华翔世纪城小区业主委员会与湖北三峡华翔集团有限公司所有权纠纷一审民事判决书

宜昌市三峡坝区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0591民初240号

原告：华翔世纪城小区业主委员会，住所地宜昌市珠海路10-1号。

负责人：王立平，主任。

委托代理人：朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。（特别授权代理）

被告：湖北三峡华翔集团有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道666号融侨华府会所栋1层2室。统一社会信用代码9142010073270285XT。

法定代表人：林华，董事长。

委托代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）

第三人：湖北中巨电梯有限公司，住所地宜昌市西陵区解放路52号，统一社会信用代码91420500722031159M。

法定代表人：王万发，董事长。

委托代理人：易彬，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理)

原告华翔世纪城小区业主委员会与被告湖北三峡华翔集团有限公司、第三人湖北中巨电梯有限公司所有权纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理。本院认为，原告主张华翔世纪城小区2号楼、3号楼、4号楼一层架空层（以下称涉案架空层）属于小区全体业主共有，被被告一直占有使用、对外出租，因而诉请确认架空层归小区全体业主共有、判令被告恢复架空层原状并返还架空层及出租架空层所获得收益。即，原告诉请事项涉及业主共有权问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；…….”，若华翔世纪城小区业主认为涉案架空层属于全体业主共有，可以由全体业主共同主张架空层所有权，与本案涉案架空层权属有直接利害关系的主体是小区全体业主。按照物业管理条例的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督，并不包括针对业主的共有权争议以自己的名义提起诉讼。诉权法定，华翔世纪城小区业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼，因此，华翔世纪城小区业主委员会在本案中的原告主体不适格。本院于2017年10月18日作出（2017）鄂0591民初741号民事裁定：驳回原告华翔世纪城小区业主委员会的起诉。原告不服，提起上诉。湖北省宜昌市中级人民法院认为，业主委员会是由一个物业管理区域内全体业主代表组成，在行政主管部门备案，代表全体业主共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织，对涉及业主共同利益的事项，业主委员会应当有权代表全体业主进行处理，且业主委员会代表业主进行诉讼符合经济原则，因此，华翔世纪城小区业主委员会具有民事诉讼主体资格，是本案适格原告。湖北省宜昌市中级人民法院于2018年1月25日作出（2018）鄂05民终66号民事裁定：撤销（2017）鄂0591民初741号民事裁定；本案指令宜昌市三峡坝区人民法院审理。本院于2018年2月22日受理指令审理后，依法组成合议庭，于2018年4月8日公开开庭审理了本案，原告华翔世纪城小区业主委员会的负责人王立平、委托代理人朱义国，被告湖北三峡华翔集团有限公司的委托代理人朱磊、第三人湖北中巨电梯有限公司的委托代理人易彬到庭参加诉讼。本院审判人员于2018年5月31到华翔世纪城小区现场勘验。本院先后于2018年5月30日、6月5日组织双方当事人质证。本案现已审理终结。

原告华翔世纪城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认小区2号楼、3号楼、4号楼一层架空层的所有权属于小区全体业主共有。2、判令被告将以上架空层恢复原状，腾退并交还全体业主使用，返还2013年8月20日起至2017年8月19日止出租架空层获得的租金收益28万元；2017年8月20日之后直至返还房屋期间的收益按照7万元/年的标准返还。事实与理由：宜昌华翔世纪城小区，系宜昌华翔置业有限公司（该公司2013年8月更名为湖北三峡华翔集团有限公司，并迁址武汉）开发的楼盘，于2011年5月交房，位于小区2号楼、3号楼、4号楼的一层架空层，其所有权应属于全体业主共有。但被告一直占有并使用、对外出租，导致小区业主无公共活动场所，自行车、摩托车等无处停放，小区人车混乱，杂乱无序。为此，原告多次要求被告将上述架空层交还给全体业主使用，被告置之不理。经原告查实，被告将上述架空层砌墙隔成房屋，部分出租给第三人办公，每年收租金7万元，部分用于物业用房。原告认为，小区一层的架空层，属于公共空间，应属于全体业主共有，被告无权长期占有、使用、收益，其行为严重影响了小区业主的生活及小区管理秩序，尤其是消防安全，原告有权要求被告恢复原状，返还房屋，同时，被告出租架空层所获得的收益，应当返还给全体业主。为支持其诉讼请求，原告举证如下：

证据一，业主委员会成立通知、业主大会决议公告、业主大会会议表决票若干张。用以证明：1、原告的主体资格；2、本案主张共有权维权诉讼召开了业主大会，经过了专有部分面积占总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

证据二，被告与第三人于2013年7月19日签订的房屋租赁合同复印件。用以证明被告将业主共有的架空层出租给第三人，租赁期限2013年8月20日至2018年8月19日，年租金标准为7万元。

证据三，业主共有部分说明、规划许可证副本复印件。用以证明小区的一层架空层规划用途为绿化、公共活动场所，有部分备案为全体业主所有。

证据四，照片一组。用以证明小区的一层架空层现状，被告出租给第三人使用的事实。

被告湖北三峡华翔集团有限公司答辩称：原告诉讼主体不适格，原告没有提供符合法律规定的诉讼主体资格的证据。根据物权法定原则，物权归属必须由法律明确规定，我国法律对架空层没有明确规定，架空层不是小区的共有部分，不属于业主共有。在本小区的房屋买卖合同中没有对架空层进行约定，因此原告不能对本案所涉架空层主张所有权；同时根据物权法第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实成立时发生效力，小区架空层当属被告所有，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，或查明原告诉讼主体资格后驳回原告起诉。为支持其答辩主张，被告举证如下：

证据一，宜昌市商品房买卖合同1份。用以证明被告与业主王玉霞签订的商品房买卖合同中对公有部分的约定不包括架空层。

证据二，面积汇总表5份。用以证明被告仍是华翔世纪城最大的业主，原告召开业主大会应履行通知被告的义务，但未通知；销售房屋的总面积中不包括架空层面积，业主购买的房屋的公摊也不包括架空层的面积。

证据三，规划许可证副本四份。用以证明：各楼房一层有具体的用途，不是共有部分；从规划许可证中可以看出，一层可以做公用建筑、可以做绿化，也可以做住宅或商业，并非原告所称一层一律是公有部分。比如将3号楼一层明确性质为商业，这与原告诉称的公有部分建筑相去甚远。

证据四，业主郭华英、郭磊、林学钦写的情况说明各一份。用以证明此三人对业主大会表决一事并不知情，但表决票上有此三人签名同意，表决票虚假。

第三人湖北中巨电梯有限公司陈述称，无论架空层属于谁所有，第三人希望按照租赁合同期限继续履行。第三人没有举证。

经庭审质证，（一）被告对原告所举证据的质证意见：对证据一中的决议公告和表决票有异议，1、决议公告时间是2017年10月15日，表决票时间是2017年10月8日和10月9日，原告起诉时间是2017年8月，根据法律规定，应该是先召开业主大会，业主委员会取得授权之后才能行使权利，而不是起诉之后由业主追认；依物业管理条例第11条、第12条的规定，原告提起本案诉讼，应经业主大会双三分之二业主同意，原告颠倒了顺序，程序不合法。2、物业管理条例第14条规定，召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主。被告至今仍是该小区第一大业主，被告没有接到召开业主大会通知，大会召开程序不合法。3、对表决票的真实性持有异议，表决票有相当一部分签名字迹出自同一人，且有“被签名同意”的业主出具证明，证明对表决一事并不知情。对证据二、三、四的真实性无异议，但认为不能证明原告拟证实内容。（二）第三人对原告所举证据的质证意见：对证据一中的决议公告和表决票有异议；其他证据的真实性无异议，但认为不能证明原告拟证实内容；证据三中的业主共有部分说明并无第三人承租的2号楼一层。（三）原告对被告所举证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，但不认同被告证明观点；证据二是复印件，真实性有异议；对证据三无异议；对证据四有异议，证人应当出庭作证，即便三人证词是真的，也不能否认业主人数、专有面积双过半的事实，业主委员会的主体资格中院已经有定论，不属于本案审理范围。（四）第三人对被告所举证据无异议。

对双方当事人无异议的证据，本院予以认定；质证意见的分歧，在事实认定和裁判理由中阐明认证的理由和结论。本院审判人员于2018年5月31到华翔世纪城小区现场勘验，双方当事人均派人参与并在勘验笔录上签字确认。

经审理查明：

一、位于宜昌开发区××路××号的华翔世纪城小区建设项目规划情况。宜昌市规划局2008年10月7日签发四份建设单位为“宜昌华翔置业有限公司”的《建设工程规划许可证》，工程名称分别为华翔世纪城1、2、3、4号楼，其中“建筑分层性”一栏内容分别为：1号楼一层，“商业、公建、架空绿化活动场地”；2号楼一层，“住宅、架空绿化活动场地、会所”；3号楼一层，“商业”；4号楼一层，“住宅”。

二、各楼现状。（一）2号楼四个单元，1、2、3单元一层落地门窗封闭，其余外立面与主楼一致（无产权证），由第三人在使用；4单元一层是住房（有产权证）。（二）3号楼四个单元，1单元一层是物业管理用房和消防控制室（无产权）；2、3、4单元一层是商业门面（有产权）。（三）4号楼四个单元，1、2、3单元一层是住房（有产权）；4单元一层落地门窗封闭，其余外立面与主楼一致（无产权证），三分之一是业主活动室，三分之二原告主张有人居住，被告主张空置。

三、原告华翔世纪城小区业主委员会由小区业主民主选举设立，并于2016年6月3日在宜昌市房产管理局高新区分局物业管理科办理备案，2017年10月8日华翔世纪城小区业主大会通过授权华翔世纪城小区业主委员会起诉湖北三峡华翔集团有限公司的决议。

四、2013年8月，“宜昌华翔置业有限公司”更名为“湖北三峡华翔集团有限公司”。

本院认为，原告华翔世纪城小区业主委员会诉请确认华翔世纪城小区2号楼、3号楼、4号楼一层架空层的所有权属于小区全体业主共有、判令被告恢复原状腾退房屋并返还收益，本案系所有权纠纷。争议焦点：（一）华翔世纪城小区业主委员会能否以自己的名义提起确认业主共有权诉讼；（二）能否确认2号楼、3号楼、4号楼一层没有产权登记的部分属小区全体业主共有；（三）能否支持华翔世纪城小区业主委员会要求恢复原状、腾退房屋、返还收益的诉讼请求。

一、原告华翔世纪城小区业主委员会经小区业主合法选举产生，并经行政主管部门备案，湖北省宜昌市中级人民法院2018年1月25日（2018）鄂05民终66号民事裁定已经认定“华翔世纪城小区业主委员会具有民事诉讼主体资格，是本案适格原告”。

二、华翔世纪城小区2、3、4号楼一层中没有产权登记的部分，属小区全体业主共有。

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。即，建筑区划内除业主专有部分、市政公用部分及其他权利人所有部分之外的部分，属业主共有。

（一）2号楼四个单元一层。规划：“住宅、架空绿化活动场地、会所”；现状：1、2、3单元一层落地门窗封闭，其余外立面与主楼一致（无产权证），由第三人湖北中巨电梯有限公司在使用；4单元一层是住房（有产权证）。对比规划与现状，现状1、2、3单元一层落地门窗封闭部分应为规划中的“架空绿化活动场地”，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，2号楼1、2、3单元一层无产权登记的落地门窗封闭的部分属业主共有。

（二）3号楼四个单元一层。规划：“商业”；现状：1单元是物业管理用房和消防控制室（无产权证）；2、3、4单元一层是商业门面（有产权证）。依规划，3号楼一层均应为商业用房，被告陈述，应业主要求，被告将规划中的1号楼一层的“物业管理用房”和“消防控制室”调换到3号楼1单元一层，1号楼1单元一层的“物业管理用房”和“消防控制室”产权登记为全体业主所有，实际作为“物业管理用房”和“消防控制室”的3号楼1单元一层没有产权登记。本院认为，3号楼1单元一层已实际作为“物业管理用房”和“消防控制室”在使用，且无产权登记，应为业主共有。

（三）4号楼四个单元一层规划均为“住宅”，现状：1、2、3单元一层是有产权的住房；4单元一层无产权登记，落地门窗封闭，三分之一是业主活动室，三分之二原告主张有人居住，被告主张空置。本院认为，4号楼4单元一层无产权登记，且有部分现实为业主活动室，4号楼4单元一层排除了业主专有、市政公用及其他权利人所有，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，属业主共有。

三、原告要求被告腾退属业主共有的房屋并交还全体业主使用的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告恢复原状并返还收益的诉讼请求，本院不予支持。

1、如前述，华翔世纪城小区上述没有产权登记的部分属业主共有，被告应当腾退并交还全体业主使用。

2、华翔世纪城小区上述没有产权登记的部分，3号楼1单元一层已作“物业管理用房”和“消防控制室”使用；2号楼1、2、3单元一层与4号楼4单元一层是“落地门窗封闭，其余外立面与主楼一致”。因该小区建筑已经有关部门验收，3号楼1单元一层建成的“物业管理用房”、“消防控制室”及其他各楼落地门窗封闭部分是否属违法建筑，应否拆除，属行政管理范畴，不属本案解决事项，原告诉请恢复原状，本院不予支持。

3、被告经基本建设程序，成为华翔世纪城小区工程项目建设用地的使用权人，合法开发建设该小区楼房。小区楼房中上述没有产权登记的部分，由本判决确认所有权权属。原告诉请被告返还本判决确认业主共有权之前的房屋收益，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：

一、确认位于宜昌开发区珠海路10号的华翔世纪城小区2号楼1、2、3单元一层，3号楼1单元一层，4号楼4单元一层归华翔世纪城小区全体业主共有；被告湖北三峡华翔集团有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋并交还全体业主使用。

二、驳回原告华翔世纪城小区业主委员会的其他诉讼请求。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

案件受理费5500元，由被告湖北三峡华翔集团有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　许建江

人民陪审员　　李明喜

人民陪审员　　傅玉平

二〇一八年六月二十一日

法官　助理　　李　敏

书　记　员　　张晗煜