某某,某某与雅克设计有限公司重庆城市规划分公司,雅克设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0105民初1771号 原告：**，男，1982年12月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：***，重庆炜***事务所律师。 原告：***，女，1959年11月16日出生，汉族，住新疆自治区额敏县朝阳区。 委托诉讼代理人：***，重庆炜***事务所律师。 被告：雅克设计有限公司，住所地海南省海口市龙华区玉沙路19号城中城A座2层，统一信用代码91460000730061622W。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，海南正益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，该司员工。 原告**、***诉被告雅克设计有限公司（以下简称雅克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**、***的诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告雅克公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**、***向本院提出诉讼请求：1、判令解除**、***与雅克设计有限公司重庆城市规划分公司签订的房屋租赁合同；2、判令雅克公司立即向**、***支付2021年度租金384000元及2019年、2020年的年租金差额部分528000元；以上合计912000元。事实和理由如下：2019年6月7日，**、***与雅克设计有限公司重庆城市规划分公司（以下简称雅克重庆分公司）签订房屋租赁合同，合同约定**、***将其所有的位于重庆市江北区**四路16号附2号2-2号的商业用房出租给雅克重庆分公司用作办公用房，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日，租期5年，租金为每月32000元（年租金384000元）。为促进该租赁合同的长期顺利履行，经雅克重庆分公司与**、***协商确认，租赁期的前两年租金，**、***仅按12万元/年的优惠标准向雅克重庆分公司收取；自第三年起，租金恢复至合同约定384000元/年的标准；租赁期内承租方不得提前解除租赁合同，如果未能租赁满5年的，雅克重庆分公司则不能享受前两年的租金优惠，并且须按照384000元/年的标准向原告**、***补齐相应租金差额，且租赁保证金不予退还。自2019年1月起，**、***已将案涉房屋交付给雅克重庆分公司，雅克重庆分公司于此时实际占有房屋并入场装修，其后，雅克重庆分公司一直使用案涉房屋至今。截止起诉之日，雅克重庆分公司共计向**、***支付了2019年、2020年的租金24万元、保证金10万元，至今未支付2021年的租金384000元。**、***认为，雅克重庆分公司长期拖欠租金的行为已经构成严重违约，在事实上单方解除了**、***与雅克重庆分公司之间的房屋租赁合同，**、***为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告雅克公司辩称，一、雅克重庆分公司自2019年1月起至2021年5月，由案外人杨韬承包经营，承包期间办公场地租用由杨韬负责。杨韬向雅克公司提交了签订时间分别为2020年1月1日、2021年1月1日的房屋租赁合同，两份合同签订时间均晚于**、***持有的合同，故应以签订时间在后的合同为准，且双方实际履行的也是签订时间在后的合同。杨韬承包期限仅为3年，其承包期间与**、***签订租赁期限为5年的租赁合同，不合常理。二、案涉房屋系2019年5月才装修完毕，入场办公使用，租赁期限应当从2019年5月1日起算，按照签订时间在后的合同约定，2019年的租金已支付完毕。另，**、***称房屋租赁期限自2019年1月起，但保证金直到2021年3月才支付，明显不符合租赁行业惯例，亦不符合常理，事实上，雅克重庆分公司系依据2021年1月1日签订的房屋租赁合同，支付的保证金。 本院经审理认定事实如下：**、***系坐落于重庆市江北区**四路16号付2号2-2号房屋的所有权人。 2019年6月7日，**、***（甲方）与雅克重庆分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由雅克重庆分公司承租**、***名下坐落于重庆市江北区**四路16号附2号2-2的房屋。合同第3.1条约定，租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日；第4.1条约定，房屋月租金为32000元，年租金为384000元。乙方采取按每个季度为一期支付的方式向甲方预交付下一个季度的租金。合同签订之后乙方应当在每季度租期届满前的7个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一季度租金。第4.2条约定，乙方在签订租赁合同后向甲方支付10万元作为租房保证金。甲方同意该房屋租赁期的前两年，即2019年1月1日起至2020年12月31日止，甲方收取乙方年租金12万元；后三年恢复正常租金，即自2021年1月1日起至2023年12月31日止，甲方收取乙方年租金384000元，付款方式按照4.1条执行。若乙方提前退租，未能租满五年，则乙方不能享受租期前两年的房租优惠，应按照年租金384000元的价格补齐租金，并且乙方支付的租金保证金不予退还。第6.1条约定，乙方在合同签订后，按约定向甲方缴纳完毕租金和保证金后，甲方开具《入住通知书》，乙方持《入住通知书》前往物业管理公司办理入住手续。 2021年12月2日，**、***委*******事务所向雅克公司以及雅克重庆分公司发函，催收2021年的租金。雅克重庆分公司于2021年12月6日收到该函件，雅克公司于2021年12月3日收到该函件。 雅克重庆分公司支付了**、***2019年租金12万元，2020年租金12万，并于2021年3月支付了10万元的保证金。 雅克重庆分公司系雅克公司在重庆设立的分公司，于2022年5月27日决议注销。雅克重庆分公司于2022年2月14日收到本案的起诉状副本。 庭审中，**、***举示了水电及物业交付明细、重庆市增值税发票，拟证明雅克重庆分公司于2019年1月开始使用房屋。雅克公司质证认为，对水电及物业交付明细的真实性不清楚，对重庆市增值税发票真实性予以认可。本院认为，证据中，物业明细为物管公司自制清单，其中2019年1月至2019年5月期间的物业费，并无缴费凭证或收据、发票等佐证，故对该证据不予采信。水电明细及重庆市增值税发票中，记载的均为2019年5月后产生的费用，因此**、***举示的该组证据，不能达到其证明目的，本院不予采纳。 庭审中，雅克公司举示了雅克重庆分公司承包经营相关的证据，以及落款日期分别为2020年1月1日、2021年1月1日的房屋租赁合同打印件，拟证明杨韬为雅克重庆分公司承包经营的负责人，由其负责租赁案涉房屋。雅克分公司与**、***实际履行的是签订日期为2020年1月1日、2021年1月1日的房屋租赁合同。**、***质证认为，对雅克重庆分公司承包经营相关的证据真实性、关联性不予认可，且不能达到雅克公司的证明目的。对落款日期分别为2020年1月1日、2021年1月1日的房屋租赁合同真实性不予认可。本院认为，雅克重庆分公司承包经营相关的证据，系雅克公司、雅克重庆分公司及杨韬之间的内部承包经营关系，本案租赁合同相对方为雅克重庆分公司，并非杨韬。落款日期分别为2020年1月1日、2021年1月1日的房屋租赁合同，因雅克公司未举示该部分证据原件，无法核实真实性，本院不予采纳。因此，雅克公司举示的前述证据不能达到其证明目的，本院对雅克公司主张的雅克分公司与出租人实际履行的是签订日期为2020年1月1日、2021年1月1日的房屋租赁合同的事实，不予采信。 庭审中，对于房屋使用情况，**、*****，雅克重庆分公司自2019年1月1日起承租使用案涉房屋，2021年12月31日后便未使用案涉房屋。雅克公司**，自2019年5月1日起承租使用案涉房屋，2021年5月左右已搬离案涉房屋。对于2019年的租金12万元，**、***主张系支付的2019年1月1日至12月31日的租金，雅克公司主张系支付的2019年5月1日至12月31日的租金。 以上事实，有不动产产权证书、《房屋租赁合同》（签订日期2019年6月7日）、账户对账单、律师函及邮寄凭证以及当事人的**等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，**、***和雅克重庆分公司于2019年6月7日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，**、***和雅克重庆分公司均应当按照合同履行各自义务。因雅克重庆分公司已于2022年5月27日决议注销，雅克重庆分公司系雅克公司分支机构，故前述房屋租赁合同的合同义务应当由雅克公司承担。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，**、***应当举证证明其向雅克公司重庆分公司交付房屋的时间，因**、***举示的证据不足以证明其交付房屋时间早于2019年5月1日，故由其承担举证不利的后果，本院对雅克公司认可的房屋交付时间予以确认，据此，房屋租金应当自房屋交付之日即2019年5月1日开始计算。 关于租赁合同解除的问题，雅克公司虽辩称2021年5月左右已搬离案涉房屋，但未举证证明，即使属实，其作为违约方，无权解除租赁合同，且其未明确向出租人提出解除合同，故其搬离租赁房屋的行为并不发生解除合同的效力。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。雅克重庆分公司仅支付2019年租金12万元，2020年租金12万元，因雅克重庆分公司拖欠2021年度租金，**、***向其催收后，雅克重庆分公司仍未支付，**、***有权解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方......当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。雅克公司于2022年2月14日收到本案的起诉状副本，故双方的租赁合同于2022年2月14日解除。 关于**、***主张的租金，如前所述，**、***交付房屋时间为2019年5月1日，结合双方合同解除情况，雅克公司应当支付2019年5月1日至2021年12月31日期间的租金。同时，因雅克公司原因导致租期未满五年即解除，根据合同约定，其不能再享受租期前两年的租金优惠，故雅克公司应当支付2019年5月1日至2020年12月31日的租金差额40万元（32000元/月×20个月-24万元），以及2021年1月1日至2021年12月31日的租金384000元，合计784000元。雅克公司主张以保证金抵扣租金，**、***同意抵扣，故雅克公司尚欠租金684000元应当支付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下： 一、确认原告**、***与被告雅克设计有限公司2019年6月7日订立的《房屋租赁合同》于2022年2月14日解除。 二、被告雅克设计有限公司于本判决生效之日起三日内向原告**、***支付尚欠的2019年5月1日至2020年12月31日期间的租金差额以及2021年1月1日至12月31日期间的租金共计684000元； 三、驳回原告**、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12920元，由原告**、***负担2280元，由被告雅克设计有限公司负担10640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员　　** 二〇二三年三月三十日 书记员　　** -1–