某某、山东海源建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁06民终66号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1974年10月10日出生，住胶州市。

委托诉讼代理人：刘晓，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东海源建筑工程有限公司，住所地烟台市福山区明珠路59号。

法定代表人：鲍强之，董事长。

委托诉讼代理人：王泽辉、陈晨，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。

原审第三人：烟台源泰置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处邵家堪村。

法定代表人：王滋强，执行董事兼总经理。

上诉人***因与被上诉人山东海源建筑工程有限公司（以下简称海源公司）及原审第三人烟台源泰置业有限公司（以下简称源泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2021）鲁0612民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，且上诉人的证据足以证实对涉案的9套房屋享有足以排除强制执行的权益，一审法院驳回上诉人的诉讼请求是错误的。一、上诉人与第三人源泰公司在涉案房屋被查封前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同并办理了网签备案手续。依据2020年1月16日青岛恒润典当行有限公司（以下简称恒润公司）与***、源泰公司签订的《清偿协议书》，2015年4月27日、2016年6月2日上诉人与第三人签订的9份《商品房买卖合同》系由甲方恒润公司指定上诉人与第三人签订的，目的在于保障恒润公司的债权实现。但因第三人未能偿还债务，三方在《清偿协议书》中已经明确了第三人将涉案的9套房产卖给乙方，双方已经具备了买卖的合意，约定购房款从第三人欠恒润公司的借款中予以扣除，并一致确认视同乙方支付了购房款。因上诉人与第三人并未再另行签订《商品房买卖合同》，可以得出双方的真实意思是用案涉的已经签订的9套《商品房买卖合同》作为双方房屋买卖的依据，并由第三人在具备过户条件时配合乙方办理过户。因此在2020年12月9日一审法院对涉案9套房屋查封之前，上诉人与第三人已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》。二、在一审法院查封之前上诉人已经合法占有涉案9套房屋。《清偿协议书》中约定，对抵顶债权的涉案房产，上诉人同意由第三人源泰公司或其委托的他方出租，足以证实上诉人已经实际占有了涉案的房产并进行了权利处置。至于上诉人自何时收取租金是另外一层法律关系，并不能以此否定上诉人占有使用涉案房产的事实，因此一审法院认为“租金自2021年9月1日之后才由原告享有，即原告在人民法院查封之前并未实际占有案涉不动产”是错误的。三、上诉人已支付涉案9套房产的全部价款。由2020年1月16日的《清偿协议书》可知第三人欠付恒润公司借款本金2110万元，且该协议明确载明“网签至乙方（上诉人）名下的9套房产，丙方同意作价16981077元，该金额由甲方在丙方所欠甲方的债务金额中作相应扣除。故以此视同乙方（上诉人）支付了全部购房款”，由此可以看出涉案9套房屋的购房款是用第三人欠付恒润公司的借款予以抵顶，且三方均一致认可视为上诉人交付了全部购房款。同时该协议明确约定“即从本协议签订之后计算利息的本金金额为4118923元（2110万-16981077元）”该《清偿协议书》是三方的真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定的情形，合法有效，应当依法认定上诉人支付了涉案9套房产的全部价款。至于上诉人与恒润公司的债权债务关系是另外一个法律关系，与第三人无关，亦不影响本案购房款全额支付的事实。关于一审法院认为的“原告作为恒润公司的法定代表人、股东以及涉案房产的备案登记买受人，其提供的《清偿协议书》中债权抵顶涉案房产后的数额与之后的债权转让数额严重不符，亦于常理相悖。”部分，上诉人在一审中提交了形成于2021年7月23日的胶州市人民法院执行人员刘忠杰制作的执行笔录一份，该份笔录可以证实智本公司认可转让后的本金金额并以抵偿后金额继续执行，即债权抵顶涉案房产后的数额与之后的债权转让实际数额是相符的。四、涉案9套房产非因上诉人自身原因未办理过户登记。由于第三人无法开具售房发票，导致申请过户的资料不齐，因此涉案9套房产未能过户的原因在于第三人，上诉人没有过错。上诉人补充上诉理由：1、上诉人与恒润公司、源泰公司于2020年1月6日签订的《清偿协议书》系《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条即九民会议纪要第44条规定的“履行期限届满后达成的以物抵债协议”，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也不存在无效事由，应为合法有效。无论是《清偿协议书》、《商品房买卖合同》均发生在涉案房产被海源公司申请查封之前。2、清偿协议书中明确约定将涉案房产抵偿给上诉人，以抵顶第三人所欠恒润公司的债务，该抵顶即为付款方式。至于抵顶后债权转让时未将抵顶债务金额予以扣除系恒润公司与烟台智本信息科技有限公司（以下简称智本公司）之间的法律关系，并不影响抵顶房款的事实。3、依《清偿协议书》约定，上诉人委托第三人或其委托的他人代为出租，系间接占有，也系占有的方式之一，至于何时收取租金及是否收取房租均不影响占有的事实。4、对于涉案房产未能及时办理过户手续的问题，上诉人并无过错，据上诉人了解是因为欠缴税费、无法开具发票等原因导致无法过户。

被上诉人海源公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法；上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉。一、首先，上诉人与源泰公司并不存真实的商品房买卖关系，在2020年12月9日一审法院对案涉9套房屋查封之前，上诉人与源泰公司并未签订真正的合法有效的《商品房买卖合同》因此，上诉人***并不享有案涉房产买卖合同项下购房人的相应实体权利。通过上诉人在执行异议及执行异议之诉程序中提交的证据《清偿协议书》可知：因为恒润公司分别于2014年5月4日、12月11日、12月30日与源泰公司签订了三份《典当借款合同》，借款2110万元给源泰公司。为保障恒润公司对源泰公司所享有债权权利的实现，基于为恒润公司与源泰公司之间在三份《典当借款合同》提供担保的目的，上诉人***与源泰公司签署了案涉9份《商品房买卖合同》，***与第三人源泰公司之间也不存在真实的房产交易关系。关于让与担保，《九民会议纪要》第71条规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。也就是说，在让与担保交易架构中，即便是用于担保债权实现的房产已经登记至债权人名下，债权人也并不享有相关房产的所有权，只享有对相关房产的抵押权。而本案中案涉房产并未办理产权登记并登记至异议人或者借款合同债权人恒润公司名下。因此，无论基于上诉人出于担保债权实现的目的与第三人源泰公司签署9份《商品房买卖合同》的事实，还是依据《九民会议纪要》的规定，上诉人对案涉房产并不享有购房人的相应实体性权利。二、其次，上诉人也并未向源泰公司支付相应的购房款，上诉人提供的《清偿协议书》是虚假的，本案属于***与源泰公司恶意串通，通过虚假的清偿协议，规避对其他债权人的债务，逃避偿债的行为。上诉人在本案的执行异议听证程序中提供了9份《商品房买卖合同》、9份《商品房买卖合同》登记备案回执、收款收据及《清偿协议书》四组证据，来证明其对案涉9套房产有足以阻却执行的实体权利。其中，第三组证据“收款收据”与第四组证据“清偿协议”均为无其他证据予以佐证的“孤证”，且互相抵触前后矛盾（上诉人拟用第三组证据收款收据证实上诉人已经向第三人源泰公司支付了购房款；而其提供的第四组证据“清偿协议”的内容却显示，上诉人是以划扣第三人欠付恒润公司的借款本息的方式支付相应的购房款，明显前后矛盾难以自圆其说）。此外，在案涉执行异议听证程序中，上诉人的代理人宫庆方律师的陈述及胶州市人民法院（2020）鲁0281执异113号执行裁定书均证实：2020年7月27日恒润公司已将其在（2016）鲁0281民初10846号民事判决书中享有的对源泰公司等的全部债权（债权额2110万元）转让给智本公司，于2020年10月19日在山东法制报予以公告，并于2020年10月20日出具债权转让确认函；而上诉人提供的《清偿协议》签署的时间为2020年1月16日，假如上诉人于2020年1月16日已经与***及源泰公司签署了清偿协议，将相关债权划转抵顶16981077.00元，就不可能再于2020年7月27日将享有的对源泰公司等的全部债权（债权额2110万元）转让给智本公司，因此，《清偿协议》与胶州市人民法院（2020）鲁0281执异113号执行裁定存在严重矛盾之处。很显然，上述证据材料属于为恶意串通不当阻却本案的执行而专门炮制的假证据，均不能证明上诉人***向源泰公司支付了其所称的购房款。再次，上诉人更没有提供证据来证明其在2020年12月9日一审法院对案涉9套房屋查封之前，已经合法占有案涉9套房屋。原审程序中，在主审法官一再释明下，上诉人自始至终并未提供证据予以证实其实际占有了9套涉案房屋。只是以其单方面提供、如前所述纯属伪造且与其提供的其他证据及胶州市人民法院（2020）鲁0281执异113号执行裁定存在严重矛盾之处的《清偿协议》中关于“对于抵顶债权的涉案房产，上诉人同意由第三人源泰公司或其委托的其他方出租”的表述，来证实其已经实际占有了案涉9套房产，明显缺乏证明力。因此原审法院认定上诉人在人民法院查封之前并未实际占有案涉不动产是完全正确的。四、最后，上诉人与第三人源泰公司并不存真实的商品房买卖关系，不仅不能开具正规房屋销售发票，也不可能有正规房产销售所应掌握的全套资料，更无法办理所谓的过户手续。再退一步讲，即便真的如上诉人所言，其提供的《清偿协议书》是真实的，且具有以物抵债的性质。但因为，该《清偿协议书》签署的目的是消灭恒润公司与源泰公司之间在《典当借款合同》项下的相应债权债务而非单纯的房屋买卖，不能体现各方买卖房屋的意思表示，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，而金钱债权并无优先性，在完成变更登记之前《清偿协议书》并不形成优于其他债权的利益，不能产生物权期待权及物权的效力。针对上诉人的补充上诉状，正如被上诉人在答辩状第一项所称案外人与第三人是基于为恒润公司与源泰公司之间存在的三份典当借款合同提供担保的目的，才签署了案涉9份商品房买卖合同，该商品房买卖合同为非典型的担保合同，并不属于真正意义上的商品房买卖合同。即便上诉人与第三人源泰公司采取以物抵债的方式支付购房款，也是建立在清偿协议书是真实的，与上诉人在原审程序中提交的其他证据不相矛盾的基础之上。而正如被上诉人在答辩状第二条所言，上诉人提供的清偿协议书是虚假的，与其提供的其他证据自相矛盾。因此，上诉人的补充意见第二项观点不成立。对于上诉人补充上诉意见中的第三点，也是建立在清偿协议书是真实的基础之上，该清偿协议书是不真实的，不能为上诉人该观点提供事实支撑。对补充上诉意见的第四点同对第二、第三点答辩意见。综上，上诉人与源泰公司之间并未建立其真正的商品房买卖合同关系，也未向源泰公司支付相应的购房款，更不能证明自己已经实际占有控制的案涉房屋，并不满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，不能排除人民法院对案涉房款的执行，上诉人的上诉没有任何的事实和法律依据，请求驳回上诉。

***向一审法院起诉请求：1、在贵院执行的（2020）鲁0612执1921号案件中排除对位于烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号、烟台市牟平区××路××号××号××套房产的执行；2、诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：1、被告海源公司与第三人源泰公司、王滋强、王弋建设工程施工合同纠纷一案，一审法院经审理于2020年3月30日作出（2019）鲁0612民初1122号民事判决书，判决第三人源泰公司支付海源公司工程款5421298.58元及利息、支付损失费1568634.18元。第三人不服，提起上诉，经审理烟台市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）鲁06民终5388号民事判决书，维持原判。因第三人等未依法履行生效法律文书确定的给付义务，海源公司向一审法院申请执行，一审法院立案号为（2020）鲁0612执1921号。在执行过程中，一审法院于2020年12月9日作出（2020）鲁0612执1921号协助执行通知书，轮候查封了第三人源泰公司位于烟台市牟平区××路××号××号、附7号、附9号、附10号、附20号、附21号、附22号、附23号、烟台市牟平区××路××号××号××套房产（以下简称涉案房产）。

原告***作为案外人，提出执行异议，主张涉案房产已分别在2015年4月27日和2016年6月2日，由案外人***与第三人源泰公司签订9份《商品房买卖合同》，涉案房产已出售给案外人。9份《商品房买卖合同》均已在烟台市××房××乡建设局办理了登记备案。涉案房产属于***所有，要求解除对涉案房产的查封，并排除执行。经审查，一审法院于2021年4月29日作出（2021）鲁0612执异42号执行裁定书，认为案外人***虽与源泰公司签订书面的买卖合同，但从双方签订的《清偿协议书》内容可见，双方间并无真实的买卖合意，购房款的支付也是通过债权抵顶实现。同时，案外人至今未实际占有涉案不动产，也未就不动产享有租金利益。因此，案外人***提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。同时，因涉案房产为商业用房，案外人的异议也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。案外人对涉案房产不享有足以排除执行的权益，异议理由不成立，裁定驳回了***的异议请求。***不服，提起本案执行异议之诉。

2、原告***与源泰公司分别于2015年4月27日和2016年6月2日签订9份《商品房买卖合同》，约定原告购买涉案9套房产，合同编号分别为：牟预字第150427120008号、牟预字第150427120018、牟预字第150427120066、牟预字第150427120070、牟预字第150427120091、牟预字第150427120092、牟预字第150427120095、牟预字第150427120098、牟预字第160602120053，合同中约定的交房时间除一份为“2017年5月18日前”外，其余8份均为“2013年10月30日前”。上述买卖合同分别于2015年4月28日、2015年5月19日和2016年6月2日在烟台市××房××乡建设局办理了备案登记。源泰公司给原告出具了9份相应房款的收款收据，但原告当时并未付款。

3、2020年1月16日，青岛恒润典当行有限公司（甲方以下简称恒润公司）与***（乙方）、源泰公司（丙方）签订一份《清偿协议书》，内容如下：鉴于以下事实：甲方分别于2014年5月4日、12月11日、12月30日向丙方签订《典当借款合同》三份（合同编号分别为：（青）恒润2014借字第001、第015、017号），并于合同签订当日向指定账户转账支付共计2110万元。2、为保障甲方对丙方所享有债权权利的实现，甲方指定乙方与丙方分别于2015年4月27日和2016年6月2日签订《商品房买卖合同》九份，合同编号分别为：牟预字第150427120018号、牟预字第150427120098号、牟预字第150427120095号、牟预字第150427120092号、牟预字第150427120091号、牟预字第150427120066号、牟预字第150427120070号、牟预字第150427120008号、牟预字第160602120053号。9套房产合同价款总计16981077元。丙方依据合同约定，已将房屋网签至乙方名下。3、2017年10月31日，恒润公司与烟台明瑞房地产开发有限公司、源泰公司、王滋强、烟台源泰国际贸易集团有限公司企业借贷纠纷一案，由胶州市人民法院作出（2016）鲁0281民初10846号民事判决书。现该判决已生效，并进入执行程序，执行案号为（2018）鲁0281执437号。现因丙方债务缠身，甲方就丙方所欠己方的债务无奈签订本协议书。一、网签至乙方名下的9套房产丙方同意共计作价16981077元，该金额由甲方在丙方所欠甲方债务金额中作相应扣除。故，以此视同乙方已支付了全部购房款。甲方同意，自本协议签订之日起，该16981077元从丙方所欠甲方的债务本金金额中减除，即从本协议签订之日后计算利息的本金金额为4118923（2110万-16981077）元。二、甲方同意将房产网签至乙方名下，甲乙双方之间的债权债务与丙方无关。三、待房产具备过户条件时，丙方无条件配合乙方办理房产过户事宜。四、现为实现物尽其用，最大化实现各方利益，乙方同意丙方或由丙方委托他方将房产出租。乙方同意2021年8月31日前由丙方收取的租金归丙方享有，2021年9月1日后应收取的租金归乙方享有。

对于涉案房产的现状如原告是否实际占有涉案房产、是否装修及是否交纳了物业费、水电费等情况，原告代理人当庭表示不清楚，但认为原告已将涉案房产委托第三人对外出租，是一种间接占有的方式。庭后原告提交一份书面回复称：其于2020年1月6日接收涉案房产时，涉案房产已处于出租状态，因此涉案房产的装修及相关水电费、物业费均由承租人自行负责。被告发表书面质证意见，认为这只是一份没有相关证据予以佐证的原告方单方陈述，无法证明原告已实际占有了涉案房屋。

4、恒润公司与借款人烟台明瑞房地产开发有限公司、共同借款人源泰公司、王滋强，担保人烟台源泰国际贸易集团有限公司分别于2014年5月4日、12月11日、12月30日签订三份《典当借款合同》及《保证担保合同》，《典当借款合同》编号分别为：（青）恒润2014借字第001、第015、017号。因借款人未按期偿还借款，恒润公司诉至法院，胶州市人民法院经审理于2017年10月31日作出（2016）鲁0281民初10846号民事判决书，判决烟台明瑞房地产开发有限公司、源泰公司、王滋强偿还恒润公司借款本金2110万元及利息。因债务人未自动履行生效法律文书确定的给付义务，恒润公司申请强制执行，胶州市人民法院立案号为（2018）鲁0281执437号。在执行过程中，胶州市人民法院查封了源泰公司名下包括涉案房产在内的一些房产。恒润公司与智本公司于2020年7月27日签订一份《债权转让协议书》，约定恒润公司将其在（2016）鲁0281民初10846号民事判决书中享有的对烟台明瑞房地产开发有限公司、源泰公司、王滋强、烟台源泰国际贸易集团有限公司的全部债权转让给智本公司，双方于2020年10月19日在山东法制报发布债权转让公告，向债务人告知以下内容：恒润公司已将其在（2016）鲁0281民初10846号民事判决书中享有的对债务人的全部债权转让给了智本公司，截止到2020年10月19日的债权本金金额为人民币2110万元，债务人应支付智本公司的利息按照判决书所确定的方式计算。现公告通知债务人上述债权转让的事实，请在本公告发布之日起向受让方智本公司履行还款义务。

依据当事人的申请，胶州市人民法院于2020年11月19日作出（2020）鲁0281执异113号执行裁定书，变更智本公司为（2018）鲁0281执437号案件的申请执行人。

5、恒润公司为有限责任公司，原告***担任法定代表人，持股39%，其余股东为青岛众泰五茂建设工程有限公司持股40%；青岛韩友塑料制品有限公司持股11%；李作强持股10%。智本公司系成立于2020年7月9日的有限责任公司，注册资本10万元，股东为贾希平、曾鹏，法定代表人原为贾希平，现为张树杰。

6、在2021年7月14日本案庭审法庭辩论终结后，原告于2021年7月19日向本庭提交申请，主张有新证据可以证明清偿协议是真实的从而证明原告对涉案房产进行占有的事实，在本庭限定的期间内原告提交了一份胶州市人民法院制作的执行笔录复印件，该笔录显示制作时间为2021年7月23日，执行人员为刘忠杰，执行依据为（2016）鲁0281民初10846号民事判决书，执行标的：35248000元，具体内容为***向法院说明：恒润公司与源泰公司于2020年1月16日签订了清偿协议，恒润公司指定***与源泰公司签订9份商品房买卖合同，将源泰公司名下的9套房产网签至***名下，该房产价款16981077元自协议签订之日起抵偿债务本金，从源泰公司所欠债务本金金额中减除，即从协议签订之日后计算利息的本金金额为4118923元，该清偿协议书对智本公司同样有效。智本公司法定代表人张树杰表示***上述说明属实，认可转让后的本金金额并以抵偿后金额继续执行。源泰公司法定代表人王滋强亦表示清偿协议内容属实。该笔录上有***、张树杰以及王滋强的签名。

对于原告庭后提交的该份证据，一审法院依法向被告及第三人源泰公司送达并要求发表质证意见，第三人未予回复，被告回复意见对原告提交的该份证据不予认可，认为从形式上看，笔录上没有加盖法院档案查询印章，无法确认系出自法院卷宗；从内容上看，该执行笔录形成的时间为2021年7月23日，是在本案2021年7月14日庭审结束后才制作的，胶州市人民法院并未针对当事人的陈述做出任何的判断和确认，且该笔录恰好可以佐证，在本案被告申请轮候查封案涉房产前，***与第三人源泰公司、恒润公司、智本公司各方并不存在以物抵债的合意，该“合意”的意思表示，直到该笔录制作时才向执行法院提出，该笔录与原告的主张没有关联性，不足以证明原告的主张。

一审法院认为，本案的争议焦点是原告***对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案的第三人源泰公司既是被执行人，又是被执行的房地产开发企业，涉案房产同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，上述第二十八条和第二十九条在适用上产生竞合，买受人对涉案房产，只需要符合该两条其中之一，即可排除执行。

根据庭审查明的事实，涉案房产系商业用房，故不适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。原告与第三人签订的9份《商品房买卖合同》虽经备案，但该备案仅是行政部门对房地产的一种行政管理方式，并不产生物权预告登记的法律效力，且从双方签订的《清偿协议书》内容可见，双方间也无真实的买卖合意；其次，虽然第三人向原告出具了房款收据，但原告承认当时并未实际付款，而是在2020年1月16日三方签订的《清偿协议书》中通过债务抵顶方式视同支付，在该协议书中同时约定了涉案房产作价16981077元从协议签订之日起从第三人欠恒润公司债务本金2110万元中作相应扣除，明确约定为“即从本协议签订之日后计算利息的本金金额为4118923（2110万-16981077）元”，但在之后恒润公司与智本公司签订的债权转让协议及双方于2020年10月19日在报纸上公示的债权转让公告中，又明确写明了“截止到2020年10月19日的债权本金金额为人民币2110万元。”原告作为恒润公司的法定代表人、股东以及涉案房产的备案登记买受人，其提供的《清偿协议书》中债权抵顶涉案房产后的数额与之后的债权转让数额严重不符，亦与常理相悖。并且依据该《清偿协议书》约定，对抵顶债权的涉案房产，原告同意由第三人或其委托的他方出租，租金自2021年9月1日之后才由原告享有，即原告在人民法院查封之前并未实际占有案涉不动产，也未实际收取案涉不动产的租金或享有相应收益；第三，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条规定：“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。根据上述法律规定，原告于庭后提交的胶州市人民法院所做执行笔录，并不能产生物权变动的法律效力。一审法院认为，原告***所提供的证据并不能证明其排除执行的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。综上，原告主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，证据不足，对其诉请不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审法院于2021年8月18日判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费100元，由原告***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人***与第三人源泰公司分别于2015年4月27日、2016年6月2日签订9份《商品房买卖合同》并进行了备案登记，源泰公司给***出具了9份相应房款的收款收据，上诉人并未实际支付房款。上诉人对此称，2020年其与恒润公司、源泰公司签订的《清偿协议书》能够证实其以在（2016）鲁0281民初10846号案中恒润公司对源泰公司享有的相应债权抵偿了上述《商品房买卖合同》的价款，应视为上诉人支付了房款。《清偿协议书》系2020年1月16日签订，在涉案《商品房买卖合同》签订时双方并未有以房产清偿债务的意思表示；且上诉人签订《商品房买卖合同》时系以其个人作为合同主体，但签订涉案《清偿协议书》系上诉人作为恒润公司法定代表人履行职务行为，上诉人依据《清偿协议书》主张其以恒润公司对源泰公司享有的债权抵顶其个人签订的《商品房买卖合同》的价款，对此未能提供证据证实。涉案《商品房买卖合同》虽进行了备案登记，但系履行行政管理规定，不发生物权变动的效力；且涉案房屋并未实际交付给上诉人，上诉人也并未实际占有涉案房屋，上诉人对此虽主张其委托源泰公司将涉案房屋对外出租，但未提供证据予以证实，涉案房屋系源泰公司装修后对外出租，上诉人是在2021年9月1日之后才享有租金的。因此，在涉案房屋于2020年12月9日被查封之前，上诉人未取得涉案房屋的所有权、未实际占有涉案房屋、实际收取涉案房屋的租金或享有相应收益，上诉人不符合《执行异议和复议规定》第二十八条能够排除执行的条件。上诉人依据涉案《商品房买卖合同》、《清偿协议书》以及2021年7月23日执行人员对其所做的执行笔录，主张其已通过债权抵偿的方式支付了房款且合法占有了涉案房屋，并要求排除对涉案房屋的执行，依据不足，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨忠霞

审 判 员　尹鹏亮

审 判 员　殷连泽

二〇二二年一月二十日

法官助理　孔彤彤

书 记 员　王亚男