北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心与北京易亨电子集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0105民初***375号

原告：北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心,住所地北京市东城区小牌坊胡同**号。

法定代表人：杜纪培，主任。

委托诉讼代理人：吴旭春，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

被告：北京易亨电子集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦三层。

法定代表人：陈兵慧，董事长。

委托诉讼代理人：赵华格，男，1990年1月11日出生，汉族，北京易亨电子集团有限责任公司法务专员，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。

第三人北京弘益鼎视科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号西座12B03。

法定代表人：王新宇，经理。

委托诉讼代理人赵任平，男，1992年4月16日出生，汉族，北京弘益鼎视科技发展有限公司总经理助理，住北京市丰台区。

第三人乾元资始教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市***区。

法定代表人：张蕾，执行董事。

委托诉讼代理人：焦敏，北京市两高律师事务所律师。

第三人四川德泰通信有限责任公司，住所地四川省成都市成华区龙潭寺中街29号。

法定代表人：祝继成，执行董事。

原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（以下简称房管中心）与被告北京易亨电子集团有限责任公司（以下简称易亨公司）、第三人北京弘益鼎视科技发展有限公司（以下简称弘益鼎视公司）、第三人乾元资始教育科技（北京）有限责任公司（以下简称乾元资始公司）、第三人四川德泰通信有限责任公司（以下简称四川德泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。房管中心委托诉讼代理人王晓东，易亨公司委托诉讼代理人赵华格、吕中旭，弘益鼎视公司委托诉讼代理人赵任平到庭参加了诉讼。乾元资始公司、四川德泰公司经送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

房管中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除房管中心与易亨公司签订的《北京市工商用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》；2、判令易亨公司、弘益鼎视公司、乾元资始公司、四川德泰公司将涉案房屋按现状交还房管中心；3、判令易亨公司支付自合同解除之日至实际交还房屋期间的房屋使用费及物业管理费（房屋使用费按每天每平米4.4元计算；物业管理费按每天每平米0.2元计算）。事实和理由：房管中心与易亨公司就位于北京市朝阳区东土城路8号林达大厦A座A22A、A22B、A22C、A22D、A22E、A22F号房屋（以下统称涉案房屋）租赁达成一致意见，双方签署《北京市工商业用房租赁合同》，约定租赁用途系办公，每月租金34998.6元，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日。同时约定，易亨公司擅自转租时，房管中心有权终止合同收回房屋。2017年4月，易亨公司向产权人提交申请，要求产权人提供产权证复印件，房管中心才得知易亨公司将涉案房屋进行了转租。后经房管中心现场了解，易亨公司将涉诉房屋分别转租给弘益鼎视公司、乾元资始公司及四川德泰公司。房管中心认为易亨公司未经同意擅自转租，违反合同约定，房管中心有权解除合同收回房屋，故提起诉讼。

易亨公司辩称：涉案房屋最早是易亨公司下属企业位于北京市东城区史家胡同的用房，于1998年拆迁安置时给易亨公司下属企业使用，期间经过几次国企合并，现由易亨公司使用房屋至今。房屋权属并非房管中心单独完全所有，易亨公司拥有房屋永久占有使用收益权，双方之间的法律关系亦非普通意义上的租赁关系。易亨公司享有房屋经营权，且房管中心知道并认可易亨公司对外出租的事实，房管中心以租赁纠纷和转租为由主张解除合同没有事实和法律依据。关于涉案房屋的历史沿革，1995年12月30日，北京电子报社与北京市电子系统工程公司实行联合办公，社址为北京市东城区史家胡同90号。2001年至2002年。根据上级单位指示，北京市电子工业发展研究中心、北京电子科技情报研究所、北京电子报社、北京市电子系统工程公司进行联合重组，组建了北京方略信息科技有限公司（以下简称方略公司）。2014年4月30日，方略公司将100%股权无偿划转至易亨公司。2000年10月28日，北京滕拓房屋拆迁公司（甲方）与北京市电子系统工程公司、北京电子报社（乙方）签署《拆迁补偿安置协议》就北京市东城区史家胡同90号院进行产权置换，产权与使用权分离，北京市东城区房屋管理局享有林达大厦22层所有权，乙方拥有林达大厦22层除处分权之外的永久占有使用收益权。2000年11月14日，北京市东城区房屋管理局朝阳门房管所与电子系统公司签订《承诺合同》。2000年12月，北京市东城区房屋管理局朝阳门房管所与北京市电子系统工程公司签订《北京市工商用房租赁合同》，约定月租金5779.58元。此后，分别于2003年、2010年与方略公司签订《房屋租赁使用协议书》。2016年8月8日，房管中心与易亨公司签订《工商用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》，商定月租金34998.6元。双方约定的租金大幅度提高，依据文件为北京市建设委员会京建物（2004）512号文，该文规定“租金调整后，工商企业使用单位可以按规定转租房屋”。《房屋租赁使用协议书》对易亨公司使用房屋经营用途并未予以限制，事实上，2016年签署协议时，房管中心即知晓易亨公司对外出租房屋，易亨公司有权进行转租经营及房管中心协助提供办理工商注册登记所需资料是双方协商租金调整的重要前提条件。2017年4月，易亨公司申请房管中心提供办理工商地址变更登记材料为租户办理工商注册，房管中心提出先交纳2017年租金。易亨公司以支票方式交纳了2017年度租金，房管中心收取了租金并未就转租行为提出异议。自2010年至今，涉案房屋一直转租经营，房管中心并未明确禁止转租，亦未提出过异议。涉案房屋实际上是地方政府向国企事业单位划拨土地房屋使用权的一种方式，房管中心代政府持有房屋所有权，而非真正拥有房屋全部法律权利，不能任意排除承租公房企业的使用权，房管中心的所有权是受限制的。双方之间签订的协议名为租赁，但并非普通的法律租赁关系，房管中心不能损害承租人的房屋使用权。另，涉案房屋登记所有权人为北京市东城区房地经营管理中心，房管中心仅为委托经营管理单位。2017年，房管中心上级单位已经改制为北京京诚集团有限公司，房管中心改制为北京京城集团朝阳门房屋管理有限公司，无法确认房管中心是否拥有涉案房屋经营管理权，存在主体不适格问题，应依法确权后另行起诉。

弘益鼎视公司述称：弘益鼎视公司与易亨公司于2017年3月7日签订租赁合同，承租涉案房屋中的A22B号房屋，租期两年。弘益鼎视公司将涉案房屋作为办公场所用于经营使用至今。易亨公司于2018年1月10日向弘益鼎视公司发送达终止合同通知，要求于2018年1月20日前腾退将房屋。弘益鼎视公司于涉案房屋中办理了相关资质，且没有其他办公场所，故不同意腾退房屋。

乾元资始公司未到庭应诉，亦未发表述称意见。

四川德泰公司未到庭应诉，亦未发表述称意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。

房管中心（甲方）与易亨公司（乙方）签订《工商业用房租赁合同》，约定涉案房屋用途系办公，月租金34998.6元，合同期限自2016年8月1日至2019年7月31日，并约定：“一、本合同为乙方取得承租房屋自用权的凭证。在合同期内，因国家建设或其他特殊原因，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月通知乙方须按房有关规定办理，乙方直接经济损失由用房的单位承担。合同期将满，乙方需继续租用房，应提出申请，经甲方同意后，双方续订合同……六、按市政府京政发（1988）2号文件规定，甲方负责乙方承租房屋的产权、产籍等管理工作和房屋的安全检查、木结构加固，雨季中乙方所报的危漏抢修工作并督促检查乙方修房任务。七、乙方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，甲方有权终止合同，并追缴欠租违约金和造成损害的赔偿金。”

2016年8月8日，房管中心（甲方）与易亨公司（乙方）签订《房屋租赁使用协议书》，约定甲方同意乙方将上述房屋作为经营用房有偿使用，乙方同意支付甲方协议租金。按照北京市建设委员会京建物（2004）512号文件精神，乙方自2016年8月1日起每月交纳商企租金34998.6元，并于每月15日前缴纳月租金。自协议签订之日起有效期自2016年8月1日至2019年7月31日止，合同有效期三年。乙方经营期间不得扰民，不得违法违纪，严格按照与甲方签订的直管公房开业经营安全责任书的内容执行。乙方若停止营业或改变营业项目等，应提前一个月向甲方提出申请，甲方依据工商部门证明重新与乙方签订协议，如私自出租、联营未向甲方申报，甲方有权终止合同收回房屋。甲方不干涉乙方经营权，乙方不得以联营方式倒卖和转让公房使用权，一经发现将终止合同收回房屋……。

经查1，2016年12月27日，易亨公司与乾元资始公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋中的A22C、A22D、A22E号房屋出租给乾元资始公司用于办公，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。

经查2，2017年2月14日，易亨公司与弘益鼎视公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋中的A22B号房屋出租给弘益鼎视公司用于办公，租赁期限自2017年3月7日至2019年3月6日止。2017年4月21日，易亨公司向北京市东城区房地经营管理中心提交申请，请求配合为弘益鼎视公司申办工商地址变更提供产权证复印件（盖公章）。

经查3，2017年6月30日，易亨公司与四川德泰公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋中的A22A、A22F号房屋出租给四川德泰公司用于办公，租赁期限自2017年9月18日至2018年9月17日止。

诉讼期间，易亨公司表示已向弘益鼎视公司、四川德泰公司、乾元资始公司分别送达解约通知，要求腾退涉案房屋。四川德泰公司及乾元资始公司已就涉案房屋予以腾退，交还易亨公司。经询，房管中心认可四川德泰公司、乾元资始公司已腾退涉案房屋。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

关于涉案房屋的历史沿革，北京电子报社自1995年12月30日起将社址迁至北京市东城区史家胡同90号，与北京市电子系统工程公司实行联合办公。2000年1月28日，北京腾拓房屋拆迁公司（甲方）与北京市电子系统工程公司（乙方）签署《拆迁补偿安置协议》，甲方为“史家合同90号”“东四电信业务楼”的建设单位负责拆迁安置乙方；乙方是“史家胡同90号”的使用权人。产权置换，产权与使用权分离、使用权保持不变。北京市东城区房屋土地管理局“史家胡同90号”产权置换到北京市朝阳区东土城路8号林达大厦22层；乙方拥有林达大厦22层产权中除处分权以外的永久占有、使用收益权。2000年11月14日，北京市东城区房屋土地管理局朝阳门管理所与北京市电子系统工程公司签订《承诺合同》，约定承租的直管公房史家胡同90号院迁至北京市朝阳区东土城路林达大厦22层楼。后，北京市东城区房屋土地管理局朝阳门管理所与北京市电子系统工程公司签订《工商业用房租赁合同》，约定租赁房屋座落于北京市朝阳区东土城路8号，月租金5799.58元，租赁期限自2001年1月1日至2003年12月31日。

2001年，北京电子报社、北京市电子工业发展研究中心、北京电子科技情报研究所、北京市电子系统工程公司联合重组，组建北京电控科技信息发展有限公司（暂定名）。2002年，北京电子控股有限责任公司董事会研究决定组建方略公司（原暂定名北京电控科技信息有限责任公司）。后，北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳分中心与方略公司签订《工商业用房租赁合同》，约定租赁房屋座落于北京市朝阳区东土城路8号，月租金5799.58元，租赁期限自2003年1月1日至2005年12月31日。

2014年，北京电子控股有限责任公司作出决定，将其所持方略公司100%股权无偿划转至易亨公司。2010年4月，北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳分中心（甲方）与易亨公司（乙方）签订《房屋租赁使用协议书》，约定涉案房屋产权归甲方所有；乙方利用涉案房屋进行办公。乙方向甲方提出申请将部分办公用房租给第三方使用，经协商甲方同意乙方申请，乙方除每年交纳租金69***4.96元外，另交协议租金25000元（在乙方转租情况下交纳协议租金）。租期自2010年1月1日至2013年12月31日。

关于涉案房屋权属及性质，涉案房屋登记所有权人系北京市东城区房地经营管理中心。2011年7月1日，北京市东城区机构编制委员会发布东编委(2011)25号文件，将北京市东城区房屋土地经营管理中心更名为北京市东城区房屋土地经营管理一中心。2015年1月1日，北京市东城区房屋土地经营管理一中心出具《委托函》，委托房管中心对涉案房屋进行包括出租等在内的经营管理，经营管理中产生的纠纷，由房管中心以自己的名义进行处理。

经询，房管中心表示涉案房屋应属自管公房；易亨公司表示涉案房屋属于直管公房。

就本案合同项下租金约定标准，双方均确认参照北京市建设委员会发布的京建物（2004）512号《关于调整工商企业租用公房租金标准的通知》一文，其中第一条规定：“自2005年1月1日起，凡用于生产经营活动的工商企业承租的公有房屋租金标准（住宅配套粮油、副食、便民商店用房、玻璃厂文化街商业用房除外）一律实行市场价租赁，双方协商议定租金。”第四条规定：“租金调整后，工商企业使用单位可以按规定转租房屋，但租赁双方要在租赁合同中对转租事宜进行约定，出租人可以从转租中取得收益。”第七条约定：“自管单位出租用于生产营业的公房，可参照上述办法调整租金。”

关于转租情况，据易亨公司提交的多份租赁合同显示涉案房屋一直由易亨公司转租获取收益。易亨公司表示双方签订本案合同时，易亨公司提出需要房管中心配合协助易亨公司转租租户办理相关注册手续，提供相应资料，并以租期三年为限，在满足上述条件基础之上，双方对于租金标准予以上调确定了本案合同租金标准。易亨公司认为房管中心知晓并认可转租行为，并未提出异议。就此，易亨公司申请其公司负责人曹颖、张妍出庭作证。对此，房管中心不予认可。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

本案中，房管中心与易亨公司签订的《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当遵守。据在案查实证据可知，易亨公司与房管中心关于涉案房屋的租赁事实存在历史沿革，易亨公司于2010年就涉案房屋签署的《房屋租赁使用协议书》中明确提出将涉案房屋部分用房用于转租收益，并在此基础上另议租金。本案《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》中约定租金相比之前亦存在较大幅度上调情形，参考制定租金标准政策性文件的规定，结合易亨公司向房管中心提出协助办理注册登记书面申请的事实以及出庭证人的证言内容，可以与易亨公司所述房管中心知晓转租事实相印证。而房管中心未能就上述存疑事实予以合理解释，故本院认为易亨公司所述更具有高度可能性，本院予以采信。房管中心应当知道易亨公司就涉案房屋予以转租收益，但在六个月内未提出异议，现房管中心以未经同意擅自转租为由解除合同于法无据。且，涉案房屋系公房性质，易亨公司取得公房承租权具有历史渊源及相应对价，其对涉案房屋的使用权应予保护。现易亨公司表示已采取积极措施清退次承租人，收回涉案房屋自用，双方可就公房租赁事宜妥善处理。现房管中心径行要求解除《北京市工商业用房租赁合同》及《房屋租赁使用协议书》，腾退涉案房屋并支付房屋使用费、物业管理费依据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：

驳回原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心的诉讼请求。

案件受理费70元，由原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　孙　琪

人民陪审员　　罗小灵

人民陪审员　　贾松涛

二〇一八年五月二十一日

书　记　员　　李剑奇