伊宁市伊畔艺术酒店、伊宁市复久电子系统集成工程有限公司侵权责任纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2022）新40民终1143号 上诉人（原审被告）：伊宁市伊畔艺术酒店，经营场所新疆维吾尔自治区伊宁市阿合买提街江南路19号伊河北岸小区1号商业楼综合楼4-5层。 经营者：***，男，1985年2月15日出生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：**，新疆赛天（伊宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伊宁市复久电子系统集成工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市阿合买提街江南路19号伊河北岸旧城改造项目一期1号综合楼201室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆长信合律师事务所律师。 原审第三人：新疆君瑞房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市阿合买提街江南路19号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 上诉人伊宁市伊畔艺术酒店（以下简称伊畔酒店）因与被上诉人伊宁市复久电子系统集成工程有限公司（以下简称复久电子公司）及原审第三人新疆君瑞房地产开发有限公司（以下简称君瑞房产公司）侵权责任纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2022）新4002民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月2日立案后，于2022年8月9日公开开庭由审判员独任进行了审理。上诉人伊畔酒店经营者***及委托诉讼代理人**、被上诉人复久电子公司的委托诉讼代理人***、原审第三人君瑞房产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伊畔酒店上诉请求：1．撤销伊宁市人民法院（2022）新4002民初1713号民事判决书，依法改判或发回重审；2．本案诉讼费用由复久电子公司负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1．共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及个人合伙和企业之间的联营，其酒店与复久电子公司之间对涉案一楼大厅不存在共同共有法律关系，一审判决认定双方之间对一楼大厅存在共同共有关系，认定错误。2．其酒店在租期内有权使用涉案一楼大厅。2017年4月9日，其酒店与君瑞房产公司签订的《房屋租赁合同》约定：伊畔酒店承租涉案综合楼4至5层用于酒店经营，其酒店可以免费使用一楼大厅，但2至3层的其他使用人有通行的权利。可见，房屋所有权人君瑞房产公司已经将2至5层各楼层共有部分的一楼大厅使用权，作为合同附加条件交付给伊畔酒店免费使用。伊畔酒店经过房屋所有权人同意对并涉案一楼大厅进行搭建，属于对共有部分的合理使用，并未影响其他人员正常使用大厅及通行的权利，不存在侵权事实。3．伊畔酒店在一楼大厅搭建布设服务台、茶区、货柜等设备未影响复久电子公司正常通行的权利，且提升了大楼整体使用价值。4．其酒店承租涉案商业楼至今，一楼大厅的所有费用包含水电暖、保洁、保安等费用都是由其酒＋店独自承担。根据权利义务相对应原则，其酒店支付了一楼大厅所有的费用，自然也就享有使用的权利。其酒店按照公安部门要求安装安检门对进出人员进行安全检查是在履行自身义务。复久电子公司不仅未缴纳安保费、保洁费等费用，该公司人员还多次不按照防疫相关规定配合安检工作，甚至无故将消防通道的玻璃门砸烂；且复久电子公司经营的茶室长期占用消防应急通道。（二）一审判决适用法律错误。《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是所有权中业主的建筑物区分所有权，与本案并非同一法律关系。伊畔酒店和复久电子公司对涉案一楼大厅都未取得所有权，只享有免费使用和通行的权利，一审法院适用建筑物区分所有权及共有的法律条文，适用法律错误。 复久电子公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。涉案一楼大厅属于全体业主共有设施，伊畔酒店作为仅对二楼享有承租权的物业使用人，没有经过涉案商业楼大多数业主同意，擅自在一楼大厅搭建布设相关设施进行商业经营，侵犯了其公司作为建筑物设施共有权人的利益，应当依法拆除。 君瑞房产公司述称，同意复久电子公司的辩称意见，请求驳回上诉，维持原判。涉案商业楼所在的伊河北岸小区于2019年6月成立了业主委员会，并且委托伊犁一正物业管理有限公司对小区物业进行管理。由于当时对该小区内涉案商业楼的物业费没有达成一致，因此，物业公司仅对小区内住宅小区进行物业管理，而涉案商业楼一直由该商业楼业主自行管理，没有专业物业公司进行物业管理。伊畔酒店对涉案商业楼一楼大厅只有免费使用的权利，而没有搭建布设服务台、茶区、货柜等设施的权利。 复久电子公司向一审法院起诉请求：1．判令伊畔酒店停止对伊宁市阿合买提街江南路19号旧城改造项目一期综合楼一楼大厅共同共有设施的侵权行为，撤除在一楼大厅擅自设置的相应设施；2．本案诉讼费用由伊畔酒店负担。 一审法院认定事实：2018年7月16日，复久电子公司与君瑞房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：复久电子公司购买君瑞房产公司开发的位于伊宁市阿合买提街江南路19号伊河北岸旧城改造项目一期1号综合楼的二楼的部分房屋。合同附件中约定：1层大厅01共有面积334.49平方米，分摊办法：-1层、101、2-5层共用。2017年7月至9月，伊畔酒店承租君瑞房产公司的伊河北岸一号商业楼第4层、第5层开办伊宁市伊畔艺术酒店。伊畔酒店对该商业楼一楼大厅进行了装修，将大厅的正面装修成酒店服务台，东侧开设茶室，大厅西侧放置货柜。伊畔酒店安排人员在一楼大厅安装的安检门，对进出人员进行安全检查。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所用全权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案伊畔酒店在所涉综合楼的一楼大厅装修酒店服务台、开设茶室和布设货柜等设施，按照君瑞房产公司与复久电子公司签订的《商品房买卖合同》约定，该大厅属于该综合楼的全体业主所有，并不是属于伊畔酒店单独使用部分，伊畔酒店在属于该综合楼业主共同共有部分设置属于其私人所有设施，侵害了其他业主的共同共有的权利，复久电子公司要求伊畔酒店停止实施上述行为，符合法律规定，伊畔酒店应当撤除一楼大厅设置的设施。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第一千一百六十五条规定，判决：一、伊畔酒店停止对伊宁市阿合买提街江南路19号旧城改造项目一期综合楼一楼大厅的侵权；二、伊畔酒店在判决生效后十日内拆除位于伊宁市阿合买提街江南路19号旧城改造项目一期综合楼一楼大厅布设的酒店服务台、茶室和货柜。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 伊畔酒店提交了如下新证据： 证据1：2017年8月8日的《房屋租赁合同》一份，拟证实该租赁合同第七条约定，伊畔酒店有权免费使用涉案一楼大厅，享有业主相同的权利。复久电子公司对该证据质证意见：对证据真实性、合法性认可，证据的关联性和证明目的不认可，伊畔酒店只对商业楼4-5层有租赁使用权，对于业主共有的一楼无权单独使用和搭建设施。君瑞房产公司对该证据质证意见：对证据真实性、合法性和关联性均认可。 证据2：3份《商品房买卖合同》及1份《通知》，拟证实：2021年2月8日，君瑞房产公司将涉案商业楼三、四、五层房屋出售给案外人伊犁永萱商贸有限公司（以下简称永萱公司），并于2022年1月26日通知伊畔酒店原租赁合同权利义务转让事宜。复久电子公司对该证据质证意见：对证据真实性、合法性认可，但认为复久电子公司也是涉案商业楼的业主，对证据的关联性和证明目的不认可。君瑞房产公司对该证据质证意见：对证据真实性、合法性和关联性均认可。 证据3：《情况说明》一份，拟证实涉案商业楼最大业主伊犁永萱商贸有限公司（以下简称永萱公司）同意伊畔酒店在一楼大厅搭建相应设施。复久电子公司对该证据质证意见：对证据真实性、合法性及关联性认可，但涉案一楼大厅属于全体业主共有，永萱公司持有商业楼建筑物专用部分的具体面积无法核实，永萱公司亦无权擅自决定并处置业主共有的一楼大厅的经营使用。 本院对当事人提交的二审新证据认证意见：证据1、2、3的真实性、合法性，各方当事人均无异议，予以认定；上述证据均与本案待证基本事实相关，关联性亦予以认定；证据反映的内容与伊畔酒店主张的证明目的基本一致，故对证据1、2、3的证明目的予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：2017年8月，君瑞房产公司（甲方、出租人）与伊畔酒店（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方君瑞房产公司将其开发的位于伊宁市阿合买提街江南路19号伊河北岸小区商业综合楼的4、5层、建筑面积共计2853.28平方米的房屋出租给乙方伊畔酒店使用，租赁期限为10年，自2017年12月20日至2027年12月19日；第七条约定：“乙方租赁商业一楼大厅属各楼层共有面积，乙方可以免费使用，但2至3层的其他使用人有通知的权利，该大厅面积约300平方米……大厅部分使用的水电暖等实际费用由乙方承担。”2021年2月8日，君瑞房产公司与案外人伊犁永萱商贸有限公司（以下简称永萱公司）签订三份《商品房买卖合同》，分别约定君瑞房产公司将涉案伊河北岸小区商业综合楼的3层、4层、5层房屋销售给永萱公司。2022年1月28日，君瑞房产公司向永萱公司和伊畔酒店发送了《关于由伊犁永萱商贸有限公司行使并履行出租人权利义务的通知》，向伊畔酒店通知了永萱公司购买涉案商业楼3、4、5层房屋的事实，并通知自2021年12月20日开始，由永萱公司行使君瑞房产公司在上述《房屋租赁合同》中的权利义务。2022年7月20日，永萱公司出具一份加盖公司印章的《情况说明》，载明：永萱公司于2021年12月20日购买涉案商业楼3、4、5层面积共4279.92平方米的房屋，占大楼专有部分面积四分之三，其公司对于伊畔酒店在一楼大厅设置吧台、货柜、茶台的事实均知晓并完全同意。复久电子公司和君瑞房产公司认可：复久电子公司和君瑞房产公司就涉案商业楼2层剩余房屋已签订房屋购买定金协议，复久电子公司已支付了定金，君瑞房产公司已将2层剩余房屋交付复久电子公司实际使用。各方当事人庭审中认可：涉案商业楼共五层，一楼为大厅，涉案商业楼所在小区为伊河北岸小区，该小区除商业楼外，还有其他住宅小区。该小区业主于2019年6月成立业主委员会，并委托伊犁一正物业管理有限公司（以下简称一正物业公司）对小区进行物业管理。由于业主委员会与一正物业公司对涉案商业楼的物业费价格未达成一致，故一正物业公司未对涉案商业楼提供物业管理服务；涉案商业楼由该楼的业主进行自行管理。 本院认为，本案诉争一楼大厅，属于建筑物区分所有权客体的共有部分，归属该栋商业楼全体业主共有。本案诉讼系因建筑物业主与物业承租人就建筑物区分所有权中共有部分的搭建使用引发的纠纷，故本案案由应当为建筑物区分所有权纠纷，一审判决将本案定性为侵权责任纠纷，法律性质认定错误，本院依法予以纠正。本案当事人二审争议焦点为：伊畔酒店在涉案一楼大厅搭建设施及经营使用是否合法有据。 （一）伊畔酒店在涉案一楼大厅搭建设施并经营使用，不属于对建筑物共有部分的合理使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第十六条第一款规定，“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”因此，业主对其专有部分紧密相连的共有部分拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权行使的合理延伸，这一权利同样适用于包括承租人在内的物业使用人。本案中，物业使用人伊畔酒店承租的建筑物专有部分位于涉案商业楼的第4、5层，而诉争的一楼大厅位于1层，本案诉争的建筑物共有部分与伊畔酒店承租的建筑物专有部分并非紧密相连，且伊畔酒店将一楼大厅用于其酒店接待用途，属于以营利目的使用。故伊畔酒店在涉案一楼大厅搭建设施，不属于对建筑物共有部分的合理使用的范围。伊畔酒店提出其在涉案一楼大厅搭建设施经营使用属于对共有部分合理使用的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 （二）伊畔酒店基于《房屋租赁合同》及永萱公司的《情况说明》，不享有对涉案一楼大厅进行搭建使用的合法权利。《建筑物区分所有权解释》第十六条第二款规定，“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”首先，《房屋租赁合同》第七条仅约定伊畔酒店对一楼大厅可以免费使用，并未明确约定伊畔酒店可以对一楼大厅进行搭建并布设服务台、茶区、货柜等设施，君瑞房产公司在庭审中亦明确否认伊畔酒店拥有上述权利。其次，永萱公司出具《情况说明》同意伊畔酒店对于一楼大厅的搭建，属于无效民事法律行为。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十八条的规定，改变建筑物共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定并参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。本案中，对属于建筑物共有部分的一楼大厅进行搭建并用于经营活动，属于利用共有部分从事经营活动的行为，应当遵守《民法典》第二百七十八条规定的业主重大事项表决程序和表决规则。涉案商业楼专有部分中，第3、4、5层房屋业主为永萱公司，第2层房屋中复久电子公司对于一半房屋已依法登记取得不动产证，对于另外一半房屋已与建设单位君瑞房产公司签订房屋买卖合同并实际合法占有房屋，根据《建筑物区分所有权解释》第一条第二款的规定，复久电子公司系涉案商业楼第2层全部房屋建筑物区分所有权的业主。即便永萱公司出具载明同意伊畔酒店对一楼大厅进行搭建使用的《情况说明》具有对诉争建筑物共有部分进行书面表决的法律意义，但永萱公司所代表的专有部分面积并未超过商业楼总体专有部分面积的四分之三，并且表决同意人数仅为全部业主（永萱公司和复久电子公司）的二分之一，亦未达到表决同意人数超过全部表决人数四分之三以上的法定要求。因此，永萱公司出具《情况说明》进行书面同意行为，违反了《民法典》中关于业主共同决定事项的表决规则，属于无效民事法律行为。综上，伊畔酒店不论基于《房屋租赁合同》或是永萱公司的书面同意文件，均不享有对涉案一楼大厅进行搭建使用的合法权利，其在一楼大厅布设服务台、茶区、货柜等设施的行为，属于违法搭建，构成侵权行为。复久电子公司作为建筑物区分所有权的共有权人，诉请伊畔酒店停止侵权、将一楼大厅违法搭建的服务台、茶区、货柜等设施予以拆除，有事实和法律依据，一审判决结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人伊畔酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尽管案由定性不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人伊宁市伊畔艺术酒店负担。 本判决为终审判决。 审判员　李　政 二〇二二年八月十日 书记员　***