宁波市恒和房地产开发有限公司;宁波市轨道交通集团有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

浙江省高级人民法院 民事判决书 （2025）浙民终410号 上诉人（原审原告）：宁波市某甲有限公司，住所地浙江省宁波市。 法定代表人：虞某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市金杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波市某乙有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：杨某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江和义观达律师事务所律师。 上诉人宁波市某甲有限公司（以下简称某甲公司）为与被上诉人宁波市某乙有限公司（以下简称某乙公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服浙江省宁波市中级人民法院（2024）浙02民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月22日立案后，依法组成合议庭，2025年6月25日。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人某乙公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判：1.某乙公司向某甲公司赔偿因建设轨道交通2号线，导致某甲公司项目土地红线范围内土地被永久占用的土地损失10941726.60元；2.某乙公司向某甲公司赔偿因建设轨道交通2号线，导致的某甲公司项目土地红线范围内土地被临时占用的损失518432.88元；3.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线，导致某甲公司房地产项目已售房屋无法按期交付，某甲公司支付的逾期交房违约金损失2068997.34元；4.某乙公司向某甲公司赔偿因建设轨道交通2号线，对某甲公司项目的环境、交通、销售等造成的负面影响，导致整体项目市场价值减损损失109375771.97元；5.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线，对某甲公司项目环境、交通、销售等造成的负面影响，使项目销售受阻，导致某甲公司延期回收房款而产生的资金占用期间的利息损失158177560.42元[利息按照同期金融机构人民币贷款中短期基准利率（或LPR）计算，计算至2018年10月25日止，商铺部分计算至2023年9月30日]；6.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线和8号线对某甲公司项目环境、交通、销售等造成的负面影响，使得项目无法销售，导致某甲公司未售房屋对应房款的资金占用利息损失132702251.50元；[自2011年4月30日起，办公用房和公寓部分计算至2018年10月25日，商铺部分计算至2024年12月31日，利息按照同期金融机构人民币贷款中短期基准利率（或LPR）计算]以上六项金额合计：413784740.71元。上述金额与某甲公司一审主张金额的差额85906666.53元，某甲公司不再主张；7.本案一审、二审诉讼费用由某乙公司承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。（一）原审法院认定事实与某甲公司举证不一致。1.某甲公司原审举证证明，在2010年11月10日轨道交通正式开工前，宁波市海曙区某股份经济合作社（以下简称某合作社）就已向宁波市交警支队反映情况，要求开辟临时出入口，但是迟迟没有办理，一直拖延到7个月后，即2011年5月10日，某合作社再次向市政府报告，于5月12日海曙区政府才进行审批，最终在2011年5月30日办理临时出入口。严重影响了案涉项目的竣备完成条件，并延迟了房屋交付时间。原审法院在前述证据已认定的基础上，认定“相关部门也积极配合，短时间内通过了对口验收”。系前后矛盾，与客观事实不符。2.对案涉项目A幢已与业主签订《新海蓝钻A座房屋买卖定购合同》的事实，某乙公司并无异议。某甲公司提交的证据《关于宁波某金融商贸中心（新海蓝钻）损失评估结论书》第四页，载明案涉A幢房屋与业主单某在2010年10月19日签订了《新海蓝钻A座房屋买卖定购合同》某乙公司对三性均有异议，认为依据合同约定该业主尚未支付价款。原审法院没有采纳该证据，但又认定“案涉项目A座整幢及地下车位均出售给某个人，但无书面合同，某甲公司称约定的交付时间为2011年1月30日，事实上该时间点其尚不符合工程质量要求，延期交付不可归责于轨道交通施工。”自相矛盾。3.证据显示案涉项目B幢约定的交付时间大部分为2011年4月30日，而不是原审法院认定的2011年7月30日。某甲公司已提交了B幢公寓退房的全部购房合同及违约金支付凭证，显示案涉项目的B幢公寓共发生退房245套，其中约定房屋交付时间为2011年4月30日的有218套，交付时间为2011年7月30日的有27套，仅占全部退房的11%。原审法院认定大部分交付时间为4月30日和7月30日系事实认定错误，与证据不符。4.顾某的证人证言不应当被采纳。根据顾某当庭陈述，其任职期间为2010年1月至11月，但在其任职期间，案涉轨道交通建设还没有动工；因此顾某对离职时尚未发生的事实，所作出的陈述显然不是对其所亲历的客观事实的陈述。案涉房屋不是小产权房，可以办理产权证明，相关的购房合同等均证明该事实，小业主对此也均充分知晓。轨道交通2号线建设前确实有少量退房，但是某甲公司在本案中主张的退房损失中并未主张有包括轨道交通建设之前的退房损失，某甲公司主张的是在2010年12月23日轨道交通2号线开始建设之时发生的退房导致的约180套房屋退房损失。5.某甲公司已经举证证明，轨道交通8号线施工持续影响案涉项目的出入通行。原审法院也认定，“宁波市公安局交通警察局、宁波市公路与运输管理中心发布，决定于2022年3月29日至2027年3月31日期间对丽园南路（气象路-新典路）封闭施工，除沿线车辆外禁止一切机动车通行，行人、非机动车通过东侧人非通道通行，受限机动车可通过机场路、环城西路绕行。”却仅通过出入口是否通畅判定是否影响案涉项目，属于事实认定错误。（二）原审法院存在未查明事实。1．某甲公司原审中提交的评估报告、审计报告、商定程序报告、已售情况明细表等证据足以证明案涉项目因轨道交通施工严重影响整体的销售并导致退房损失，原审法院未予采纳，却未写明不予采纳的理由，属于遗漏重要事实。2.案涉项目被长期围挡，车辆无法正常通行，进而无法形成商业氛围，给某甲公司造成的销售影响客观存在，对此原审法院均未查明并作出认定。3.某甲公司多次向政府沟通案涉项目赔偿事宜并就相关损失达成过一致，原审法院对此未予查明和依法认定。某甲公司与海曙区轨交办、政府进行过数次沟通。当地政府承认因为轨道建设给某甲公司项目造成重大的负面影响，并一直在同某甲公司协商赔偿的金额。在2014年，经宁波市轨道交通指挥部和宁波市海曙区人民政府同意，某合作社于2014年10月委托评估公司对该损失进行过评估，损失合计4亿余元。原审法院却认定轨道交通建设对案涉项目没有任何影响，与事实不符。（三）原审法院存在虚构事实情形。1.某甲公司从未一直以“位踞2号线地铁口”作为案涉房产的营销宣传口号。原审判决认定案涉项目投放市场以来一直以“位踞2号线地铁口”作为吸引消费者的优势，是虚构事实，以上事实既无证据证明，也无双方的质证及法院的认证。某甲公司原审提供的照片是在2024年拍摄，而不是2010年。即便是在2024年存在该等宣传口号，也仅是某甲公司为减小损失努力争取项目盘活的自救举措，不能据此认为轨道交通建设对项目完全没有影响。2.关于宁波市发布楼市调控政策，对案涉房产的销售影响问题，因对该事实的审查和认定未听取当事人的抗辩主张，不应当作为认定的事实法律依据。（四）原审法院认定轨道交通建设与案涉项目的销售和市场价值没有因果关系属于事实认定错误。1.原审法院没有认定案涉项目客观的销售及退房情况。案涉项目分为A、B两座，A座房屋共计224套，包含办公用房210套、二楼办公用房7套、一层商铺7套；B座房屋共计462套，包含公寓用房400套、二楼办公用房24套、一层商铺38套；停车位A、B座合计437个。在2010年12月23日轨道交通开工前，项目A座房屋已全部整体销售，B座共计销售公寓237套、一层商铺4套。2010年12月23日至2011年4月30日（约定房屋交付时间）A座全部退房，B座公寓退房数量为8套。对2010年12月23日前的退房，某甲公司并未主张。2.现有证据证明，轨道交通的施工对当时案涉项目销售，并没有利好，且带来重大不利。因为轨道交通施工持续时间无法确定，理性的小业主不会愿意在嘈杂的施工环境下居住，这是大部分退房发生在2011年4月30日之后的原因。3.基于地方稳定等现实原因，某甲公司不得不允许退房，并赔偿相应违约金。4.轨道交通的建设对于商用房屋销售存在直接影响。轨道交通施工导致对案涉项目的北侧和西侧长期围挡，车辆无法正常通行，人流不能聚集，导致一层商铺无法形成商业氛围，至今仍有26套没有销售，占全部商铺数量的68%。A座的业主单某原本已经签署订购合同，也因此无法继续履行。5.案涉项目属于商业性质的公寓，轨道交通的建设致短期无法形成商业氛围，也影响公寓的出租和销售。三、因轨道交通建设给某甲公司造成的具体损失。（一）永久占用的土地损失10941726.60元，临时占地损失516509.59元。关于永久占地部分，轨道交通在未办理征地手续的情况下永久占用了某甲公司的土地，轨道交通应当先行办理征地手续，并退还某甲公司所缴纳土地出让金的对价。在没有办理该手续的情况下，直接导致在占用之后的土地测绘中体现和登记的土地面积没有发生改变。原审法院忽略该事实，直接以登记的信息认为被占用土地已经“分摊给小业主的情况”，属于认定事实错误。某乙公司应当赔偿某甲公司的永久土地损失10941726.60元（10941726.60元=土地面积978.6m×楼面地价3727元/m×容积率3）。法院应当尊重客观事实和当事人之间的意思表示，根据（2019）35号专题会议纪要确定临时占用地补偿标准2万元/亩/年计算应支付赔偿金额为518432.88元（518432.88元=3.9亩×2426天×2万元÷365天）。（二）逾期交付违约金损失。因轨道交通建设，如按照原审法院认定的轨道交通开工时间2011年3月5日计算，导致B座办理已售房屋退房177套，其中约定房屋交付期限为2011年4月30日的155套，约定房屋交付期限为2011年7月30日的22套。在房屋交付期限为2011年4月30日的房屋中，有74套某甲公司向小业主支付了违约金，共计2068997.34元。对于2011年7月30日的22套某甲公司未计算在内。某乙公司应当承担某甲公司已向购房小业主支付的逾期交付违约金损失。（三）案涉项目整体市场价值减损损失。该市场价值减损的计算方式为：2011年项目市场价值与2018年项目市场价值的差额。其中2011年项目市场价值为2011年4月30日前的已售成交金额与未售部分的评估价值之和；2018年项目市场价值为2018年10月25日前已售部分成交额与未售部分的价值。2011年项目市场价值为852745393.32元。其中，已售部分成交额为536210893.32元，其中办公用房217套、公寓237套、商铺11套、车位116个；未售部分某甲公司已委托浙江某资产评估有限公司出具《追溯性资产评估报告》，评估公司采用市场法对案涉项目在2011年4月30日资产价值进行评估，价值为316534500元。2018年项目市场价值为743369621.35元。其中，已售部分成交额为552516316.35元，其中办公用房211套、公寓319套、商铺4套、车位266个；未售部分某甲公司按照2018年已售房屋的平均价格乘以未售套数计算未售部分价值，价值为190853305元。2011年项目市场价值852745393.32元与2018年项目市场价值743369621.35元的差额为109375771.97元。（四）延期回收房款资金产生的资金占用利息损失。原审中，某甲公司已委托某会计师事务所出具《专项审计报告》，就项目延期收回房款占用资金利息进行了审计。本次某甲公司委托会计师事务所补充计算损失金额为158177560.42元。该利息损失的计算方式为：1.截至2011年4月30日，原已收房款的房屋及车位退房后截至2018年10月25已重新销售收款的，按原销售合同约定售价，自原约定交付日至再次销售实际收款日计息，晚于2018年10月25日销售的，按2018年10月25日截止计息；其中商铺仍按照2023年9月30日截止计息；原已收房款的房屋及车位退房后截至2018年10月25尚未重新销售收款的，按原销售合同约定售价，其中，公寓自原约定交付日至2018年10月25日期间计息；商铺仍按照2023年9月30日截止计息；原已收房款的房屋及车位未退房部分不在本次计息范围内；2.A座按房屋及车位销售合同约定售价计算，B座按已售同类房源每平米均价计算，自2011年4月30日至销售实际收款日计息；晚于2018年10月25日销售的，按2018年10月25日截止计息；其中，公寓自原约定交付日至2018年10月25日期间计息；商铺仍按照2023年9月30日截止计息；3.逾期交付违约金资金占用利息按实际支付日至2018年10月25日计息；4.预收房款按实际预收房款金额，自约定交付日至房款退还日计息作为占用资金利息减项；5.利率按同期金融机构人民币贷款中短期基准利率（或LPR）计算，当年调整基准利率（或LPR）的于次年初调整计算利率。（五）未销售房屋对应房屋资金占用利息损失。原审中，某甲公司已委托某会计师事务所（特殊普通合伙）出具《执行商定程序报告》，就项目未销售房源延期收回房款占用资金利息进行了执行了商定程序，本次某甲公司委托会计所补充计算损失金额为132702251.50元。该利息损失的计算方式为：1.计算利息涉及房屋为自2010年开盘至2023年9月30日未曾销售房屋，其中办公用房23套，公寓用房2套，商铺24套；2.计算房屋售价依据：公寓用房2套，按已售同类房源的每平方米均价计算；商铺24套按已售同类房源的每平方米均价计算；办公用房23套按银信评报字（2024）甬第0009号评估值计算；3.计息期间为原定交付日2011年4月30日至2024年12月31日；4.利率按同期金融机构人民币贷款中短期基准利率（或LPR）计算，当年调整基准利率（或LPR）的于次年初调整计算利率。四、本案与宁波市某投资发展有限公司（以下简称博虹公司）诉宁波市某乙有限公司财产损害赔偿纠纷一案（以下简称博虹案）属于类案，原审法院同案不同判。两案提起的损害赔偿原因相同、两案原告的损失与轨道交通建设有直接的因果关系、两案均由合法的评估机构对案涉损失进行了评估，并出具了评估报告。因此应遵循同一裁判尺度。博虹案中原告明知轨道交通建设情况下，仍能获得相对合理的赔偿，而本案是项目已近完成情况下，才被整体纳入轨道建设红线范围内，却无法获得赔偿，明显不公平。 某乙公司辩称，一、某甲公司作为单个业主无权单独主张红线范围内的永久、临时占用土地损失，此属于全体业主所有。本案轨道交通2号线丽园南路站D出口及风亭占用的面积属于案涉项目建筑区划内的绿地，系新海蓝钻项目全体业主共同共有的区域，涉案永久占地的使用权人并非某甲公司。新海蓝钻项目在小区业主做房产证时未对案涉永久占地面积进行剥离，土地面积仍分摊至每户业主，从某甲公司原审提交的证据可以看出，某甲公司已将红线范围内的土地面积全部分摊给全体业主，该永久占地对应的权益理应归全体业主所有。二、某甲公司声称的退房、销售和整体市场价值影响等与轨道交通建设之间不存在因果关系。1.某甲公司逾期交房是因为自身质量问题所造成，与某乙公司无关。2011年4月14日，宁波市建设工程安全质量监督站在验收过程中发现，案涉项目未经竣工验收就有用户进场装修，且存在现场建筑外墙保温材料厚度检测不合格、屋面局部空鼓、开裂、部分电器安装工程未完成等质量问题。某建设集团有限公司于2011年4月18日向质监站提交《整改回复报告》，明确其已对存在的问题进行整改。由此可见，在2011年4月18日前，案涉项目建筑本身仍存在质量问题，其竣备延期与某乙公司地铁建设无关。2.某甲公司因为土地性质及媒体发酵导致退房（某甲公司在上诉状第7页中已自认），且在2010年11月之前已基本完成案涉房产的退房手续，故与某乙公司地铁建设无关。首先，某甲公司在原审中申请出庭作证的证人顾某当庭陈述，其工作期间为2010年1月至2010年11月，退房在2010年10月之前已经完成。本案庭审中，某甲公司的证人傅某明确其仅是辅助顾某工作的，顾某是销售经理，其是销售副经理，整个退房的过程由顾某负责，其证言印证了顾某陈述的真实客观性。当时地铁2号线一期丽园南路站工程尚未动工，不可能得出因地铁建造原因导致逾期交付而退房的结论。其次，某甲公司称将整个A座出售给单某，但从某甲公司提交的《新海蓝钻损失评估结论书》第4页可以看出，合作社、某甲公司与单某签订房屋买卖定购合同，但账面未见购房款到账，无法确认交易是否真实，也无法确认交易能否实际履行，而且某甲公司并未将房屋买卖定购合同作为证据提交原审法院，该评估报告内容不具有客观性，评估结果的数据在本案中也没有任何参考意义。某甲公司在二审提交的《新海蓝钻A座房屋买卖定购合同》第五条房屋交付期限约定2011年1月30日前，且应当具备物业经市质监部门验收合格等条件。假设如某甲公司所称交付时间为2011年1月30日，也是因为某甲公司房屋质量问题无法交付（2011年4月20日之前某甲公司仍在整改项目质量问题），当时根本尚不存在沿线的地铁建设，某甲公司提交的多份证据中均自述轨道交通施工单位2011年3月5日进场施工。有关A座的退房也与某乙公司无关。另外，单某的购房款一直未付，某甲公司却起诉要求从和单某签合同时计算资金占用利息损失，没有任何依据。二审证人张某的当庭陈述，虽然客观性完整性存疑，但至少可以证明A座合同是不了了之，并不是因为项目无法按期通过竣备或交付。而是某甲公司在清楚知悉案涉房屋是地铁房且也借势销售的情况下，没有在签署合同时告知单某相关情况；因为单某不付款，某甲公司也不想履行合同；单某的投资人对于医院选址的考量。如果将购房人基于地铁规划而购不购房的选择责任归咎于某乙公司，本质是某甲公司无限扩大了因果关系的法律适用和规定，也完全不符合某甲公司应承担的容忍义务，尤其是其在于2009年底销售之初就开始借地铁规划这个利好消息销售的情况下。3.案涉房屋退房时未达到《新海蓝钻房屋买卖预约合同》的退房解除条件。从某甲公司在预约合同中的房屋交付时间2011年4月30日和2011年7月30日来看，本案中其在未到合同约定的交付时间就已办理退房手续，完成了退房款。因此，案涉房屋退房与某乙公司无关。4.房价涨跌系商业风险，并非在可预见的合理费用范围内，二次销售的价格变动与某乙公司无关。首先，地铁建设对沿线周围小区是利好，显著提高周边小区交通、生活的便利性，对房屋市场价值有显著提升。由于地铁附近的房屋具有较好的租赁市场前景，投资者通常更愿意投资这类房产，地铁附近的房屋市场需求增加，进一步推高房价，增加房屋投资价值。地铁施工建设的周期具体确定，很多人会在地铁规划出来后就在地铁沿线购房。本案2号线一期丽园南路站D口就在案涉项目的西侧，带来了极大的便利，购房者不可能因为地铁建设而不购买该房屋。某乙公司代理人在2024年5月20日踏勘现场时看到，新海蓝钻仍打着“抢占地铁口机寓难得”的口号在销售，说明某甲公司也认为地铁带来利好，否则不会以此作为营销口号。根据房天下等公开网站可查，某甲公司自2010年1月即开始以地铁作为营销口号，如“占据轻轨2号线出入口”、“未来轻轨2号线必经之地”。其次，2011年1月26日，国务院常务会议推出八条市场调控措施；2011年2月20日，宁波市政府下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，出台一系列政策措施，要求对三类家庭实行“禁购”，购买不满5年的住房交易全额征收营业税，购买第二套住房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。可见，楼市政策影响了整体市场表现。某甲公司的证人傅某当庭陈述印证了该现象。第三，某甲公司与宁波某房地产投资咨询有限公司签订的《策划及销售代理合同》第八条约定，某甲公司在房屋销售前保留商务公寓80套、B座西侧丽园南路底层商铺面积约840㎡，某甲公司和天时利公司都不能销售，某甲公司当时可能为了捂盘而故意不售。结合当时的限购政策和某甲公司的捂盘行为，我们有理由相信，某甲公司为了销售更高的价格而主动进行退房。也进一步可以印证某甲公司与天时利合同中约定保留不销售的房屋系某甲公司原因自行主动保留，并不是因为外界因素影响其无法销售，由此而带来的相关责任或损失与某乙公司无关。三、原审法院事实认定清楚，适用法律正确。1.某甲公司引用的《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第一百七十二条并无第（三）项规定。原审法院对双方陈述的事实、证据等已进行全面、客观的评价和说理，并作出合法合理的判决。2.本案中某甲公司并未就A座向原审法院提交过《新海蓝钻A座房屋买卖定购合同》或任何书面合同，且某甲公司在上诉状中也明确，“对此某乙公司经质证，对该证据的真实性、合法性提出异议，对关联性提出异议”，故原审法院对该组证据未采纳，符合客观事实。原审判决写明“某甲公司称约定的交付时间为2011年1月30日”，这是某甲公司自述，并非原审法院得出的结论，故原审判决不存在矛盾。另外，某甲公司的证人张某二审中当庭陈述，某甲公司钱没收到，也不卖给单某了，且单某并不是因为项目无法按期通过竣备或交付而不愿履行，A座事宜与某乙公司无关。3.某乙公司对原审中某甲公司提交的《新海蓝钻房屋预约买卖合同》三性均有异议，但从某甲公司提交的证据《新海蓝钻房屋预约买卖合同》中可以看出，部分房屋交付时间为2011年4月30日，部分房屋交付时间为2011年7月30日，原审判决根据某甲公司所提交的证据认定的内容不存在违背事实的情况，且该情况不影响本案结果。4.证人顾某是某甲公司申请出庭的，若与本案无关，其无理由申请顾某出庭。某甲公司不能因为顾某陈述事实对某甲公司不利，就认为与本案无关。某甲公司经理二审中的陈述，印证了顾某在原审中的陈述。5.轨道交通8号线施工的位置在丽园南路，也就是新海蓝钻项目的西侧人行道外，而新海蓝钻在南侧新典路和东侧新典路588弄均设有车辆出入口，并不影响新海蓝钻业主的出行，而且8号线目前已建设完成。6.评估报告、审计报告系某甲公司单方委托，根据某甲公司要求制作；两份情况表也系某甲公司单方制作，与本案无关，且有大量矛盾不实之处。评估报告的说明部分明确，评估结论不等同于评估对象可实现价格，且损失评估报告书的有效期为一年，已于2015年12月17日失效。评估报告中采用的房屋交付时间节点2011年4月30日也不准确（专项审计报告和执行商定程序报告中的时间节点同样存在问题，下文不再赘述），大量《新海蓝钻房屋买卖预约合同》中约定房屋交付时间为2011年7月30日，因此某甲公司提供的评估报告数据有误且不合理，故其依据评估结论主张，缺乏依据。四、本案与博虹案不属于类案，不能因为案涉项目的销售过程中涉及地铁建设就认定存在必然联系，或损失存在因果关系，不能进行类案适用。1.两案发生的时间不同。本案是在轨道交通2号线丽园南路站建设前就已完成施工并销售房产，轨道交通建设未对其造成影响；博虹案是轨道交通2号线丽园南路站建设在先，博虹项目施工在后，且全程配合轨道交通建设进度。2.两案基本事实不同。①土地占用损失，本案根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民法典》相关规定，轨道交通2号线丽园南路站D出口及风亭占用的面积属于案涉项目建筑区划内的绿地，系案涉全体业主共同共有的区域，案涉永久占地的使用权人并非某甲公司。另外，案涉项目在小区业主做证时未对案涉永久占地面积进行剥离，土地面积仍分摊至每户业主，该永久占地对应的权益理应归全体业主所有。而且，在本案中某甲公司也未提供证据证明其主张的土地已与其他业主的土地面积已剥离。因此，某甲公司无权代表全体业主主张永久占地的损失。同理，案涉项目在交付给业主后的临时用地损失，也应由全体业主享有。博虹案中因容积率调整并已退回土地出让金，法院也不支持地块价值损失。②逾期交房违约金、延期回收房款的资金占用损失、未售房屋对应房款的资金占用损失，与轨道交通建设不存在因果关系，本案系因某甲公司自身房屋质量问题整改导致竣备延期，以及土地性质和媒体舆情发酵等问题发生退房事件，且在轨道交通建设前已完成退房手续；且根据合同条款的约定，2011年6月2日才取得竣备也根本不会导致认购人有退房的权利，北侧出入口调整及8号线施工不影响案涉房屋销售和交付。博虹案中增加建造成本损失、开工施工延期资金成本损失、延期施工向施工单位支付赔偿金，因博虹配合轨道交通建设施工进度，施工时间有延长，并增加了维护、塘渣回填等工程量，但本案不存在上述情形。3、两案争议焦点不同。①本案是某甲公司是否为永久占地和临时占地损失的适格主体；而博虹案是某乙公司的主体资格问题。②本案是轨道交通建设是否对案涉项目的销售和整体市场价值造成影响；而博虹案是轨道交通建设是否对博虹项目的开发建设造成影响。五、轨道交通建设是一项涉及重大公共利益的民生工程，周边相邻主体在享有未来交通便利权益的同时，在建设施工期间也负有一定的容忍义务。 某甲公司向原审法院起诉，变更诉请后，请求判令：1.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线而导致对某甲公司项目土地红线范围内土地被永久占用的损失10941726.60元；2.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线而导致对某甲公司项目土地红线范围内土地被临时占用的损失534032.88元；3.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线导致某甲公司项目已售房屋无法按期交付，某甲公司向认购人支付的逾期交付违约金损失2784113.34元；4.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线和8号线对某甲公司项目环境、交通、销售等造成的负面影响导致整体项目市场价值减损损失140632058.32元（详见评估报告）；5.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线和8号线对某甲公司项目环境、交通、销售等造成的负面影响，使得项目销售受阻，导致某甲公司延期收回房款而产生的资金占用利息损失207131426.20元[暂计至2023年9月30日，利息按照同期金融机构人民币贷款中短期基准利率（或LPR）计算，之后利息计算至损失全部清偿之日止，详见审计报告]；6.某乙公司向某甲公司赔偿因某乙公司建设轨道交通2号线和8号线对某甲公司项目环境、交通、销售等造成的负面影响，使得项目无法销售，导致某甲公司未售房屋对应房款的资金占用利息损失137668049.90元[计算至2027年3月31日，利息按照同期金融机构人民币贷款中短期基准利率（或LPR）计算，详见商定报告]；以上1至6项金额合计499691407.24元；7.本案诉讼费用由某乙公司承担。 原审法院认定事实：2003年6月30日，宁波市规划局出具《建设项目选址意见书》，编号为（2023）浙规（选）证0200073号，同意宁波市海曙区望春街道某村某金融商贸中心选址。2003年7月31日，宁波市规划局向宁波市海曙区望春街道某村发放《建设用地规划许可证》，同意其建设开发某金融商贸中心，用地位置位于宁波市海曙区丽园路以东、明州高级中学南侧，性质为商业、办公用地，用地面积18326平方米。该地块属于村集体发展用地。2010年1月19日，宁波市国土资源局与某合作社签订《（2003）110号国有建设用地使用权出让合同之补充合同》，载明2004年6月22日经规划局例会研究，该项目容积率由2.6调整至3.0，后经2009年12月25日宁波市国土资源局局长办公会议审定，对原《（2003）110号宁波市国有土地使用权出让合同》的部分条款进行调整，对上述地块的容积率由2.6调整至3.0，建筑面积增加7333.60平方米。2003年8月7日，某甲公司（乙方）与某合作社（甲方）签订《联合开发协议书》，约定：双方共同开发某金融商贸中心。某合作社以土地形式投资，项目的其余建设资金均由某甲公司投入。某合作社根据其投入的资金总额分得开发建设的房屋，包括位于丽园路的商场约650平方米、办公楼约12600平方米，剩余的房屋建筑面积的产权归某甲公司所有。2009年12月25日，某甲公司与某合作社又签订《变更履行协议书》一份，约定：对某合作社按原协议可分得的建筑物全部由某甲公司一次性回购，回购款分三期支付，在某甲公司付清全部回购房款和其他应付税费后，产权证变更过户至某甲公司或某甲公司指定的单位（个人）名下。2013年1月25日，某合作社向某甲公司出具《法人授权委托书》一份，载明双方在该项目的资金已全部结清，今后凡涉及该项目的所有收入和支出均由某甲公司享受和承担，委托某甲公司全权处理该项目的后续全部事宜。2013年1月21日，某合作社与某甲公司签订《某金融商贸中心结算协议》一份，再次确认双方经结算回购房款等已全部结清。2020年12月15日，某合作社与某甲公司共同出具《情况说明》一份，指出新海蓝钻项目产权虽登记在某合作社名下，但实际上所有权属于某甲公司，涉及该项目的一切经济利益均由某甲公司享受。2010年12月23日，宁波轨道交通2号线一期工程举行开工仪式。2010年12月28日，某合作社组织设计、施工、监理和有关单位验收合格。2011年4月18日，某建设集团有限公司针对宁波市建设工程安全质量监督总站在竣工验收中发现的问题出具《整改回复报告》，主要包括：督促自行装修的用户停工，屋面面层空鼓、开裂的修补，完成全部电器的安装，补齐遗漏的桥架跨接、配电箱外壳和钢导管的接地，安装屋面风机防护罩、固定风机底座等。2011年4月20日，宁波市建筑工程安全质量监督总站出具《宁波市建筑工程质量监督报告》，认定案涉项目工程质量具备备案条件。宁波市规划局于2011年5月30日核发案涉项目《建设工程规划核实确认书》。宁波市建设委员会于2011年6月2日认定符合备案条件，同意案涉项目竣工验收备案。2010年11月10日、2011年5月10日、2011年5月17日，某合作社多次向宁波市交警支队、宁波市海曙区人民政府、海曙区规划分局提交报告，表明因受轨道交通2号线施工影响，原规划的项目东侧和北侧车行出入口无法出入，申请在项目西南角开设临时车行出入口，并将原项目南侧人行出入口暂时改为车行出入口。2011年6月21日，宁波市公安局消防支队出具关于案涉项目建设工程消防验收合格的意见，综合评定该工程消防验收合格。因轨道交通建设需要，永久占用案涉项目部分土地，临时占用案涉项目部分土地。本案审理过程中，双方当事人对于土地红线范围内的土地被临时占用的损失按照20000元/亩/年标准计算无异议，该院对此予以确认。2012年8月，轨道交通施工单位提交《城市绿地临时占用审批表》，申请临时占用绿地面积2040平方米至2013年年底。宁波市海曙区城市管理局审批同意。宁波市海曙区轨道交通工程建设办公室委托宁波市海曙区中山广场管理移植树木、绿地并进行养护，根据合同所附清单，移植面积在2040平方米上有所增加。某甲公司曾委托宁波某房地产投资咨询有限公司独家代理及策划销售案涉项目部分房屋。双方签订的《宁波某金融商贸中心项目策划及销售代理合同》第八条约定：甲方（某甲公司）因业务需要可于公开销售前二十日确定保留商务公寓80套，B座西侧临丽园南路底层商铺面积约840平方米作为甲方的保留户。确认保留的房屋未经甲方同意不得对外销售。在案涉项目未通过竣工验收备案前，恒丰公司已以某合作社名义与买受人签订《房屋买卖预约合同》，出售房屋，部分合同约定于2011年4月30日前向买受人交付房屋，并约定了逾期交房的违约责任。2010年至2011年期间，原购房业主大批量退房，某甲公司向业主退还了已支付的全部购房款并支付了违约金。因轨道交通2号线丽园南路站施工损坏了案涉项目部分公用设施，宁波市海曙区轨道办委托施工单位对原轨道交通TJ2105标丽园南路站施工影响的所有范围进行了修复，并于2017年11月16日向某甲公司进行了移交验收。某甲公司称其自2013年起向时任市领导反映，要求协调处理轨道交通建设对案涉项目造成损失的赔偿事宜。2019年2月26日，宁波市海曙区轨道办、宁波市海曙区征收办、某建设集团有限公司及博信估价公司等相关人员共同参加了轨道交通影响某金融商贸中心赔偿会议。2022年3月25日，宁波市公安局交通警察局、宁波市公路与运输管理中心发布《关于轨道8号线丽园南路站施工期间交通管制的公告》，决定于2022年3月29日至2027年3月31日期间对丽园南路（气象路-新典路）封闭施工，除沿线车辆外禁止一切机动车通行，行人、非机动车通过东侧人非通道通行，受限机动车可通过机场路、环城西路绕行。以上事实，有某甲公司提交的联合开发协议书、变更履行协议书、某金融商贸中心结算协议、法人授权委托书、情况说明、宁波轨道交通网新闻报道截图、中国宁波网新闻报道截图、宁波某金融商贸中心项目立项批复、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、土地证及附图、某金融商贸中心平面图、关于轨道交通8号线丽园南路站施工期间交通管制的公告、公证书、会议签到单、（2003）110号国有建设用地使用权出让合同之补充合同、移交单、关于要求开设某金融商贸中心临时车行出入口的请示、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、报告、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案表、新海蓝钻房屋买卖预约合同（部分）、违约金支付凭证、宁波某金融商贸中心项目策划及销售代理合同，以及某乙公司提交的整改回复报告、宁波市建筑工程质量监督报告、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、城市绿地临时占用审批表、绿化移植工程协议书等为证。审理中，某甲公司申请证人顾某出庭作证。顾某在庭审中陈述称：其2010年1月至2010年11月就职于宁波某房地产投资咨询有限公司，任公司的销售经理，主要负责案涉项目的销售工作；案涉项目的销售工作全程由其负责，其工作期间基本经历了销售、退房的全过程；当时案涉项目B座308套房屋卖得差不多了，以预约合同形式卖房，符合交付条件后作为存量房过户给购房者，后来因为不能按期交付，基于土地性质，购房者觉得不安全，误以为是小产权房而要求退房，经媒体发酵后，出现了大面积退房现象，其离职时都退得差不多了；因轨道交通建设，当时项目周边的道路都被围挡起来，影响了通行。 原审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一、某甲公司是否系主张案涉项目土地红线范围内的土地被永久占用损失和临时占用损失的适格主体；二、轨道交通2号线、8号线建设是否对案涉项目的销售和整体市场价值造成影响，某乙公司是否应赔偿某甲公司主张的相关损失。 关于争议焦点一，该院认为，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施等，属于业主共有。从某甲公司提交的《损失评估结论书》引用的相关基础数据等分析，也可以判定案涉项目红线范围内的土地面积已经全部分摊给全体业主，从土地使用权登记主体的角度，某甲公司主张土地红线范围内永久占地损失，主体不适格。某甲公司辩称，即使土地分摊给了全体业主，因土地侵占事实发生在销售和交付给业主之前，被侵权人仍是原土地使用权人，故某甲公司从某合作社受让了案涉项目的一切经济利益后，有权主张侵权损害赔偿。对此，该院认为，从侵权的角度，某甲公司并无证据证明某乙公司的占地行为对其利用该土地造成损失，案涉项目房产建筑面积也未受影响，某甲公司按照楼面地价并结合容积率和占用面积主张其该项损失，不予支持。关于临时占地损失，双方对于临时占用土地的面积和时长陈述不一，根据某乙公司提交的《绿化移植工程协议书》，其实际临时占用的土地面积超出2040平方米，相关部门曾按照2600平方米计算该部分损失，可作为临时占用土地面积的依据；对于实际占用的时长，相关部门曾同意从2011年2月25日至2017年10月16日计算占用时长，某甲公司提交的相关证据亦显示其当时对于此占用时长无异议，现其主张按照轨道交通2号线的动工仪式时间2010年12月23日作为临时占用的起算点，依据不足。综上，该院确定临时占用土地面积按照2600平方米计算，占用时间为2011年2月25日至2017年10月16日，赔偿标准为20000元/亩/年。案涉项目通过竣工验收备案后，已符合交付条件，部分房屋交付给业主后，公共绿地属于全体业主共有，对该部分临时占用的损失，应由共有人共同主张，单个业主不能单独主张。交付之前的临时占用损失，可由某甲公司享有。根据上述计算标准，该院确定某乙公司赔偿某甲公司红线范围内临时占地损失48750元。 关于争议焦点二，双方当事人对于轨道交通建设是否对案涉项目销售造成负面影响争议较大。某甲公司称因轨道交通施工导致其无法及时通过竣工验收备案、无法按期交房，产生了大量的退房，且影响项目品质导致滞销，相关损失应由某乙公司赔偿；某乙公司则认为案涉项目周边轨道交通施工时间晚于该项目交付时间，某甲公司主张的相关损失缺乏依据且与轨道交通施工无关。该院经审查认为，轨道交通建设与退房之间的因果关系无法认定，某甲公司主张的违约金损失、项目整体市场价值减损损失、资金占用损失等均缺乏依据，不予支持。具体理由如下：1.某甲公司所称的竣工验收合格日期2010年12月28日是项目建设单位自行组织的验收合格日期。按照竣工验收流程，需要由工程质量监督机构进行竣工验收监督。某建设集团有限公司提交给宁波市建设工程安全质量监督总站的《整改回复报告》中记载竣工验收的时间为2011年4月14日，宁波市建设工程安全质量监督总站于2011年4月20日审定确认工程质量具备备案条件，故应认为案涉项目至2011年4月20日才符合工程质量要求。2.宁波市公安局消防支队于2011年6月21日出具《建设工程消防验收意见书》时，案涉项目已通过竣工验收备案，表明消防验收与竣工验收备案之间并无必然关联，故某甲公司主张的受轨道交通施工影响无法通过消防验收，进而无法通过竣工验收备案的事实，依据不足，难以采信。3.某甲公司提交的关于开设临时车行出入口的诉求，相关部门也积极配合，在短时间内通过了对口验收，宁波市规划局于2011年5月30日出具了《浙江省建设工程规划核实确认书》，不足以认定案涉项目东侧和北侧的出入口调整拖延了案涉项目的竣工验收备案进程。相关部门同意案涉项目开设的临时车行出入口能够保证车辆通行，某甲公司以出入口长期封堵、销售严重受阻等主张损失，与事实不符。4.从某甲公司主张的房屋销售情况来看，《房屋买卖预约合同》关于房屋交付条款约定：非出卖人原因，如政府行为、规划调整、文物、环保等因素影响，出卖人可据实予以延期。若确因轨道交通建设导致房屋延期交付，某甲公司可依据此条款对交付期限予以延期。案涉项目A座整幢及地下车位均出售给某个人，但无书面合同，某甲公司称约定的交付时间为2011年1月30日，事实上该时间点其尚不符合工程质量要求，延期交付不可归责于轨道交通施工。B幢公寓大部分约定的交付时间为2011年4月30日和2011年7月30日，原约定于2011年7月30日交付的业主发生退房与某甲公司主张的未通过竣工验收备案导致延期交付显然无关，亦不可归责于轨道交通施工。原约定于2011年4月30日交付的业主退房原因不明确，提出退房申请的时间也无法证实，某甲公司申请的证人顾某陈述，其离职前即2010年11月之前其负责销售的B幢已出现大范围的退房，与某甲公司自述的退房时间相矛盾；顾某亦陈述称购房者基于土地性质而认为项目存在一定风险，该项目退房事件当时还经过媒体的发酵，与轨道交通建设无明显关联；某甲公司辩称因土地性质集体退房后案涉项目又经二次销售，现其主张的退房与顾某陈述的退房无关。该院认为，某甲公司的上述意见无证据支撑，难以采信；从轨道交通施工的进程来看，虽然轨道交通2号线一期的开工仪式于2010年12月23日举行，但案涉项目周边是否自当日实际施工无确切证据，某甲公司向市领导提交的多份材料中也自述轨道交通施工单位于2011年3月5日进场施工。综上，无论从申请退房的时间点还是从退房原因分析，现有证据均不足以证明轨道交通建设与退房之间的因果关系。5.房价的涨跌系商业风险，受多种因素影响，也并非在可以预见的合理费用范围内。一方面，轨道交通建设通常会导致沿线楼盘价格的上涨，且上涨的幅度和楼盘距离轨道交通站点的远近密切相关。轨道交通2号线早有规划，案涉项目投放市场以来一直以“位踞2号线地铁口”作为吸引消费者的优势之一，2010年的销售旺势一定程度上得益于轨道交通；另一方面，房价的走势亦受楼市政策影响，2011年年初宁波市发布了一系列的楼市调控政策，楼市进入观望期，也影响了案涉项目的市场表现。综上分析，难以判定轨道交通建设对案涉项目的整体市场价值产生负面影响。6.轨道交通8号线并不影响案涉项目的出入通行，某甲公司以此主张未售相关损失，缺乏事实依据。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、某乙公司于判决生效之日起七日内赔偿某甲公司案涉项目红线范围内临时占地费用48750元；二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2540257元，由某甲公司负担。 本院二审期间，某乙公司未提供新的证据。某甲公司提交了以下证据材料：证据一《新海蓝钻A座房屋买卖定购合同》及其补充协议各一份，拟证明2010年10月19日，某合作社、某建设集团有限公司（某甲公司的母公司）、单某签订定购合同，单某定购新海蓝钻A幢房屋，拟用于开办三甲医院，房屋总价约3.5亿元，双方约定如该物业不能批准办医院，单某有权要求退还预付款；证据二《关于三级甲等中西医结合医院选址报告的复函》一份，拟证明某甲公司、某合作社与单某签订定购合同后，一直积极履行合同，向宁波市环保局提交选址开办医院申请，并取得回复；证据三《情况说明》一份，拟证明某合作社全程参与了某建设集团有限公司与单某合同的签订以及提交选址申请的过程；证据四，单某的相关新闻报道2则，证明单某曾经是奉化市副市长，之后放弃职位，回归医疗系统。中国宁波网和新浪网对此均有报道，证明新海蓝钻大厦的买方单某真实存在。上述证据一至四拟共同证明新海蓝钻A座房屋买卖定购协议因案涉轨道交通建设的影响而无法履行，致某甲公司销售损失。证据五《房地产转让合同》及证据六《房屋交接单》各一份，拟共同证明2013年某甲公司才售出第一个商业物业，2015年才完成交接。因轨道交通2号线的建设，对案涉项目进行围挡，无法形成商业氛围，商业用房销售受阻。证据七《新海蓝钻商铺出租统计表》共4页，拟证明轨道交通从2011年至2017年施工期间，一层商铺2011年至2014年，4年的出租率均为0，2015年只有7.69%，二层商铺2011年至2016年的出租率均为0，轨道交通建设对项目商铺的出售造成了影响。证据八《新海蓝钻成本费用汇总》一份，拟证明某甲公司对案涉项目的总投入高达566030490.06元。因轨道交通建设，影响项目的正常销售回款，使其产生了巨额资金占用损失。证据九《解除代理合同协议》一份，拟证明宁波某房地产投资咨询有限公司在2009年10月与某甲公司签订销售代理合同后，销售期限进行过延长，最终在2011年10月30日完成案涉房屋的销售工作。 经本院同意，某甲公司还申请了证人张某、傅某出庭作证，张某、傅某当庭陈述的证言，拟证明项目A幢申请人与单某签订过程的背景情况和履行情况，系因轨道交通的建设拟证明轨道交通2号线的施工围挡，对于案涉项目的销售和退房产生的实际影响。 某乙公司质证认为，某甲公司的举证超出二审举证期限，不应予以认定。如法院认定其举证合法的情况下，对于证据一的形式真实性无异议，因某甲公司不是合同相对方，内容真实性由法庭核实，关联性有异议。由于该合同主体是某建设集团有限公司，不是某甲公司，故与本案无关。并且在2011年4月20日前，由于案涉项目本身存在质量问题，无法竣工验收，才致无法按约定时间交付。亦无法实现其证明目的。对于证据二的形式真实性没有异议，内容真实性由法庭核实，关联性及证明内容均有异议。某甲公司陈述系在2010年11月提出选址申请，因此2011年5月16日的复函，只是基于提出申请的回复，2011年4月30日A座已经全部退房，故不存在5月仍在履行协议的情况。对于证据三的真实性、合法性及关联性均有异议。该情况说明系某甲公司的合作单位单方出具，无法实现其证明目的。对于证据四的真实性、合法性及关联性均有异议。该新闻报道与本案无关，且房屋买卖定购合同中丙方单某无身份信息，无法确定具体身份。对于证据五、证据六的形式真实性没有异议，对关联性及证明内容有异议。房屋交接单的对象是永成物业管理公司，并不能证明在2015年3月18日才将房屋交付给农业银行海曙支行，难以实现其证明目的。对于证据七的真实性、合法性及关联性均有异议，该统计表系某甲公司单方制作，相关数据没有事实和法律依据。对证据八的真实性、合法性及关联性均有异议，只能看出双方在2011年9月解除协议的事实，不能实现其证明目的。对于证人张某的证言的真实性、合法性及关联性均有异议。证人张某是某甲公司的关联公司的员工，与其存在利害关系。张某不是某甲公司的总经理，也不负责销售，不具有证明本案内容的客观性。从张某的作证内容看，A座合同之所以不了了之，并不是因为项目无法按期通过竣备或交付。另外，证人明确陈述案涉项目的东面道路没有占用，案涉房屋的交通是通畅的，没有东面和北面被占用的情况。对于证人傅某的证言的真实性、合法性及关联性均有异议。傅某是某甲公司的合作方宁波某房地产投资咨询有限公司的员工，与其有利害关系，傅某明确陈述其仅是辅助顾某工作，顾某是销售经理，他是销售副经理，整个退房过程是顾某负责，也与原审庭审中某甲公司的经理陈述，系顾某经手了几乎全部退房的事实相一致，进一步印证了顾某陈述的退房时间和退房原因的客观真实性。傅某陈述退房流程需要1-2个月，结合某甲公司的证据，可以印证其所有退房流程在2011年4月30日和2011年7月30日（合同约定的B座交房时间）前就已发起，因此退房原因与逾期交房无关，亦与某乙公司无关。 本院经审查认为，某甲公司在举证期限届满前，已经向本院提出延长举证期限申请，并经同意。故某甲公司的举证合法。对于某甲公司提出的证据一至证据四，其中证据一至证据三，某乙公司对于形式真实性无异议，本院对于形式真实性予以认定，但从内容上看仅能证明某甲公司���单某曾就购房展开过磋商，但并未签订正式协议，不能据此认定双方未签正式协议系因轨道交通建设，难以实现其证明目的，不予认定；对于证据四，由于《新海蓝钻A座房屋买卖定购合同》中单某无身份证号、住址等可确定身份的信息，因此难以认定相关报道中单某与合同中的单某系同一人，某乙公司对于真实性也不予认可，故对该证据本院不予认定。对于证据五、证据六，某乙公司对于形式真实性无异议，本院对于形式真实性予以认定，从内容上看，2013年12月26日某甲公司与宁波市海曙区某股份经济合作社签订了房地产转让合同，但难以据此判断此系某甲公司售出的第一个商业物业，入住登记表系物业填报的表格，并无入住方的签名或盖章，难以据此认定此系2015年才完成交接，更难以证明系因轨道交通建设影响导致商铺滞销，本院不予认定。对于证据七、证据八，均系某甲公司单方制作，即使真实，仅能呈现客观结果，难以认定系因轨道交通建设影响致商铺滞销，本院不予认定。对于证据九，《解除代理合同协议》中第二条载明，“因代理期间出现多种原因，造成部分购房户退房……”，并未提及系因轨道交通建设导致退房，难以实现其证明目的，本院不予认定。对于张某的证人证言，本院认为，张某并非某甲公司员工，其也不负责案涉项目的销售工作，其所作证言难以证明案涉项目的销售系因轨道交通建设影响而滞后。对于傅某的证人证言，本院认为，顾某是销售经理，其是销售副经理，其仅是辅助顾某工作，傅某基于职责所限，并未完整经手全部销售及退房工作，顾某的证词更具有客观性、全面性，傅某所作证言并无其他证据可印证，不足以推翻顾某的证言，本院不予认定。 经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、某甲公司是否有权主张案涉项目土地红线范围内的土地被永久占用损失和临时占用损失及损失金额；二、某甲公司案涉项目是否因轨道交通2号线、8号线建设产生不利影响而致损，某乙公司对此是否应负赔偿责任。具体评析如下： 对于争议焦点一、对于案涉项目红线范围内的土地面积已经全部分摊给全体业主，某甲公司并无异议，只是其认为根据合同相对性，由于土地占用发生在其出售房屋之前，并且政府没有办理正式的征地手续，未退回土地出让金，因此某乙公司应先向其支付占地费用，后续小业主可再向某甲公司主张。本院认为，由于案涉项目红线范围内的土地面积已经全部分摊给全体业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”因此被永久占用的土地属于全体业主所有，原判认定某甲公司无权单独主张土地永久占用损失并无不当。 关于临时占用的土地损失，案涉项目通过竣工验收备案后，部分房屋已经交付给业主，根据上述同一逻辑，对该部分临时占用土地的损失，也应由全体业主共同主张。交付之前的临时占用土地损失，可由某甲公司享有。关于赔偿金额，某甲公司原审中提交的新海蓝钻土地占用及绿化赔偿资料表中载明“临时租用土地面积为2600平方米，租用时间从2011年2月25日至2017年10月16日，根据【2009】35号专题会议纪要确定临时占地补偿标准2万元/亩·年”。原审最终确定的赔偿计算标准与该表格内容基本一致，某乙公司对于原判认定某甲公司享有交付之前的临时占用土地损失48750元亦无异议，故应予维持。 对于争议焦点二、某甲公司主张因轨道交通建设致其无法及时竣工备案、交房延期、大量购房户退房以及无法形成商业氛围，致房屋滞销，故某乙公司应向其赔偿逾期交房损失、房款延期收回的利息损失、项目整体市场价值减损、未售出房屋的资金占用损失。本院认为，首先，虽然某甲公司原审提交的新海蓝钻房屋买卖预约合同约定的交付时间为2011年4月30日，但某建设集团有限公司提交给宁波市建设工程安全质量监督总站的《整改回复报告》中记载竣工验收的时间为2011年4月14日，宁波市建设工程安全质量监督总站于2011年4月20日审定确认工程质量具备备案条件，而宁波市公安局消防支队于2011年6月21日出具《建设工程消防验收意见书》时，案涉项目已通过竣工验收备案，也没有其他证据可证明消防验收延迟系受轨道交通施工影响，故某甲公司主张系受轨道交通施工影响无法通过消防验收，进而无法通过竣工验收备案，证据不足，不予支持。其次，某甲公司原审提交的新海蓝钻房屋买卖预约合同第七条房屋交付期限中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期。……2、非出卖人原因，如政府行为、规划调整、文化、环保等因素影响”，没有证据显示某甲公司曾与购房人协商延期，也没有证据显示系政府介入要求某甲公司主动退房。结合某甲公司原审申请作证的证人顾某的证词，引发大面积退房主要是因土地性质引发的担忧，故某甲公司主张系因轨道交通建设引发购房者退房，没有事实依据，不予支持。第三，项目销售情况主要受市场调节，而轨道交通建设短期虽然会带来一定的影响，但从长期看，双地铁线的开通有利于改善项目周边环境和提升交通便利，对于项目销售反而系利好因素。某甲公司据此主张的损害赔偿，系间接损失，其应对侵权行为、损害后果及两者的因果关系负举证责任，但现有证据不足以证明案涉项目销售不利即系因轨道交通建设引发，故本院均不予支持。 某甲公司主张本案与宁波市某投资发展有限公司（以下简称博虹公司）诉某乙公司财产损害赔偿纠纷一案【（2022）浙民终1346号】属于类案，存在裁判尺度不统一的问题。本院认为，两案的案情并不相同，1346号案件中，轨道交通建设开始时，博虹公司承建的工程项目尚未施工，而本案项目已经基本建设完成。博虹公司主张的是轨道交通建设对工程建设的损害，而某甲公司主张的是轨道交通建设对于项目销售的损害，不属于类案。 综上，宁波市某甲有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2110723.70元，由宁波市某甲有限公司负担2110723.70元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 书记员***