北京中港国际房地产开发有限公司与北京市昌平区北七家镇歇甲庄村民委员会等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2022）京01民终7922号 上诉人（原审被告）：北京中港国际房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区景兴街25号院1号楼7层710。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京闻道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京宏华电器有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业园区美安路1号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京国佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京国佑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京市昌平区北七家镇歇甲庄村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇歇甲庄村。 法定代表人：***，主任。 被上诉人（原审被告）：北京市昌平区北七家镇歇甲庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区北七家镇歇甲庄村。 法定代表人：***，主任。 上诉人北京中港国际房地产开发有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人北京宏华电器有限公司（以下简称宏华公司）、北京市昌平区北七家镇歇甲庄村民委员会（以下简称歇甲庄村委会）、北京市昌平区北七家镇歇甲庄村股份经济合作社（以下简称歇甲庄村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初17160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中港公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏华公司的一审全部诉讼请求或改判相关费用由歇甲庄村委会和歇甲庄村经合社承担。事实与理由：一、中港公司与宏华公司之间签订的租赁协议已于2021年2月10日到期，此后双方已不存在租赁关系，中港公司没有义务向其支付2021年2月11日后发生的租金。本租赁合同到期前已明确通知宏华公司、歇甲庄村委会、歇甲庄村经合社不再续租涉案房产并通知歇甲庄村委会返还房屋。二、歇甲庄村委会和歇甲庄村经合社于2021年2月11日后继续使用涉案房产，相应房屋使用费应当由其承担。三、中港公司已将拆迁款项支付歇甲庄村委会，没有义务再为其租赁办公地址。歇甲庄村委会如需要办公地址，应自行进行承担。四、宏华公司误判租赁合同相对方。在中港公司同宏华公司的租赁协议到期且未续签的情况下，宏华公司已与歇甲庄村委会建立了事实上的租赁关系，宏华公司应向歇甲庄村委会主张租金或房屋使用费。 宏华公司辩称，同意一审判决，不同意中港公司的上诉请求和理由，中港公司与歇甲庄村委会之间可以根据其他法律关系另行处理，中港公司占用涉案房屋就应支付房屋占有使用费。 歇甲庄村委会、歇甲庄村经合社未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。 宏华公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令中港公司、歇甲庄村委会、歇甲庄村经合社给宏华公司2021年2月11日至2021年8月10日期间半年租金587848.56元；2．判令由中港公司、歇甲庄村委会、歇甲庄村经合社承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：自2012年起中港公司租赁宏华公司位于北京市昌平区天通东苑三区2号楼1层26-101号房屋使用。2018年2月，宏华公司（出租人，甲方）与中港公司（承租人，乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》。协议约定，甲方将坐落于北京市昌平区天通东苑三区2号楼1层26-101号房屋交由乙方交付歇家庄村委会办公使用。租赁期限为3年，2018年2月11日起至2021年2月10日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准587848.56元/半年，租金总计3527091.36元，支付方式押一付六，各期租金支付日期2月10日，8月10日。押金41666.67元，双方于2012年签订的租赁合同中的押金甲方暂不退还乙方，该押金冲抵本合同押金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。 双方签订合同后，涉案房屋一直由歇甲庄村委会、歇甲庄村经合社占有使用至今。合同到期后，中港公司未与宏华公司续签合同，亦未交纳后续租金。 庭审中，经法院释明，宏华公司坚持按照房屋租赁关系起诉，要求中港公司承担相应费用。中港公司陈述在合同到期前，已经口头电话告知歇甲庄村委会腾退房屋，也告知了宏华公司不再续租。宏华公司陈述我们是在合同到期之前，确实是与中港公司沟通过，中港公司表示不想再给歇甲庄村委会出钱了，到底是由谁来出钱，再与歇甲庄村委会商量一下，一直到拖到现在了。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏华公司与中港公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，中港公司未办理腾退，且涉案房屋一直由双方合同约定的歇家庄村委会一直使用至今，中港公司应支付宏华公司相应的房屋占有使用费用。现宏华公司主张2021年2月11日至2021年8月10日期间费用的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。中港公司辩称证据不足，法院不予采信。 综上所述，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：北京中港国际房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付北京宏华电器有限公司587848.56元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中宏华公司诉请所依据的《北京市房屋租赁合同》于民法典施行前成立并持续性履行至民法典施行后。双方诉争争议系该合同有效期届满后的权利义务处理，故本案应适用民法典以及民法典施行后相关司法解释的规定。 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态；第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。根据上述规定，双方于2018年2月签订的《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2018年2月11日起至2021年2月10日止，在租赁期满后，甲方宏华公司有权收回房屋，乙方中港公司应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。根据在案证据，双方在上述租赁合同有效期届满前始终在协商续租事宜，中港公司并未明确提出不再续租，而是针对租金标准提出己方修改意见，并表示按照其修改后的合同版本递交该公司的审计和法务部门进行审批。但中港公司与宏华公司在合同有效期届满前未能就续租事宜协商一致，即使双方均知晓租赁物系由中港公司交付歇甲庄村委会办公使用，中港公司也负有《北京市房屋租赁合同》所约定的返还租赁物的义务。在案证据未见中港公司与宏华公司就租赁物进行了退租交接，亦未见中港公司与歇甲庄村委会及宏华公司三方就退租事宜进行沟通协商。作为2018年2月签订的《北京市房屋租赁合同》的承租一方，中港公司未明确表示不再续租并申请办理退租手续，上述合同的权利义务对本案中港公司和宏华公司继续有效，一审法院据此判令中港公司支付相应费用并无不当。 综上所述，中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9678元，由北京中港国际房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十一月十四日 法官助理*** 书记员陈雪