陕西润宝满装饰工程有限公司
陕西润宝满装饰工程有限公司与西安花与树生态科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2020）陕0103民初1908号
原告：陕西润宝满装饰工程有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。
法定代表人：王纪滨，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈保良，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成敏，陕西永嘉信律师事务所实习律师。
被告：西安花与树生态科技有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。
法定代表人：李照清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈潇煊，男，西安花与树生态科技有限公司员工，住西安市未央区路口煤机花园28号楼3单元7层东户。
原告陕西润宝满装饰工程有限公司诉被告西安花与树生态科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告陕西润宝满装饰工程有限公司之委托诉讼代理人陈保良、成敏及被告西安花与树生态科技有限公司之委托诉讼代理人陈潇煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的租赁费57015.58元，违约金7098.44元，恢复房屋原状的费用41999元，物业管理费、水费及暖气费19569.82元，共计125682.84元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由如下：2017年8月21日，原告与被告以及陕西动漫产业平台管理中心（以下简称“管理中心”）签订《租赁合同》，原告作为出租房，被告作为承租方，管理中心作为园区管理方代表，约定将XX路XX号楼XX层XX区XX、XX房屋承租给被告用于办公，租期为2017年9月19日起至2018年9月18日止，并约定年租金为150800元（大写：壹拾伍万零捌佰元整），租金每半年支付一次。且根据《租赁合同》第11条、第12条的约定，承租方未按时足额支付租金，逾期以欠缴租金为基数按每日万分之五向出租方支付违约金，在支付租金时一并支付。租赁期满或合同解除，承租方逾期不搬离租赁房屋，出租方按日向承租方计收相当于本合同约定当期日租金的两倍的违约金。承租人逾期不搬离租赁物的，出租方有权处置租赁物内的物品。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2018年4月起开始拖欠房屋租金并拒不支付。经管理中心多次催促，被告一直未缴纳拖欠的房租及相应违约金。租赁期限届满后，被告依然占用租赁房屋，并于2018年11月18日，被告以书面方式提出退租申请，但并未向原告以及管理中心交付房屋，也未缴纳拖欠的租金。迫于无奈，原告于2018年11月18日和12月10日分别向被告下发了律师函和告知书，要求其支付房租及违约金等各项费用，并限其搬离公司物品，恢复房屋原状。2018年12月14日，被告又以书面的形式向原告提出退租申请。租赁费57015.58元是从2018年4月19日到2018年12月23日，标准是25元/月/平方米，涉案房屋是279.26平方米。违约金7098.44元是以欠缴租金57015.58元为基数，按每日万分之五，从2018年4月19日到2018年12月23日，共计249天。恢复房屋原状的费用41999元的依据是与两个公司签了两份合同，其中约定的拆除费一个是10000元，另一个是31999元，活已经干完了，费用也支出了。物业管理费、水费及暖气费19569.82元是我们代缴过的，分别是物业管理费6107.85元，暖气费13132.19元，水费329.78元，以上均截止到2018年12月份。现根据相关法律规定诉至贵院望判如所请。
被告西安花与树生态科技有限公司辩称，我们当时签了租赁协议，我们的房租是从10月份到12月份，当时我们2018年4月份本来应该交下半年的房租，因为我们以前用的这个房子暖气就一直有问题，我们就提出了暖气费的问题，与原告沟通多次每人修也没人来，当时原告的一个经理姓李还是姓王我不清楚说从10月份再交也行，问题没处理所以也就没交，我们到10月份基本也不用了，我们因暖气问题在考虑是否续租，我们的很多东西都在房子里， 原告只是告知我们让我们搬走，因为原告扣着我们的东西不让我们搬，我们也无法正常使用，2018年10月18日，原告工作人员把我们东西强行拉走，现在也没有给我们归还，我们这有他们搬走我们东西的列表还有视频。我们现在有一个涉及恢复房屋原状的费用41999元，但是我们装修花了大概有20多万，我们当时约定装修没有给下家用，约定装修归我们，但是现在原告在给下家用。对原告所诉的请求我均不同意。下半年的房租应该是41000多，不是57000元。违约金7098.44元我不同意，当时甲方给我的一个书面的东西，有图片和盖章，说的是免除我公司从2018年11月19日至2018年12月13日产生的房租金额为5817.92元，与违约金原告的计算不符。当时原告给我了一个缴费通知单上面写着12787.08元，是从2018年4月19日至2018年12月23日的。好几个公司共用的水管，然后我们均摊的，我们水基本没用，电费我们有电卡，物业费是一季度现结的，等于和电费是一起缴纳的。暖气和物业的话，地面一直很脏，一直没人给我们打扫。因为暖气不热，所以暖气费我们一直没交。
经审理查明，2017年 8月21日陕西润宝满装饰有限责任公司（甲方、出租方）、被告花与树生态科技有限公司（乙方、承租方）与案外人陕西动漫产业平台管理中心（丙方、园区管理方代表）签订租赁合同，“第一部分租赁范围、租赁期限、续租及用途，第1条，本合同租赁物位于西安市碑林区XX路XX号楼XX层XX区XX、XX,总面积279.26平方米，第2条租期自2017年9月19日起至2018年9月18日止……第二部分租金、押金及装修，第5条，租金、优惠条款、租金支付方式、押金：1、租金按年计算，租金单价标准45元/月·平方米计算，本合同租金总额为150800元（壹拾伍万零捌佰元整）。优惠条款：依照管理属地化原则，乙方在本协议签订之日起二个月内将工商、税务关系注册或者变更至碑林科技产业园内，可享受以下优惠条款。本企业于2016年9月19日入驻，享受园区优惠政策。2、本合同租赁期内，其中279.26平方米租金按照25元/月·平方米计算，租金总额为83778元（捌万叁仟柒佰柒拾捌元整）。3、支付租金再使用房屋；租金的支付方式为：租赁期限内每半年支付一次。本合同签订后10日内支付第一次的房租，此后房租的支付时间为上一个半年租期届满时的前10内支付……第7条装修，1、租赁期内，乙方因经营需要对场地进行装修，必须经甲方同意方可施工。对于甲方已有的装修进行的拆除及该改动，乙方必须报甲方备案同意，否则，对场地不得装修和改动。2、装修完毕，甲方对工程是否按照审核的内容进行的装修，以及该装修是否有损租赁房屋主体结构进行验收，如乙方装修未按照审批内容实施，或者有损租赁房屋主体结构时，可向乙方提出相应的赔偿，乙方应负责恢复原状，并向甲方赔偿损失……第五部分违约责任，第11条租赁期间，甲方应按合同约定期限向乙方交付租赁房屋，不得以任何理由拖延，同时乙方不得以任何理由拖延支付租金。1、未按时足额支付租金，逾期按欠缴租金的为基数，甲方向乙方收取每日万分之五作为违约金，由乙方缴纳租金时与逾期租金一并支付。2、未足额支付租金逾期超过30日，甲方有权解除合同并无偿收回租赁物及装修改造的全部设施和设备形成的建筑物增加或添附部分；甲方不承担乙方所有装修改造费用，乙方按合同相关条款履行赔偿责任。4、甲方未按合同约定向乙方交付租赁房屋，逾期30日内的，按乙方已付租金每日万分之五支付违约金；逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方全额返还乙方已付租金并赔偿按国家存款利率计算利息……”三方盖章确认。
案外人陕西动漫产业平台管理中心出具缴费通知单复印件载明“缴费单位花与树生态科技有限公司4号楼4层B区279.26㎡，缴费内容 18年4月19日-18年12月23日房租，金额6981.5元/月，本次应缴房租金额57015.58元，滞纳金7098.44元，本次应缴金额64114.02元，对此，被告庭审中不认可。2018年12月10日陕西动漫产业平台管理中心告知书载明“花与树生态科技有限公司：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，2017年贵公司与陕西润宝满装饰有限责任公司及陕西动漫产业平台管理中心签订了《租赁合同》，商定将位于XX路XX号楼XX层XX区XX、XX房屋承租给你公司用于办公，租期为2017年9月19日至2018年9月18日，面积为279.26平方米，合同约定租金为每年83778元，租金每半年支付一次……贵公司从2018年4月开始拖欠房租（2018年4月19日至2018年10月18日房租41889元），经我管理中心多次催促，贵公司于2018年10月18日以书面方式提出退租申请（未盖章），但至今未向润宝满公司及我管理中心交付房屋及缴纳拖欠租金，也未向西安东新物业管理服务有限公司缴纳物业管理相关费用。鉴于此，我平台管理中心郑重通知贵公司：1、自本通知发出之日起三日内贵公司按合同约定支付使用至今的房屋租金，违约金及物业管理相关费用。2、限3日内将你公司的物品搬离，按照《租赁合同》相关要求进行交换，并恢复房屋原状。3、逾期不搬视为你公司放弃对相应物品的权利，我中心有权自行处理或委托第三方恢复，费用由贵公司承担。特此告知。”对此告知书，被告庭审中认可收到过该告知书，真实性认可，但其认可欠付房租为41889元。
2018年11月28日（2018）陕永律函字第146号律师函复印件载明“致：西安花与树生态科技有限公司，陕西永嘉信律师事务所律师陈保良接受陕西润宝满装饰有限责任公司（以下简称“润宝满公司”）及陕西动漫产业平台管理中心（以下简称“管理中心”）的委托，就贵公司逾期支付租金事宜，代表润宝满公司及管理中心致函如下：2017年，贵公司与润宝满公司、管理中心签订了《租赁合同》。其中第2条约定租期为2017年9月19日起至2018年9月18日止；第5条约定租金为150800元（大写人民币：壹拾伍万零捌佰元整），租金每半年支付一次；第9约定贵公司未按时足额支付租金，应以逾期欠付的租金为基数，每日万分之五的标准支付违约金，在支付租金时一并支付；租赁期满或合同解除，贵公司逾期不搬离租赁物，贵公司应按照合同当期两倍的租金的标准支付违约金；若贵公司逾期不搬离租赁物，给润宝满造成其它损失的，贵公司还应赔偿由此造成的全部损失，并且润宝满公司有权处置租赁物品……经管理中心多次催促，贵公司于2018年10月18日以书面方式提出退租申请，但至今未向润宝满公司、管理中心交付房屋，故截止2018年11月19日，贵公司共拖欠租金和房屋占用费共计48870.5元……陕西永嘉信律师事务所，律师陈宝良，2018年11月28日”。被告庭审中亦认可收到过该函件，真实性认可，但只欠付原告租金41889元。
原告庭审中提交2018年申请（复印件）载明“陕西动漫产业平台管理中心，我公司（西安花与树生态科技有限公司）于2016年9月入驻园区4号楼4层B区D、F室房屋办公，在承租期间，感谢贵平台给予我公司的帮助，使得我们公司正常办公得到最大的保证，在租金缴纳方面，我们一直也是认真按照租赁合同条款来执行，从2018年来由于受大环境影响加之我公司经营不善，导致我公司无力承担该房屋的各项费用。因此，我公司申请于2018年11月18日退租该房屋。请予以批准为盼。”
另查，原告庭审中提交2018年12月14日申请（复印件）载明“陕西动漫产业平台管理中心，我公司（西安花与树生态科技有限公司）于2016年9月入驻园区4号楼4层B区D、F室房屋办公，在承租期间，感谢贵平台给予我公司的帮助，使得我们公司正常办公得到最大的保证，在租金缴纳方面，我们一直也是认真按照租赁合同条款来执行，从2018年来由于受大环境影响加之我公司经营不善，导致我公司无力承担该房屋的各项费用。因此，我公司申请以下两项事项：1、允许我公司于2018年12月13日退租该房屋；2、免除我公司2018年11月19日至2018年12月13日产生的房租，金额为5817.92元。请予以批准为盼。” 对以上两个申请，真实性被告均予以认可，但只欠原告租金41889元，对此复印件内容原告不予认可。
原告庭审中提交2017年2月9日授权委托书（复印件）载明“我公司（陕西润宝满装饰工程有限公司）位于西安市碑林区XX号XX房XX层XX区1218.64平方米，授权委托陕西动漫产业平台管理中心对该房屋进行出租管理以及收付款。”
2018年12月20日陕西动漫产业平台管理中心与西安东新物业管理服务有限公司签订合同约定西安东新物业管理服务有限公司对涉案场地进行部分装饰装修拆除工程施工工期5日。后西安东新物业管理服务有限公司出具陕西增值税普通发票为10000元。
2019年1月2日编号为001,002工程签证单显示涉案场地维修整改工程工程量分别为3109元，290元。2019年1月3日西安欧利华建筑装饰工程有限公司与陕西动漫产业平台管理中心签订合同,合同造价28600元。二者合计31999元。
2018年12月5日西安东新物业管理服务有限公司出具缴费通知单，缴费单位为花与树生态科技有限公司4号楼4层B区279.26㎡，缴费内容2017年10月-2018年12月物业管理、暖气费、水费，缴费金额19569.82元。西安东新物业管理服务有限公司出具增值税发票，发票金额为19569.82元。
以上事实有《陕西动漫产业平台企业入驻协议书》、《缴费通知单》、《告知书》、《律师函》、发票，原被告庭审陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告陕西润宝满装饰工程有限公司与被告花与树生态科技有限公司以及案外人陕西动漫产业平台管理中心签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同履行各自义务。被告花与树生态科技有限公司未按照合同约定按时交纳房屋租金，其抗辩原告免除其2018年11月19日至2018年12月13日的租金，故房屋租金应从2018年4月19日计算至2018年10月19日止，对其抗辩理由被告并未举出证据，故对被告抗辩理由，本院不予采信，原告提供交接视频证明被告实际腾房时间为2018年12月23日，故对原告主张被告欠付2018年4月19日至2018年12月23日租金57015.58元的请求，本院予以支持；关于违约金一节，按照原被告合同约定，逾期缴纳租金的违约金计算方式为欠付房租金额的每日万分之五标准，故对原告主张从2018年4月19日至2018年12月23日的违约金为7098.44元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张因恢复租赁房屋原状所花费的费用41999元由被告承担虽符合双方合同约定，但原告不能证明其花费均系恢复房屋原状所花费的费用，本着公平原则，本院酌情予以支持20000元；关于原告主张被告支付2017年10月-2018年12月物业管理费、暖气费、水费19569.82元于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
一、被告西安花与树生态科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西润宝满装饰工程有限公司房屋租金57015.58元；
二、被告西安花与树生态科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西润宝满装饰工程有限公司逾期付款违约金7098.44元；
三、被告西安花与树生态科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西润宝满装饰工程有限公司房屋维修款20000元；
四、被告西安花与树生态科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西润宝满装饰工程有限公司物业管理费、水费、暖气费19569.82元；
五、驳回原告其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2814元由原告陕西润宝满装饰工程有限公司负担493元（已缴纳），由被告西安花与树生态科技有限公司负担2321元（此款原告已预交，被告西安花与树生态科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 贾曼莉
二〇二〇年十月三十日
法 官 助 理 郭 熙
书 记 员 张文婷
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