某某与北京莹光万年科技发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2021）京01民终8824号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：周琼，北京市诚实律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京莹光万年科技发展有限公司，住所地北京市门头沟区城子市场街 29 号。

法定代表人：刘延年，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：赵辰桦，北京策略律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张霄霄，北京策略律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人北京莹光万年科技发展有限公司（以下简称莹光万年公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区（2020）京0114民初9133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人周琼，被上诉人莹光万年公司之委托诉讼代理人赵辰桦、张霄霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第四项，判决莹光万年公司支付***2019年1月1日至2019年8月22日期间的土地及房屋设备占有使用费386667元及利息（以386667元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算从2019年1月1日至付清之日），一、二审诉讼费、反诉费由莹光万年公司承担。事实和理由：1.一审中莹光万年公司认可对涉案的场地双方未签署相关交接材料，莹光万年公司提交的证据证明其最后搬家的时间是2019年8月25日，在此之前莹光万年公司占有使用诉争场地，应当支付占有使用费。2. 莹光万年公司在收到《腾退通知》后并未受到影响，从莹光万年公司提交的水电费收据及发票可知，2019年1月1日至2019年8月22日莹光万年公司水电费与之前基本一致，可见该期间其经营并未受到影响。

莹光万年公司辩称：同意一审法院对于 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 8 月 22 日期间的土地和房屋设备占有使用费的事实认定和法律适用意见，但不同意一审判决的其他内容。莹光万年公司一审判决之后上诉，但未按期缴纳上诉费用。莹光万年公司会在二审判决生效之后提起抗诉、再审。

莹光万年公司向一审法院起诉请求：1.***向莹光万年公司支付停产停业补助费1 437 220元；2.***支付莹光万年公司搬家补助费89 826.3元及提前搬家奖励金271 086.3元；3.***支付莹光万年公司装修及附属物补偿款762 216元；4.***支付莹光万年公司其他实际损失2 331 291.19元，上述费用合计4 891 639.79元。

***向一审法院反诉请求：

1.***和莹光万年公司2017年1月1日签订的《土地房屋设备租赁协议》无效；2.莹光万年公司支付***2019年1月1日至2019年8月22日期间的土地及房屋设备占有使用费386 667元；3.莹光万年公司支付***诉讼请求第二项的租金利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）从2019年1月1日开始计算，至付清之日止；4.本案诉讼费由莹光万年公司承担。

一审法院认定事实如下：2016年12月30日，***（出租方、甲方）与莹光万年公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁定金协议》，约定乙方承租甲方位于北京市昌平区兴寿镇沙坨村厂房，因租赁合同双方未达成一致，乙方先付给甲方房屋租赁费定金300 000元，作为此厂房租赁费的定金，剩余费用在合同签订之后，按甲乙双方协商结果支付。

2017年1月1日，***（出租方、甲方）与刘延年（承租方、乙方）签订《土地房屋设备租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定租赁标的物位于北京市昌平区兴寿镇沙坨村南410号的4518.20平方米的土地及甲方自建房屋（建筑面积约5000平米，包括办公楼两层共计约1300平米，宿舍约400平米，厂房约3300平米），原有设备免费供乙方使用；租赁期限10年，自2017年1月1日至2026年12月31日；租赁期内每年租金600 000元，考虑乙方的装修时间，2017年度甲方给予乙方三个月的免租期，按此比例计算2017年租金实际为450 000元，乙方于每年12月31日之前将下一年度的租金打入甲方指定账户；乙方不得私自拆改甲方房屋结构及附属设施，如因安全原因或经营需要等，需要对标的房屋进行改建的，须经甲方事先书面同意，费用由乙方负担；如遇公共政策等原因而需要对标的房屋进行拆迁征用，需收回房屋时，甲方应提前六个月通知乙方（如遇通知的时间少于六个月的，则按政府通知的时间为准）。甲方将剩余房租退还乙方；如甲方得到政府补偿，则甲方另行支付乙方600 000元作为经营损失、前期投入等的补偿款。乙方配合甲方办理所有手续。所有拆迁及其他利益所得分配，土地及甲方房屋归甲方所有，乙方新修建房屋赔偿款及经营损失赔偿款应当归属乙方。双方还在合同中约定了其他权利义务。

2018年7月9日，北京市昌平区兴寿镇沙坨村民委员会出具《2018年非宅房屋自主腾退通知》（以下简称《腾退通知》），载明“安然防盗门：2018年将对昌金路北侧及沿线，昌平区兴寿镇沙坨村集体土地上非住宅房屋进行腾退工作，该项目涉及非住宅房屋户按村委会要求时间进行腾退。该通知送达之日起望积极配合村委会及各单位工作”。

2019年6月5日，北京市昌平区兴寿镇沙坨村民委员会、北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社（腾退人、甲方，以下简称沙坨村委会、沙陀经合社）与***（被腾退人、乙方）签订《一般制造业退出腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》（以下简称《解约协议》，约定在腾退范围内建筑面积为4664.15平方米，2010年12月6日之前建筑面积为3593.05平方米、重置成新价格的70%为2 911 589元，装修及附着物价格为762 216元，2010年12月6日至2013年3月28日之间建筑面积为1071.1平方米、补偿价格为856 880元，腾退房屋重置成新、装修及附着物补偿总款为4 530 685元；林勘补偿款为0元，资产设备（2010年12月6日前）补偿款为209 700元，资产设备（2010年12月6日后）补偿款为0元，停产停业补助费（2010年12月6日前按实际经营面积计算）为1 437 220元，搬家费（2010年12月6日前）为89 826.3元，空调移机25台10

000元、电话移机5部1175元，林勘、资产设备、停产停业、搬家费、堆物堆料及四机移机费补偿总款为1 747 921.3元；2010年12月6日之前的房屋重置成新、装修及附着物、资产设备、停产停业、搬家费、堆物堆料及四机移机补助费实际补偿款为5 421 726.3元的5%奖励为271

086.30元；以上补偿款总额为6 549 692.60元。原《土地承包合同》自2019年6月5日起解除，自解除之日起原合同中约定的双方权利义务终止。乙方腾空房屋及附着物，经验收合格并将房屋及附着物交给甲方（完全具备拆除条件）且本协议签订生效后15个工作日内，甲方向乙方支付拆迁补偿款总额的40%，等相关部门验收合格后，甲方将拆迁补偿款总额的另外60%支付给乙方。

被腾退人为***的《北京市集体土地房屋估价结果通知单》（以下简称《通知单》1）主要内容包括：一、房屋重置成新价4 159 413元，2号85.49㎡金额118 318元、3号291.78㎡金额307 536元、4号29.24㎡金额31 521元、6号1961.39㎡金额2 636

108元、7号189.2㎡金额175 388元、8号225.42㎡金额157 343元、9号628.08㎡金额622 427元、10号76.92㎡金额27 614元、11号105.53㎡金额83 158元；二、装修、设备及附属物补偿价762 216元，木包门14个13 440元、小便器2个686元、普通灯168份20 736元、砖隔断461.32平方米136 656元、铁护窗33.49平方米3215元、彩钢隔断70.4平方米9906元、下水420米21 773元、棚房107.08平方米29 982元、电缆240米26 800元、水落管54米2133元、防盗门（全）2樘3200元、锦砖贴面135.27平方米21 037元、暖气377.27平方米27

939元、不锈钢池1个479元、院地1232.46平方米73 688元、院墙292.96平方米78 827元、化粪池1座2175元、钢架平台309.52平方米99 046元、钢化玻璃63.8平方米17 790元、水漏斗12个829元、蹲坑4个2617元、石膏板隔断123.36平方米17 053元、板式太阳能2个3200元、铁板门22.42平方米8745元、棚439.74平方米52

769元、上水200米3456元、蓄水池294立方米70 560元、广告牌48.8平方米5856元、檐沟147.8米4743元、铁楼梯6米2880元。《北京市集体土地房屋估价结果通知单》（以下简称《通知单》2）主要内容为“不可移动”，具体包括：变压器1重置价152 000元、烤漆房1重置价62

800元、净化设备1重置价6500元、净化设备1重置价6500元、风道（白铁皮）40重置价4000元、高效率三相异步电动机1重置价1200元，总重置价为233 000元，残值为23 300元，合计为209 700元。《算账单》的主要内容包括：建筑面积合计4664.15平方米，2010年12月6日之前建筑面积为3593.05平方米、房屋重置成新价70%为2 911 589元、装修及附属物为762 216元，2010年12月6日至2013年3月28日之间建筑面积1071.1平方米、2010年12月6日至2013年3月28日之间补偿款856 880元，2010年12月6日之前停产停业补助费1 437

220元（有营业执照的），2010年12月6日之前搬家补助费89 826.3元，四机移机费中空调10000元、电话1175元，2010年12月6日之前资产设备补偿款209

700元，2010年12月6日之前实际补偿款5%奖励271

086.3元，合计6 549 692.6元。

莹光万年公司的注册地为北京市门头沟区城子市场街29号，法定代表人为刘延年。北京安然防盗门制造有限公司（以下简称安然防盗门公司）的注册地为北京市昌平区兴寿镇沙坨村，法定代表人为***。涉案土地的用途为工业用地，《中华人民共和国集体土地使用证》登记的“土地使用者”为安然防盗门公司。

对于合同主体问题，双方当事人一致认可莹光万年公司为涉案合同的承租方。莹光万年公司表示自己是租赁标的物的实际使用人、承租人，刘延年是自己公司的法定代表人兼实际控制人，也是股东，定金协议的签订、水电费的交纳以及房租的支付主体都是公司，当时公司认为法定代表人签字就代表公司了，***要求只能和个人签。***表示自己是安然防盗门公司的法定代表人，也是股东；2012年前是自己经营，2013年之后就租给大唐基业公司了，租给莹光万年公司之后就不再经营了，营业执照一直在用，一直在正常年审中。

关于建房手续的问题，莹光万年公司表示自己承租的房屋是***所建，不清楚手续是否完备；自己在2017年左右建的房屋没有手续。***表示自己的建房没有手续。

关于莹光万年公司搬离涉案场地的时间，当事人一致认可莹光万年公司搬离涉案场地时双方并未签署交接材料，莹光万年公司已经将2018年12月31日前的租金交纳完毕；莹光万年公司表示自己在2019年7月搬离，搬家合同是2019年8月签署的，之前一个月开始准备搬家工作；***表示对方在2019年8月22日搬离，因莹光万年公司提交的运输合同中约定的日期是2019年8月25日。

诉讼过程中，经法院向***及北京市昌平区兴寿镇人民政府工作人员核实，《解约协议》中约定的补偿款总额实际已经向***支付80%。

上述案件事实，有《房屋租赁定金协议》《土地房屋设备租赁协议》《一般制造业退出腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》《北京市集体土地房屋估价结果通知单》《算账单》《中华人民共和国集体土地使用证》、企业信息报告及本案当事人当庭陈述在案佐证。

一审法院认为，对于本案合同的主体问题，根据查明的事实，虽然刘延年个人与***就涉案土地及房屋签订《租赁协议》，但该合同的相关定金协议是莹光万年公司与***签订，现莹光万年公司与***均认可实际承租人为莹光万年公司，且刘延年系莹光万年公司的法定代表人及股东，莹光万年公司亦实际使用租赁标的物，并支付相应的租赁费用，故法院认定莹光万年公司与***为《租赁协议》的合同主体。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，涉案房屋的建设没有取得建设工程规划许可证，因此《租赁协议》应属无效。故法院支持***反诉的第一项诉讼请求。

对于莹光万年公司的各项诉讼请求，法院根据案件实际情况予以确定。一是停产停业补助费。首先，莹光万年公司在涉案土地及房屋处实际经营，现***与沙坨村委会及沙陀经合社签订《解约协议》，涉案土地及房屋被交还给沙坨村，该行为必然对莹光万年公司的经营产生影响。其次，根据《解约协议》的约定，***亦无法再使用涉案土地及房屋，其亦不能通过出租涉案土地及房屋获得收益。最后，根据停产停业补助费的数额及《解约协议》中对该笔款项的约定内容，可知该停产停业补助费系按照2010年12月6日前的房屋面积计算，而涉案的租赁合同关系发生于2010年12月6日之后。另外，莹光万年公司的注册地并不在涉案土地，而***担任法定代表人及股东的安然防盗门公司的注册地在涉案土地。综合全案实际情况，法院认定停产停业补助费由莹光万年公司分得40%、由***分得60%。二是搬家费。根据《解约协议》中对搬家费的约定内容，该笔款项亦是按照2010年12月6日前的房屋面积计算，但本案的实际情况是《解约协议》所涉及的房屋及土地中大部分已经由***租赁给莹光万年公司，由莹光万年公司实际占有使用。因此，法院认定搬家费由莹光万年公司分得70%、由***分得30%。三是提前搬家奖励金。根据《解约协议》中的约定，该笔款项应为“对于2010年12月6日之前的房屋重置成新、装修及附着物、资产设备、停产停业、搬家费、堆物堆料及四机移机补助费实际补偿款为5 421 726.3元的5%奖励”,法院根据上述各部分款项中属于莹光万年公司的部分予以确定为62 243.13元。四是装修及附属物补偿款。首先，根据《租赁协议》中的内容可知，***出租给莹光万年公司的房屋包括办公楼、宿舍及厂房，常理可知相关房屋应有相应的装修及附属设施。其次，《租赁协议》有关于***将部分设备给莹光万年公司使用，但双方并未制作相应设备的具体明细，现涉案房屋及土地已经拆迁，且双方当事人均主张全部装修及附属物属于己方所有，并不认可对方的相关陈述。第三，莹光万年公司虽然提交了装修及购买设备的合同及票据，***对其中部分材料的真实性及合理性提出了质疑，且莹光万年提供的装修合同中装修内容无法与《通知单》1中的“装修、设备及附属物”明细中的物品及装修状况对应。综合全案情况考虑，法院认定装修及附属物补偿款由莹光万年公司分得70%、由***分得30%。五是其他实际损失。根据莹光万年公司自己的表述，上述损失包括搬离承租厂房的搬家费、搬入承租厂房的搬家费、装修费、不可移动设备、空调电话移机费、空调安装及监控设备实际损失金额，再扣减搬家补助费、装修及附属物补偿款。首先，对于搬离承租厂房的搬家费、搬入承租厂房的搬家费、装修费、空调安装及监控设备实际损失金额，相关费用的内容在本次拆迁过程中已经通过搬家补助费、装修及附属物补偿款的形式对相应损失进行了补偿，法院对莹光万年公司再行主张该部分的诉讼请求不予支持。其次，对于空调电话移机费，现***认可电话移机费及24个空调属于莹光万年公司，法院尊重当事人的意思自治。关于双方争议的1个空调问题，根据案件实际情况，法院认为涉案房屋及场地由莹光万年公司实际占有使用，而***及安然防盗门公司不在该地实际经营，且***并未举证证明自己主张空调的具体情况或者相关物品归自己所有，故法院认定相关费用应归莹光万年公司所有。最后，对于不可移动设备，根据莹光万年公司提供的“不可移动设备明细表”及《解约协议》中“资产设备（2010年12月6日前）补偿款”与《通知单》2内容，可知209 700元虽然在《解约协议》中被列为“资产设备（2010年12月6日前）补偿款”，但其实质对应的物品应为《通知单》2中的“不移动”内容，现莹光万年公司提供了自己主张的物品的合同及购买费用支出，法院参考相关证据确定209 700元中的“烤漆房”56 520元、“净化设备”5850元属于莹光万年公司。

关于***要求莹光万年公司支付2019年1月1日至2019年8月22日期间的土地及房屋设备占有使用费与相应利息的诉讼请求，现双方当事人一致认可莹光万年公司搬离涉案场地时并未与***签署相应交接材料，依据莹光万年公司提交的搬家材料，法院认定莹光万年公司应该在2019年8月25日前仍未完全搬离涉案场地及房屋，故其理应向***支付相应的占有使用费。《腾退通知》发布的日期为2018年7月9日，该通知的发布势必影响莹光万年公司对租赁的使用，故对该日期之后的占有使用费理应酌情予以减少。现莹光万年公司已经按照《租赁协议》的约定将租金支付至2018年12月31日，根据该笔费用数额及本案实际情况，法院认定莹光万年公司已经向***支付的费用可以弥补***在莹光万年公司占有使用涉案场地及房屋期间的全部损失。故法院对***的该部分诉讼请求不予支持。

综上所述，因***已经实际取得补偿款总额的80%，故其理应按照上述比例将其中属于莹光万年公司的部分给付莹光万年公司。对于剩余的20%部分，当事人可以在补偿款实际支付的情况下另行主张权利。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、北京莹光万年科技发展有限公司与***于2017年1月1日签订的《土地房屋设备租赁协议》无效；二、***于判决生效后七日内支付北京莹光万年科技发展有限公司1 045 684.59元；三、驳回北京莹光万年科技发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回***的其他反诉请求。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。莹光万年公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.申请书（扫描打印件），欲证明腾退通知下达后，案涉厂区的生产经营受到影响，并非正常的生产经营活动；2.银行汇款电子回单（照片打印件），欲证明莹光万年公司除2018年全年租金外，还额外支付***5万元，原因是***表示可以给莹光万年公司保留更多搬家腾退的过渡时间；3.微信聊天记录（截图打印件），欲证明莹光万年公司早在2019年初便陆续开始从案涉房屋腾退、打包、搬离，政府方面也一再要求莹光万年公司腾退。***对上述证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点在于莹光万年公司是否应支付***2019 年1月1日至 2019 年8月22日期间土地及房屋设备占有使用费用。现双方均认可在上述期间莹光万年公司占用使用涉案的房屋设备及土地，故莹光万年公司理应向***支付相应的占有使用费。但一审法院考虑到2018年7月9日发布《腾退通知》后，势必会对莹光万年公司的经营产生影响，故认定该日期后的占有使用费应当酌情减少，符合客观常理，本院对此予以确认。现***依据莹光万年公司的水电费票据主张莹光万年公司在上述期间生产经营正常，本院认为水电费票据不能直接证明莹光万年的生产经营状况，故本院对***的上述主张不予支持。现莹光万年公司已按照《租赁协议》约定足额支付租金至2018年12月31日，一审法院结合该笔费用数额及本案实际情况，认定莹光万年公司已经向***支付的费用可以弥补***在莹光万年公司占有使用涉案土地及房屋设备期间的全部损失，并无不当，本院予以确认。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7100元，由***负担。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　朱　华

审　　判　　员　　　王丽蕊

审　　判　　员　　　吴博文

二○二一年十二月二十日

法　官　助　理　　　甄乾龙

书　　记　　员　　　王晓逊