上海永迅电梯有限公司诉上海英皓经济发展中心房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第1032号

上诉人（原审被告）上海永迅电梯有限公司，

委托代理人***，上海市锦天城律师事务所律师。

委托代理人**，上海市锦天城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）上海英皓经济发展中心，

法定代表人***，主任。

委托代理人***，上海普世律师事务所律师。

上诉人上海永迅电梯有限公司（以下简称永迅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第26197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人永迅公司之委托代理人**、被上诉人上海英皓经济发展中心（以下简称英皓中心）之委托代理人***到庭参加诉讼。现已审理终结。

原审经审理查明，2013年1月16日，英皓中心（甲方）与永迅公司（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将上海市某某路xx号房屋（以下简称系争房屋）租赁给乙方使用；房屋月租金为人民币（下同）3，100元；租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金先付后用，一年分两次付清，每次18，600元；乙方如需装修，以书面申请形式先征得甲方同意，方可使用，费用自理，否则产生后果均由乙方负责；乙方在租赁期内，不得私自转租转让或变相转租转让。

2013年5月15日，英皓中心致函给永迅公司，要求永迅公司自收到律师函之日起3日内付清拖欠的房租。该函永迅公司于2013年5月16日收到。2013年5月27日，永迅公司支付了2013年上半年的租金18，600元。

原审审理中，英皓中心诉请要求：1、确认英皓中心、永迅公司间的房屋租赁协议已经于2013年5月21日解除；2、永迅公司立即搬离并返还上海市浦东新区某某路xx号的房屋；3、永迅公司支付自2013年7月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费，按每月3，100元的标准计算。

原审庭审中，英皓中心提供照片一张，上有佰兴家政及上海浦迅电梯有限公司的招牌，证明系争房屋存在转租的情况。永迅公司表示佰兴家政与永迅公司系合作经营关系，挂其招牌对外营业；上海浦迅电梯有限公司系永迅公司之前的企业名称，后永迅公司于2011年7月14日通过了企业名称变更核准登记更名为永迅公司。英皓中心对于上海浦迅电梯有限公司系永迅公司曾用名一事予以确认。永迅公司提供了2012年12月10日的装修报告一份、系争房屋的门面被封的照片四张及支票两份，用以证明永迅公司拖欠房租系英皓中心擅自封门面所致，且永迅公司在经英皓中心催告后积极履行了付款义务，但英皓中心拒收支票。英皓中心表示，没有收到过装修报告，且与本案的诉求无关。永迅公司的门面确实曾经被封过，但不是英皓中心所为，也不清楚是谁所为，没有收到过永迅公司方2013年5月17日及2013年7月1日开具的付款支票。

另查明，系争房屋没有产权证亦无建设工程规划许可证。英皓中心庭审中提供上海市浦东新区人民政府金杨新村街道办事处的情况说明一份，用以证明系争房屋系该街道建造，委托英皓中心出租管理。永迅公司对该情况说明的真实性不予认可。

关于系争合同的效力问题，英皓中心表示，租赁协议的有效性由法院裁决。经原审法院释明合同无效的后果，永迅公司要求英皓中心赔偿装修损失。经永迅公司申请，法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋的装修现值进行评估。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、对该房屋，房屋装修工程（装饰及安装）重置成本价（双方确认项目）为60，500元。2、对该房屋，房屋装修工程（装饰及安装）重置成本价（双方争议项目）为1，236元。通过查勘现场，综合考虑，建议本工程成新率为70%左右。英皓中心认为，本案的系争房屋租赁期间为2013年1月1日至2013年12月31日，因此鉴定结果应当体现系争房屋在上述租赁期间的装修现值，而不能将系争房屋在2013年1月1日之前的全部装修作为鉴定结果。永迅公司在2013年1月1日之前进行的装修费用已经在之前的租赁期内摊销完毕（即鉴定意见附件1装饰部分中第1-12、18-20项，其余部分无法判断），不应由英皓中心承担，不应列入评估范围。对于永迅公司擅自转租期间的装饰、装修的现值损失，也不应列入评估范围。永迅公司未经英皓中心同意，为自己的经营目的、超出双方租赁目的而进行的装饰、装修的现值损失，构成强迫得利，亦不应列入评估范围。永迅公司在系争房屋内未形成附合的装饰装修物（即鉴定意见附件1装饰部分中第30-35项广告招牌和美术字），英皓中心不同意利用，应由永迅公司拆除，不应列入评估范围，如因拆除造成房屋毁损的，永迅公司应当恢复原状。此外，系争房屋内的装修时间久远，其新旧程度大大低于70%的成新率。同时，系争房屋内的一处“壁橱”不属于永迅公司的装修内容，不应计算在评估范围内。对此，鉴定单位认为其接受的委托内容为“某某路xx号房屋的装修现值”，根据委托内容其到现场对系争房屋的装修实物进行了实测，并根据城乡建设环境保护部的文件规定计算装修现值，对装修具体是在哪一时间段内完成的不属于委托的鉴定范围。关于鉴定意见附件1装饰部分中第30-35项广告招牌和美术字，其属于房屋装修的一部分且是不可移动或拆除后无法利用的装修。关于70%的成新率是由鉴定单位依据现场查勘情况综合考虑予以确定的。对于系争房屋内的一处“壁橱”，因英皓中心、永迅公司双方各执己见，鉴定单位无法确定是由何人进行的装修，故将其费用作为双方争议项目的费用在鉴定意见中予以单列，如何取舍，由法院裁决。永迅公司对鉴定意见书无异议。另外，鉴定单位表示，重置成本价中的工料机单价是按照上海市建筑建材业市场管理总站颁布的2013年11月市场信息价及市场价确定，在此之前施工的人工费偏低，材料费则有些偏高有些偏低。因永迅公司多次装修，无法判断各部分的装修施工时间，故其在确定成新率时没有考虑合同约定的租赁期限，且根据现场查勘情况无法区分2013年1月1日之前与之后的装修内容。永迅公司表示其1994年承租房屋后多次进行了装修，包括2010、2011、2012、2013年均曾进行过装修。双方确认永迅公司承租房屋多年，合同每年一签。

原审认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，英皓中心、永迅公司之间的房屋租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，永迅公司再行使用英皓中心房屋失去了合同依据，应迁出并返还系争房屋。永迅公司实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租赁费用标准予以计算。永迅公司要求英皓中心赔偿合同无效情况下的装修损失，根据有关司法解释规定，未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担；经出租人同意的装饰装修，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本案应在考虑装修是否经过英皓中心同意，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于系争房屋内装修现值损失的数额，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，英皓中心对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。现对于鉴定意见书中双方争议项目（即壁橱）因英皓中心、永迅公司双方均未提供证据证明系由何人进行的装修，但鉴于壁橱属于系争房屋内装修的一部分，且永迅公司承租房屋多年，法院予以认定为永迅公司的装修。英皓中心出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错，永迅公司疏于对房屋合法性审查，对合同无效亦有责任。其次，双方租赁关系存续多年，英皓中心对永迅公司在2012年12月之前进行的装修并未提出异议，应视为默认，而据永迅公司所称2012年12月英皓中心已明确反对装修，故之后所进行的装修应认定为未经英皓中心同意，目前已无法具体区分上述前后装修的具体内容，由法院酌情确认损失范围。再次，承租人应在考虑租期、用途的情况下合理装修，但永迅公司在每年租期均为一年随时可能不再续约的情况下，频繁、过度装修，具有一定的过错。故法院综合考虑上述因素以及工料机单价的取价时间、租赁合同所约定的租赁期限已届满等因素，扣除折旧后，结合双方对合同无效的过错责任酌情确定英皓中心应当赔偿永迅公司的装修损失的数额。综上，原审法院于二○一四年一月二十三日根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，作出判决：一、上海英皓经济发展中心与上海永迅电梯有限公司于2013年1月16日签订的《租房协议书》无效；二、上海永迅电梯有限公司应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区某某路xx号房屋，并将该房屋返还给上海英皓经济发展中心；三、上海永迅电梯有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海英皓经济发展中心房屋占有使用费，按每月3，100元的标准，自2013年7月1日起支付至上海永迅电梯有限公司实际迁出房屋之日止；四、上海英皓经济发展中心应于判决生效之日起十五日内向上海永迅电梯有限公司支付装修损失18，000元；五、驳回上海英皓经济发展中心的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费162元，鉴定费1，800元，合计1，962元，由上海英皓经济发展中心与上海永迅电梯有限公司各半负担。

原审判决后，永迅公司不服，向本院提起上诉，诉称，1、涉案租赁合同因涉案房屋没有建设工程规划许可证而无效，作为房屋建造人的金杨新村街道办事处将违章建筑委托被上诉人对外出租，该委托合同同样应属无效。在委托合同无效的前提下，被上诉人无权要求上诉人向其支付房屋使用费。2、涉案房屋虽系违章建筑，但该房屋所有权的归属对本案的处理具有重大影响。原审仅凭借一份上海市浦东新区人民政府金杨新村街道办事处的书面说明便作出涉案房屋所有权归属于该街道的认定，并判决上诉人将涉案房屋返还被上诉人，缺乏事实和法律依据。故请求撤销原判第二、三项，改判对被上诉人要求上诉人返还房屋并支付房屋使用费的诉请不予支持。

被上诉人英皓中心辩称，上诉人认为金杨新村街道办事处的情况说明不属实，没有证据证明；租赁合同无效则应该恢复原状，故上诉人应该返还系争房屋。请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，关于上诉人应否支付系争房屋使用费的问题，虽然系争房屋因无合法的建造手续而无合法的产权证明，但系争房屋现客观存在，并在实际上具有使用、收益价值，上诉人亦认可其通过与被上诉人建立租赁关系的方式而占有、使用系争房屋多年，并向被上诉人支付相应的使用费用，现上诉人主张因租赁合同无效，故其不应当向被上诉人支付使用费，本院不予支持。关于系争房屋由谁出资建造的问题，原审根据被上诉人提供的上海市浦东新区人民政府金杨新村街道办事处出具的情况说明，认定系争房屋系该街道建造并委托被上诉人进行出租管理，并无不当。上诉人虽对该份情况说明的真实性不予认可，但并未提供相反的证据以推翻该情况说明的证明内容，且自上诉人使用系争房屋至今，其对系争房屋的出资建造人及实际管理人之主体资格并未提出过异议，故本院对上诉人现就系争房屋的出资建造人所提出的异议同样不予采信。综上，原审判决认定事实、适用法律均无不当，本院予以维持。上诉人基于本案系争房屋租赁协议无效而要求不返还房屋并不支付房屋使用费，依法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币162元，由上诉人上海永迅电梯有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

代理审判员朱强

二〇一四年四月二十八日

书记员莫莉

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……