上海天磊建筑工程有限公司诉上海小高物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪01民终1154号

上诉人（原审原告）上海天磊建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX室。法定代表人虞信标，董事长。委托代理人陈晶，上海永联律师事务所律师。委托代理人张洲军，上海永联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海小高物流有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号XX区XX号。法定代表人高本创，总经理。委托代理人瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人祝万帮，公司员工。被上诉人（原审被告）高本开，XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省寿县XX镇XX街道XX组XX号。委托代理人瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海精准德邦物流有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号XX大厦XX。法定代表人薛大鹏，总经理。委托代理人丁思楠，公司法务人员。被上诉人（原审第三人）上海杨思医院，住所地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人张晓鹏，董事长。委托代理人薛安军，上海君康律师事务所律师。委托代理人陈惠艺，上海君康律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海万家欢陶瓷贸易有限公司，住所地上海市XX路XX号XX室XX，实际经营地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人招女，经理。被上诉人（原审第三人）吴美芬，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审第三人）梁建南，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审第三人）杨垣江，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX号。被上诉人（原审第三人）薛瑞龙，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人上海天磊建筑工程有限公司（以下简称天磊公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，1984年8月，上海市城市规划建筑管理局向川沙县人民政府出具“关于川沙县XX供销社、XX厂征用土地的通知”，表示同意川沙县XX供销社为新建堆场，征用XX乡XX队土地四亩八分。1998年7月，上海A有限公司召开股东会议决议，上海浦东新区B总公司作为股东方之一，以包含上海浦东新区XX供销社等数家企业资产投入。上海A有限公司出具情况说明，表示2011年1月将上海市浦东新区XX路XX号仓库出租给天磊公司，该地块及房屋交由天磊公司管理、维护。2011年5月5日，天磊公司作为出租方（甲方）与上海小高物流有限公司（以下简称小高物流公司）作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租上海市浦东新区XX路XX号场所给乙方，出租场所建筑面积为3,000平方米；乙方向甲方承诺租赁该出租场所严格按照经核准的生产经营范围和该出租场所原规划设计的生产使用性质，用于从事仓储的生产经营；双方约定，租赁日期自2011年6月1日起至2018年12月31日止；该房屋年租金为人民币（下同）1,095,000元，该房屋租金每两年递增5万元即：……2014年6月1日至2015年5月30日年租金为1,145,000元；2015年6月1日至2016年5月30日年租金为1,195,000元；2016年6月1日至2017年5月30日年租金为1,195,000元；……；租金每半年一付，乙方应提前五日向甲方支付租金；乙方通过银行转账方式支付租金；双方约定，甲方交付该出租场所时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，甲方收取的出租场所租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间，甲、乙双方应根据《安全生产管理协议》的约定，保证该房屋及设施设备处于正常的可使用和安全状态，甲方在履行安全管理职责，对该房屋进行检查时，乙方应予以配合，凡发现乙方存在安全隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改；乙方拒不整改的，甲方有义务报告出租场所所在开发区或街镇和相关政府管理部门；……除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁届满后的当日返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，应按10元每平方米向甲方支付占用期间的使用费；租赁结束乙方返还该房屋和有关设施设备，装修无偿赠送甲方；乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；……甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……（二）甲方发现乙方未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；（三）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该出租场所所规划设计的生产使用性质，用于从事约定之外的生产经营活动的；……（五）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该房屋，转让或与他人交换该房屋承租权的；……。该租赁合同抬头甲方处为天磊公司，乙方处为小高物流公司，乙方委托代理人处记载为“高本开”，租赁合同落款处甲方盖有天磊公司印章，乙方盖有小高物流公司印章，同时有高本开签字。2011年3月1日，小高物流公司向天磊公司出具《承租单位安全承诺书》一份，对系争场所相关安全事项作出承诺。租赁合同签署后，小高物流公司向天磊公司交付租赁保证金10万元。天磊公司与小高物流公司原审庭审中共同确认，租赁合同的双方主体分别为天磊公司与小高物流公司。2015年3月，天磊公司分别形成《解除房屋租赁合同通知书》及《律师函》，提出小高物流公司擅自将系争场所转租他人，并存在随意搭建违章建筑造成安全隐患，天磊公司要求依照双方约定解除租赁合同。就上述书面文件，小高物流公司表示并未收到过。2015年5月26日，高本开通过银行转账方式向天磊公司支付597,500元。小高物流公司和高本开共同表示上述款项为租赁合同的租金，租金已支付至2015年11月30日。2015年7月初，天磊公司向小高物流公司发送《律师函》一份，表示2015年3月曾函告小高物流公司，其在系争场所中随意搭建违章建筑，改变了房屋结构和用途，造成严重安全隐患，严重违反合同义务，小高物流公司应在30日内将房屋恢复原状返还天磊公司，原租赁合同解除，但经核实，小高物流公司并未履行上述条款，将天磊公司的函告置之不理，近日发现系争场所内正在进行拆建行为，擅自改变房屋结构，天磊公司认为小高物流公司行为属恶意行为，要求小高物流公司立即停止拆建、恢复原状。就该函件，小高物流公司表示收到，但对函件中内容不予认可，并表示双方的租赁合同不存在解除，由此小高物流公司于2015年5月还继续履行支付租金义务，支付后也未得到天磊公司的退款。后天磊公司诉至法院，要求判令：1、确认天磊公司与小高物流公司间的租赁合同于2015年5月1日予以解除；2、小高物流公司向天磊公司支付逾期未返还房屋的违约金，按照3,000平方米，每平方米每天10元标准，从2015年5月1日起计算至房屋实际返还之日止，高本开对违约金承担连带责任；3、上海精准德邦物流有限公司（以下简称精准德邦公司）、上海杨思医院（以下简称杨思医院）、上海万家欢陶瓷贸易有限公司（以下简称万家欢公司）、吴美芬、梁建南、杨垣江、薛瑞龙及小高物流公司、高本开返还系争场所；4、诉讼费由小高物流公司、高本开承担。原审案件审理中，天磊公司变更诉讼请求为：1、解除天磊公司与小高物流公司间的租赁合同；2、小高物流公司、高本开、精准德邦公司、杨思医院、万家欢公司、吴美芬、梁建南、杨垣江、薛瑞龙向天磊公司返还系争场所；3、小高物流公司、高本开向天磊公司支付2015年12月1日起至实际返还系争场所之日止的租金，按照年租金1,195,000元标准计算。原审另认定，小高物流公司在承租系争场所后，分别于2011年、2013年开始陆续将部分系争场所转租给原审第三人。天磊公司表示于2013年进行安全检查时，发现小高物流公司将系争场所转租的情况。就系争场所内是否存在安全隐患，天磊公司表示2013年检查时对仓库内消防通道严重堵塞、乱接乱拉电线、仓库内有人员居住、消防设施、设备不完善、私自搭建向小高物流公司出具过消防安全整改通知书，并要求小高物流公司于2013年8月18日前落实整改措施。但小高物流公司表示，天磊公司从未向其发送过要求安全整改的通知。2015年3月10日，由上海市公安局浦东分局杨思派出所出具《上海市消防监督检查意见通知书》一份，其中被检查单位为杨思医院，在监督检查记录中手写记载“XX路XX号仓库为彩钢屋顶，存在消防隐患”，提出2015年4月10日前改正。在被检查单位意见中记载“同意整改”。杨思医院表示收到相关部门的该份通知书，但表示该彩钢屋顶是在承租前就存在的，但因为目前基于由杨思医院使用，故表示愿意整改，但后因天磊公司提起诉讼，故暂时搁置。小高物流公司表示从未收到《上海市消防监督检查意见通知书》，且据其了解，该彩钢屋顶系天磊公司出租给小高物流公司时就存在，如存在安全隐患责任应由天磊公司负责。2015年9月28日上午，天磊公司申请上海市东方公证处对系争场所所处方位及现状拍摄照片及摄像机拍摄进行了公证。原审认为，天磊公司与小高物流公司就系争场所建立的租赁关系为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同双方的主体为天磊公司及小高物流公司，就租赁合同约束于上述主体，上述主体享有合同权利并履行义务，承担合同的责任，高本开系小高物流公司的委托代理人，天磊公司要求高本开就合同责任承担连带责任，并无合同及法律依据，法院不予支持。天磊公司以小高物流公司违反了合同约定，要求依约解除双方的租赁合同，小高物流公司对此不予认可，就天磊公司提出的几点理由，法院分析如下：一、天磊公司认为小高物流公司擅自转租，构成双方约定解除条件；根据租赁合同约定，小高物流公司对系争场所转租应得到天磊公司的书面同意；小高物流公司目前的转租行为确实未提供得到天磊公司同意的书面意见，但根据小高物流公司提供的证据显示，转租行为于2011年就发生，即使依照天磊公司的陈述，2013年天磊公司就已知道小高物流公司进行转租的行为，但也未能提供证据证明天磊公司在合理期间内对小高物流公司转租行为提出异议并行使解除权，这种情况下，应视为对小高物流公司转租行为的同意，现天磊公司以小高物流公司转租行为要求解除双方租赁合同，于法无据，法院对该理由难以采纳；二、天磊公司认为小高物流公司使用系争场所存在安全隐患，要求解除双方租赁合同；对此法院认为，天磊公司行使该约定解除权，应当符合两个条件：其一、证明安全隐患系承租人使用场地造成，其二、就承租人所造成的安全隐患已经通过书面告知整改，承租人整改不力或逾期拒不整改。就本案，天磊公司并未提供任何证据证明小高物流公司的行为造成安全隐患且其对认为的安全隐患行使过书面整改告知，由此，现天磊公司直接要求解除租赁合同，依据不足，法院亦难以采纳；三、天磊公司认为小高物流公司改变系争场所的约定用途；根据双方租赁合同约定，系争场所用于从事仓储的生产经营，天磊公司明确指出，系争场地有作为办公使用、有人员在其中烧饭居住、精准德邦公司不仅进行货物仓储还进行收发货的经营活动、杨垣江有铝合金的切割行为、薛瑞龙由电线切割行为，上述均超出租赁合同约定的用途，小高物流公司表示上述行为均是围绕仓储经营活动所进行的，是合理使用，不存在超出约定用途。对此，法院认为，首先，双方所约定的“从事仓储的生产经营”并没有明确词义的概念及范围，其次就天磊公司所指出的几点异议，小高物流公司及原审第三人的解释也尚属合理，系争场所并未明显超出普通人理解的仓储生产经营范围，因而天磊公司以该项理由提出解除合同，法院不予采纳。综上所述，天磊公司要求依照约定解除双方租赁合同、返还系争场地并要求小高物流公司支付从2015年12月1日至系争场地返还之日止的租金，没有事实及法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，于二○一五年十一月二十三日作出判决：驳回天磊公司的诉讼请求。案件受理费6,250元，减半收取计3,125元，由天磊公司负担。判决后，天磊公司不服，上诉于本院，诉称:起诉前，上诉人发现有第三人使用涉讼房屋，但是否为小高物流公司转租其并不清楚，而原审对于转租的判断加重了上诉人的举证义务；房屋主要结构为彩钢板，合同约定小高物流公司根据自身的经营范围用于仓储，然目前涉讼房屋内人员混杂、有金属切割经营，消防通道、安全通道堵塞，存在安全隐患，故要求二审法院撤销原审判决，改判解除上诉人与小高物流公司间的租赁合同，小高物流公司恢复租赁物原状并返还租赁物，高本开、精准德邦公司、杨思医院、万家欢公司、吴美芬、梁建南、杨垣江、薛瑞龙对返还租赁物承担连带义务，小高物流公司支付2015年12月1日至判决生效之日止按照年租金119.5万元标准计算的租金，小高物流公司支付逾期返还房屋的占用费（按照3,000平方米，每平方米10元，自判决生效次日计算至实际返还日）。被上诉人小高物流公司、高本开辩称:四年多时间内，其如期支付租金，严格履约，故不同意上诉请求。被上诉人精准德邦公司辩称：其租赁房屋用于仓储、转运，不存在安全隐患，故不同意上诉请求。被上诉人杨思医院辩称：其租赁房屋用于仓储，不存在安全隐患；如合同继续履行，其愿意更换彩钢板，故不同意上诉请求。被上诉人万家欢公司、吴美芬、梁建南、杨垣江、薛瑞龙未作任何答辩。二审中，上诉人出示以下证据材料：1、消防安全整改通知书，旨在证明2013年上诉人曾书面告知小高物流公司对消防安全进行整改；2、公证书及视频光盘，旨在证明本案审理过程中，被上诉人擅自改变房屋及场地状况；3、通知函、邮寄凭证、快递查询单，旨在证明上诉人要求小高物流公司恢复租赁物原状；4、照片一组，旨在证明杨思医院重新隔断房屋，且未完全恢复顶棚。被上诉人小高物流公司、高本开发表如下质证意见：证据1：真实性不予认可，上诉人并未收到该通知书；证据2：真实性无异议，但不认可上诉人的证明观点；证据3：不属于新证据范畴，对于函件内容亦不予确认；证据4：不认可变更房屋结构，房屋内部的分隔系用于放置物品。被上诉人精准德邦公司认为该些证据材料不涉及精准德邦公司，故不发表意见。被上诉人杨思医院发表如下质证意见：证据1：其不清楚；证据2：2015年3月上海市公安局浦东分局杨思派出所作出消防监督检查意见通知书，指出涉讼仓库为彩钢屋顶，存在消防隐患，要求整改，其询问上诉人意见，但上诉人未有答复，为了安全使用仓库，其不得不自行拆除彩钢屋顶，现已基本整改完毕；证据3：其收到，但因上诉人怠于整改，其才不得不自行修缮；证据4：无法判断照片真实性，且其只是搭建货架，并未改变房屋结构。被上诉人杨思医院出示照片一组，旨在证明其依据消防要求更换了彩钢板的材质。上诉人认为照片未显示拍摄地点、无法判断材料是否符合消防要求。被上诉人小高物流公司、高本开对照片真实性没有异议，其同意杨思医院的意见。被上诉人精准德邦公司认为无需阅看。本院确认上诉人出示的证据2、3具有真实性，有证据效力；上诉人出示的证据1因其未能提供送达依据，且为对方所否认，故不予确认；上诉人出示的证据4及被上诉人杨思医院出示的证据均具有真实性，可以反映出杨思医院更换了房屋顶棚的彩钢板。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，天磊公司与小高物流公司签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应恪守。双方关于转租之争议，二审中，天磊公司陈述2013年其到现场发现有其他人员，怀疑小高物流公司转租。本院注意到，天磊公司未能出示有效证据证明当时其提出书面异议，且之后天磊公司仍收取了小高物流公司转账支付的租金。依据相关司法解释之规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。涉讼租赁合同约定，承租人承诺租赁该出租场所用于从事仓储的生产经营。二审中，精准德邦公司陈述其租赁房屋用于仓储；杨思医院陈述租赁房屋用于储藏物品。结合考虑被上诉人原审中的陈述及提交的营业执照，可以看出转租的主要用途均未超越天磊公司与小高物流公司之约定，故天磊公司的相关上诉理由，本院不予采纳。本院注意到，二审期间，杨思医院更换了租赁房屋的顶棚。二审中，天磊公司确认合同约定承租人拆改房屋时，其有权要求恢复原状并赔偿损失，但合同未约定相应的解除权。天磊公司同时要求各被上诉人都能按约安全使用房屋，小高物流公司、杨思医院、精准德邦公司均表示其会按照安全要求使用房屋。本院认为，依据双方出示的证据及各方当事人的陈述，杨思医院对房屋的改动未损害房屋的使用效益，并且，依照合同约定，天磊公司据此并无享有解约权。退一步说，假使杨思医院的改动有损天磊公司之利益，天磊公司亦应另行解决。结合考虑合同约定的租金支付方式、小高物流公司已支付租金的期限、原审案件的立案时间、判决时间等因素，原审对于天磊公司主张的租金、占用费之处理，亦为妥当。综上而言，天磊公司关于撤销原审判决，改判解除其与小高物流公司间的租赁合同，小高物流公司恢复租赁物原状并返还租赁物，高本开、精准德邦公司、杨思医院、万家欢公司、吴美芬、梁建南、杨垣江、薛瑞龙对返还租赁物承担连带义务，小高物流公司支付2015年12月1日至判决生效之日止按照年租金119.5万元标准计算的租金，小高物流公司支付逾期返还房屋的占用费（按照3,000平方米，每平方米10元，自判决生效次日计算至实际返还日）的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,250元，由上诉人上海天磊建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　叶振军

审判员　　许　京

审判员　　蒋辉霞

二〇一六年五月十二日

书记员　　周璐珺

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……