中星怡景花园小区业主委员会诉上海中星（集团）有限公司等业主共有权纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第2522号

上诉人（原审原告）***中星怡景花园小区业主委员会

负责人＊＊

委托代理人陈兵

委托代理人ＸＸ

被上诉人（原审被告）上海中星（集团）有限公司

法定代表人

委托代理人**

委托代理人***

被上诉人（原审被告）上海永迅电梯有限公司

法定代表人＊＊。

上诉人***中星怡景花园小区业主委员会因业主共有权纠纷一案，不服***人民法院（2014）浦民一（民）初字第8809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后依法组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人***中星怡景花园小区业主委员会的委托代理人ＸＸ、被上诉人上海中星（集团）有限公司的委托代理人**到庭参加了诉讼。被上诉人上海永迅电梯有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原审查明，***系争房屋房屋（以下简称系争房屋）系上海中星（集团）有限公司（以下简称中星公司）所有，位于***中星怡景花园小区内。系争房屋性质为会所。2012年，系争房屋由中星公司出租给上海永迅电梯有限公司（以下简称永迅公司），期限自2012年6月5日至2017年6月4日。永迅公司现将系争房屋作办公用房使用。

2013年7月13日，***中星怡景花园小区经召开业主大会后形成决议，授权***中星怡景花园小区业主委员会（以下简称业委会）以对会所用途构成妨害的当事人为被告向法院提起诉讼，要求其排除妨害，恢复会所用途。

业委会遂向原审法院提起诉讼，以中星公司、永迅公司的租赁行为擅自改变系争房屋的会所用途，违反法律、法规的强制规定，同时也侵犯了***中星怡景花园小区全体业主的合法权益为由，请求法院判令：中星公司、永迅公司排除妨害，恢复系争房屋的会所用途（永迅公司搬离系争房屋，中星公司为小区业主提供会所服务的配套功能），并承担本案诉讼费。

中星公司对出租给永迅公司办公使用的事实没有异议，但认为租赁合同有效，业委会要求永迅公司搬离系争房屋无法律依据。又称，中星公司作为系争房屋的所有权人，有权出租系争房屋取得收益，法律并未规定业委会可以免费使用会所。系争房屋之前一直处于闲置状态，且业委会不同意付费使用；如果业委会同意付费使用，中星公司可以恢复会所的用途，让永迅公司迁出。

永迅公司未到庭应诉，亦未提交证据。

原审认为，系争房屋属于中星公司所有，中星公司将其出租是其依法享有的民事权利。但是，业主、房屋使用人（承租人）必须依法行使民事权利。2011年4月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第五十二条第一款规定，业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

系争房屋性质为会所，某局在相关文件中，明确会所系指按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。永迅公司将其承租的会所性质的房屋用作办公，违反相关行政法规，可由相关部门依法对此予以处理。业委会对中星公司、永迅公司的违法行为提起民事诉讼亦是业委会依法享有的民事权利，但是业委会在本案中的诉请为要求永迅公司搬离系争房屋，中星公司为小区业主提供会所服务的配套功能，上述请求缺乏法律依据，法院难以支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年八月一日作出判决：驳回***中星怡景花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由***中星怡景花园小区业主委员会负担。

判决后，业委会不服，上诉于本院称，原审法院引用了上海市住宅物业管理规定第五十二条第一款的规定，也查明被上诉人永迅公司将系争房屋用作办公房违背了系争房屋的会所基本性质和用途，但未从被上诉人中星公司未向业主提供配套服务或者损害业主居住及生活方面角度认定被上诉人的过错，明显不当。上诉人认为，被上诉人中星公司与永迅公司的行为侵害了全体业主的合法权益，根据侵权责任法的规定，上诉人要求被上诉人排除妨碍、恢复系争房屋的会所用途具有合法依据。据此，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。

被上诉人中星公司辩称，被上诉人中星公司对系争房屋享有使用和处分的权利，有权出租并获得收益。系争房屋在2012年之前一直处于闲置状态，上诉人也没有要求租赁用于会所用途。本案诉讼期间，双方一直在调解，但上诉人并没有要求租赁房屋，因此被上诉人与永迅公司的租赁合同解除势必造成被上诉人的损失。被上诉人愿意在与永迅公司租赁合同到期后与上诉人再行协商。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，被上诉人中星公司作为会所的所有权人，应当按照会所的用途和性质出租收益，不得擅自改变物业使用性质。经查明，被上诉人中星公司将会所出租给被上诉人永迅公司用于办公，属于改变会所的使用性质。由于改变物业使用性质违反的是相关物业使用方面的规定，属于相关行政法规的处理范畴，故应由相关行政管理部门处理。上诉人业委会可向有关行政部门反映解决。至于上诉人业委会提出的由于被上诉人永迅公司将会所作为办公用房，造成小区业主居住生活等方面的影响，但就现有证据来看，尚不够充分，故本院难以采信。关于上诉人业委会要求被上诉人中星公司恢复会所用途一节，本院认为，因会所的用途涉及到商业、娱乐、文体等方面的内容，属于一个较为宽泛的概念，故上诉人业委会要求被上诉人中星公司恢复，应明确自己的诉请要求，在本案中，如何恢复至符合会所使用要求，上诉人业委会并没有给予明确的诉讼请求；至于上诉人业委会主张的被上诉人中星公司可恢复至出租给被上诉人永迅公司之前的闲置状态，则存在权利人出租收益方面受损的情况，故本院难以采信。本院建议双方协商，积极寻找符合会所使用用途方面的承租人，且以不损害权利人出租收益为前提，以维护各方的合法权益。据此，上诉人业委会要求被上诉人中星公司、永迅公司承担排除妨碍、恢复会所用途的上诉请求，因缺乏依据，故本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人***中星怡景花园小区业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长孔美君

审判员***

代理审判员***

二〇一四年十月二十一日

书记员*樱

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……