北京宏华电器有限公司与北京亿成盛源彩色印刷有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京01民终3516号

上诉人（原审被告）：北京宏华电器有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区美安路1号。

法定代表人：魏连生，董事长。

委托诉讼代理人：朱勇，男，北京宏华电器有限公司经理。

委托诉讼代理人：许欣海，北京市兰台律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京亿成盛源彩色印刷有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1588室。

法定代表人：马近喜，总经理。

委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。

上诉人北京宏华电器有限公司（以下简称电器公司）因与被上诉人北京亿成盛源彩色印刷有限公司（以下简称印刷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人电器公司之委托诉讼代理人朱勇、许欣海，被上诉人印刷公司之委托诉讼代理人田润苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

电器公司上诉请求：撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回印刷公司的全部诉讼请求。事实和理由：印刷公司未经我方同意单方提出解除《房屋租赁合同》构成违约，我方无需向印刷公司返还租金和保证金；印刷公司未经许可和批准非法扩建产生的损失，法院应查清其非法性，我方不应承担。

印刷公司辩称，电器公司的诸多违约行为导致合同目的无法实现，我方才提出解除合同。扩建问题一审法院已经查明，也有之前生效判决佐证，在此不再赘述。

印刷公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2010年9月14日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月26日解除；2、判令电器公司返还2015年12月31日至2016年1月14日期间的租金27192.5元、保证金60000元；3、判令电器公司赔偿违约金163155元；4、判令电器公司赔偿损失，包括装修损失263607元、扩建损失381507.93元、额外支出的房屋租赁费用损失111240元。

一审法院认定事实：一、合同签订情况

2010年9月14日，印刷公司（乙方）与电器公司（甲方）订立《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市门头沟区石龙工业区美安路1号（以下简称1号）内的厂房（建筑面积1620平方米）及东侧职工宿舍用房（建筑面积168平方米）共计建筑面积1788平方米出租给乙方，合同自2010年9月15日至2018年10月14日止。甲方需满足乙方50千伏安的用电要求，如乙方有其他用电需求，需自费解决，甲方配合完成用电等相关手续。租金标准，第一年每建筑平方米每日租金为0.6元，第二年每建筑平方米每日租金为0.8元，第三年每建筑平方米每日租金为0.9元，第四年起至第八年每建筑平方米每日租金为1元、年租金为652620元。保证金为60000元，于2010年9月15日支付。甲方保证出租房屋及附属设施、设备处于合法、正常及安全可使用状态，合同期内，如因甲方原因或责任造成乙方停工或损失，甲方同意赔偿乙方的损失；乙方如另需装修或者增设附属设施、设备，应事先征得甲方书面同意，如增设设施、设备是按规定须向有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。乙方可根据自己的经营特点进行装修（装修及方案需获得甲方书面）同意，但不得破坏原房结构，装修费用由其自负。第八条规定：合同期间，如甲方提前终止合同即为违约，甲方同意赔偿乙方三个月租金及全额装修费用，并返还给乙方陆万元保证金，同理，如乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金，并甲方不退还陆万元保证金。乙方不经甲方同意，不得在其它使用范围内私搭乱建，乙方在装修过程中，不得损坏甲方主体工程。

二、在先关联案件情况

1、2012年，印刷公司将电器公司诉至本院，主张租赁期间内，电器公司同意其转租后反悔，并将物品搬至租赁厂房、占用部分厂房，且电器公司存在断电行为，故要求电器公司赔偿损失82万余元。（2012）门民初字第1324号民事判决书查明：印刷公司承租的房屋与1号院内的其他房屋共同使用一个供电系统，该供电系统设置了配电室，由电器公司管理。自2011年8月22日至9月5日期间，印刷公司租赁的房屋处于停电状态。2011年1月6日，印刷公司申请将承租的厂房东半部分转租给其他公司并得到电器公司准许。双方对电器公司将部分物品存放在印刷公司承租的厂房内，占用约100平方米厂房的事实没有争议。该判决书判决：一、电器公司赔偿印刷公司经济损失共计十五万元。二、驳回印刷公司的其他诉讼请求。印刷公司、电器公司均不服，提起上诉，（2013）一中民终字第445号民事判决书另查明：印刷公司主张电器公司2011年4月开始在东侧厂房内存放货物，但未提交充分证据予以证明。电器公司认可2011年7月14日将货物存放在印刷公司承租的东侧厂房内，2012年3月12日全部搬出。2011年4月14日，电器公司签署情况说明，主要内容为：电器公司因盖楼需要，意图征收回北侧厂房的东侧部分厂房（甲方同意转租的部分厂房），就上述相关事宜双方正在沟通协调处理，故我公司决定暂缓收取印刷公司下季度租金。该民事判决书判决：一、维持北京市门头沟区人民法院（2012）门民初字第1324号民事判决第一项；二、撤销北京市门头沟区人民法院（2012）门民初字第1324号民事判决第二项；三、本判决生效后七日内，电器公司返还印刷公司二○一一年七月十四日至二○一二年三月十二日租金十四万零六百四十元；四、本判决生效后七日内，电器公司支付印刷公司二○一一年七月十四日至二○一二年三月十二日可得利益损失十一万六千六百四十元；五、驳回印刷公司其他诉讼请求。

2、2013年，电器公司诉至本院，主张：印刷公司装修情况与申请图纸不符，且在厂房北侧、西侧进行扩建，改建宿舍楼，建设存在重大安全隐患且拒绝拆除，故要求解除双方的房屋租赁合同、由印刷公司返还租赁房屋。该案审理中，查明：双方认可印刷公司对厂房进行改造的时间约为2010年9月至2011年3月。2010年9月19日，双方签订补充协议约定：经印刷公司书面申请，电器公司同意其按所呈报的装修图纸进行装修；装修中，印刷公司需完全遵守租赁合同中各项条款要求；印刷公司同意合同到期后将装修恢复原状。印刷公司提供的协议附有厂房内装修示意图、厂门装修示意图，且补充协议、厂门装修示意图、厂房内装修示意图上均有电器公司经理朱勇签字确认。同时，该案中，电器公司也提交了厂房内装修示意图复印件，双方图纸标示的改造位置相同，差别在于电器公司提交的厂房内装修示意图复印件上未标注改造的具体数据，示意图载明对厂房西侧、北侧进行扩建，以及进行隔断、安装门窗的情况，印刷公司提供的示意图另载明了扩建的数据。

（2013）门民初字第453号民事判决书认定：电器公司主张印刷公司对宿舍楼二层进行改造，未提供充分证据，本院不予采信。印刷公司与电器公司通过签订补充协议对印刷公司就厂房的改造进行约定，且补充协议所附示意图对改造内容亦进行了明确，上述改造系经过电器公司许可所进行。电器公司主张印刷公司对厂房擅自扩大建设，以及印刷公司的建设存在重大消防安全隐患达到合同解除的条件，均未提供充分证据，本院亦不予采信。（2013）门民初字第453号民事判决书判决驳回电器公司的诉讼请求。该民事判决已经生效。

3、2013年，印刷公司将电器公司诉至本院，要求：1、判令电器公司配合其申请安装250千伏安变压器；2、判令电器公司将加锁封闭的由其公司使用通行的院门打开；3、判令电器公司同意对租赁房屋东侧部分进行转租。（2013）门民初字第1585号民事判决查明：位于1号内有印刷公司承租的厂房及电器公司使用的房屋，双方共用该院。院西侧一个院门、东侧一个院门，两个院门均在院南边。自合同订立时，东侧院门由印刷公司使用，且印刷公司在东侧院门处建有传达室和背景墙，背景墙上写有印刷公司的名称。2012年5月15日，电器公司未经印刷公司同意，将东侧院门加锁封闭，电器公司未提供证据证明使用该院门存在安全隐患。另电器公司表示对印刷公司申请安装变压器的请求予以配合。印刷公司同时表示，是否安装250千伏安变压器由电力部门决定，只要印刷公司提出申请，电器公司配合安装即可。（2013）门民初字第1585号民事判决书判决：一、电器公司在印刷公司提出书面申请之日起十日内，配合印刷公司在承租的房屋处安装变压器。二、电器公司于本判决生效之日起十日内，将位于1号院东侧院门锁打开，恢复原有的使用状态。三、驳回印刷公司的其他诉讼请求。后电器公司不服提起上诉，2014年3月14日（2014）一中民终字第00804号民事判决书认为：由于双方签订租赁合同后，印刷公司即使用了东侧院门，并在院门旁建设了背景墙和传达室，电器公司并未在合理期限内提出异议。同时，该东侧院门的使用对于印刷公司更充分的使用租赁房屋、更好的实现租赁合同目的确有影响，故电器公司对此负有协助义务，其对于租赁物所享有的所有权亦不得妨碍印刷公司应当享有的合同权利。故电气公司应将东侧院门的锁打开，恢复原有的使用状态。该判决书判决：驳回上诉，维持原判。

4、2015年，印刷公司将电器公司诉至本院，主张（2013）门民初字第1585号民事判决生效后电器公司未配合安装变压器，导致其设备无法使用，影响正常生产经营，造成租赁房屋闲置，并要求电器公司赔偿经济损失并返还租金。（2015）门民初字第1484号民事判决书查明：（2013）门民初字第1585号民事判决生效后，印刷公司向电器公司提交了申请安装的书面材料，而电器公司未予配合。电器公司认可：2015年1月15日之前，印刷公司口头提过一次安装变压器的要求，具体时间记不清了；2015年1月15日，印刷公司口头向其提出过安装变压器的要求，因变压器系危险设备，故其公司要求印刷公司先确定安装位置；此外，印刷公司曾向电器公司提交过一个安装变压器的表格，但是记不清该表格何时提交，该表格已无法找到。该民事判决书判决：一、电器公司于本判决生效之日起十日内赔偿印刷公司经济损失八万元；二、驳回印刷公司的其他诉讼请求。该民事判决已经生效。

三、关于合同履行及解除通知的情况

上述判决生效后，电器公司未依照判决打开东侧院门及恢复原有使用状态。双方确认2016年1月14日前的租金已由印刷公司交纳完毕，印刷公司交纳的保证金尚未退还。双方认可印刷公司于2015年12月29日腾退租赁房屋。

2015年12月25日，印刷公司向电器公司通过邮政特快专递的形式发出《合同解除通知书》，载明：电器公司拒绝其提出安装250千伏安的变压器要求及将院门上锁使车辆、原料、产品无法出入，影响公司生产经营。经法院判决后，电器公司仍不履行义务，构成根本违约，合同目的不能实现。故根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，通知解除双方的《房屋租赁合同》，通知到达日合同解除。印刷公司将于2015年12月31日上午9时返还租赁房屋。另，印刷公司要求电器公司返还尚未实际发生的租金、保证金，并保留追索赔偿的权利。2015年12月26日，电器公司签收上述通知材料。

四、关于租赁房屋的装修、扩建情况

租赁期间，印刷公司对租赁房屋进行了装修、扩建，扩建未办理审批手续。关于装修情况，印刷公司主张其对厂房进行装修，包括：厂房内除西侧大隔断外的其他隔断（含大隔断及其他隔断上的门窗）、厂房北侧的门窗、地面地坪漆、吊顶、墙面装饰装修、厂房电路改造；关于扩建，印刷公司主张包括：厂房北侧、西侧扩建，建设传达室一处。电器公司主张：除现场勘验争议装修项目外，对其他项目系印刷公司装修无异议，亦同意印刷公司进行装修，但认为吊顶并无必要，当时因涉及需要交纳供暖费，为规避交纳双倍供暖费，其委托诉讼代理人朱勇建议印刷公司重新吊顶。关于扩建部分，认可印刷公司建设传达室属实，但电器公司未同意印刷公司进行建设，且扩建均无审批手续，系违法建设。

在审理中，印刷公司申请对房屋装修残值进行评估鉴定，经委托，北京市国宏信价格评估有限公司及本院会同各方进行了现场勘验，并对双方争议项目和无争议项目进行了确认。北京市国宏信价格评估有限公司出具评估报告书，载明：1、评估方法为市场法及成本法，成本法按照评估时标的的现时重置成本扣减损耗来确定价格评估标的。2、非争议部分评估价格为250409元，其中，天棚工程（矿棉板吊顶141055.43元、石膏板吊顶9022.37元、雨棚装饰1232.69元、雨棚混凝土1836.1元），成新率60％。3、争议部分包括墙（含墙上门窗）及电气工程（所有指示灯、应急灯、10套灯具），争议部分成新率60％，价格为13198元。印刷公司预付鉴定费9787元。后电器公司提出异议，评估公司已进行回复，印刷公司对评估报告不持异议。关于争议部分，经询问，印刷公司认可争议的隔断墙系电器公司出租时原有，但墙上门窗系其添附，电器公司表示争议部分均系其原有。印刷公司未就其主张提供充分证据。

印刷公司另申请对装修及扩建工程造价费用进行评估鉴定（时点为2010年10月-11月），评估鉴定过程中，电器公司拒绝本院及评估公司进行现场勘验，经多次释明，仍不予配合。印刷公司提供北京市国宏信价格评估有限公司现场勘验记录及评估报告用于装修造价费用的评估依据，经质证，电器公司对上述材料中记载的现场状况不持异议。印刷公司另就扩建提供情况说明，并提供示意图、厂房装修报价清单、关联案件现场勘验照片等以供评估使用，电器公司均不予认可。印刷公司提供的情况说明载明，项目包括：北侧扩建长11420厘米、宽330厘米，西侧扩建长1500厘米、宽620厘米，传达室长510厘米、宽360厘米，并说明具体建设内容。

北京中平建工程造价咨询有限公司出具鉴定报告，载明：1、关于装修部分，非争议部分造价金额为503486.39元，其中包括天棚工程；争议部分造价金额为21502.33元，其中，墙部分金额为18210.44元、电气工程部分金额为3294.89元。该争议部分与非争议部分项目与北京市国宏信价格评估有限公司评估报告相同。2、扩建部分造价金额为381507.93元。印刷公司对评估报告不持异议，电器公司对评估报告不予认可，并提出异议，北京中平建工程造价咨询有限公司已进行回复。印刷公司预付鉴定费15000元。

另，在审理中，印刷公司提供其与北京中海圣朝建筑装修有限责任公司的工程装修合同（工期为2010年10月4日至2011年3月31日，工程地址为1号院后院厂房，工程价款为1790726元，含示意图）及收据，证明在涉案租赁房屋装修等的费用，并以上述材料及北京中海圣朝建筑装修有限责任公司2010年10月4日的厂房装修报价清单作为鉴定参考材料。经质证，电器公司对工程装修合同、收据的真实性予以认可，证明目的、关联性不予认可，后变更意见否认该材料的真实性，但未提出相反证据；电器公司对报价清单不予认可。

在审理中，电器公司向北京市门头沟区城市管理综合行政执法监察局举报涉案建设为违建，经调查，行政机关于2017年5月31日出具情况说明载明：1号院内建有砖混加钢构结构房屋两处，面积为544平方米，举报人电器公司总经理参与了现场检查及现场勘验。经向北京市规划委员会门头沟分局协查，协查结果为：经查档，上述建设未在我局办理相关规划审批手续。因案件较复杂，且案件当事人不配合本行政机关进行调查，本案目前还在办理过程中。同时，2017年2月6日，行政机关现场检查记录载明：出租房屋北侧、西侧两处扩建，扩建北侧房屋为砖混加钢结构，长108米、宽4米，面积为432平方米，西侧房屋为砖混加钢结构，长14米、宽8米，面积为112平方米，扩建总面积544平方米。

五、关于其他损失情况

在审理中，印刷公司主张其存在额外支出的租赁费用的损失，并提供与北京金地超硬材料公司签订的租赁合同（租赁房屋位于北京市门头沟区石龙经济开发区龙园路甲5号，租赁物包括北部大车间约1000平方米及车间内辅助设施、办公楼约800平方米，租赁期限自2014年8月1日至2020年7月31日）、补充协议，与北京中海圣朝建筑装修有限责任公司的工程装修合同，与北京市见微鸿盛装饰有限公司的施工合同，与北京鑫华源机械制造有限责任公司签订的工程合同及发票，证明其另行租赁房屋支出的额外损失。经质证，电器公司均不予认可。

针对双方争议问题，本院进行如下认定：

一、关于合同解除问题

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。印刷公司作为承租人，租赁房屋场地用于其经营目的，电器公司作为出租人，应当在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，同时，双方合同对于电器公司协助印刷公司解决用电问题也进行了约定。根据查明事实，电器公司不仅未按合同约定对印刷公司的用电需求进行处理，且在租赁期间锁住印刷公司使用的大门，使其无法通过该门进出。经过法院生效判决裁判后，电器公司仍未履行其法定义务，亦不履行法院生效判决，可以认定上述违约及迟延履行的行为对印刷公司的合同目的造成不能实现的影响，印刷公司有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，故本院认定双方的房屋租赁合同自2015年12月26日解除通知到达时解除。

二、关于合同解除的后果及责任认定

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述认定，因电器公司的违约行为导致双方合同解除，且印刷公司在双方合同解除后，于2015年12月31日前已搬离了租赁房屋场地，故对印刷公司要求返还2015年12月31日至2016年1月14日期间的租金及保证金的诉讼请求，本院予以支持，返还租金的具体数额由本院根据租金标准予以判定，超过部分不予支持。

根据合同约定，“如甲方提前终止合同即为违约，甲方同意赔偿乙方三个月租金及全额装修费用，并返还给乙方陆万元保证金，同理，如乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金，并甲方不退还陆万元保证金。”依据该约定，赔偿三个月租金的条件为合同一方提前终止合同，印刷公司要求电器公司按照该条款约定支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。关于装修部分，依据查明事实，无争议的项目均系经过电器公司同意进行，电器公司主张吊顶并非必要，但该项目亦经其许可进行，故对无争议部分的装修损失，电器公司应当予以赔偿，具体数额，由本院依照残值及装修造价费用的评估结果，结合租赁期限的履行予以判定，对印刷公司主张超出的部分，不予支持。关于双方争议的墙体、墙体门窗及电气灯具，因印刷公司认可争议墙体系电器公司原有，亦未提供充分证据证明该部分争议项目系其所添附，故印刷公司要求电器公司赔偿该部分损失，本院不予支持。

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。关于扩建部分，依据关联案件中查明事实，印刷公司建设时已经通过补充协议等书面手续取得了电器公司同意，即使书面手续中没有扩建的具体数据，但因双方均在同一地址经营，电器公司并未在合理期间内对其扩建提出异议，应视为其同意。因涉案扩建部分未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担，综合双方对于未审批扩建的责任以及合同解除的责任，本院认定电器公司应承担主要过错。因电器公司拒绝进入现场勘验，影响了勘验的正常进行并导致无法准确进行现场勘验，不利后果应由电器公司自行承担。印刷公司提供了扩建的合同及项目明细，电器公司虽不予认可，但未提供相反证据予以证明，根据关联案件留存的现场材料、扩建的书面手续及图纸、相关行政机关现场勘验材料，能与印刷公司主张的扩建情况大致吻合，故对于印刷公司主张的扩建造价费用损失由本院根据双方过错程度，参考评估公司评估意见酌情确定，对印刷公司主张的超出部分不予支持。

印刷公司要求电器公司支付房屋租赁费用损失，因其租赁其他房屋必然会导致费用的产生，依据其提供的证据，房屋租赁期限早于合同解除时间，租赁房屋坐落、面积、租赁物的情况均有所变化，且其对后续租赁房屋进行装修建设亦属经营需要，故依据其证据，无法认定存在其主张的租赁费用的额外损失，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。

判决如下：一、北京宏华电器有限公司与北京亿成盛源彩色印刷有限公司于二○一○年九月十四日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年十二月二十六日解除；二、北京宏华电器有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京亿成盛源彩色印刷有限公司租金26315元、保证金60000元；三、北京宏华电器有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京亿成盛源彩色印刷有限公司装修损失174000元、扩建费用损失260000元；四、驳回北京亿成盛源彩色印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中当事人没有提交新证据。

本院审理后对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一、《房屋租赁合同》解除的时间及原因

印刷公司与电器公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据查明事实，电器公司不仅未按合同约定对印刷公司的用电需求进行处理，且在租赁期间锁住印刷公司使用的大门，对该公司正常的经营活动形成阻碍；法院判决后，电器公司又拒绝履行生效判决确定的义务，印刷公司因此享有合同解除权，一审法院认定《房屋租赁合同》自2015年12月26日解除通知到达电器公司时解除正确。

二、关于合同解除的后果

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。印刷公司在双方合同解除后，于2015年12月31日前已搬离了租赁房屋场地，故印刷公司只需承担该日期之前的租金，电器公司应当退还印刷公司多支付的租金及保证金。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。一审法院根据双方过错程度，参考评估公司评估意见对装修损失、扩建费用损失作出的处理正确。综上所述，电器公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13860元，由北京宏华电器有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　辛　荣

审 判 员　　赵　蕾

审 判 员　　柳适思

二〇一八年六月十一日

法官助理　　李　想

书 记 员　　舒　妍