上海天磊建筑工程有限公司与上海小高物流有限公司、高本开房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一（民）初字第23859号

原告上海天磊建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人虞信标，董事长。

委托代理人吴洁，上海罗业律师事务所律师。

被告上海小高物流有限公司，住所地上海市奉贤区。

法定代表人高本创，总经理。

委托代理人祝万帮，男。

被告高本开，男，1979年8月18日生，汉族，住安徽省。

上列两被告共同委托代理人瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。

第三人上海精准德邦物流有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路XXX号国贸大厦A-4。

法定代表人薛大鹏，总经理。

委托代理人黎倩，女。

第三人上海杨思医院，住所地上海市浦东新区。

法定代表人张晓鹏，董事长。

委托代理人薛安军，上海君康律师事务所律师。

第三人上海万家欢陶瓷贸易有限公司，住所地上海市。

法定代表人招女，经理。

委托代理人张伟放，男。

第三人吴美芬，女，1976年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。

第三人梁建南，男，1974年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。

委托代理人吴美芬（系第三人梁建南之妻），住同第三人梁建南。

第三人杨垣江，男，1973年11月6日生，汉族，住上海市浦东新区。

第三人薛瑞龙，男，1956年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。

委托代理人林越（系第三人薛瑞龙之妻），住同第三人薛瑞龙。

原告上海天磊建筑工程有限公司（以下简称天磊建筑公司）与被告上海小高物流有限公司（以下简称小高物流公司）、高本开租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，适用简易程序审理。案件审理中，经原告的申请，于2015年7月24日追加上海精准德邦物流有限公司（以下简称精准德邦物流）、上海杨思医院（以下简称杨思医院）、上海万家欢陶瓷贸易有限公司（以下简称万家欢公司）、杨垣江作为本案第三人参加诉讼，后原告于2015年9月6日再次申请，又将吴美芬、梁建南、薛瑞龙作为本案的第三人追加参加本案的诉讼。本院于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告天磊建筑公司的委托代理人吴洁、被告小高物流公司的委托代理人祝万帮及两被告共同委托代理人瞿惠国、第三人精准德邦物流的委托代理人黎倩、第三人杨思医院的委托代理人薛安军、第三人万家欢公司的委托代理人张伟放、第三人吴美芬兼第三人梁建南的委托代理人、第三人杨垣江、第三人薛瑞龙的委托代理人林越均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天磊建筑公司诉称，2011年5月5日，原告天磊建筑公司与被告小高物流公司就上海市浦东新区杨新东路XXX号场所（以下统称系争场所）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），其中厂房建筑面积为3，000平方米，租赁期从2011年6月1日起至2018年12月31日止，年租金为人民币1，095，000元（以下币种相同），每两年递增5万元，同时原告向被告小高物流公司收取房屋保证金10万元，被告小高物流公司向原告出具《承租单位安全承诺书》。根据双方签署的租赁合同约定，原告发现被告未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全隐患，且书面告知被告方责令其整改，被告整改不力或逾期拒不整改的；或者被告未征得原告书面同意，擅自转租房屋，转让或与他人交换该房屋承租权的；或者被告改变房屋使用性质的；原告均有单方解除租赁合同的权利。近日，原告发现被告小高物流公司未经原告同意下，擅自将系争场所转租给第三人，在使用中也违反《安全生产管理协议》和《承租单位安全承诺书》的要求，造成安全隐患，原告多次书面催告要求整改，消防局也于2015年3月10日寄发《上海市消防监督检查意见通知书》，责令2015年4月10日前进行整改，但至今并未见到任何整改措施，使房屋处在不安全状态；同时，被告转租第三人后，第三人在其中进行经营活动，改变了双方约定的仓储用途。鉴于上述情况，原告发函告知被告小高物流公司，解除双方的租赁合同，并要求被告将房屋恢复原状进行归还，并承担被告违约造成原告的损失，对此，被告小高物流公司至今不予理会。另外，关于被告高本开，为被告小高物流公司的委托代理人，直接参与双方的租赁合同的签署及履行，相关审理及判决与被告高本开存在利害关系，故要求被告高本开对相关责任承担连带责任。综上，两被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告根据双方的租赁合同约定及法律规定，提起诉讼，要求判令：1、要求确认原告天磊建筑公司与被告小高物流公司间的租赁合同于2015年5月1日予以解除；2、要求被告小高物流公司向原告支付逾期未返还房屋的违约金，按照3，000平方米，每平方米每天10元标准，从2015年5月1日起计算至房屋实际返还之日止计算，被告高本开对违约金承担连带责任；3、要求第三人及两被告返还系争场所；4、诉讼费由两被告承担。

被告小高物流公司及高本开共同辩称，首先，被告方认为被告高本开不是适格被告，被告高本开是被告小高物流公司的职员，其作为被告小高物流公司的经办人履行职务工作，其行为后果由被告小高物流公司承担；况且，原告也表示租赁合同的承租人为被告小高物流公司，原告要求被告高本开承担连带责任不符合法律规定的。第二，关于原告的请求，被告方均要求法院予以驳回。双方的租赁合同有效，被告小高物流公司一直严格依约履行数年，租金也如期支付，不存在任何原告诉状上列出的违约行为，原告的陈述缺乏事实依据，被告要求继续履行合同。在不存在返还房屋义务的情况下，也不存在相应逾期返还房屋违约金。2015年7月初，被告收到原告寄送的律师函，但就该函件中的内容被告不确认，被告亦明确表示要求继续履约。就原告依据解除的理由均不成立，1、根据合同约定，系争场所是允许转租的，只是需符合条件而已。被告客观上进行了转租，但就该转租被告早已告知原告，得到了原告的同意，双方只是省去了由原告出具书面同意意见的步骤；况且，2011年3月，原告就与被告小高物流公司产生了实际的租赁关系，并将系争场所交付使用，之后同年被告就将部分场地另行转租，在被告配合原告对系争场所安全检查时，原告也应当明知场所转租的情况，原告在知道转租后在法律规定的时间内未提出异议，视为原告同意被告的转租行为，之后合同履行一直很正常，原告现以转租为由提出解约是无理的，原告的解约权早已丧失。2、系争场所并未因被告方或实际使用人的使用而存在安全隐患问题，原告也从未通知过被告进行安全整改，至于消防部门出具的通知所指出的彩钢板屋顶，也是出租人提供给承租人的，即使存在安全隐患也应由原告负责。3、被告及第三人就系争场所均以仓储为目的使用，并未超出合理使用范围，至于有员工办公，也是围绕仓储管理设置，不存在改变用途。

第三人精准德邦物流述称，第三人目前使用系争场所中的975平方米。2011年6月15日开始向被告小高物流公司承租，并在合同到期后又签署了续租合同，2014年7月双方签订补充合同，将租赁面积变更至975平方米，并根据租赁面积调整了租金。第三人承租房屋用于对邮件、物品进行仓储及简单收、发货。第三人是合法承租，不同意返还房屋。

第三人杨思医院述称，杨思医院最早于2011年10月开始承租系争场所，租赁面积约600平方米，合同到期后又进行了续签，租期目前到2018年，租赁场所主要用于日常用品的存放。为租赁系争场所，杨思医院在场所处进行了装修及维护，原告要求搬离会造成损失，故杨思医院不同意搬离。

第三人万家欢公司述称，万家欢公司承租系争场所约400多平方米，用于仓储。万家欢公司是从2011年5月开始起租，不同意搬离，要求继续使用系争场所。

第三人吴美芬、梁建南共同述称，第三人从2013年5月15日就向被告小高物流公司承租系争场所380平方米，用于仓储陶瓷，也是希望继续使用场所。

第三人杨垣江述称，第三人杨垣江租用系争场所200到250平方米左右，用于仓储铝材并进行简单包装。在租赁场所中确实有烧饭的器具和冰箱，但都是给上班工人热中饭使用，简易床铺也是用于午休。租赁场所晚上并未有人居住，不存在原告表述的有人居住其中的情况。第三人希望继续使用租赁场所。

第三人薛瑞龙述称，薛瑞龙从2011年10月1日起就开始承租系争场所中100平方米左右的场所，用于电线切割。原告提出的切割，是第三人仓储电线附带业务，由于电线进来都是整卷的，拿出去不可能都是整卷的，故存在切割业务。第三人要求继续使用租赁场所。

经审理查明，1984年8月，上海市城市规划建筑管理局向川沙县人民政府出具“关于川沙县杨思供销社、高行液压件厂征用土地的通知”，表示同意川沙县杨思供销社为新建堆场，征用杨思乡杨东四队土地四亩八分。1998年7月，上海家家乐商业发展有限公司召开股东会议决议，上海浦东新区经济贸易总共地作为股东方之一，以包含上海浦东新区杨思供销社等数家企业资产投入。上海家家乐商业发展有限公司出具情况说明，表示2011年1月将上海市浦东新区杨新东路XXX号仓库出租给原告天磊建筑公司，该地块及房屋交由原告管理、维护。

2011年5月5日，原告天磊建筑公司作为出租方（甲方）与被告小高物流公司作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租系争场所给乙方，出租场所建筑面积为3，000平方米；乙方向甲方承诺租赁该出租场所严格按照经核准的生产经营范围和该出租场所原规划设计的生产使用性质，用于从事仓储的生产经营；双方约定，租赁日期自2011年6月1日起至2018年12月31日止；该房屋年租金为1，095，000元，该厂房屋租金每两年递增5万元即：……2014年6月1日至2015年5月30日年租金为1，145，000元；2015年6月1日至2016年5月30日年租金为1，195，000元；2016年6月1日至2017年5月30日年租金为1，195，000元；……；租金每半年一付，乙方应提前五日向甲方支付租金；乙方通过银行转账方式支付租金；双方约定，甲方交付该出租场所时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，甲方收取的出租场所租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间，甲、乙双方应根据《安全生产管理协议》的约定，保证该房屋及设施设备处于正常的可使用和安全状态，甲方在履行安全管理职责，对该房屋进行检查时，乙方应予以配合，凡发现乙方存在安全隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改；乙方拒不整改的，甲方有义务报告出租场所所在开发区或街镇和相关政府管理部门；……除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁届满后的当日返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，应按10元每平方米向甲方支付占用期间的使用费；租赁结束乙方返还该房屋和有关设施设备，装修无偿赠送甲方；乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；……甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……（二）甲方发现乙方未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；（三）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该出租场所所规划设计的生产使用性质，用于从事约定之外的生产经营活动的；……（五）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该房屋，转让或与他人交换该房屋承租权的；……。该租赁合同抬头甲方处为原告，乙方处为小高物流公司，乙方委托代理人处记载为“高本开”，租赁合同落款处甲方盖有原告印章，乙方盖有被告小高物流公司印章，同时有被告高本开签字。2011年3月1日，被告小高物流公司向原告出具《承租单位安全承诺书》一份，对系争场所相关安全事项作出承诺。租赁合同签署后，被告小高物流公司向原告交付租赁保证金10万元。原、被告庭审中共同确认，租赁合同的双方主体分别为原告天磊建筑公司与被告小高物流公司。

2015年3月，原告天磊建筑公司分别形成《解除房屋租赁合同通知书》及《律师函》，提出被告小高物流公司擅自将系争场所转租他人，并存在随意搭建违章建筑造成安全隐患原因，原告要求依照双方约定解除双方租赁合同。就上述书面文件，被告小高物流表示并未收到过。2015年5月26日，被告高本开通过银行转账方式向原告天磊建筑公司支付597，500元。被告小高物流公司和高本开共同表示上述款项为租赁合同的租金，租金已支付至2015年11月30日。2015年7月初，原告天磊建筑公司向被告小高物流公司发送《律师函》一份，表示2015年3月曾函告被告公司，被告在系争场所中随意搭建违章建筑，改变了房屋结构和用途，造成严重安全隐患，严重违反合同义务，被告公司应在30日内将房屋恢复原状返还原告，原租赁合同解除，但经核实，被告公司并未履行上述条款，将原告方函告置之不理，近日发现系争场所内正在进行拆建行为，擅自改变房屋结构，原告认为被告公司行为属恶意行为，要求被告立即停止拆建恢复原状。就该函件，被告小高物流公司表示收到，但对函件中内容不予认可，并表示双方的租赁合同不存在解除，由此被告于2015年5月还继续履行支付租金义务，支付后也未得到原告的退款。

另查，被告小高物流公司在承租系争场所后，分别于2011年、2013年开始就陆续将部分系争场所转租给本案的第三人。原告天磊建筑公司表示于2013年进行安全检查时，发现被告小高物流公司将系争场所转租的情况。就系争场所内是否存在安全隐患，原告表示2013年检查时对仓库内消防通道严重堵塞、乱接乱拉电线、仓库内有人员居住、消防设施、设备不完善、私自搭建向被告出具过消防安全整改通知书，并要求被告小高物流公司于2013年8月18日前落实整改措施。但被告小高物流公司表示，原告从未向被告发送过要求安全整改的通知。2015年3月10日，由上海市公安局浦东分局杨思派出所出具《上海市消防监督检查意见通知书》一份，其中被检查单位为杨思医院，在监督检查记录中手写记载“杨新东路XXX号仓库为彩钢屋顶，存在消防隐患”，提出2015年4月10日前改正。在被检查单位意见中记载“同意整改”。第三人杨思医院表示收到相关部门的该份通知书，但表示该彩钢屋顶是在承租前就存在的，但因为目前基于杨思医院使用，故表示愿意整改，但后因原告提起诉讼，故暂时搁置。被告小高物流公司表示从未收到《上海市消防监督检查意见通知书》，且据被告了解，该彩钢屋顶系原告出租给被告时就存在的，如存在安全隐患责任应由原告负责。2015年9月28日上午，原告天磊建筑公司申请上海市东方公证处对系争场所所处方位及现状拍摄照片及摄像机拍摄进行了公证。

案件审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求判决解除原告天磊建筑公司与被告小高物流公司间的租赁合同；2、被告及第三人向原告返还系争场所；3、要求被告向原告支付2015年12月1日起至实际返还系争场所之日止的租金，按照年租金1，195，000元标准计算。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《承租单位安全承诺书》、2015年7月7日律师函、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、被告小高物流公司与第三人间的租赁合同、《上海市消防监督检查意见通知书》、公证书等及当事人的庭审陈述在案佐证。

本院认为，原告天磊建筑公司与被告小高物流公司就系争场所所建立的租赁关系为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同双方的主体为原告天磊建筑公司及被告小高物流公司，就租赁合同约束于上述主体，上述主体享有合同权利并履行义务，承担合同的责任，被告高本开系被告小高物流公司的委托代理人，原告要求被告高本开就合同责任承担连带责任，并无合同及法律依据，本院不予支持。

原告以被告违反了合同约定，要求依约解除双方的租赁合同，被告对此不予认可，就原告提出的几点理由，本院分析如下：一、原告认为被告擅自转租，构成双方约定解除条件；根据租赁合同约定，被告小高物流公司对系争场所转租应得到原告的书面同意；被告目前的转租行为确实未提供得到原告同意的书面意见，但根据被告方提供的证据显示，转租行为于2011年就发生，即使依照原告方的陈述，2013年原告就已知道被告小高物流公司进行转租的行为，但也未能提供证据证明原告在合理期间内对被告转租行为提出异议并行使解除权，这种情况下，应视为对被告转租行为的同意，现原告以被告转租行为要求解除双方租赁合同，于法无据，本院对该理由难以采纳；二、原告认为被告使用系争场所存在安全隐患，要求解除双方租赁合同；对此本院认为，原告行使该约定解除权，应当符合两个条件：其一、证明安全隐患系承租人使用场地中造成，其二、就承租人所造成的安全隐患已经通过书面告知整改，承租人整改不力或逾期拒不整改。就本案，原告并未提供任何证据证明被告的行为造成安全隐患且对认为的安全隐患行使过书面整改告知，由此，现原告直接要求解除租赁合同，依据不足，本院亦难以采纳；三、原告认为被告改变系争场所的约定用途；根据双方租赁合同约定，系争场所用于从事仓储的生产经营，原告明确指出，系争场地有作为办公使用、有人员在其中烧饭居住、第三人精准德邦物流不仅进行货物仓储还进行收发货的经营活动、第三人杨垣江有铝合金的切割行为、第三人薛瑞龙由电线切割行为，上述均超出租赁合同约定的用途，被告表示上述行为均是围绕仓储经营活动所进行的，是合理使用，不存在超出约定用途。对此，本院认为，首先，双方所约定的“从事仓储的生产经营”并没有明确词义的概念及范围，其次就原告所指出的几点异议，被告及第三人的解释也尚属合理，系争场所并未明显超出普通人理解的仓储生产经营范围，因而原告以该项理由提出解除合同，本院不予采纳。

综上，原告要求依照约定解除双方租赁合同、返还系争场地并要求被告支付从2015年12月1日至系争场地返还之日止的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：

驳回原告上海天磊建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费6，250元，减半收取计3，125元，由原告上海天磊建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　张　盈

二〇一五年十一月二十三日

书记员　陶佳佳

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。