某某与某某、某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

江苏省兴化市人民法院

民事判决书

(2019)苏1281民初494号

原告：顾养志，男，1962年11月2日生，汉族，住兴化市。

委托诉讼代理人：***，兴化市城区法律服务所法律工作者。

被告：***，男，1952年5月6日生，汉族，住江苏省建湖县。

被告：***，女，1958年12月23日生，汉族，住址同上。

两被告共同委托诉讼代理人：***，建湖县颜单法律服务所法律工作者。

第三人：江苏科创建设集团有限公司，组织机构代码05861405-6,住所地：江苏省连云港市花果山景区郁林路8号。

法定代表人：汤辉，董事长。

第三人：***，男，1953年8月6日生，汉族，住江苏省建湖县。

共同委托诉讼代理人：姜烨、**，江苏大直律师事务所律师。

第三人：泰州九州通医药有限公司，住所地：兴化市电厂北路26号。

法定代表人：戴胜辉。

委托诉讼代理人：***，男，1981年10月25日生，汉族，住兴化市，系该公司员工。

原告顾养志与被告***、***、第三人江苏科创建设集团有限公司、泰州九州通医药有限公司、******执行异议之诉一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾养志及其委托诉讼代理人***、被告***及其与***的共同委托诉讼代理人***，第三人江苏科创建设集团有限公司、**标的共同委托诉讼代理人姜烨、**，第三人泰州九州通医药有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告顾养志向本院提出诉讼请求：请求对位于建湖县不动产许可执行。事实及理由：1、法律明确规定房屋买卖中所有权的转移以不动产登记为准，在未办理过户登记的情况下，房屋仍旧属于被告***，原告申请执行其名下房产并无不当；2、***、***在签订买卖合同时就己经明确知晓此房屋系动迁房性质，但是其仍然与被告***签订房屋买卖协议，理应承担不能过户期间存在的法律风险，买受人***、***如因此造成损失，就此损失应向出卖人***主张赔偿，不能阻却债权人的执行行为；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中四个条件必须全部符合，而非择一选用。原告认为被告在签订房屋买卖协议时即已知悉为动迁房，且建湖县人民法院于2017年12月18日查询时案涉房屋***记于被告**标名下，具备过户条件，但被告***、***却没有过户，系其自身原因，依据上述规定，被告***、***的异议请求应当不予支持，从而兴化市人民法院作出的（2018)苏1281执异284号裁定书认定事实及法律适用错误，应予撤销。为此，原告特诉至贵院，望判如所请。

被告***、***辩称：兴化市人民法院作出的（2018)苏1281执异284号执行裁定书事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人江苏科创建设集团有限公司、***陈述称：请求法院驳回原告的诉请。1、科创公司作为本案的被执行人，因另一被执行人***与本案的被告***、***之间签有合法有效的房屋买卖合同，且该合同成立于本案原告与被告科创、被告***债权债务关系之前。被告***、***是房屋买卖合同的善意交易的相对人，其基于房屋买卖合同所期待的利益受法律保护，可以有限的突破物权登记的束缚；2、被告***、***已经按照合同约定向***支付了全部的购房款，支付的时间也发生在原告执行债权之前；3、被告***、***已经实际占有了案涉房屋多年，实际占有、管理案涉房屋的时间也发生在原告执行债权之前；4、被告***、***对于房屋没有办理过户手续无任何过错，因案涉的房屋属于回迁房，房屋的性质与政策规定决定了案涉房屋5年内不能办理过户手续，因此，合同中明确规定了2019年才办理过户手续。因此，不存在被告***、***怠于办理过户手续的过错，而是约定了过户时间尚未成就。综上四点，根据江苏省高级人民法院审判委员会（2015）年1号执行异议之诉问题的纪要、最高院执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，江苏省高级人民法院执行异议审理指南（2015、2017年版）的规定，本案被告***、***完全具有排除本案房屋执行的条件和资格，其主张排除执行的诉请依法应当得到法院的支持。兴化法院作出的（2018)苏1281执异284号执行裁定书，事实清楚，程序合法，适用法律正确，不存在可撤销的理由，请求法院驳回原告的诉请。

第三人泰州九州通医药有限公司陈述称：根据兴化市人法院（2016）苏1281民初5282号民事判决书中判决第三条，驳回原告顾养志对第三人泰州九州通医药有限公司的诉讼请求。故泰州九州通医药有限公司不承担本案的任何责任和义务。请求驳回原告对第三人的诉请。

经审理查明：顾养志与江苏科创建设集团有限公司、***、第三人泰州九州通医药有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016)苏1281民初5282号民事判决书，判决：科创公司、***于本判决生效后三日内共同偿还顾养志欠款80000元及利息。因江苏科创建设集团有限公司、***未能履行判决义务，根据顾养志的申请，本院于2017年8月18日立案受理执行，执行案号为(2017)苏1281执3573号。该案在执行过程中，本院于2018年1月9日作出（2017)苏1281执3573号之一执行裁定书，查封被执行人**标名下建湖县城城市嘉园3幢2508室不动产，***知悉后遂向本院执行异议。

******、***向本院提出异议申请时提交如下证据：

证据一，房屋买卖协议书，其内容：甲方：***、***，乙方：***、***；一，甲方在建湖县城城市嘉园小区有拆迁安置房一套，楼号为3号楼2508室，面积119.42平方米，车库为地二30号，面积13.44平方米一并装让给乙方，总价值是435500元；二，乙方认可甲方此房屋一套，并认可双方协议总价额为435500元；三，甲、乙双方在协议签订后生效，乙方一次性付清甲方房屋转让款总金额，甲方出具收款收条，同时甲方将在手的房屋产权证，安置房结标清单，钥匙等有关手续一并交给乙方；四，根据国家回迁房买卖的具体政策和要求，在过户前即买卖前因甲方所售房屋产生经济纠纷，乙方一律不予承担。如果造成乙方的经济损失，都由甲方据损失的三倍赔偿；五，本房屋在五年后过户，即2019年7、8月份执行（具体时间咨询后确定），在过户时甲方应出具的证明材料，要一切齐全，不得以任何理由影响乙方过户，过户费由乙方自行承担。如因甲方因素影响乙方过户或过户不成功，一切乙方的经济损失，同样由甲方向乙方赔偿三倍的经济损失；六，本协议一式三份，甲、乙双方和见证人（介绍人）各执一份。本协议生效后具同等法律效力，待乙方过户后此协议失效。时间为2014年12月23日；

证据二，银行转账流水单，时间为2014年12月25日，***向被执行人***汇款43.65万元；

证据三，用水情况查询清单，时间为2014年11月30日至2018年12月1日，用户名称***并附缴费卡一张；

证据四，用电情况查询清单，2015年12月至2018年10月附电费缴费卡，户名***，用电地址：建湖县城城市嘉园3#2508室，上述证据***用来证明涉案不动产已通过房屋买卖关系取得涉案不动产并入住至今。

证据五，房产证，证明签订上述房屋买卖协议时，涉案房产已经登记在第三人**标名下。

上述事实，有原告顾养志向本院提交的（2018）执异284号民事裁定书、房屋信息查询回执单，被告***、***向本院提交的房屋买卖协议、银行转账流水单、用水情况查询清单、用电情况查询单、房产证，第三人泰州九州通医药有限公司向本院提交的（2016)苏1281民初5282号民事判决书及本院庭审笔录等在卷证实。

本院认为，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：〈一〉在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；〈二〉在人民法院查封之前己合法占有该不动产；〈三〉已支付全部价款，或者已按照合同约定交付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；〈四〉非因买受自身原因来办理过户登记。被告主张涉案房屋系其所有并据此主张排除执行应当同时符合上述情形。涉案房产现登记在**标名下，被告***、***主张已与***签订合法有效的房屋买卖合同，并交纳全部房款，涉案房屋已经交付且两被告已实际占有房屋数年，上述事实有被告向本院提交的房屋买卖协议、水电缴费记录、银行流水、房产登记等证据证实，本院依法予以确认。然涉案房屋系拆迁安置房，因政策原因涉案房屋流通转让受限。***与两被告签订的房屋买卖协议中亦载明涉案房屋在合同签订五年后方可办理过户登记手续。据此可以认定，两被告明知涉案房屋因政策原因存在限制流通转让情形故无法及时办理过户登记手续，应认定为系其自身原因而未办理过户登记手续，不属于《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定的能够排除执行的情形。综上，原告请求对执行标的物许可执行，于法有据，应予支持。据此，依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条之规定，判决如下：

准许对本院（2017）苏1281执3573号案件中位于建湖县不动产的执行。

案件受理费1800元,由被告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预缴本案上诉费1800元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；帐号：47×××53；行号：104312800123）。

审判长於建

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一九年七月九日

书记员仲雨婷

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百二十七条：执行过程中，***对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。***、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》

第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：、

（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；、

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定交付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受自身原因来办理过户登记。