青海永盛工贸有限责任公司与某某、某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

青海省黄南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青23民终170号 上诉人(原审被告)：青海永盛工贸有限责任公司，住所地尖扎县马克唐镇人民街25号，统一社会信用代码：xxx。 法定代表人：张绍坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***合律师事务所律师。 原审被告：***，女，1954年7月28日出生，汉族，四川省营山县人，住重庆市渝北区。公民身份号码：×××。 原审被告：***，女，1976年3月9日出生，汉族，四川省营山县朗池镇***居民。公民身份号码：×××。 原审被告：***，男，1980年10月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。公民身份号码：×××。 原审被告：青海永盛工贸有限责任公司第六项目部，住所地尖扎县马克唐镇人民街25号。 法定代表人：**，该公司负责人。 被上诉人(原审原告)：夏午才旦（又名***旦），1951年8月16日出生，藏族，住青海省循化县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：**，***合律师事务所律师。 原审原告夏午才旦与原审被告青海永盛工贸有限责任公司（以下简称永盛公司）、青海永盛工贸有限责任公司第六项目部（以下简称永盛第六项目部）、***、***、***房屋买卖合同纠纷一案，已由青海省尖扎县人民法院于2020年6月29日作出（2020）青2322民监2号民事判决。上诉人青海永盛工贸有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人永盛公司的委托诉讼代理人***，被上诉人夏午才旦的委托诉讼代理人**，原审被告***作为原审被告***、***的委托诉讼代理人，永盛公司第六项目部的法定代表人**等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永盛公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决,并依法改判永盛公司第六项目部及永盛公司不承担向被上诉人返还90万元的购房款,驳回被上诉人要求上诉人返还其购房款90万元的诉讼请求；2.一审及二审诉讼费由上诉人承担。事实及理由:再审法院在对本案再审时,既认定本案案涉的房屋所有权人为原审被告***，但却仅以被上诉人与**签订的房屋出售合同上加盖有永盛第六项目部的公章,就以此认定**的行为构成表见代理。上诉人认为,再审法院的上述认定显然是认定事实不清,从而导致了判决内容的不公平。第一、再审判决认定:2013年9月14日,**妻子***就案涉商铺办理了尖国用(2013)158号土地使用权证,使用权人为***。2013年10月8日，案外人**与永盛第六项目部就涉案商铺签订了商住楼集资购房协议书。2018年1月22日,***、**夫妇将该商铺以90万元卖给**，双方签订了买卖二手房合同，该合同上有***及其丈夫**的签字。同年1月23日,**收取了**支付的房款90万元。而从再审法院之前已经受理的原告**诉被告***房屋买卖合同纠纷一案中,已经认定**与**、***夫妇签订的房屋买卖合同合法有效，其认定的依据就是**与***、**签订的《买卖二手房合同》。依照此认定,向**出售案涉4号商铺的出卖方有两个,即永盛第六项目部和***、**夫妇。也就是说,案涉的永盛花园4号商铺并非一房二卖,而是一房三卖,出卖方也有两个,即永盛第六项目部及***夫妇。那么,尖扎县法院在之前的**诉***房屋买卖合同一案中又是依据什么认定**与***夫妇签订的二手房买卖合同有效呢实际上,在上述案件中,并没有出现2013年10月8日**与永盛第六项目部签订的商住楼集资购房协议书,该份协议书系本案再审时,人民法院依职权从尖扎县不动产登记中心调取的，之前从未出现过。上诉人在庭审中已明确告知法院,该份协议书系为办理房屋买卖过户手续而补签的,要求法院向不动产登记中心进一步核实,但再审法院对上诉人的请求置若罔闻,亦未再次向尖扎县不动产登记中心进一步核实,就枉断**先于2013年10月8日与永盛第六项目部就该案涉商铺签订了商住楼集资购房协议书,后又于2018年1月22日与***、**签订了买卖二手房合同。上诉人认为,正是因为有了上述错误的认定,将该案的审理引入了歧途。第二,再审法院认定**的行为属于表见代理,同样是错误的。再审法院认为,在永盛花园六号楼建设工程施工合同中,有**以永盛第六项目部法定代表人的身份在承包人栏里签名,并加盖了永盛第六项目部公章。此外,永盛花园六号商住楼建设工程竣工验收备案表中，**作为施工单位负责人,参与了永盛花园六号商住楼的验收,并盖有永盛第六项目部的公章,据此应当认定永盛第六项目部对**以该分公司名义开展的对外活动,予以了认可,从而推断出原审原告夏午才旦有理由相信其与**签订的房屋出售合同的行为代表永盛第六项目部,据此认定**的行为构成表见代理。上诉人认为,再审法院的判决混淆了建设工程施工与房屋出售两个不同的过程和两个不同的概念。从时间上来讲,施工在前,售房在后。从实施主体上来讲,施工主体并非一定就是售房主体。事实上,在之前尖扎县人民法院审理的涉及永盛花园六号商住楼的系列案件中,已经查明永盛花园六号楼系社会集资项目,永盛公司只是该集资楼的组织者和代建者,其具体事务全部由**个人负责实施。而商住楼建成后,按照谁集资谁取得的原则，六号楼一二层商铺及房屋全部由集资者个人通过集资取得。而四号商铺及八号商铺系**夫妇集资取得,分别登记在***及**名下,并办理了土地使用权证。再审法院也因此认定四号商铺的所有权人为***,其应当属于***及**夫妇的夫妻共同财产。而原审原告夏午才旦并非集资户,其未与永盛第六项目部签订过集资购房协议书,故其对**是否代表永盛公司第六项目部的名义承包工程,并参与验收是不明知的。其次,房屋建设施工是在2012年,而房屋买卖合同签订是在2018年,期间相隔整整六年之久。再者,其之所以与**签订房屋出售合同，是基于其儿子与**之间的朋友关系及合作关系，其对四号商铺实际已由**之妻***取得土地使用是明知的,即非常清楚其所购买的房屋是属于**夫妇。这也是为何双方签订的合同中要注明合同附件为**个人的身份证复印件及其手执买卖合同在四号商铺门前拍照的原因。且房屋租赁协议的出租方也是**个人,对此被上诉人也是一清二楚的。而再审法院却罔顾上述事实,仅仅因为合同书及收据上加盖了永盛第六项目部的公章,就认定**的行为属于表见代理，上述认定显然是管中窥豹、非常片面的。第三、再者法院仅仅以一张收据就认定**以永盛第六项目部名义足额收取了90万元的购房款,同样是缺乏证据支撑的。第四、永盛第六项目部在建设永盛花园六号楼的过程中,并没有获利。同样在四号商铺的销售过程中，实际收款人也是**个人,不管是第六项目部也好,还是永盛公司也好,同样是没有获利的。第五、尖扎县人民法院及重庆市三中院的生效判决中,均认定合同上加盖第六项目部公章系办理不动产权登记的需要,**在办证时亦补签了一份与第六项目部的集资购房协议书更进一步证实了该事实。第六、既然四号商铺是***个人的房产,其对外销售亦是个人行为，第六项目部为何要在并不获利的情况下多此一举出售他人的房产呢综上,上诉人认为再审法院认定**的行为属于表见代理,判令永盛第六项目部及永盛公司向被上诉人返还90万元的购房款,是认定事实有误,该判决完全违背了民法的公平性原则。请求二审人民法院依法撤销再审判决,并重新做出公正的判决。 被上诉人夏午才旦辩称，一、青海省尖扎县人民法院(2020)青2322民再2号民事判决书准确把握了本案房屋买卖合同法律关系的实质，判决内容合法、合理。(一)正如再审判决认定,本案《房屋出售合同》为有效合同。1.本案《房屋出售合同》系具有民事权利能力、民事行为能力的永盛第六项目部与被上诉人经过平等协商,且双方意思表示真实一致后签订。按照《中华人民共和国物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”基于此,《房屋出售合同》已于2018年4月11日成立并生效。2.涉案永盛花园6号楼4号商铺系永盛项目部合法修建,按《中华人民共和国物权法》第30条“因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”的规定,在本案中永盛第六项目部是6号楼4号商铺的所有权人,其合法拥有该商铺的处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”尤其是第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”根据前述规定中“不予支持”“应予支持”的两种情形和两种法律效果,不难得出结论:假设永盛第六项目部不是该商铺的所有权人,***第六项目部与被上诉人签订的《房屋出售合同》也是有效合同。更何况本案中永盛第六项目部是在对6号楼4号商铺拥有所有权的情况下,与被上诉人签订《房屋出售合同》的,因此该合同的合法性、有效性不容置疑。3.本案中涉及到“一房两卖”,但《房屋出售合同》属于有效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”按此规定,虽然涉及“一房两卖”,但因为本案《房屋出售合同》不具有合同法第五十二条规定的无效情形,因此,该合同属于有效合同。(二)再审判决在依法认定《房屋出售合同》成立并生效后,判令永盛第六项目部、上诉人承担责任合法合理。因被上诉人已足额交付购房款,履行了合同约定的主要义务,***第六项目部却没有履行合同约定的义务,向被上诉人交付涉案房屋、办理房屋产权,致使答辩人方的合同目的落空,因此被上诉人请求法院解除涉案《房屋出售合同》并***第六项目部及永盛公司承担返还购房款、支付违约利息等相应的损害赔偿责任,理所当然的得到了再审判决的支持。因此,判决内容合法、合理。二、对上诉人部分上诉理由的辩驳。(一)上诉状以大篇幅论证涉案4号商铺的所有权归属及一房两卖问题,将拥有房屋所有权与签订合同主体资格错误地进行捆绑，将一房多卖和合同无效划上等号。认为“只有拥有所有权才有资格签订合同,没有所有权的人签订的合同一律无效”，“一房多卖,合同无效”。正是这两种错误法律观点,导致尖扎县人民法院(2019)青2322民初282号判决作出了错误的裁判,而再审判决摒弃了错误思想,纠正了错误判决,正确运用法律规定,最终认定永盛第六项目部与答辩人签订的《房屋出售合同》为有效合同。（二)上诉人不恰当引用重庆第三中级人民法院（2020)渝03民终73号民事判决书的判决观点。虽然该判决是生效的判决书,但是,该判决书存在诸如“诉的不当合并”“违反管辖规定”“不当确权”“合同主体认定错误”等等重大失误，其判决观点对本案没有任何借鉴意义。(三)从总体上讲,上诉人永盛公司罔***第六项目部系由自己申请设立,且永盛第六项目部从2001年直至目前持续存在的客观事实,千方百计掩饰、推脱自己对永盛第六项目部监督缺失、管理混乱、严重失察的法律责任。在永盛第六项目部设立、**去世前,任由**使用永盛第六项目部公章、永盛第六项目部财务专用章等对外从事各种民商事活动,当**以永盛第六项目部名义签订合同，最终使合同相对人的经济利益受到损失时,上诉人永盛公司出于推脱责任的目的,在一审、再审中表达出了一系列荒谬的观点:1.永盛第六项目部的设立,只是为了实施永盛花园六号楼工程;2.永盛项目部的公章只是为了办理房产证而刻;3.永盛项目部的财务专用章是**私刻;4.**不是永盛项目部职工。上诉人还在整个诉讼中展示出一套荒唐的逻辑:1.《房屋出售合同》及《补充协议》虽然加盖了永盛项目部的公章,但该合同和永盛项目部没有任何关系;2.收据上虽然加盖了财务专用章,但是永盛项目部不应该承担任何责任;3.对于其上述观点和逻辑,要由被上诉人拿出证据证明;如果被上诉人拿不出证据证明,所有的责任应当由答辩人承担;4.再审判决因为没有支持上诉人在上述观点和逻辑指导下的诉讼请求,所以再审判决就是“认定事实错误、判决有失公平”。综上所述,被上诉人认为再审判决正确认定《房屋出售合同》合法、有效,依法判令上诉人承担相应法律责任合法、合理,上诉人的上诉理由不能成立,据此,请求二审法院驳回上诉、维持原判。 原审被告***、***、***辩称，被上诉人与**签订房屋出售合同是在2018年，但双方转账时间是在2017年，且转账金额只有65万元，说明双方的转账是平时的经济往来，不是支付房款。永盛第六项目部辩称，第六项目部从未给**授权，其没有代理权。 原审原告夏午才旦向尖扎县法院诉称：1.判决解除原告与各被告签订的永盛花园6号楼4号一、二层商铺房屋买卖合同；2.判令各被告偿还原告购房款90万元；3.判令各被告赔偿原告经济损失（支付90万元购房款的利息，按现行银行同期利息计算，以补充协议履行时间2019年5月11日起至各被告实际退清之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月11日，原告与永盛第六项目部及**签订了房屋出售合同，购买了位于尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园6号楼4号一、二层商铺，总价为90万元，并全额支付了购房款。事后，被告***丈夫**因车祸去世，发现此商铺权属不明且具有争议，无法实际取得房屋并办理房屋权证，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原审原告还称，一、永盛第六项目部是由被告永盛公司依法设立，并领取了营业执照的“其他组织”，具有相对独立的民事权利能力和诉讼主体资格。二、**与原告签订的《房屋出售合同》上加盖公章、财务专用章的行为是公司行为，对永盛第六项目部产生法律效力。理由：(一)根据《民法总则》第一百七十条第一款规定，第一，**是被告永盛第六项目部负责人，在原审中由被告永盛公司提交给法庭的证据显示：1.2012年4月27日，被告永盛公司与永盛第六项目部签订了永盛花园6号楼的《建设施工合同》，该合同中永盛第六项目部负责人签名为**；2.2014年5月7日，**作为永盛第六项目部负责人，在房屋竣工验收报告上签名；3.有生效判决予以确认。上述事实和证据证明，永盛第六项目部一直是由**作为负责人，代表永盛第六项目部从事各种民商事活动。第二，永盛第六项目部自成立以来，一直由**实际管理，并使用公章与财务专用章，**对内使用公章与其设立人永盛公司进行业务往来，对外使用公章、财务专用章，代表永盛第六项目部与其他公民签订合同等民商事法律行为。因此，**与原告签订《房屋出售合同》是其在职权范围内有效的公司行为，签订合同的法律后果，应***第六项目部承担。(二)**在《房屋出售合同》上加***第六项目部公章时，作为负责人表明永盛第六项目部自愿承担该合同约定的各项权利义务和产生的各种法律后果。(三)收款收据和《房屋出售合同》相互印证，永盛第六项目部是出售房屋的甲方，并足额收取了原告90万元购房款，系永盛第六项目部的财务收支行为，仅此收据也足以起到永盛第六项目部与原告签订购房合同的法律效果。三、涉案永盛花园6号楼4号商铺所有权不属于***。理由：《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”合法建造是法律特别规定的不动产所有权取得的特殊方式，不需要遵循不动产登记这一普遍的物权公示方法即可产生物权上的效力，因此，永盛花园6号楼（包括4号商铺）自2014年竣工之日起，该6号楼4号商铺所有权即由作为建设单位的永盛公司和施工单位的永盛第六项目部原始取得。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”永盛公司或永盛第六项目部在合法拥有涉案4号商铺的前提下，其他人要取得该房屋所有权，必须采用买卖、赠与等继受取得方式，并在办理不动产转移登记后，才能取得该商铺的所有权。***所持的土地使用证，只能表明该土地使用证载明的宗地使用权为***所有，***要取得涉案4号商铺的所有权，就要持有与永盛第六项目部发生了买卖4号商铺等民事法律行为的合法文件，并向房屋登记机构办理房屋登记，拿到房屋所有权证后才能取得涉案4号商铺的所有权。本案中，***自始至终没有进行房屋所有权登记，没有办理不动产证，因此***从来没有取得涉案4号商铺的合法所有权。四、依照现行法律规定，涉案《房屋出售合同》为有效合同，因此原告要求解除合同，并***第六项目部返还购房款、支付违约利息等损害赔偿责任合法合理。理由：(一)根据《物权法》第十五条的规定，涉案《房屋出售合同》系具有民事行为能力的民事平等主体之间协商签订，且双方意思表示真实一致，2018年4月11日本合同自双方签名**，依法成立并生效。(二)本案存在“一房二卖”现象，但不能据此认定合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条的规定，本案《房屋出售合同》并不具有合同法第五十二条规定的任何一种合同归于无效的法定情形，因此尽管存在“一房二卖”的事实，但《房屋出售合同》仍然属于有效的债权合同。(三)根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，永盛第六项目部与原告签订的涉案《房屋出售合同》是有效合同，原告已足额支付购房款，履行了合同约定的主要义务，***第六项目部无法履行合同约定的义务，致使原告的合同目的无法实现，请求法庭解除《房屋出售合同》，并***第六项目部依法承担返还购房款、支付违约利息等相应的损害赔偿责任。五、永盛公司所谓“原告夏午才旦未直接将购房款交付到永盛第六项目部账户，因此，永盛第六项目部不应当承担责任”的观点不能成立。(一)经企业信息查询，时至今日永盛第六项目部没有设立单独账户；2012年7月27日，永盛公司与永盛第六项目部签订了012-01号《建设工程施工合同》该合同永盛第六项目部预留的账户为：建行尖扎县支行（×××）系**个人建行**；由尖扎县人民法院调取的“**个人活期明细信息”中显示，2017年1月17日，被告永盛公司曾向**卡号为×××个人账户中打款70288.63元，交易备注为“付工人生活费”，此记录表明，被告永盛公司与永盛第六项目部进行财务行为时，也是向**的个人账户打款。综上，原告的交款行为不能被认定为没有向永盛第六项目部付款，如果没有相反的证据，应当根据**出具的收据认定，是永盛第六项目部收取了原告的90万元购房款。(二)根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条的规定，无论永盛第六项目部有没有收到原告的购房款，其都要向原告夏午才旦承担返还购房款、赔付利息等民事法律行为。六、永盛公司依法应当为其设立的分支机构永盛第六项目部所为的民事法律行为向原告承担民事责任。理由：根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，永盛第六项目部是永盛公司依法设立的合法分支机构，永盛第六项目部已名存实亡，没有可供执行财产用于承担民事责任，永盛公司要承担永盛第六项目部所应承担的所有民事责任。 原审被告永盛公司辩称，一、自2019年1月4日**因交通事故意外身亡后，尖扎县人民法院相继审理了一系列涉永盛花园6号楼案件，查明了以下事实：1.永盛花园6号楼系集资建房，原则上谁出资谁得房。尖扎县发改委2012年3月28日《关于新建永盛花园6号楼项目的批复》及《商住楼集资购房协议书》格式合同的内容来看，永盛花园6号楼系由购房者全额集资修建，实际开发人是**，土地出让金及其他费用均系**个人缴纳。该商住楼于2012年7月开工建设，2014年5月竣工，各集资户于2013年9月相继办理了《土地使用权证》；2.***与已故的**系合法夫妻关系，通过集资购房方式，购得了对永盛花园6号楼4号、8号商铺，并已将4号商铺的土地使用权证办理在***名下，将8号商铺的土地权证办理在**名下；3.本案原告夏午才旦并非是集资购房者。二、本案经过第一次审理及再审，进一步查明了以下事实：1.2014年5月10日，**以其个人名义将4号商铺出租给***用于经营餐饮，租金由***夫妇收取，4号商铺自竣工交付使用起就由***夫妇实际控制，并享受收益；2.2018年1月22日，***夫妇以自己名义与案外人**签订了《二手房买卖协议》，**个人向**出具了收到购房款90万元的收条，现**已依据生效的判决书办理了4号商铺的不动产证；3.2018年4月11日和6月20日，原告夏午才旦分别与**签订了《房屋出售合同》和《关于房屋转让的补充协议》，在抬头处均加盖有永盛第六项目部公章。三、根据以上已查明的事实，本案需解决的问题是，谁才是上述《房屋出售合同》的合同主体。理由:1.首先从该合同的形式要件内容来看。合同抬头甲方处为**,并写明身份证号，在甲方位置加***第六项目部公章，落款处甲方签名有**签字，并有私人印鉴，该份合同上公章的加盖形式不符合交易习惯，如果合同的主体是永盛第六项目部，合同的抬头甲方处应是永盛公司第六项目部而不是**，更无需填写**身份证号，合同的落款处甲方一栏应写明公司名称、法定代表人或委托代理人名字，同时在公司名称处加盖公司公章；2.从该合同的三份附件房屋照片、甲方身份证复印件、购房收款收据看，合同的甲方是**；3.从两份合同的内容看，与原告夏午才旦达成售房合意的是**，而非永盛第六项目部；4.原告夏午才旦之子加羊尖措与**相识多年，且长期存在合作关系及借贷关系，**曾将永盛花园8号商铺以转让方式抵债，可见，原告清楚4号商铺是谁的，仅仅在合同上加***第六项目部的公章，并不产生表见代理的后果；5.永盛第六项目部并未在金融机构开设账户，也未刻制过财务章，财务章属于私刻的，永盛第六项目部的负责人为**，**非永盛公司职工，自**十年前辞职后，公司并未任命**为永盛第六项目部负责人；6.永盛花园8号商铺存在与4号商铺同样的情况。已经生效的重庆市第三中级人民法院（2020）渝03民终73号民事判决书中，对售房协议上加***第六项目部公章一项，认定为案涉房屋实际是**以永盛第六项目部名义出卖给结扎果，合同的主体应为结扎果与**。黄南州中院对类案亦有判决，根据《最高人民法院关于统一加强立案检索的指导意见（试行）》第一条、第二条规定，对上述类案判决，尖扎县人民法院可以作为对本案作出裁判的参考。案涉商铺并非**与永盛第六项目部共同共有，合同出卖方只能是一个主体，案涉合同的主体应当是**和本案原告夏午才旦。四、原告付款在前，签订合同在后，出具收据也在后，明显不符合交易习惯。从原告出示的转账记录显示，只有45万元的转账记录，其余并无证据证明原告向**转账的记录，原告所谓支付了90万元购房款的说法，除了收据外并无其他证据能够证明，也无证据证明转入**账户的45万元最终转入了永盛第六项目部或是永盛公司，永盛公司或是永盛第六项目部并未收到过原告交来的售房款。五、永盛第六项目部公章及财务章并非在公司授权下刻制，亦未在公安机关备案，系他人私刻。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号规定，认为人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于**之时有无代表权或者代理权，从而根据代表和代理的相关规则来确定合同的效力，可见在司法实践中，对于使用私刻的公章签订合同的效力是有条件的予以确定，并非只要加盖公章就一律认定行为是公司行为。**并非永盛公司法定代表人，也非永盛第六项目部负责人，且未取得永盛公司及永盛第六项目部授权去出售商铺，故对**在涉案合同上加***第六项目部公章的效力，应当认定为是个人行为，而非职务行为。六、原告代理人提出的《最高人民法院关于在审理经济案件中涉及犯罪嫌疑若干问题的规定》，该司法解释的适用有明确的范围，即行为人构成犯罪，而本案显然是不适用该条规定的。综上，《房屋出售合同》的主体不是永盛第六项目部，永盛第六项目部也未收到原告交来的购房款，永盛公司不是本案适格被告，仅仅因为在合同上加盖了永盛第六项目部的公章，就让永盛公司在毫无收益的情况下承担退款及赔偿责任，不符合客观事实，违背了民法的公平原则，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原审被告永盛第六项目部未到庭，也未向本院提交任何答辩意见及证据。 原审被告***、***委托诉讼代理人及原审被告***辩称，1.永盛花园6号楼4号商铺的土地证2013年已办理在***名下；2.我们三人作为**的合法继承人，已向尖扎县法院提交了不继承的公证书。 原审法院认定事实如下：2018年4月11日，甲、乙双方签订的《房屋出售合同》中，乙方为夏午才旦，甲方为永盛第六项目部，并有公章和**签名。合同约定：“甲方将位于尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园6号楼4号商铺，出售给乙方夏午才旦，商铺出售价款为90万元，合同签订之日乙方一次性**所有购房款，甲方出具相关收据作为凭证。”但房款是自2017年1月23日起乙方夏午才旦分期共向**支付90万元购房款，甲方也向乙方出据了盖有永盛第六项目部财务专用章和**签名的收据一份。后双方又于2018年6月20日签订了《关于房屋转让的补充协议》，约定出租铺面于2019年5月10日到期后，甲方将铺面所有权完整交乙方使用。上述《房屋出售合同》《收据》和《房屋转让的补充协议》中，均盖有永盛第六项目部的公章和**签名。2014年4月30日永盛第六项目部取得营业执照，系永盛公司分公司，营业期限自2005年4月5日至2024年4月29日。另查明：2013年9月13日，**妻子***就涉案商铺办理了尖国用（2013）158号土地使用权证，使用权人为***。2013年10月8日，**（乙方）与永盛第六项目部（甲方）就该涉案商铺签订了商住楼集资购房协议书。2018年1月22日，***、**将该商铺以90万元卖给**，双方签订了《买卖二手房合同》，该合同上有***及其丈夫**的签字，同年1月23日**收取了**支付的房款90万元。同年4月11日，永盛第六项目部又将该涉案商铺以90万元的价格出售给本案的原审原告夏午才旦，**为经办人。2020年3月20日**已就该涉案房屋办理了青（2020）尖扎县不动产权第000039号产权证。又查明，案外人**于2019年1月4日因车祸死亡。被告***系**妻子，被告***、***系**的子女。涉案商铺的建设方为原审被告永盛公司，施工方为永盛第六项目部，在建设工程施工合同和建设工程竣工验收备案表中均加盖有永盛第六项目部公章和**签名。 尖扎县法院再审认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋归谁所有？原审原告与原审被告签订的《房屋出售合同》是否有效？经审理查明，2013年9月13日，**妻子***就涉案商铺办理了尖国用（2013）158号土地使用权证，使用权人为***。 原审法院认为，原审被告提出的涉案房屋所有权人为原审被告***的主张成立，予以支持。该房屋分别在2013年10月8日、2018年1月22日永盛第六项目部和***、**已将涉案房屋出卖给案外人**，**已于2020年3月20日办理了房产证。2018年4月11日，永盛第六项目部未经***授权，与原审原告夏午才旦签订了《房屋出售合同》，将属于***所有的房屋出售给原审原告夏午才旦，永盛第六项目部的行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，无权处分无效是指处分行为无效而非合同无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实，以及是否满足法定的无效原因。就本案涉案《房屋出售合同》而言，合同是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，原审原告主张合同合法有效，于法有据，故原审原告夏午才旦与原审被告永盛第六项目部签订的合同为有效合同。综上，尖扎县法院(2019）青2322民初282号民事判决认为《房屋出售合同》是**隐瞒事实欺骗原审原告夏午才旦，骗取售房款90万元，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款规定，认为**以合法形式掩盖非法目的合同无效，认定不当，再审法院予以纠正。二、**与原审原告签订合同的行为是个人行为还是公司行为？永盛公司是否应承担责任？《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，原审被告在原审案件提供的建设工程施工合同中有**以永盛第六项目部法定代表人的身份在承包人栏内签名，并加盖了永盛第六项目部公章，永盛公司作为建设单位，永盛第六项目部作为施工单位在6#商住楼建设工程竣工验收备案表中，**作为施工单位负责人参与了该6#商住楼的验收，并盖有永盛第六项目部的公章，据此应当认定永盛第六项目部对于**以该分公司名义开展的对外活动予以了认可。因此，基于上述事实，足以使原审原告夏午才旦有理由相信其与**签订的《房屋出售合同》的行为代表永盛第六项目部。据此，**的行为构成表见代理，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，因此该《房屋出售合同》的相对一方应为永盛第六项目部，故永盛第六项目部、永盛公司是本案适格被告。永盛第六项目部系永盛公司的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构，法律、行政法规规定分支机构应当登记的依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”，永盛公司理应对永盛第六项目部从事的民事活动，承担民事责任，永盛公司认为其不应承担相应法律后果的主张无法律依据，再审法院不予支持。尖扎县法院（2019）青2322民初282号民事判决认定永盛公司第六项目部及永盛公司不是适格被告，认定错误，再审法院予以纠正。三、是否解除《房屋出售合同》？涉案90万元房款是否应予返还？是否应赔偿经济损失？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”的规定，鉴于涉案房屋已经转卖给案外人，因此该涉案房屋已经无法履行，原审原告夏午才旦要求解除《房屋出售合同》的诉讼请求于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同无法履行的原因在于买受人不能按照合同约定取得标的物所有权，出卖人永盛第六项目部存在过错，作为本案的被告永盛第六项目部和永盛公司，在合同解除后，应赔偿原审原告的经济损失。原审原告夏午才旦要求原审被告永盛第六项目部、永盛公司返还购房款90万元的诉讼请求成立，再审法院予以支持。关于原审原告要求原审被告支付自2019年5月11日起逾期利息的诉讼请求，再审法院予以支持，对利息的起算时间自2019年5月11日起至**房款之日止，以90万元为基数，利息计付标准：自2019年5月11日起至2019年8月19日，利息应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起，利息应当按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。尖扎县法院(2019）青2322民初282号民事判决驳回原审原告夏午才旦的诉讼请求判决不当，再审法院予以纠正。四、原审被告***、***、***是否是本案适格被告？是否承担赔偿责任？再审法院认为，**构成表见代理，《房屋出售合同》的相对方为永盛第六项目部，合同的主体是原审原告夏午才旦和原审被告永盛第六项目部，签订《房屋出售合同》的主体不是**，**在本案中不应承担赔偿责任，***、***、***三人作为**的继承人也不应承担赔偿责任，原审原告夏午才旦要求原审被告***、***、***承担偿还责任，再审法院不予支持。尖扎县法院(2019）青2322民初282号民事判决认定其三人在本案中被告主体不适格，并无不当。原审原告提出涉案房屋并非原审被告***所有，而所有权是永盛第六项目部，因原审原告未向本院提供证据印证此事实，故对原审原告提出的主张再审法院不予采纳。原审被告永盛第六项目部经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为原审被告永盛第六项目部放弃举证及对对方证据进行质证的权利，造成的不利后果由原审被告永盛第六项目部自行承担。综上，经再审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第二款、《最高人民法院关于适用解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销尖扎县法院（2019）青2322民初282号民事判决；二、解除夏午才旦与青海永盛工贸有限责任公司第六项目部签订的《房屋出售合同》和《关于房屋转让的补充协议》；三、原审被告永盛公司第六项目部、永盛公司在本判决生效之日起十五日内向原审原告夏午才旦返还购房款90万元并支付利息（以购房款90万元为基数，自2019年5月11日起至2019年8月19日止，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至**房款之日止,利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原审原告的其他诉讼请求。案件受理费6400元、保全费5000元，由原审被告永盛公司第六项目部、永盛公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，本院组织上诉人永盛公司、原审被告永盛第六项目部、***及被上诉人夏午才旦对一审提交的证据进行复述、质证，双方对一审证据的复述、质证意见与一审一致。一审法院对一审证据的分析认定，符合最高人民法院关于民事诉讼证据规则的内容，本院予以确认。 二审期间，上诉人委托诉讼代理人向本院提交新证据两份：1.***与**2012年4月1日签订的合同书复印件一份；2.***与**2012年4月3日签订的合同书复印件一份。拟证明因国家不允许个人开发房地产，**就以永盛公司第六项目部的名义开发案涉房产，土地使用权以房屋置换方式取得，相关费用也由**个人缴纳的事实。 被上诉人委托诉讼代理人质证认为该两份证据为复印件，且形成时间在2012年，上诉人无正当理由未在一审提交，不属于新证据，不予认可。 本院认为，该两份合同签订时间为2012年，上诉人无正当理由在一审未予提交，不属于民事诉讼法规定的新证据，本院不予认可。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案《房屋出售合同》系具有民事权利能力、民事行为能力的永盛第六项目部与被上诉人经过平等协商,且双方意思表示真实一致后签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然永盛第六项目部对案涉商铺没有处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，永盛第六项目部无权处分案涉商铺并不必然导致其与夏午才旦签订的《房屋出售合同》无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，故再审法院认定双方签订的案涉《房屋出售合同》为有效合同适用法律正确。 案涉6号商住楼建设工程施工合同中**以永盛第六项目部法定代表人的身份在承包人栏内签名，并加***第六项目部公章，在6号商住楼建设工程竣工验收备案表中，**作为施工单位永盛第六项目部负责人参与了该楼的验收，并盖有永盛第六项目部的公章，据此应当认定永盛第六项目部对于**以该分公司名义开展的对外活动予以了认可。上述事实足以使被上诉人夏午才旦有理由相信双方签订的《房屋出售合同》出售一方为永盛第六项目部及代理人**。据此，**的行为构成表见代理，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定。永盛第六项目部系永盛公司分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构，法律、行政法规规定分支机构应当登记的依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，永盛公司应对永盛第六项目部从事的民事活动，承担民事责任。上诉人关于**与被上诉人签订《房屋出售合同》不属***第六项目部授权行为，不构成表见代理，永盛公司不应承担责任的上诉理由不能成立。 由***第六项目部将涉案房屋转卖给案外人及已办理了产权登记，买受人夏午才旦不能按照合同约定取得标的物所有权，因此，涉案房屋已经无法实际履行，永盛第六项目部存在过错。**及永盛第六项目部出具给被上诉人的收据能够证明其已收取被上诉人90万元房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，被上诉人夏午才旦有权要求永盛第六项目部返还财产，再审法院予以支持并无不当。 综上所述，青海永盛工贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由青海永盛工贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　李　艳 审 判 员　完德加 二〇二〇年十二月八日 法官助理　杨　英 书 记 员　完玛措