上海永迅电梯有限公司
上海市浦东新区中星怡景花园小区业主委员会与上海中星(集团)有限公司、上海永迅电梯有限公司业主共有权纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
（2014）浦民一（民）初字第8809号
原告上海市浦东新区中星怡景花园小区业主委员会。
负责人**。
委托代理人陈兵，上海市建纬律师事务所律师。
被告上海中星（集团）有限公司。
法定代表人周先强。
委托代理人**，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人***，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海永迅电梯有限公司。
法定代表人完颜永建。
原告上海市浦东新区中星怡景花园小区业主委员会（以下至判决主文前简称业委会）诉被告上海中星（集团）有限公司（以下简称中星公司）、被告上海永迅电梯有限公司（以下简称永迅公司）业主共有权纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法适用简易程序，于同年4月16日公开开庭进行了审理。审理中，当事人申请庭外和解2个月，但未达成和解协议。原告业委会的负责人**、委托代理人陈兵，被告中星公司的委托代理人**到庭参加诉讼。被告永迅公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告业委会诉称，上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）所有权人为被告中星公司，该房屋规划为会所，房地产登记簿显示的类型和用途也为会所。2012年6月5日，被告中星公司将该房屋出租给被告永迅公司，永迅公司实际用于办公。两被告的租赁行为擅自改变了该房屋的会所用途，违反法律、法规的强制规定，同时也侵犯了上海市浦东新区中星怡景花园小区全体业主的合法权益。故原告起诉要求两被告排除妨害，恢复系争房屋的会所用途（永迅公司搬离系争房屋，中星公司为小区业主提供会所服务的配套功能），并承担本案诉讼费。
被告中星公司辩称，被告永迅公司目前确实在系争房屋办公。两被告签订了租赁合同，本被告将系争房屋出租给被告永迅公司使用，事实上，永迅公司也未全部使用。两被告之间的租赁合同是有效的，原告要求被告永迅公司搬离系争房屋无法律依据。系争房屋之前一直处于闲置状态，由于原告不同意付费使用，本被告作为系争房屋的所有权人，有权对系争房屋取得收益，法律并未规定原告可以免费使用会所。若原告同意付费使用，本被告可以恢复会所的用途，让被告永迅公司迁出。对原告诉状中陈述的事实经过无异议。
被告永迅公司未到庭应诉，亦未提交证据。
经审理查明，系争房屋系被告中星公司所有，位于上海市浦东新区中星怡景花园小区内。该房屋性质为会所。2012年，该房屋由被告中星公司出租给被告永迅公司，期限自2012年6月5日至2017年6月4日。被告永迅公司现将该处房屋作办公用房使用。
2013年7月13日，上海市浦东新区中星怡景花园小区经召开业主大会后形成决议，授权业委会以对会所用途构成妨害的当事人为被告向法院提起诉讼，要求其排除妨害，恢复会所用途。
以上事实，由原告业委会提供的业主大会会议决定公告、业主大会决议、建设工程规划许可证、上海市房地产登记信息及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，系争房屋属于被告中星公司所有，中星公司将其出租是其依法享有的民事权利。但是，业主、房屋使用人（承租人）必须依法行使民事权利。2011年4月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第五十二条第一款规定，业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
系争房屋性质为会所，上海市住房保障和房屋管理局在相关文件中，明确会所系指按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。被告永迅公司将其承租的会所性质的房屋用作办公，违反相关行政法规，可由相关部门依法对此予以处理。原告对上述两被告的违法行为提起民事诉讼亦是原告依法享有的民事权利，但是原告在本案中的诉请为要求被告永迅公司搬离系争房屋，被告中星公司为小区业主提供会所服务的配套功能，上述请求缺乏法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国》第三十九条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告上海市浦东新区中星怡景花园小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由原告上海市浦东新区中星怡景花园小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员闵纯
二〇一四年八月四日
书记员**
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
