某某诉蚌埠铁建实业有限公司、蚌埠市三元房地产中介服务有限公司委托合同纠纷一案

上诉人（原审原告）***。

委托代理人纪某某。

被上诉人（原审被告）蚌埠铁建实业有限公司。

法定代表人费贤文，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）蚌埠市三元房地产中介服务有限公司。

法定代表人张庆，该公司总经理。

上列两被上诉人共同委托代理人王本田，安徽铁道发展集团有限公司法律事务部法律顾问。

上诉人***因委托合同纠纷一案，不服蚌埠铁路运输法院（2008）蚌铁民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审查明：***与蚌埠铁建实业有限公司（以下简称铁建公司）于2005年12月签订了明光市明馨苑小区房屋的《商品房买卖合同》。合同约定，铁建公司于2006年6月18日前将房屋交予***。在办理交房时，蚌埠市三元房地产中介服务有限公司（以下简称三元公司）按照铁建公司指令，依据购房款的一定比例预收了***办理房产证的有关费用，由三元公司开具了收款内容为“交易手续费等、抵押登记费”的收据。同时，三元公司也收取了其他办证业主的此项费用。同年8月2日，明光市物价局向三元公司下发《责令退款通知书》，认为三元公司已收取的45户业主的测绘费、交易费等尚未交到明光市土地和房地产管理局，责令三元公司将多收款退还给购房户，并称逾期不退或无法退还的，将正式对其作出行政处罚。同年8月下旬，三元公司将所收费用由铁建公司按照当地房地产交易中心的指导价每户人民币2,400元的标准交到交易中心用于办理产权证，交易中心开具了交款单位为铁建公司的交易费、评估费、测绘费、登记工本费发票，并核发了***的房屋产权证。明光市物价局后未对三元公司作出处罚。其间，有已交款的梁频等业主要求三元公司退款自己去办房产证，三元公司同意并如数退款。经查，交易中心向该小区自己办理房屋产权证的业主同样收取了2,400元的办证费用。***依据明光市物价局《责令退款通知书》，认为自己的权益受到侵害，遂向原审法院提起诉讼，请求判令铁建公司和三元公司返还交易费（办证费、抵押登记费）等各项费用2,302元。

原审另查明：铁建公司原名安徽三元实业发展有限公司，于2006年1月26日经皖铁集团管〔2006〕10号文件变更为“蚌埠铁建实业有限公司”，三元公司系原安徽三元实业发展有限公司的全资子公司。

原审法院认为，本案中，铁建公司作为开发商按商品房预售交易习惯，无偿为业主代办房产证，虽然未签订书面的委托合同，但***等业主将相关办证费用交予铁建公司指定的三元公司，再由铁建公司统一交至交易中心办证，***与铁建公司之间已形成无偿委托代办合同关系。房屋权属登记由权利人申请，并应缴纳相关的办证费用。铁建公司与三元公司向***收取的办证费用系按交易中心要求收取，属于代收性质，虽然代收的办证费低于交易中心实际收取的费用，不足部分已由铁建公司先行垫付，事后双方可就该项费用另行结算。2006年8月下旬，铁建公司已将预收款项交至交易中心，交易中心出具了统一发票并核发了***所购房屋的房产证，至此，代理事项已经完成。至于交易中心的收费是否合理，属于另一法律关系。***在交费后取得房产证，并实现了按揭贷款的目的，现要求铁建公司与三元公司退款，有失公允。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费50元，由***负担。

上诉人***上诉认为:自己从未委托被上诉人代为办理房产证，明光市房地产部门也没有委托被上诉人代收办理产证的费用，本案的案由不应被确定为委托合同。根据国家计委、建设部2002年1月31日《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，新建商品房的转让手续费由开发商负担，现被上诉人却将该笔费用转嫁给上诉人，于法无据。另被上诉人收取的办证押金也没有法律依据。明光市物价局已经对被上诉人作出责令退还交易费和办证押金的决定，一审法院却对此视而不见。据此，上诉人认为原审认定事实错误，判决不公，请求撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。

两被上诉人共同答辩认为，上诉人的上诉已经超过法定期限。被上诉人根据惯例，无偿为上诉人代办产证，将上诉人交来的办证费用交到当地的房地产交易中心，委托合同关系已经形成。当地的房地产交易中心确实存在乱收费情况，但应由开发商承担的交易费，铁建公司已经自行承担。至于交易中心又向上诉人另行收取的这部分费用，并非被上诉人所能主张权利的范畴。要取得产证，就必须按照交易中心的要求缴纳费用。被上诉人只是据此向上诉人代收费用，并完成了办证事宜。至于办证部门乱收费的问题，上诉人应向办证部门主张权利，而不应将乱收费的后果转嫁给被上诉人。两被上诉人认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，各方当事人对当地房地产交易中心存在乱收费的情况陈述一致。对于办证费用，各方当事人都陈述是***自行缴纳给铁建公司指定的三元公司，但***强调是受到两被上诉人胁迫，如不缴费，就不能拿到新房钥匙，但无法提供证据证实。根据上诉人自述，经审理查明，明馨苑小区的业主中既有自行办理房产证的，也有至今仍未办证的，但没有一户业主因此而没有拿到新房钥匙而撬门入户。据此，上诉人受胁迫向被上诉人缴纳办证费用的说法，本院难以采信。

二审对原审查明的事实予以确认。

二审另查明，上诉人向原审法院递交上诉状的时间在法定的上诉期限内，上诉人的上诉并未超过法定期限。

本案中，各方当事人的争议焦点在于委托合同关系是否存在以及交易费、办证押金等的承担方。

本院认为，上诉人与被上诉人之间虽然没有签订书面的委托合同，但为了办理上诉人所购房屋的产证事宜，上诉人按照被上诉人要求将办证费用交予被上诉人，由被上诉人无偿为其代办产证并已取得产证，委托合同关系已经构成，受托人已并实际完成了委托事项。

关于交易费、办证押金等的承担，本院认为，国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》中对此表述为，新建商品房转让手续费每平方米3元，由转让方负担。涉案纠纷中，由于办证费用是由作为开发商的铁建公司交由三元公司代办证业主统一缴纳到房地产交易中心，交易中心并没有根据缴费业主的户名按户开具收据，而是仅仅以三元公司为缴款人总共开具了七张交易费收据，所涉费用既包括作为转让方的铁建公司应当承担的每平方米3元的交易手续费，也包括交易中心另行向办证业主重复收取的交易手续费。现铁建公司在一、二审期间均认可应由自己承担的交易费应当向上诉人退还，并陈述已经向其他办理了结算的业主退还了该笔费用，只是由于与上诉人的诉讼尚未了结，故暂未办理结算，但承诺将在结算后退还相关费用；但对交易中心向办证业主重复收取的交易手续费，被上诉人认为是上诉人在当地为取得房产证所必须支出的费用，故应当由其自行承担。本院认为，本案中，根据委托合同的基本法理，委托的后果归属于作为委托人的上诉人，从事委托事项所发生的费用也应由上诉人承担。被上诉人为上诉人无偿代办房产证，收取的办证费用系按照交易中心要求代收，不足部分已由铁建公司先行垫付，事后双方可就办证费用据实结算。现上诉人要求作为受托人的被上诉人在完成了委托事项以后，还要承担当地房地产交易中心在办证时向上诉人多收取的费用，于法无据，于理不合，本院无法支持。至于上诉人认为当地房地产交易中心在办理房产证时收费不合理的情况，可以通过其他途径解决，并非本案中所能处理。据此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人***负担。

本判决为终审判决。