浙江逸畅通信技术有限公司与杭州旭汉投资有限公司、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民事判决书

（2016）浙0106民初513号

原告：浙江逸畅通信技术有限公司，住所地杭州市万塘路30号4幢3楼。

法定代表人：高保证，董事长。

委托代理人：***、***，北京德恒（杭州）律师事务所律师。

被告：杭州旭汉投资有限公司，住所地杭州市西湖区天际大厦808室。

法定代表人：***。

被告：***。

原告浙江逸畅通信技术有限公司（以下简称原告）诉被告杭州旭汉投资有限公司（以下简称旭汉公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由代理审判员***独任审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、***到庭参加诉讼。被告旭汉公司、***经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称：2014年3月11日，原告与被告旭汉公司、***签订《房屋租赁合同》一份，约定被告旭汉公司向原告承租位于杭州市西湖区天目山路181号天际大厦808室房屋一套，用途为办公，建筑面积为614.89平方米，租期自2014年2月14日至2017年3月14日，其中2014年2月14日至2014年3月14日为免租期。根据合同第九条约定，第一期至第四期房租均为415204.48元，分别于2014年2月23日、2014年8月30日、2015年2月27日、2015年8月30日前支付。第五期、第六期租金均435964.7元，分别于2016年2月27日、2016年8月30日前支付。根据合同第七条约定，被告旭汉公司拖欠房租一个月以上的，应向原告支付全部租金（三年的租金）20%的违约金，原告有其他经济损失的，被告旭汉公司应赔偿原告的全部经济损失，且原告有权解除本合同。同时合同约定被告***为被告旭汉公司的合同义务承担连带责任。2015年8月30日前，被告旭汉公司未能按期支付第四期租金，原告已于2015年12月10日发函解除双方签订的合同。且被告也未按约支付租金及水电等费用，故原告诉至本院请求判令：1、确认原告与被告旭汉公司于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月10日解除；2、被告旭汉公司支付原告租金157085.50元；3、被告旭汉公司向原告支付房屋占用使用费45501.86元（自2015年12月11日起计算至2015年12月30日）；4、被告旭汉公司支付原告违约金506549.50元；5、被告旭汉公司支付原告拖欠的物业费、水电费、服务费合计26316.26元；6、被告***对被告旭汉公司的上述债务承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告旭汉公司、***负担。

被告旭汉公司、***未答辩，也未提交证据。

经审理查明：2014年3月11日，原告与被告旭汉公司、***一份《房屋租赁合同》，其中约定原告将杭州市西湖区天目山路181号天际大厦808室的房屋租给被告旭汉公司办公使用，建筑面积为614.89平方米，房屋租赁期为37个月，自2014年2月14日至2017年3月14日止，其中2014年2月14日至2014年3月14日为免租期；该房屋第一年和第二年按照每天每平方米3.7元计算租金，年租金均为830408.95元。第三年按照每天每平方米3.885元计算租金，年租金为871929.39元；租金每6个月支付一次，即合同签订时支付第一期租金和押金，以后每满6个月之前15天支付下一期的租金，具体为：第一期至第四期的租金均为415204.48元，分别于2014年2月23日、2014年8月30日、2015年2月27日、2015年8月30日前支付。第五期、第六期租金均为435964.7元，分别于2016年2月17日、2016年8月30日前支付。合同另约定，租赁期内发生的水、电、物业费等费用由被告旭汉公司直接向物业公司支付；为保证被告旭汉公司合理并善意地使用该房屋及其配套设施，应先向原告支付10万元作为押金；租赁期满，被告旭汉公司退还房屋且办理公司注册地址变更或注销手续后15个工作日内由原告退还被告旭汉公司押金（不计利息）。合同还约定，若被告旭汉公司拖欠房租一个月以上的，原告有权解除合同并要求被告旭汉公司支付全部租金（三年的租金）20%的违约金；被告***对旭汉公司履行本合同的义务承担连带责任。

合同签订后，被告旭汉公司支付了押金10万元、第一期至第三期（即2014年3月15日至2014年9月14日）的全部租金、第四期（即2015年9月15日至2016年3月14日）的部分租金10万元，剩余租金均未支付。2015年12月10日，被告旭汉公司收到原告解除《房屋租赁合同》的函。2015年12月30日，被告旭汉公司从案涉房屋处腾退，但未办理公司注册地址变更或注销手续。另查明，被告旭汉公司拖欠腾退前的水电费、物业费、服务费等费用共计26316.26元，该费用已由原告为其垫付。目前，案涉房屋仍处于空置状态。

以上事实有原告提供的房屋租赁合同、关于解除房屋租赁合同的通知、EMS底单、发票、转账凭证、企业工商注册登记信息及当事人在庭审中的陈述予以证实。

本院认为：原告与被告旭汉公司、***签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。被告旭汉公司未按约支付租金且已超过一个月以上，原告有权按照合同约定解除《房屋租赁合同》。根据规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原告与被告旭汉公司签订的《房屋租赁合同》于2015年12月10日解除，被告旭汉公司应当向原告支付合同解除前尚欠的租金。经计算，被告旭汉公司尚欠租金为97933元（3.7元/天·平方米×87天×614.89平方米-10万元），故本院对原告要求被告旭汉公司支付尚欠租金的诉请，仅支持97933元。因被告旭汉公司于2015年12月30日从案涉房屋处腾退，故原告要求被告支付自2015年12月11日至2015年12月30日的逾期腾房占用使用费45501.86元，有事实和法律的依据，本院予以支持。根据合同的约定，租赁期内发生水电费、物业费等应由被告旭汉公司承担，而被告旭汉公司未能按约交纳上述费用，该费用已由原告代为支付，故原告有权要求被告支付水电费、服务费、物业费合计26316.26元。关于违约金，原告根据合同约定，主张按照全部租金（三年的租金）20%予以计算。但结合当事人的实际损失、合同履行情况等因素，本院认为原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。虽被告于2015年12月30日腾退房屋后，案涉房屋处于空置状态，但原告应当及时、积极地采取措施，防止损失扩大。若原告未能及时采取措施致使损失扩大的，其无权就扩大的损失要求被告赔偿。鉴于案涉房屋面积较大，原告对案涉房屋进行使用或收益需要一定时间，再结合当事人的损失、合同履行情况、当事人的预期利益等综合考虑，本院参照四个月的租金数额，确定违约金为280000元。被告***自愿为旭汉公司履行案涉合同项下的义务承担连带责任，故本院对原告要求被告***对被告旭汉公司的上述债务承担连带责任，予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、浙江逸畅通信技术有限公司与杭州旭汉投资有限公司于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月10日解除；

二、杭州旭汉投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江逸畅通信技术有限公司租金97933元、逾期腾房占用使用费45501.86元；

三、杭州旭汉投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江逸畅通信技术有限公司违约金280000元；

四、杭州旭汉投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江逸畅通信技术有限公司水电费、物业费、服务费合计26316.26元；

五、驳回浙江逸畅通信技术有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11154元，由浙江逸畅通信技术有限公司负担4732元，由杭州旭汉投资有限公司、***负担6422元，其中杭州旭汉投资有限公司、***负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。公告费650元，由杭州旭汉投资有限公司、***负担，于本判决生效之日起七日内径直支付给浙江逸畅通信技术有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判长孙怡悦

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一六年七月二十六日

书记员***