北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心等与北京易亨电子集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京03民终14387号

上诉人（原审原告）：北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心，住所地北京市东城区小牌坊胡同**号。

法定代表人：杜纪培，主任。

委托诉讼代理人：吴旭春，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京易亨电子集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦三层。

法定代表人：陈兵慧，董事长。

委托诉讼代理人：赵华格，男，1990年1月11日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。

原审第三人：北京弘益鼎视科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号西座12B03。

法定代表人：王新宇，经理。

原审第三人：乾元资始教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市***区。

法定代表人：张蕾，执行董事。

原审第三人：四川德泰通信有限责任公司，住所地四川省成都市成华区龙潭寺中街29号。

法定代表人：祝继成，执行董事。

上诉人北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（以下简称房管中心）因与被上诉人北京易亨电子集团有限责任公司（以下简称易亨公司），原审第三人北京弘益鼎视科技发展有限公司（以下简称弘益鼎视公司）、原审第三人乾元资始教育科技（北京）有限责任公司（以下简称乾元资始公司）、原审第三人四川德泰通信有限责任公司（以下简称四川德泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初***375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

房管中心上诉请求：1、撤销（2017）京0105民初***375号民事判决书；2、请求直接改判或发回重审，支持房管中心的诉讼请求；3、请求由易亨公司负担本案诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院混淆法律关系，错误认定合同主体。本案所涉合同是房管中心与易亨公司之间签订的房屋租赁合同，是一个清楚明确的独立法律关系。合同上明确载明了合同主体，约定有租赁期间是2016年8月1日至2019年7月31日。一审法院却对此视而不见，以所谓房管中心与易亨公司之间的房屋租赁存在历史沿革为由，混淆法律关系。房管中心与易亨公司之间就本案涉案房屋的租赁不存在历史沿革。从易亨公司提交的证据可知，在本案合同之前与房管中心之间有租赁关系的分别是北京市电子系统工程公司、北京方略科技有限公司。北京方略科技有限公司是北京市电子系统工程公司的权利义务继受主体，是一个独立的法人主体，目前仍然存在。易亨公司是北京方略科技有限公司的股东。从主体能看出，房管中心与易亨公司之间就本案涉案房屋的租赁不存在所谓的历史沿革。一审法院关于历史沿革的逻辑是错误的，一审法院混淆了各个独立的法律关系，虽然均是房屋租赁法律关系但各个法律关系存在的时间，主体均不相同。一审法院的认定，明显属于错误。（二）一审法院关于本案所涉租赁房屋转租的相关事宜认定明显错误。在租赁期间，房管中心第一次知道易亨公司将涉案房屋转租是在2017年4月，房管中心提起诉讼是2017年7月21日。不论房管中心是否与易亨公司在诉讼前进行协商，房管中心通过诉讼向易亨公司主张权利，表达对易亨公司擅自转租房屋的不同意并无不当，且时间明显未超过六个月。一审法院认定房管中心知道转租事宜，且在六个月内未提出异议明显错误。房管中心在知道对方转租后，亦拒收租金表示对转租行为的意见。诉讼中，双方对此亦没有异议。本案中没有任何证据能够证明房管中心知道易亨公司转租事宜超过六个月没有表示意见一审法院对于易亨公司申请的证人证言的认定明显不当。两个证人是易亨公司的员工，且其证言内容没有其他任何证据作为佐证，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据:……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”的规定，其证人证言不能作为本案的定案依据。一审法院却以“运用逻辑推理和日常生活经验法则”，对证人证言进行了认定，一审法院的逻辑推理并不正确，一审法院的推理明显失去了公正性，对于证据的证明力错误作出认定。结合的易亨公司的书面申请明确载明的时间是2017年4月，一审法院确对此视而不见，作出了超出六个月的错误结论。（三）一审法院对房屋性质认定错误，对相关文件规定视而不见，错误作出认定。本案涉案房屋属于自管公房，而不是直管公房。自管公房是由产权单位自行进行管理的房屋，与直管公房完全不同。一审法院却对房管中心提交的房屋产权证视而不见，错误认定涉案租赁房屋为公房性质。一审法院在房管中心多次明确解释自管公房和直管公房的区别的情况下，仍然作出直管公房的认定，明显属于认定错误。其在没有任何证据的情况下，认定涉案房屋为直管公房，明显属于认定错误，其所谓的公房承租权的保护，亦明显错误。不论涉案房屋的性质是自管公房还是直管公房，对于转租事宜均应在租赁合同中进行约定，在京建物（200）512号《关于调整工商企业租用公房租金标准的通知》第四条明确规定了“租赁双方要在租赁合同中对转租事宜进行约定”。一审法院对此视而不见，对本案涉案合同中关于转租的约定予以了否认的认定，错误作出对易亨公司所谓使用权予以保护。在庭审中，第三人北京弘益鼎视科技发展有限公司明确表示其不同意与易亨公司解除合同，没办法从涉案租赁房屋中搬走，一审法院却作出了“双方可就公房租赁事宜妥善处理”的结论。一审法院对庭审中的事实视而不见，完全凭借主观臆断，作出了如此认定，不但没有解决问题，反而制造矛盾，不利于问题的解决。综上，一审法院在易亨公司没有提供足够的证据予以证明其主张的情况下，运用错误的逻辑推理和生活经验，作出了错误的结论，一审法院的如此认定一旦成为示范，将会带来极大的影响。对于房屋租赁法律关系的确立带来错误示范，将会造成法律关系认定的混乱。一审法院对证据的认定，明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三、六十四条的规定。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实不清，适用法律必然错误，请求二审法院依法予以纠正。

易亨公司二审答辩称：一、对于法律主体问题，一审时已经查明相关主体变更，对于一审判决书表述的方略公司属于易亨公司是属实的，虽然方略公司股权100%属于易亨公司，仍然作为独立法人，但是根据文件在2014年方略公司就完全划转到易亨公司。而且易亨公司是北京市政府国资委认可的一个国企调整保障平台，归集所有的持股以及托管企业的资产。部分资产业进行了相关手续及登记的变更。包括本案涉诉的公房租赁，也在2016年进行了变更。一审对主体的认定没有与事实严重不符之处，更不影响本案涉诉房产的权属问题和租赁纠纷处理。二、2017年4月，房管中心知晓转租的事情，房管中心与易亨公司在租赁协议中对公房的租金进行了大幅度的提高，符合北京市建设委员会51号文的规定，可以证明双方就公房的转租经营事宜进行过协商。协议书中在开头部分有一个乙方使用该房屋经营（一个空格），没有在空格上进行具体填写，实际上是确认乙方进行对外出租经营的权利或者是没有限制乙方如何使用房屋。在2016年签订协议时，房管中心知晓易亨公司对外出租房屋的情况，而且也是易亨公司同意大幅度提高租金的前提或基础。在当年的在签订协议之后的9月，房管中心曾经提供用于转租的客户办理工商登记的材料。在2017年4月，易亨公司按照双方的约定，再次提出为转租客户办理工商注册申请，房管中心提出因为其考核原因希望易亨公司先将2017年度租金全部提前缴纳，再提供相关的注册手续，5月份房管中心缴纳租金，6月27日房管中心开具发票，也可以佐证房管中心至少在2017年4月知道转租的事实，并未提出异议，而且以收取当年租金的形式，再次确认同意易亨公司转租的事实。三、对于证人证言，一审法院审理认定是有法律依据的，不存在房管中心所述以证人证言一审判决的定案依据。而是以一组证据和事实作出的判定。对于房屋的性质，房管中心的观点与一审判决也不一致，一审当中并未以涉诉房屋为直管公房作为定案依据，也未对此进行认定，而且涉诉房屋确属公房的性质，按照历史沿革，易亨公司使用了房屋在拆迁之前，性质属于直管公房，拆迁之后性质也未予以变更。所以即便认定是直管公房也是有事实依据的。关于房管中心提出妥善处理的异议，易亨公司不予认可，一审判决对妥善处理的用词，并非是对案件争议焦点的关键判定，也与双方自争议和权利没有直接影响，不应当作为上诉理由。

四川德泰公司在二审审理期间向本院提交书面意见述称:四川德泰公司在不知情的情况下租用涉案房屋,目前已搬离该处,与涉案房屋不存在任何关系,申请不出庭参加二审庭审。

原审第三人弘益鼎视公司、乾元资始公司二审未到庭应诉，亦未发表述称意见。

房管中心向一审法院起诉请求：1、判令解除房管中心与易亨公司签订的《北京市工商用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》；2、判令易亨公司、弘益鼎视公司、乾元资始公司、四川德泰公司将涉案房屋按现状交还房管中心；3、判令易亨公司支付自合同解除之日至实际交还房屋期间的房屋使用费及物业管理费（房屋使用费按每天每平米4.4元计算；物业管理费按每天每平米0.2元计算）。

一审法院认定事实：房管中心（甲方）与易亨公司（乙方）签订《工商业用房租赁合同》，约定涉案房屋用途系办公，月租金34998.6元，合同期限自2016年8月1日至2019年7月31日，并约定：“一、本合同为乙方取得承租房屋自用权的凭证。在合同期内，因国家建设或其他特殊原因，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月通知乙方须按房有关规定办理，乙方直接经济损失由用房的单位承担。合同期将满，乙方需继续租用房，应提出申请，经甲方同意后，双方续订合同……六、按市政府京政发（1988）2号文件规定，甲方负责乙方承租房屋的产权、产籍等管理工作和房屋的安全检查、木结构加固，雨季中乙方所报的危漏抢修工作并督促检查乙方修房任务。七、乙方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，甲方有权终止合同，并追缴欠租违约金和造成损害的赔偿金。”

2016年8月8日，房管中心（甲方）与易亨公司（乙方）签订《房屋租赁使用协议书》，约定甲方同意乙方将上述房屋作为经营用房有偿使用，乙方同意支付甲方协议租金。按照北京市建设委员会京建物（2004）512号文件精神，乙方自2016年8月1日起每月交纳商企租金34998.6元，并于每月15日前缴纳月租金。自协议签订之日起有效期自2016年8月1日至2019年7月31日止，合同有效期三年。乙方经营期间不得扰民，不得违法违纪，严格按照与甲方签订的直管公房开业经营安全责任书的内容执行。乙方若停止营业或改变营业项目等，应提前一个月向甲方提出申请，甲方依据工商部门证明重新与乙方签订协议，如私自出租、联营未向甲方申报，甲方有权终止合同收回房屋。甲方不干涉乙方经营权，乙方不得以联营方式倒卖和转让公房使用权，一经发现将终止合同收回房屋……。

经查1，2016年12月27日，易亨公司与乾元资始公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋中的A22C、A22D、A22E号房屋出租给乾元资始公司用于办公，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。

经查2，2017年2月14日，易亨公司与弘益鼎视公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋中的A22B号房屋出租给弘益鼎视公司用于办公，租赁期限自2017年3月7日至2019年3月6日止。2017年4月21日，易亨公司向北京市东城区房地经营管理中心提交申请，请求配合为弘益鼎视公司申办工商地址变更提供产权证复印件（盖公章）。

经查3，2017年6月30日，易亨公司与四川德泰公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋中的A22A、A22F号房屋出租给四川德泰公司用于办公，租赁期限自2017年9月18日至2018年9月17日止。

诉讼期间，易亨公司表示已向弘益鼎视公司、四川德泰公司、乾元资始公司分别送达解约通知，要求腾退涉案房屋。四川德泰公司及乾元资始公司已就涉案房屋予以腾退，交还易亨公司。经询，房管中心认可四川德泰公司、乾元资始公司已腾退涉案房屋。

对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于涉案房屋的历史沿革，北京电子报社自1995年12月30日起将社址迁至北京市东城区史家胡同90号，与北京市电子系统工程公司实行联合办公。2000年1月28日，北京腾拓房屋拆迁公司（甲方）与北京市电子系统工程公司（乙方）签署《拆迁补偿安置协议》，甲方为“史家合同×号”“东四×楼”的建设单位负责拆迁安置乙方；乙方是“史家胡同×号”的使用权人。产权置换，产权与使用权分离、使用权保持不变。北京市东城区房屋土地管理局“史家胡同×号”产权置换到北京市朝阳区东土城路×号林达大厦×层；乙方拥有林达大厦×层产权中除处分权以外的永久占有、使用收益权。2000年11月14日，北京市东城区房屋土地管理局朝阳门管理所与北京市电子系统工程公司签订《承诺合同》，约定承租的直管公房史家胡同×号院迁至北京市朝阳区东土城路林达大厦×层楼。后，北京市东城区房屋土地管理局朝阳门管理所与北京市电子系统工程公司签订《工商业用房租赁合同》，约定租赁房屋座落于北京市朝阳区东土城路×号，月租金5799.58元，租赁期限自2001年1月1日至2003年12月31日。

2001年，北京电子报社、北京市电子工业发展研究中心、北京电子科技情报研究所、北京市电子系统工程公司联合重组，组建北京电控科技信息发展有限公司（暂定名）。2002年，北京电子控股有限责任公司董事会研究决定组建方略公司（原暂定名北京电控科技信息有限责任公司）。后，北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳分中心与方略公司签订《工商业用房租赁合同》，约定租赁房屋座落于北京市朝阳区东土城路8号，月租金5799.58元，租赁期限自2003年1月1日至2005年12月31日。

2014年，北京电子控股有限责任公司作出决定，将其所持方略公司100%股权无偿划转至易亨公司。2010年4月，北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳分中心（甲方）与方略公司（乙方）签订《房屋租赁使用协议书》，约定涉案房屋产权归甲方所有；乙方利用涉案房屋进行办公。乙方向甲方提出申请将部分办公用房租给第三方使用，经协商甲方同意乙方申请，乙方除每年交纳租金69***4.96元外，另交协议租金25000元（在乙方转租情况下交纳协议租金）。租期自2010年1月1日至2013年12月31日。

关于涉案房屋权属及性质，涉案房屋登记所有权人系北京市东城区房地经营管理中心。2011年7月1日，北京市东城区机构编制委员会发布东编委(2011)25号文件，将北京市东城区房屋土地经营管理中心更名为北京市东城区房屋土地经营管理一中心。2015年1月1日，北京市东城区房屋土地经营管理一中心出具《委托函》，委托房管中心对涉案房屋进行包括出租等在内的经营管理，经营管理中产生的纠纷，由房管中心以自己的名义进行处理。

经询，房管中心表示涉案房屋应属自管公房；易亨公司表示涉案房屋属于直管公房。

就本案合同项下租金约定标准，双方均确认参照北京市建设委员会发布的京建物（2004）512号《关于调整工商企业租用公房租金标准的通知》一文，其中第一条规定：“自2005年1月1日起，凡用于生产经营活动的工商企业承租的公有房屋租金标准（住宅配套粮油、副食、便民商店用房、玻璃厂文化街商业用房除外）一律实行市场价租赁，双方协商议定租金。”第四条规定：“租金调整后，工商企业使用单位可以按规定转租房屋，但租赁双方要在租赁合同中对转租事宜进行约定，出租人可以从转租中取得收益。”第七条约定：“自管单位出租用于生产营业的公房，可参照上述办法调整租金。”

关于转租情况，据易亨公司提交的多份租赁合同显示涉案房屋一直由易亨公司转租获取收益。易亨公司表示双方签订本案合同时，易亨公司提出需要房管中心配合协助易亨公司转租租户办理相关注册手续，提供相应资料，并以租期三年为限，在满足上述条件基础之上，双方对于租金标准予以上调确定了本案合同租金标准。易亨公司认为房管中心知晓并认可转租行为，并未提出异议。就此，易亨公司申请其公司负责人曹颖、张妍出庭作证。对此，房管中心不予认可。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

本案中，房管中心与易亨公司签订的《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当遵守。据在案查实证据可知，易亨公司与房管中心关于涉案房屋的租赁事实存在历史沿革，易亨公司于2010年就涉案房屋签署的《房屋租赁使用协议书》中明确提出将涉案房屋部分用房用于转租收益，并在此基础上另议租金。本案《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》中约定租金相比之前亦存在较大幅度上调情形，参考制定租金标准政策性文件的规定，结合易亨公司向房管中心提出协助办理注册登记书面申请的事实以及出庭证人的证言内容，可以与易亨公司所述房管中心知晓转租事实相印证。而房管中心未能就上述存疑事实予以合理解释，故法院认为易亨公司所述更具有高度可能性，法院予以采信。房管中心应当知道易亨公司就涉案房屋予以转租收益，但在六个月内未提出异议，现房管中心以未经同意擅自转租为由解除合同于法无据。且，涉案房屋系公房性质，易亨公司取得公房承租权具有历史渊源及相应对价，其对涉案房屋的使用权应予保护。现易亨公司表示已采取积极措施清退次承租人，收回涉案房屋自用，双方可就公房租赁事宜妥善处理。现房管中心径行要求解除《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》，腾退涉案房屋并支付房屋使用费、物业管理费依据不足，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心的诉讼请求。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，根据查明的事实，首先，2010年4月房管中心（甲方）与方略公司（乙方）签订的《房屋租赁使用协议书》约定，乙方向甲方提出申请将部分办公用房租给第三方使用，经协商甲方同意乙方申请，乙方除每年交纳租金69***4.96元外，另交协议租金25000元（在乙方转租情况下交纳协议租金），故涉案房屋转租的事实存在历史沿革。其次，2014年北京电子控股有限责任公司作出决定，将其所持方略公司100%股权无偿划转至易亨公司。易亨公司作为方略公司权属的继受者，应当享有合同的相关权利义务。再次，《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》中约定租金相比之前存在较大幅度上调情形，参考制定租金标准政策性文件的规定，结合易亨公司向房管中心提出协助变更办理注册登记的事实及证人证言，与易亨公司所述房管中心知晓转租事实相互印证。此外，现易亨公司表示已采取积极措施清退次承租人，收回涉案房屋自用，且房管中心认可四川德泰公司、乾元资始公司已腾退涉案房屋。综上，一审法院综合考虑双方租赁事实的历史沿革、租金调整的幅度、房管中心知晓转租事实的情况等因素，认为现在房管中心径行要求解除《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》，腾退涉案房屋并支付房屋使用费、物业管理费的依据不足，一审法院对房管中心的请求不予支持，并无不当。

综上，房管中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　黎

审 判 员　　玄明虎

审 判 员　　何灵灵

二〇一八年十一月二十二日

法官助理　　申峻屹

法官助理　　林家诚

书 记 员　　高　媛