烟台海源建筑工程有限公司、烟台源泰置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

烟台市牟平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁0612执异42号

案外人：郑建国，男，1974年10月10日生，汉族，现住山东省胶州市。

委托代理人：宫庆方，山东诚泉律师事务所律师。

申请执行人：烟台海源建筑工程有限公司，住所地烟台市福山区明珠路59号。

法定代表人：鲍强之，经理。

委托代理人：王泽辉，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。

被执行人：烟台源泰置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处邵家塂村。

法定代表人：王滋强，执行董事兼总经理。

被执行人：王滋强，男，1967年7月18日生，汉族，住烟台市芝罘区。

被执行人：**，女，1979年12月5日生，汉族，住烟台市芝罘区。

本院在执行申请执行人烟台海源建筑工程有限公司（以下简称海源建筑公司）与被执行人烟台源泰置业有限公司（以下简称源泰置业公司）工程施工合同纠纷一案中，依法查封被执行人源泰置业公司名下的位于烟台市牟平区房产，为此，案外人郑建国提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称，贵院在执行（2020）鲁0612执1921号案件中，依法查封了位于烟台市牟平区附6号、附7号、附9号、附10号、附20号、附21号、附22号、附23号、烟台市牟平区师范路368号附19号共9套房产。但该上述房产已分别在2015年4月27日和2016年6月2日，由案外人郑建国与被执行人源泰置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号分别为：牟预字第150427120008号、牟预字第150427120018、牟预字第150427120066、牟预字第150427120070、牟预字第150427120091、牟预字第150427120092、牟预字第150427120095、牟预字第150427120098、牟预字第160602120053，将上述9套房产出售给案外人郑建国。以上《商品房买卖合同》均已在烟台市住房和城乡建设局办理了登记备案。综上，涉案房产归属于郑建国所有。特提出解除对上述房产的查封，并排除对上述房产的执行。

为证明自己的主张，案外人提供证据如下：1、涉案9套房产的《商品房买卖合同》；2、《商品房买卖合同》登记回执；3、收款收据九份；4、清偿协议书。

本院查明，申请执行人海源建筑公司与被执行人源泰置业公司工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2019）鲁0612民初1122号民事判决书已经生效，因被执行人未依法履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2020年11月4日立案执行，立案号为（2020）鲁0612执1921号。在执行过程中，本院于2020年12月9日作出（2020）鲁0612执1921号协助执行通知书，查封了位于烟台市牟平区附6号、附7号、附9号、附10号、附20号、附21号、附22号、附23号、烟台市牟平区师范路368号附19号共9套房产。

另查明，2015年4月27日和2016年6月2日，案外人郑建国与源泰置业签订九份《商品房买卖合同》，购买涉案九套房产，合同编号分别为：牟预字第150427120008号、牟预字第150427120018、牟预字第150427120066、牟预字第150427120070、牟预字第150427120091、牟预字第150427120092、牟预字第150427120095、牟预字第150427120098、牟预字第160602120053。并分别于2015年4月28日、2015年5月19日和2016年6月2日在烟台市住房和城乡建设局办理了登记备案。源泰置业公司也向案外人出具收款收据9份。

再查明，2020年1月16日，青岛恒润典当行有限公司（甲方）与郑建国（乙方）、烟台源泰置业有限公司（丙方）签订《清偿协议书》，约定网签至乙方名下的涉案九套房产，丙方同意作价16981077元，由该金额由甲方在丙方所欠甲方债务金额中作相应扣除。故，以此视同乙方已支付了全部购房款。同时，约定乙方同意丙方，或由丙方委托他方将房产出租，乙方同意2021年8月31日前由丙方收取的租金归丙方享有，2021年9月1日之后收取的租金归乙方享有。

上述事实有（2019）鲁0612民初1122号民事判决书及（2020）鲁0612执1921号执行裁定书、当事人提供的申请书及证据材料等在卷佐证，应予认定。

本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的规定在适用情形上属于一般与特殊关系，可选择适用。只要买受人符合其中一条的规定即可排除执行。本案中，虽然案外人郑建国与源泰置业公司签订九份《商品房买卖合同》且经合法备案，但该合同的备案，仅是行政部门对房地产的一种行政管理方式，并不产生物权预告登记的法律效力。其次，关于支付购房款的事实，虽然源泰置业公司向案外人出具收款收据9份，但案外人在庭审中自认，该款项并未实际支付，而是在双方于2020年1月16日签订的《清偿协议书》中通过债务抵顶方式视同支付。再者，依据该《清偿协议书》约定，对抵顶债权的涉案房产，案外人同意由源泰置业公司或其委托的他方出租，租金自2021年9月1日之后由案外人享有。即至庭审结束，案外人尚未实际占有案涉不动产，也未实际收取案涉不动产的租金或享有相应收益。综上，案外人郑建国虽与被执行人源泰置业虽然签订书面的买卖合同，但从双方签订的《清偿协议书》内容可见，双方并无真实的买卖合意，购房款的支付也是通过债权抵顶实现。同时，案外人至今未实际占有涉案不动产，也未就不动产享有租金利益。因此，案外人郑建国提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。同时，因涉案房产为商业用房，案外人的异议也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。综上，案外人郑建国对涉案房产不享有足以排除执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条规定，裁定如下：

驳回案外人郑建国的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　贺加贝

审判员　　肖德峰

审判员　　汝明钰

二〇二一年四月二十九日

书记员　　于　婧