陕西海大房地产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省榆林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕08民终3712号

上诉人（原审被告）：陕西海大房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区太白南路西侧科技六路以南西安绿色家园住宅小区。

法定代表人：白雪冰，系该公司经理。

委托诉讼代理人：李凤春，男，汉族，1969年3月24日出生，住址：陕西省绥德县名州镇文化路32号。

被上诉人（原审原告）：***，女，1971年7月15日出生，汉族，陕西省绥德县白家硷镇西贺家石村人。

原审被告：张炜，男，1957年2月13日出生，汉族，陕西省绥德县人，住绥德县名州镇辛店居委会龙泉路。

原审被告：刘建忠，男，1964年9月24日出生，汉族，陕西省绥德县人，住绥德县名州镇镇定北街。

原审被告：申春梅，女，1960年3月1日出生，汉族，陕西省绥德县人，住绥德县名州镇田家后沟。

原审被告：陕西益源建设工程有限公司，住所地：西安市碑林区友谊东路443号陕西恒兴服饰布艺大楼。

法定代表人：周世伟，该公司董事长。

上诉人陕西海大房地产开发有限公司因与被上诉人***、原审被告陕西益源建设工程有限公司、张炜、申春梅、刘建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市绥德县人民法院（2021）陕0826民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人陕西海大房地产开发有限公司的上诉请求：依法撤销绥德县人民法院（2021）陕0826民初1253号民事判决，依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院超诉讼时效判决。本案中，被上诉人并未提出确认认购协议无效的诉讼请求，但原审法院判决第一项却为“原被告之间于2017年10月11日签订的认购协议无效”。根据民事诉讼法不告不理的原则，原审法院判决超出了被上诉人***的诉讼请求。二、判决上诉人陕西海大房地产开发有限公司承担赔偿责任的主体错误。上诉人从未和被上诉人签订过购房合同，亦未收到被上诉人任何款项，被上诉人***提交的收据中并未加盖上诉人公司公章。上诉人从未授权陕西益源建设有限公司和刘建忠对外签订购房合同。三、一审法院认定事实不清，且判决上诉人承担10万元购房款利息错误。原审法院并无有效证据支持上诉人和张炜、刘建忠、申春梅有挂靠关系，本案证据的收款单及银行收款单都和上诉人没有关联。本案引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》无事实基础与法律依据。被上诉人的诉求是支付相关利息，按照相关法律规定，法院最高支持从起诉之日至还款之日止的利息。综上，望二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人***答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、一审法院的判决并未超出诉讼请求。法院判决认购协议无效，是判决返还被上诉人十万元购房款及利息的前提。二、根据法庭调查，张炜、刘建忠、申春梅三人合伙开发了开源小区，开发时借用了陕西海大房地产开发有限公司的资质，在收取被上诉人的购房款单据上也有合伙人之一刘建忠的签字。一审法院判决陕西海大房地产开发有限公司和张炜、刘建忠、申春梅为共同赔偿责任人是正确的。开元小区因未取得商品房预售许可证，也未向购房人交付房屋，原审法院判决返还购房款及支付相应利息有明确的法律依据。

原审被告刘建忠、申春梅的答辩意见同上诉人陕西海大房地产开发有限公司。

原审被告陕西益源建设工程有限公司未到庭答辩。

***的一审诉讼请求：1、请求法院依法判令张炜、刘建忠、申春梅、陕西海大房地产开发有限公司返还***购房款10万元及相应的利息；2、诉讼费由张炜、刘建忠、申春梅、陕西海大房地产开发有限公司承担。

一审法院查明以下事实：2017年，由张炜、申春梅、刘建忠合伙开发开元小区房地产，因其没有资质故挂靠陕西海大房地产开发有限公司，双方有明确的挂靠协议，由陕西益源建设有限公司进行建设。2017年10月11日，***与刘建忠签订了开元小区购房缴款单，购买了开元小区单元一套，房号为2号楼2楼小户，***于当日以银行转账方式预交款10万元，并将房款10万元打入了陕西海大房地产开发有限公司指定的陕西益源建设有限公司王俊翔的账户。后***要求用刘建忠所欠其丈夫借款用于抵消剩余房款，开元小区其他开发合伙人不同意，双方形成纠纷。另查明：***所交款项打入王俊翔账户，是陕西海大房地产开发有限公司与陕西益源建设工程有限公司根据开元小区项目补充合同约定，且有陕西海大房地产开发有限公司2017年8月10日的声明可以确认。双方在签订购房合同时，开元小区并未取得商品房预售许可证明，至起诉前也未取得商品房预售许可证。

一审法院认为，***以转账的方式向陕西海大房地产开发有限公司指定的账户打入购房款10万元并签订了绥德开元小区购房交款单，双方之间形成商品房买卖合同关系。但该合同因陕西海大房地产开发在与***履行签约手续时，并未取得商品房预售许可证明，直至起诉前也未取得商品房预售许可证明，故双方之间的商品房预售合同无效，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张炜、申春梅、刘建忠在明知自己所售商品房并未取得商品房预售许可证明，却仍然上市销售，具有明显的过错，由此给本案***造成一定的财产损失应予赔偿，***要求返还已付房款10万元及相应的利息损失，予以支持，陕西海大房地产开发有限公司作为张炜、申春梅、刘建忠开发开元小区的挂靠合作开发公司，应承担相应的民事责任。陕西益源建设有限公司作为施工单位，虽然该案涉款项打入其公司账户，但陕西益源建设工程公司与陕西海大房地产开发有限公司之间有合同约定，陕西益源工程建设有限公司并不是开元小区的开发商，其仅是施工单位，***要求陕西益源工程建设有限公司承担民事责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款的规定，判决：一、贺前锋与张炜、申春梅、刘建忠之间于2017年10月11日签订的购房合同无效，双方不再履行。二、陕西海大房地产开发有限公司、张炜、刘建忠、申春梅在本判决生效后十日内退还***购房款10万元并支付相应利息（利息从2017年10月12日起至执行完毕之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，以2021年4月份发布的为准）。三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由张炜、刘建忠、申春梅、陕西海大房地产开发有限公司负担。

二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。

本院认为，人民法院审理合同纠纷案件，必须以审查合同的效力作为确定当事人权利义务的前提。本案中，原审被告张炜、申春梅、刘建忠合伙开发开元小区地产，因没有资质挂靠陕西海大房地产开发有限公司。一审法院根据本案所涉小区房屋在销售时并未取得商品房预售许可证，且直至本案起诉前也未取得商品房销售许可的事实，依法认定双方签订的购房合同无效，属于人民法院依职权审查范围，并未超出被上诉人***的诉讼请求。本案中，2017年10月11日，被上诉人***将10万元支付至陕西海大房地产开发有限公司指定账户王俊翔的账户中，作为购买开元小区单元房一套的预购房款，双方形成《绥德开元小区购房交款单》。被上诉人***在签署交款单时，刘建忠作为房屋开发公司的授权人签字，预交款支付的账户亦为陕西海大房地产开发有限公司指定账户，并未支付至刘建忠个人账户。被上诉人***作为房屋买受人，根据刘建忠与张炜、申春梅合伙开发开元小区的事实，收款单位以及陕西海大房地产开发有限公司张贴的付款声明，有理由相信所涉商品房的出卖人为陕西海大房地产开发有限公司。一审法院判决由陕西海大房地产开发有限公司、刘建忠、张炜、申春梅共同返还购房款10万元正确，依法应予维持。上诉人陕西海大房地产开发有限公司称其并未收到购房款，与以上事实和证据不符，不予支持。因上诉人陕西海大房地产开发有限公司及原审被告尚未取得商品房预售许可，存在过错责任，一审法院判决承担购房款的利息损失并无不当，应予维持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2650元，由上诉人陕西海大房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　韩燕妮

审 判 员　杜波云

审 判 员　杨文智

二〇二一年十一月三十日

法官助理　郝改芳

书 记 员　马春梅