议书，***在签订协议同时向**出具了收到工程款的收据两枚，上述协议书为双方真实的意思表示，协议中房屋位置、面积、单价具体明确，抵账车库的位置清晰明确，且该以房抵债协议发生在债务履行期限届满后，双方之间对抵债房屋及车库的交付时间虽没有明确规定，但经查2020年11月4日该栋抵债楼已办理了商品房预售许可证，具备了交付的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条的规定，原告***要求被告**交付抵债楼房及车库的诉求于法有据，本院应予支持。对于原告***诉求主张的抵账房屋交付的标准问题。因双方在协议书中对应交付的抵账房屋并没有明确的标准，本院对原告***诉求中主张的房屋交付的具体标准不能予以保护。关于原告***要求被告**赔偿自2017年5月至2022年3月7日未取得房屋经济损失的问题。因双方在协议中对抵账房屋及车库的交付时间没有明确约定，故***主张延迟交付房屋的损失缺乏依据，本院不能予以保护。案涉的协议书为原告***与被告**签订，被告明秀房地产并不是合同的相对方，且原告***提供的证据不能证明**系受明秀房地产委托与其签订上述以房抵债协议，亦没有证据表明被告**怠于行使对明秀房地产的已到期债权，故原告***要求明秀房地产与其签订正式房屋买卖合同、向其履行交付符合其诉求标准的房屋、并赔偿延期交付的经济损失缺乏依据，本院不予支持。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案双方之间的以房抵债协议持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：

一、被告**于本判决生效后十五日内向原告***交付盐业小区3#楼门市西数2口门市、盐业小区3#楼西2单元6楼东侧、盐业小区3#楼西2单8楼东侧、盐业小区3#楼东侧2单10楼及盐业小区（二期）3XXXX号楼院里东侧4号、5号、6号车库；

二、被告洮南市明秀房地产开发有限公司不承担责任；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费50.00元，由被告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。

审判员　　裴春红

二〇二二年四月十九日

书记员　　王雪力