北京某某生物技术有限公司与中建远大（北京）建设工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0113民初8688号

原告（反诉被告）：北京***生物技术有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。

法定代表人：刘伟，总经理。

委托诉讼代理人：刘旭，男，1984年2月16日出生，汉族，北京市丰台区人，该公司员工，身份证号×××。

委托诉讼代理人：曲莉莎，女，1979年4月25日出生，汉族，北京市西城区人，该公司员工，身份证号×××。

被告（反诉原告）：中建远大（北京）建设工程有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。

法定代表人：郑建国，总经理。

委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王爱琳，女，1984年5月9日出生，汉族，江苏省徐州市铜山区人，该公司员工，身份证号×××。

原告（反诉被告）北京***生物技术有限公司（以下简称***公司）与被告（反诉原告）中建远大（北京）建设工程有限公司（以下简称中建远大公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***公司的委托诉讼代理人刘旭，被告（反诉原告）中建远大公司的委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2015年10月1日签订的《租赁合同书》；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月1日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定由被告承租原告位于北京市顺义区×镇×路×段×号土地及附属物建筑物，租赁期限2015年10月1日至2052年8月1日，年租金为40万元（大写：肆拾万元整），采用上付款方式，即每年先交租金后使用，首年租金于2015年12月1日前交纳，后续年度的租金应当在每年的11月1日前交纳下一年度的租金。合同签订后双方依约履行，但自2019年开始，被告并不是按期支付，直至2020年的租金，被告拖延至2020年5月才支付，2021年的租金应该于2020年11月1日前支付，但截至起诉日仍未支付，根据《租赁合同书》第九条合同解除第四款“不按照约定支付租金或保证金超过30日的”约定，甲方有权单方解除合同，收回出租物业，剩余租金及保证金不退，据此，甲方要求解除《租赁合同书》根据《中华人民共和国民法典》相关规定，特向法院提起民事诉讼，请求法院作出裁决，以保护原告的合法权益。

中建远大公司辩称：第一，双方签订租赁合同，合同约定原告出租给被告的建筑物应该是合法的，用途是用于生产经营办公等，也允许改扩建，被告应配合办理相应的手续，但在被告扩建相关建筑后，原告出租给被告的建筑物因被政府认定为违法建筑而已经被部分拆除，原告出租的建筑没有相关的规划许可手续，所以被告认为双方合同无效；第二，因建筑物被拆除，导致被告的合同目的也无法达到实现，按照合同约定也是原告存在违约，原告基于被告未支付租金要求解除合同也是不成立的。

中建远大公司向本院提出反诉请求：1．请求法院判决被告与原告于2015年10月1日签订的《×厂房租赁合同》无效；2．本案反诉费由原告承担。事实与理由：原告将位于北京市顺义区×镇×路×段×号土地及其附属建筑物出租给被告，双方于2015年10月1日签订的《×厂房租赁合同》，合同约定：总地面积为31亩，地上建筑物总建筑面积为6468平方米，原告保证该房屋为其享有100%所有权的合法建筑(房屋状况均需修缮维护后方具备使用功能)、土地为其享有100%所有权的合法土地，且房屋、土地均无向被告以外的任何第三方出租，也无任何债权债务纠纷及抵押或担保，该土地具备被告要求的施工条件；合同约定的用途为生产经营、仓储和办公用途，合同期限为2015年10月1日至2052年8月1日，租金为40万元/年；同时合同约定，原告同意被告自行修缮和改造建设，被告对租赁物进行装修、改建、扩建的，原告应全力配合被告在施工当中协调各方面关系，原告配合被告办理新建建筑在审批手续。合同签订后，被告按合同约定向原告支付租金并对租赁场地、厂房进行修缮、装修、改扩建等，被告投入巨额资金。2019年7月5日，北京市顺义区×镇人民政府送达《限期拆除通知书》，认定涉诉场地内建筑物、构筑物未取得北京市规划行政主管部门的许可手续，为违法建筑，要求限期拆除，之后北京市顺义区×镇人民政府对违建的地上物进行了强制拆除。基于此，被告请求法院依法确认原告与被告于2015年10月1日签订的《×厂房租赁合同》无效。

***公司就反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告于2002年7月31日与×镇政府签订了《厂房购销及土地使用权转让合同》，该合同第7条约定：我方因经营所需可以对转让地内的建筑物进行翻建或自行择址建筑，所需审批手续甲方应予配合，费用由乙方承担，及第5条，乙方在合同期内可以转让、出租、抵押转让地的使用权，但期限应在本合同有效期内，应经甲方同意并不得损害甲方利益。基于此，以及双方于2015年10月1日签订《×厂房租赁合同》，根据其中第1条第1款约定，双方签订的租赁合同应为合法有效。双方的租赁合同是将地上建筑物与土地一起出租给被告的，并不是只有地上建筑物。

本院经审理查明：

2015年10月1日，***公司（甲方，出租方）与中建远大公司（乙方，承租方）签订《×厂房租赁合同》（即《租赁合同书》），约定甲方将位于北京市顺义区×镇×路×段×号土地及其附属建筑物出租给乙方。物业总占地面积为31亩，地上建筑物总建筑面积为6468平方米。甲方确保该房屋为甲方享有100%所有权的合法建筑。租赁期自2015年10月1日起，至甲方与×镇政府签订的原始《厂房购销及土地使用权转让合同》的终止日期终止，即2052年8月1日。自2015年12月1日开始计算租金，租赁期限内每年租金为40万元。在租赁期限内，在不损害建筑物主体结构的前提下，乙方经甲方同意可根据经营需要对建筑物进行装修改造扩建，但方案及图纸须经甲方认可并备案。经甲方同意后同意由具备施工资质的单位实施，费用由乙方承担。

庭审中，为证明自己是从×镇政府处租赁的涉诉土地及地上房屋等建筑物，系合法取得，所以后来与中建远大公司签订的《×厂房租赁合同》也应该是有效的。***公司提交了自己与×镇政府签订的《厂房购销及土地使用权转让合同》及附件，中建远大公司称对该证据的真实性无法确定，因为涉诉厂房已经被认定为违法，有部分已经被拆除，所以双方的签订的租赁合同也应该是无效的。

中建远大公司提交限期拆除通知书照片与催告通知书照片、拆除现场照片（2019年），证明涉案建筑被认定为违法建筑而拆除，***公司出租给自己的建筑是违法的，所以双方的合同无效。***公司认可两份通知书的真实性，但称通知书不是***公司法定代表人刘伟向中建远大公司发送的，而是×镇政府直接向中建远大公司送达的；对于照片真实性无法确认，称此次拆除的部分仅为中建远大公司自行翻建、扩建的部分，在中建远大公司施工过程中，×镇政府已经下达过整改通知，但中建远大公司仍然坚持扩建，***公司原来从×镇政府处租赁的房屋并不在拆除范围之内。

经查，***公司在2002年7月31日与×镇政府签订《厂房购销及土地使用权转让合同》及附件，约定×镇政府将位于×村北的原纸箱厂和木器厂的厂房及厂址转让给***公司使用。合同期限自2002年8月1日始至2052年8月1日止。2015年10月1日，***公司与中建远大公司签订《×厂房租赁合同》，将从×镇政府处租赁的上述土地及厂房转租给中建远大公司使用。中建远大公司对部分厂房进行了改扩建。2019年7月5日，×镇政府向中建远大公司发出限期拆除通知书，称经规划部门确认，中建远大公司所建的建筑面积为6500平方米的建筑物、构筑物未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，属违法建筑，责令限期拆除。庭审中，中建远大公司称该6500平方米的建筑物就是自己经***公司同意后在自己租赁的厂房基础上改扩建的，并没有建设工程规划手续，现已经被拆除。

诉讼中，经本院询问，***公司称，其不清楚从×镇政府处租赁的厂房有无相关建设工程规划许可手续，本院限期要求其予以核实，但***公司在本院指定的期间内未予以核实，也未补充提交涉诉厂房相关的建设工程规划许可证等文件。

经询问，双方明确表示不在本案中处理合同无效后的相关事宜。

2021年7月20日，***公司向本院申请撤回起诉。

上述事实，有双方当事人陈述、《×厂房租赁合同》及附件、《厂房购销及土地使用权转让合同》及附件、限期拆除通知书照片、催告通知书照片、拆除现场照片、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。

本院认为：

本案中，***公司在本院宣判前撤回对本诉案件的起诉，其撤回起诉是其真实意思的表示，不违反法律法规的规定，故本院予以准许。本诉撤诉后，反诉应当继续审理。对于中建远大公司反诉要求确认双方签订的《房屋及土地租赁合同》无效的诉讼请求，本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本院审理过程中截止本院法庭辩论终结前，本案双方均未提交涉诉土地地上房屋的建设工程规划许可手续，且在我国“房地一体”的格局下，房屋依附于土地之上，与所附着土地具有不可分割性，故双方于2015年10月1日签订的《×厂房租赁合同》（即《租赁合同书》）应属无效。

因双方明确表示不在本案中处理合同无效后的事宜，故就合同无效后的相关事宜，双方可另行主张。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：

确认原告（反诉被告）北京***生物技术有限公司与被告（反诉原告）中建远大（北京）建设工程有限公司于二○一五年十月一日签订的《×厂房租赁合同》（即《租赁合同书》）无效。

反诉案件受理费五万五千三百元，由被告（反诉原告）中建远大（北京）建设工程有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　李　鹏

二〇二一年八月二十五日

书记员　王宏伟