**、济宁东昊房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济宁市任城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0811民初9983号

原告：**，男，1969年11月18日，汉族，住济宁市任城区。

委托诉讼代理人：朱磊，山东公明政和律师事务所律师。

被告：济宁东昊房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91370811789275502M，驻济宁市任城区安居镇胡庄村。

法定代表人：胡桂伟，经理。

委托诉讼代理人：孙传跃，山东恒正律师事务所律师。

被告：济宁市中辰建筑集团有限公司，统一社会信用代码：91370811MA3DNDBK99，驻济宁市任城区安居街道胡庄村南、南环路北。

法定代表人：胡中伟，经理。

委托诉讼代理人：孙传跃，山东恒正律师事务所律师。

被告：济宁华建建设工程有限公司，统一社会信用代码：91370811059015506Q，驻济宁市博古园沿街3号综合楼东数第一间。

法定代表人：李秀梅，总经理。

委托诉讼代理人：张玉华，山东圣和律师事务所律师。

原告**与被告济宁东昊房地产开发有限公司、济宁市中辰建筑集团有限公司、济宁华建建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人朱磊，被告济宁东昊房地产开发有限公司的法定代表人胡桂伟及其与济宁市中辰建筑集团有限公司的共同委托诉讼代理人孙传跃、济宁华建建设工程有限公司的委托诉讼代理人张玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付工程款4191775.4元及逾期利息（自2021年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算）；2、依法判决被告立即向原告返还施工保证金、质量保证金280000元；3、依法判决被告立即向原告交付抵付房产、车库、储藏室，并为原告办理网签、备案、登记手续(安居街道胡庄村西片区0003幢A3号回迁楼1单元0101室(附带3号车库)、0201室(附带2号车库)、0301室(附带5车库)、0601室(附带4号车库)；安居街道胡庄村西片区0003幢A3号回迁楼2单元0301室(附带外储7号)；安居街道胡庄西片区0004幢A4号回迁楼3单元0401室(附带外储11号)；4、依法判决原告在上述欠付工程款、逾期利息、施工保证金、质量保证金范围内对安居街道胡庄村西片区0003幢A3号回迁楼、0004幢A4号回迁楼建设工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原告系安居街道胡庄西片区A3、A4号回迁楼工程实际承包人，被告济宁东昊房地产开发有限公司系该回迁片区开发主体。2015年5月16日，原告以被告济宁华建建设工程有限公司名义与被告东昊公司签订了《胡庄旧村改造回迁区9号楼建设施工合同》(后改名为A4号回迁楼)、《胡庄旧村改造回迁区11号楼建设施工合同》(后改名为A3号回迁楼)，承包施工回迁楼土建、给排水、电气工程等设计图纸内的全部工程。合同约定工程单价每平方米900元，被告东昊公司根据所建工程的总造价，以房屋抵付工程款，房价均价为2480元/平方米、车库价格2400元/平方米、储藏室价格2000元/平方米，工程验收合格后三个月内结算剩余款项，留5%质保金。合同签订后，原告向被告东昊公司缴纳了施工保证金、质量保证金共计280000元，并积极筹备资金、组织施工，期间因被告规划调整等原因，工程至2020年12月验收合格，并交付被告东昊公司上房。同时，2019年5月8日，被告东昊公司与原告签订《安居胡庄西片区A3#、A4#(原11#、9#楼)号楼建设施工补充协议》，对工程建设中因停工给原告造成的经济损失进行补偿，补偿金额为1027317元。施工过程中，被告东昊公司为完成工程备案，要求将承包主体变更为被告济宁市中辰建筑集团有限公司，原告同意并配合办理了相关手续。目前工程已竣工并交付使用，被告拒绝按合同约定与原告办理结算，施工过程中同意抵付的房产、车库、储藏室亦有部分尚未为原告办理备案、登记手续，未实际完成付款义务，且被告抵付给原告的部分房产、车库、储藏室由被告对外销售，目前销售款项亦因客观原因未全部向原告支付(该部分款项不在本案起诉范围内，在核算欠付工程款时已扣除)。经核算，扣除被告甩项部分、质保金以及已抵付房产、车库、储藏室，被告尚欠原告工程款4191775.4元，原告作为涉案工程实际承包人对工程折价、拍卖价款优先受偿。经多次协商未果，现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望依法支持原告各项诉请。

被告济宁东昊房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人陈述事实不清，2015年5月运河明珠古月新苑筹建处与以**为代表的济宁华建建设工程有限公司签订《胡庄旧村改造回迁区9号（现在A4#）、11（现在A3#）楼建设施工合同》，**是实际施工人，由其对安居街道胡庄旧村改造回迁区居民楼施工，在后续建设过程中经任城区安居街道办事处与济宁东昊房地产开发有限公司（以下简称东昊公司）达成一致意见，由东昊公司支付搬迁群众拆迁补偿款，地上附着物费用，各项省市收取的税款，案涉土地政府收储后由东昊公司通过招拍挂的方式自费取得，至此，案涉项目由回迁房变更为商品房，发包主体由运河明珠古月新苑筹建处变更为东昊公司。2、根据合同第二条工程发包、结算方式中第一款的约定，A4#建筑面积4823.35平米，A3#建筑面积3550.15平米（原计划4823.35平米后减少1273.2平米），工程单价每平米900元，其中第二款工程款的支付方式约定为以房屋低工程款，房屋均价2480元每平米，车库2400元每平米，储藏室2000元每平米。并约定按照工程进度拨付房屋。在建设过程中由于规划调整，项目性质的变化和工期延长等原因，双方又达成补充协议，对原告施工的两栋楼一共补偿各项费用975951.15元，同时工程款按照原告施工的住宅开盘价进行抵付。根据合同约定的付款时间截止2019年7月31日被告东昊公司已经足额支付80%的工程款即拨付房屋11套，价值6020299.4元。根据签订合同第二条第8款，在工程竣工验收合格后三个月时间内结算剩余款项，被告公司在2021年4月21日完成综合验收，被告从未拒绝与与原告结算也无任何违约行为。3、原告诉请按照2480元的原价格抵付工程款没有事实依据，虽然原合同签订的抵付价格为2480元，但是，在施工过程中，由于建设项目的性质变化，各项费用的增加等因素的情势变更致使原抵付价格不具有实际履行的基础，这一点原告也是明知的，原告在2018年11月21日给东昊公司的工作汇报请示中及公司对工作汇报的回复中也明确按照东昊公司，对此双方于2020年5月12日结算时对抵付价格变更为均价4880元每平米，车库3800原每平米，储藏室3000元每平米。也是基于客观情况的变化被告东昊公司才与原告签订补偿协议，对上述客观情况的变化所造成的损失给原告以补偿。4、被告东昊公司拨付给原告的十一套房屋均被原告转售与第三人，其中有五套已经办理了网签，所售房款由原告收取，其中3号楼东一单元一层东户转售王用新，3号楼东一单元二层东户转售刘三平，3号楼东一单元二层西户转售潘素珍（已网签），3号楼东一单元三层东户自留，3号楼东二单元五层东户转售李维军（已网签），3号楼东东一单元六层东户转售张涛，3号楼东一单元四层东户转售王振（已网签），3号楼东二单元二层东户转售魏子豪（已网签），4号楼东一单元三层西户转售周小鹏（已网签），3号楼东二单元三层东户转售宫仲飒，4号楼东三单元四楼东户原告自留。同时根据合同约定被告东昊公司应该留取5%的质保金，在不出现质量问题的情况下按按三年或者五年再返还原告，现在原告无权要求支付上述款项。

被告济宁市中辰建筑集团有限公司辩称，我方只是涉案工程的备案方与原告没有任何合同关系，也未承担任何合同权利和义务，与本案没有关联。

被告济宁华建建设工程有限公司辩称，1、答辩人并未承建济宁市任城区安居街道胡庄村旧村改造工程，该工程产生的一切纠纷，包括但不限于工程款、农民工工资等，均与答辩人无关。安居街道胡庄村旧村改造工程建设单位为济宁东昊房地产开发有限公司，承包方为济宁市中辰建筑集团有限公司，与该工程有关的一切事务，均应由上述二单位承担。2、按照原告的说法，2015年5月，原告以答辩人名义与被告东昊公司签订了《施工合同》。那么答辩人与原告是一体的，答辩人应为原告而非被告。原告生拉硬拽，硬将答辩人列为被告，不知意欲何为。3、涉案工程款发放并未经过答辩人账户，答辩人亦未收取原告任何费用，答辩人并未承建案涉工程，现原告将答辩人列为被告并要求支付工程款等没有事实及法律依据。综上，请法院查清事实，判决驳回原告对答辩人的起诉或判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。

结合对证据的认证以及审理过程中查明的事实，本院认定事实如下：2015年5月16日，原告**以被告济宁华建建设工程有限公司的名义与运河明珠古月新苑筹建处签订《胡庄旧村改造回迁区9号楼建设施工合同》（现名称变更为胡庄西片区A4#楼）、《胡庄旧村改造回迁区11号楼建设施工合同》（现名称变更为胡庄西片区A3#楼），根据合同约定，建筑面积4823.35平方米，建筑单价为每平方米玖佰元。后原告组织对胡庄旧村改造回迁区9号楼（现名称变更为胡庄西片区A4#楼）、11号楼（现名称变更为胡庄西片区A3#楼）进行了施工，系两栋楼的实际施工人，根据现实情况两份合同的实际建筑面积为8573.4平方米。2019年5月8日，原告**作为乙方与甲方签订了《建设施工补充协议》，协议约定：“该栋号工程于2015年开工至今，因规划调整原因，工程在这期间断断续续开工建设，现该栋号工程主体建至封顶，因这种情况的出现，就乙方用于建设该工程中因停工出现的一切经济损失（银行利息、工地工资、租赁费等），甲方对乙方做出补偿，合计1027317元，扣税后补偿金额975951.15元。”涉案工程完工后，于2020年8月27日验收通过，原、被告均认可合同约定中工程总价款为7716060元，未完成部分需扣除的工程价款为1375542.14元，即工程总价款为6340517.86元。施工履行合同期间，双方商定以原告实际施工的A3#楼及A4#楼中的十一套房屋折抵原告工程款，其中A3#楼东一单元四层东户（113平方米,内储10平方米）、A3#楼东一单元二层西户（94平方米、内储10平方米）、A4#楼东一单元三层西户（94平方米、外储10平方米）、A3#楼东二单元二层东户（88.23平方米、外储8平方米）、A3#楼东二单元五层东户（88.23平方米、外储8平方米）五套房屋已实际交付，办理完毕网签备案手续，另六套房屋未交付。被告济宁华建建设工程有限公司于2021年1月28日出具了情况说明,载明：我公司并未承建济宁市任城区安居街道胡庄村旧村改造工程，该工程产生的一切纠纷，包括但不限于工程款、农民工工资等，均与我公司无关。安居街道胡庄村旧村改造工程建设单位为济宁东昊房地产开发有限公司，承包方为济宁市中辰建筑集团有限公司，与该工程有关的一切事务，均应由上述二单位承担。”现原、被告对工程款的结算产生争议，故原告诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。

原告**系涉案胡庄西片区A3#楼、A4#楼实际施工人，被告济宁东昊房地产开发有限公司系实际承包方，双方之间系工程款的结算主体。原、被告均认可合同约定中工程总价款为7716060元，未完成部分需扣除的工程价款为1375542.14元，即工程总价款为6340517.86元。原、被告均认可涉案工程变更项目及楼宇对讲项目补偿原告**7960元。根据原、被告于2019年5月8日签订的《建设施工补充协议》，被告济宁东昊房地产开发有限公司补偿原告**因断断续续施工造成的损失，原告系个人无法开具建筑业增殖税发票，因此被告向原告的补偿应以扣税后金额975951.15元计算。经原告**与被告济宁东昊房地产开发有限公司双方协商确认，已经抵付并网签的五套房屋，房屋面积共计479.9平方米，双方同意房屋总面积中的五分之三，即287.58平方米按照4500元每平方米折算工程款1294110元，剩余房屋面积191.72平方米按4780元每平方米折抵工程款916421.6元；五套房屋的储藏室面积共计46.05平方米，按照3000元每平方米折抵工程款138150元，以上合计折抵工程款2348681.6元。

本院认为，对于原、被告双方有争议的问题如下：

一、关于被告济宁东昊房地产开发有限公司代卖已抵付完成的五套房屋房款收取及原告提取房款数额的问题？

原告**通过被告济宁东昊房地产开发有限公司将该抵付的五套房屋及储藏室出售于他人，被告济宁东昊房地产开发有限公司收取出售房屋款共计2367550.2元，其中原告**自认已收到售房款1176530元，被告济宁东昊房地产开发有限公司辩称原告收到售房款为1326530元。双方争议点在于A3#楼东一单元四层东户原告收取房款问题，原告**于2018年10月9日出具收到条，载明“今收到A3楼东一单元四层东户内5定金叁万元整”，于2018年10月13日分别出具两份收到条，载明“今收到A3楼东一单元四楼东户内5房款壹拾贰万元、今收到A3楼东一单元四楼东户内5房款壹拾伍万元”。原告**诉称其中15万元的收到条系收款总条，与3万元收条和12万元收到系重复出具，原告只收到该房屋售房款15万元。本院认为，该三张收到条均系原告**本人出具，且已签字捺手印，原告对收条的真实性也均认可，本院对三张收到条的效力予以认定，故原告**已收取出售的抵付完成五套房屋的售房款为1326530元，被告尚欠原告抵付完成五套房屋售房款1041020.2元。

二、关于原告**收取未完成抵付六套房屋房款的数额的问题？

原告**在案件进行过程中自认收到未完成抵付六套房屋房款350000元，而被告济宁东昊房地产开发有限公司辩称原告收取未完成抵付六套房屋房款684831.8元。双方争议点在于A3#楼东一单元一层东户房款收取问题，被告济宁东昊房地产开发有限公司出具了原告**签字的收条，载明：“今收到安居胡庄古月新苑回迁安置项目，11号楼抵付工程款房屋拾壹号楼东壹单元一楼东户，面积壹佰壹拾点陆陆平方米，单价2430元/平方米，车库叁号27.47平方米，单价2400元/平方米，总价334831.8元”，该收到仅能证明被告将该房屋抵付于原告，但后来因客观该房屋未能办理网签手续，实际抵付未完成，现无法继续履行，应按拖欠实际工程款计算。被告并未提供原告收到该房屋款项的收到条，本院对此不与认可，故本院认定原告**收到未完成抵付六套房屋房款的数额为350000元。

三、关于被告济宁东昊房地产开发有限公司主张的A3#A4#其他项目扣除款项及车库违约罚款是否应予扣除的问题？

被告济宁东昊房地产开发有限公司向本院出具了A3#、A4#其他扣除款项明细表，应扣款金额合计70970元。经原告**确认，对于其中61570元的扣款项目予以认可，对于实验室协调费2400元、防尘网1000元、资料耗材1000元、土方费5000元不予认可。本院认为，对于原告不予认可的扣款项目，原、被告之间签订的合同中对此未有明确约定，故本院不予支持。

关于车库违约罚款，被告济宁东昊房地产开发有限公司仅于2021年11月17日单方出具了罚款单一份，载明：“项目部2021年2月1日下发的关于3#楼1号车库恢复至图纸设计的通知，至今（2021年11月17日）你单位仍未执行。现决定按通知内容执行对你单位处罚，共计290天，500元/天*216天=144500元。该罚款单未得到原告**的签字认可，本院不予认可。

四、关于本案涉案工程质保金的扣除、代发农民工工资及工程保证金退还的问题？

原告**以被告济宁华建建设工程有限公司的名义与运河明珠古月新苑筹建处签订的《胡庄旧村改造回迁区9号楼建设施工合同》（现名称变更为胡庄西片区A4#楼）、《胡庄旧村改造回迁区11号楼建设施工合同》（现名称变更为胡庄西片区A3#楼），合同中第七条约定：“工程质量保修执行国家《房屋建筑工程质量保修书》规定，保证金按工程造价总额的5%扣留作为质量保证金，三年不出现质量问题甲方以现金返还乙方，保修期内乙方对本工程随时进行维修。”根据该合同约定，被告济宁东昊房地产开发有限公司可按工程造价6340517.86元的5%扣留质量保证金317025.9元。

关于原告预交的工程保证金280000元，根据双方签订的案涉合同，其中第四条第8款约定：“质量保证金交工验收合格起三个月后返还”，本案中涉案工程于2020年8月27日验收通过，已超过三个月的约定期限，故被告应予返还原告工程保证金280000元。

被告提交的济宁市任城区人力资源和社会保障局2021年11月23日下达济任人社监责令字（2021）95号劳动保障监察责令改正指令书，农民工指认拖欠360200元未经核实且未实际发放，被告要求扣减本院不予支持。

五、关于涉案工程税金如何扣除的问题？

关于税收问题，原告**与被告所签订的《建设施工合同》第一项(2)1、乙方自带建筑公司，所建工程相应税收交项目建设地。本案中，原告主张该税收为5%，被告东昊房地产开发有限公司主张为13%，原告所借用的济宁华建建设工程有限公司未收取原告管理费及相关税收，结合该项目发生情势变更，该项税费应从工程款中扣除，由被告方负责交纳，因此本案中按照工程总价款6340517.86元的9%扣留税金570646.6元，由被告方予以缴纳。

六、关于实际施工人对工程价款是否享有优先受偿权的问题？

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（自2021年1月1日施行）第三十六条、第四十条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围内的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。本案中，原告**要求在欠付工程款范围内享有优先受偿权，本院予以支持，但对于要求逾期利息、施工保证金、质量保证金等主张优先受偿权，本院不予支持。

以上各项合计，被告应付原告工程款6340517.86元，补偿款7960元、975951.15元，已抵付5套房屋未支付房款1041020.20元，共计8365449.21元，扣除已支付2348681.60元，未能抵付6套房屋预收款350000元，罚款61570元，质保金317025.90元，代扣税金570646.40元，共计3647924.1元。被告应付原告工程款为4717525.11元，应返还保证金280000元。

本院认为，原告**要求被告济宁东昊房地产开发有限公司给付工程款及补偿款4717525.11元，理由正当，本院予以支持。原告**要求支付工程款逾期利息自2021年4月1日起至实际给付完毕之日，按一年期贷款市场报价利率计算，本院尊重原告主张，对此予以支持。原告**要求在欠付工程款范围内对济宁市任城区安居街道胡庄村西片区0003幢A3号回迁楼、0004幢A4号回迁楼建设工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，本院予以支持。原告**要求返还预交的工程保证金280000元，依据约定返还条件已成就，应予返还。故依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（自2021年1月1日施行）第三十六条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告济宁东昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付原告**工程款及补偿款4717525.11元及利息（以4717525.11元为基数，自2021年4月1日起至实际支付完毕之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；

二、被告济宁东昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性返还原告**工程保证金280000元；

三、原告**在被告济宁东昊房地产开发有限公司欠付工程款范围内对济宁市任城区安居街道胡庄村西片区0003幢A3号回迁楼、0004幢A4号回迁楼建设工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；

四、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46800元，减半收取23400元，财产保全费5000元，由被告济宁东昊房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判员　　崔宗民

二〇二一年十二月一日

书记员　　冯　莹