陕西巨亿建设工程有限公司与冯双银,某某,某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕03民终21号

上诉人（原审被告)：陕西巨亿建设工程有限公司（以下简称巨亿公司）。住所地:陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4490。

法定代表人：高瑜，任公司董事长。

委托诉讼代理人：周云康，陕西炎城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1981年6月5日出生，住岐山县，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1959年5月24日出生，住陕西省凤翔县，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。

共同委托诉讼代理人：王少锋，陕西博鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：冯双银，男，汉族，1965年5月25日出生，住宝鸡市，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人：谢辉，陕西省宝鸡市渭滨区桥南法律服务所法律工作者。

上诉人陕西巨亿建设工程有限公司为与被上诉人***、***、冯双银商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省岐山县人民法院（2019）陕0323民初837号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人陕西巨亿建设工程有限公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审没有查清谁是本案的权利人，两原审原告之间的法律关系不明确，到底谁是本案中的买房人模糊不清，两原审原告同时作为原告不妥。一审法院也未查清本案中的责任主体，根据原审法院的认定原审原告***向被上诉人冯双银购买抵账房，原审法院判决上诉人承担本案责任，逻辑错误。原审法院未查清公章的真伪情况下，由上诉人承担责任，事实存在重大瑕疵。基于以上情况存在，上诉人认为被上诉人之间存在恶意串通的可能性。二、被上诉人***、***未尽到谨慎审查义务，二被上诉人不具备“善意第三人”的构成要件。上诉人未给被上诉人冯双银授权出售房屋，因被上诉人冯双银仅是华宇城市印象工地的项目负责人，被上诉人冯双银并无权出售抵账房屋；被上诉人***、***也未了解上诉人是否克制第六项目部的印章；被上诉人***、***也未了解房屋权属情况。综上，被上诉人***、***仅凭冯双银持有的第六项目部的印章就认定冯双银代表上诉人，依据不足。被上诉人***、***不具备“善意第三人”的构成要件。三、原审法院将本案定性错误，本案因属委托代理合同纠纷，而不是商品房销售合同纠纷。四、原审法院适用法律错误。原审法院判决上诉人与被上诉人冯双银承担连带责任无法律依据。连带责任是法定责任，只存在特定的有明确法律规定的情况，而不能肆意做扩大解释。原审法院判决上诉人对本案承担连带责任，没有法律依据。综上，请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。

被上诉人***、***辩称，被上诉人与上诉人、被上诉人冯双银为房屋买卖合同关系；被上诉人冯双银挂靠上诉人，被上诉人给上诉人提供劳务，华宇置业将其开发的房屋抵账给上诉人，原审法院判决上诉人承担本案责任，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

被上诉人冯双银辩称，被上诉人与被上诉人***、***是委托代理关系，被上诉人***、***与华宇置业之间属房屋买卖合同关系，原审法院判决上诉人承担本案责任，没有依据；被上诉人***、***实际没有产生损失，即使有损失，被上诉人***、***对损失的扩大也有责任。

被上诉人***、***在原审的诉讼请求：1、依法判决由被告给原告办理房屋交付及登记手续，若无法交付房屋，则返回原告购房款200000元及房价增长差价88000元；2、由被告承担诉讼费、保全费、担保费等违约给原告造成的一切损失。

一审法院经审理查明，2018年初原告***与被告冯双银口头协议购买冯双银在华宇城市印象的抵账房，2018年2月27日，原告***向冯双银手下工作人员齐金仓的账户汇款20万元，同年3月5日，齐金仓给原告***出具收条一份，该收条记载“今有劳务公司***购买华宇城市印象17号楼2单元602室房子，向陕西巨亿建设工程有限公司第六项目部交现金贰拾万元整，房价商议为肆拾万元整，其余差价由项目部承担，项目部保证两个月内办好一切房子购买手续，手续完善后，***一周内交清余款。”此收条上有齐金仓的签名并盖有陕西巨亿建设工程有限公司第六项目章子。随后，齐金仓代原告***向宝鸡华宇置业有限公司交付房屋定金1万元，***与宝鸡华宇置业有限公司签订了购房意向书。后因冯双银无法在欠条约定的时间内为二原告办理房屋购买手续，原告多次催促无果，2019年1月23日，冯双银、齐金仓向原告***出具欠条一份，该欠条载明：今欠***某某差价款捌万捌仟元整，2019年3月30日前还清差价及本金。该欠条上有冯双银及其齐金仓签名，无陕西巨亿建设工程有限公司第六项目盖章。

另查，1、被告冯双银系被告巨亿公司华宇城市印象项目负责人，齐金仓系冯双银聘请的工作人员。

2、2019年7月15日，宝鸡华宇置业有限公司将1万元购房定金退还给原告***。

3、被告巨亿公司2019年1月7日向岐山县公安局蔡家坡派出所报案称有人私刻其公司项目部公章，蔡家坡派出所将其报警情况予以受理备查。

4、第一次庭审结束后，原告申请撤回对被告齐金仓、巨亿公司第六项目部的诉讼，本院口头裁定予以准许。

一审法院经审理认为，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告与被告冯双银经协商后签订了合法有效的房屋买卖预约合同，随后，原告***与预约合同所涉及房屋的开发企业宝鸡华宇置业有限公司也签订了意向书并交纳了预付款，因涉案房屋系抵账房，被告冯双银在约定的时间内未协助原告办理好抵账房屋购买手续，致使原告无法与宝鸡华宇置业有限公司签订商品房买卖合同，双方协议解除了房屋买卖预约合同，同时约定由冯双银赔偿原告房屋差价8.8万元，被告冯双银在庭审中对上述约定予以认可，故原告关于要求被告冯双银退还其购房款及支付8.8万元购房差价的主张，证据充分，本院依法予以支持。因房屋定金1万元已退还给原告***，故对原告主张的购房款按19万元予以支持。

被告冯双银在给原告出具20万元收条时，收条上加盖了陕西巨亿建设工程有限公司第六项目部的章子，巨亿公司称冯双银所持有的其公司第六项目部章子系其私刻，冯双银也认可此事，巨亿公司虽对冯双银私刻项目部公章的行为向公安机关报案备查，但其未提供证据证明已有法院生效判决书确认冯双银私刻公章的行为构成犯罪，且项目部的公章不需经公安机关备案，原告无法通过公示的样本审核该项目部公章的真实性，在双方口头签订合同及被告给原告出具收条的过程中，原告对被告陕西巨亿公司第六项目部身份的审查并无过失，原告具备“善意第三人”的构成要件，且被告巨亿公司认可被告冯双银系其公司华宇项目负责人，故被告巨亿公司应连带退还原告剩余购房款。因被告冯双银给原告出具的限期还清原告购房款本金及支付房屋差价的欠条上无巨亿公司或其项目部的签章，故冯双银同意支付原告房屋差价的行为应认定为其个人行为，故原告关于要求被告巨亿公司连带支付其房屋差价的主张，证据不足，对其主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、及《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第二条、第二十六及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第五十四条之规定，判决：一、被冯双银于本判决书生效后十日内退还原告***、***购房预付款190000元，被告陕西巨亿建设工程有限公司对上述冯双银应退还的款项承担连带责任；二、被冯双银于本判决书生效后十日内赔偿原告***、***房屋差价款88000元；三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元、保全费1960元，由被告冯双银承担。

二审上诉人提交印章审批备案回执、关于项目部私刻印章处罚决定书及罚款单、蔡家坡派出所报警情况登记表、询问笔录、情况说明证明本案上诉人第六项目部的印章属被上诉人冯双银私刻，上诉人不应承担责任。被上诉人***、***对以上证据的质证意见为：上诉人提交的以上证据不属新证据、上诉人证明目的不认可。被上诉人冯双银对以上证据不持异议。以上上诉人提交的证据经过举证、质证，本院认为上诉人提交的以上证据不能达到上诉人的证明目的。

二审经审理查明的案件事实与原审认定相同，本院予以确认。

本院认为，本案的性质问题：根据2018年3月5日的收条及2019年1月23日被上诉人冯双银给被上诉人***出具的欠条的内容；本案所涉房屋是华宇置业抵账给上诉人；从收条的内容看上诉人承担房屋的差价；被上诉人冯双银给被上诉人***出具欠条，综上能够认定被上诉人***、***与上诉人、被上诉人冯双银之间为房屋买卖合同关系。上诉人关于本案属委托代理关系的依据不足，本院不予支持。

关于上诉人第六项目部的印章真假及被上诉人冯双银的表见代理问题：被上诉人***给上诉人提供劳务，被上诉人***知道被上诉人冯双银为上诉人承建项目的负责人；被上诉人***知道本案所涉房屋是华宇置业抵账给上诉人的，上诉人也认可被上诉人冯双银为其第六项目部负责人。以上事实已经足以让相对人被上诉人***产生合理信赖，认定被上诉人冯双银能代表上诉人，被上诉人冯双银的行为构成表见代理。基于以上事实上诉人让相对人被上诉人***来审查其第六项目部印章的真实性过于严苛，上诉人第六项目部印章的真假不能免除上诉人在本案中的责任，上诉人应对被上诉人冯双银在2018年3月5日收条上加盖其第六项目部印章的行为承担责任。

关于被上诉人***、***的关系问题：被上诉人***给上诉人第六项目部支付购房款，被上诉人***与华宇置业签订购房意向书。但购房不成，被上诉人冯双银、上诉人第六项目部给被上诉人***又出具收条，被上诉人冯双银又给被上诉人***出具欠条。基于以上事实被上诉人***与被上诉人***作为共同权利人上诉人及被上诉人冯双银主张权利，原审法院判决上诉人与被上诉人冯双银向被上诉人***、***承担责任，被上诉人***、***不持异议，被上诉人***与被上诉人***之间如何分配本案房款，不影响上诉人与被上诉人冯双银对本案责任的承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不能成立，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4100元，由上诉人陕西巨亿建设工程有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　付金国

审 判 员　李婧雯

审 判 员　彭　澍

二〇二〇年四月十五日

法官助理　陆新宁

书 记 员　李雯静