泉州市递到企业管理有限公司、泉州源和创意产业园运营有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽05民终2080号

上诉人（原审被告，反诉原告）：泉州市递到企业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区新华北路**晚报印刷厂内。

法定代表人：张孝春，执行董事。

委托诉讼代理人：卢凤华，北京盈科（泉州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：泉州源和创意产业园运营有限责任公司，，住所地福建省泉州市鲤城区新门街**

法定代表人：苏文强，董事长。

委托诉讼代理人：罗德昌，福建协力人律师事务所律师。

上诉人泉州市递到企业管理有限公司（以下简称递到公司）因与被上诉人泉州源和创意产业园运营有限责任公司（以下简称源和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

递到公司上诉请求：撤销一审判决，支持递到公司的反诉请求，驳回源和公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未追加福建天宫娱乐有限公司（下简称天宫公司）为第三人，属程序错误。本案的起因系源和公司无法提供相关的消防手续，导致其引入的天宫公司拒交租金而引起的。递到公司在一审申请追加天宫公司为本案第三人，虽然源和公司与天宫公司没有签署租赁合同，但是出租房屋行为与转租行为处分的是同一标的物，两者相互影响，且天宫公司系源和公司引入，并要求递到公司将租赁标的转租给天宫公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”基于进一步查清案件事实且租赁标的与天宫公司具有直接利害关系以及更好的妥善处理租赁合同纠纷，一审未将天宫公司追加为第三人是错误的。二、一审判决存在事实认定错误，主要有：（一）源和公司未提供合法、有效的权属证明，不具有出租权。源和公司在一审审理阶段并未提供其出租案涉房屋的相应的产权证明，辩称因相关的权属证书原件在国资委，并不是法律规定的允许不提供相关证据证明其具备出租权及案涉合同合法有效的理由。一审法院据此认为源和公司无须提供产权原件予以证明，免除其举证责任，无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”源和公司对出租的标的物是否具备完整、合法的出租权，涉及到合同是否有效及源和公司是否具有出租的资格，且源和公司明知房屋系用于转租给天宫公司用于经营KTV，需具备相关的消防验收手续，但源和公司至今仍无法提供该手续，导致案涉合同无效。（二）源和公司违约在先，未提供相关的“退二进三”会议纪要及消防手续。1.《房屋租赁合同》约定“乙方（指上诉人）按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方（指源和公司）提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成各种备案、登记。”该约定系补充约定，且系手写添加，可证明双方针对消防问题对源和公司的义务予以特别强调并明确约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所…未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。源和公司具有向递到公司提供相关的产权、消防手续的义务，不仅是合同义务也是法定义务，但源和公司至今仍无法提供相关的文件，导致递到公司及转租的租户无法向有关部门申请、办理相关的消防手续。2.递到公司一审提供的《关于面粉厂大罐广场工程问题的报告》（2017年8月1日）、《关于面粉厂消防延误的报告》（2017年7月27日、10月10日两份）、《沟通函》（2017年10月30日）等证据均由源和公司签收，且天宫公司发出的《告知书》（2017年11月2日）亦可证明，就“退二进三”会议纪要、消防问题，递到公司及天宫公司多次向源和公司反映，一审法院对此未予认定属认定事实不清。3.一审法院以“退二进三”的会议纪要属政府的行政行为，认定提供该会议纪要非源和公司可以履行的范围，无事实和法律依据。源和公司系国有控股公司，其控股股东为泉州中侨（集团）股份有限公司。源和公司将园区内的厂房对外出租给递到公司，其具备优势地位的，其控股股东泉州中侨（集团）股份有限公司更具备向区政府提出“退二进三”议案的权利和义务（国有资产无“退二进三”立项、审批的，不得擅自处置）。递到公司系普通民事主体，无官方背景，认知和预期只能依赖于源和公司所传递的信息，基于对源和公司及其控股股东的信任及承诺，而据此签约并相信源和公司有能力提供相应的“退二进三”会议纪要及消防手续。另，政府部门的行政行为并非不可抗力，根据《合同法》第121条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”即使源和公司因政府的行政行为而违约，亦不能免除其对源和公司应承担的违约责任。4.双方签订《房屋租赁合同》后仅支付租赁保证金即从未支付过租金，且源和公司事隔两年才向递到公司主张权利，其辩称不知递到公司转租给天宫公司，转租行为与其无关，消防手续与其无关，明显与事实不符，也不符合常理。故本案从签约开始，源和公司未按照承诺依约向递到公司提供相应的“退二进三”会议纪要及消防手续即已违约，且其行为导致合同目的根本无法实现。（三）基于源和公司违约在先：1.本案合同属无效合同。源和公司出租存在权属瑕疵的，属国有资产性质的标的物，属于无权处分。2.本案案涉标的未取得消防等审批手续，不得出租用作公共商业、娱乐场所。源和公司不仅无权处分国有资产，更违法隐瞒事实真相，利用优势地位欺瞒递到公司签订租赁合同，应承担违约责任，并赔偿递到的各项损失。3.源和公司无权向递到公司主张违约金及律师费。如前所述，源和公司既无权处分又违约在先，无权要求违约金和律师费。4.根据公平原则，源和公司要求根据合同约定的租金金额计付违约金，该违约金也偏高，明显显失公平，应予以调整。三、递到公司并未违约。（一）关于转租问题。首先，一审法院同个合议庭同时审理两个案件的标的物相邻，案涉合同均有部分转租给天宫公司，法院组织双方现场勘查水电表度数，可以很直观地发现，案涉房屋租给天宫公司用于经营KTV是显而易见的。天宫承租了另一案租赁合同【案号（2019）闽0502民初2432】其中的一间用于作为天宫一楼对外接待的大门，一审法院另案中，认可源和公司同意递到公司的转租行为，该转租行为同样包括出租给天宫公司的一楼的801。其次，电表即安装在次承租人天宫承租的房屋楼下，且为区分电费，源和公司另有安装电表在天宫承租的标的房屋内，即使源和公司不认可，但源和公司从天宫公司承租后即开始收取水电费，案涉合同仅转租给天宫公司，源和公司对于递到公司转租给天宫公司的行为是明知的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即使源和公司辩称其未同意出租，但源和公司本身就设在园区内，对于园区的动态应知情，且从天宫开设的地理位置及源和公司记录水电费等日常工作，递到公司及天宫公司多次书面报告的行为，可以得知源和公司是知情的，其在六个月内并未提出异议，视为同意转租。再次，租赁关系的发生系基于泉州中侨集团股份有限公司、泉州中侨集团股份有限公司粮油公司、福建新海丝文化发展有限公司合作关系上，源和公司与递到公司签订租赁合同的行为并不能割裂之前递到公司以福建新海丝文化发展有限公司的名义与中侨集团合作的事实。源和公司在另一个案件向法庭提供的《提前解除〈租赁合同〉协议书》可见，源和公司认可之前三方的合作关系。中侨集团明确出具“同意转租”的书面意见给福建新海丝文化发展有限公司，而作为承继福建新海丝文化发展有限公司的递到公司，同样应具有该转租权。最后，递到公司一审就源和公司所列的租金清单中明确写明“天宫”质询源和公司明知该房屋系天宫转租的事实，源和公司辩称其系为了区分两个合同，亦说明源和公司主观是明知房屋转租给天宫的。（二）关于租金缴交问题。从提交给源和公司的报告可见，针对源和公司无权处分和违约行为，递到公司及天宫公司多次向源和公司反映，源和公司为掩盖其行径，欺瞒性承诺递到公司及天宫公司，对房租进行减免，进而要求不知情的递到公司，依其“公司内部规定”出具申请报告。即便是根据其承诺，本案双方对支付期限、免租期等约定已进行变更，故本案递到公司不存在拖欠租金及违约金的情况。退一步讲，即使应支付部分租金，根据同时履行抗辩权，递到公司有权在源和公司提供相关的权属、消防证明后再缴交租金。再退一步讲，即使需收取租金，亦应参照违章建筑的标准或参照《合同法》规定的30%违约金的标准少收该部分租金。四、递到公司一审主张1967927.5元的经济损失，依法有据。源和公司无权处分国有资产，严重违约在先，不仅致使合同无效，而且应向递到公司承担违约赔偿责任。因源和公司无法提供相应的“退二进三”手续及消防手续，导致递到公司无法正常经营，给递到公司造成损失1967927.5元（暂计至2019年6月30日）。五、根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，源和公司应承担递到公司因维权而支出的律师费。六、递到公司享有合同解除权，并要求源和公司返还租赁保证金153050.4元。《合同法》第九十四条规定：“当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”源和公司至今无法提供相关的“退二进三”会议纪要及消防手续，导致递到公司转租给天宫公司的合同目的无法实现，且该转租行为系基于源和公司向天宫公司的承诺，于情于理于法，源和公司无法提供符合“使用”的房屋标的而导致合同目的无法实现是显而易见的。不论源和公司是否承认该转租行为，案涉房屋现用于经营KTV已是客观事实，且其所处地理位置，在整个园区是醒目的，源和公司否认该事实有违常理。递到公司提出解除合同不仅是依据法律规定，也是基于对损失不断扩大予以止损的合理诉求，一审法院判决不予支持解除合同，既适用法律错误，也违背了我国法律关于“避免损失扩大”“及时止损”的法律精神。七、源和公司应承担递到公司垫付的修缮费用118500元。（一）案涉租赁关系的发生系基于泉州中侨集团股份有限公司、泉州中侨集团股份有限公司粮油公司、福建新海丝文化发展有限公司合作关系上，源和公司与递到公司签订租赁合同的行为并不能割裂之前递到公司以福建新海丝文化发展有限公司的名义与中侨集团合作的事实。对于递到公司为维护园区、厂房主体结构、漏水等工程而垫付的修缮费用，源和公司应承担该部分费用。（二）递到公司根据源和公司的要求，向其提出申请报告既是事实也符合常理。从递到公司的多次报告亦可印证该费用系用于园区物业，且系基于出租方应提供“可以使用”的房屋的“担保责任”而代为修缮并垫付的行为。根据《合同法》第二百二十条、第二十二条规定，源和公司依法应向递到公司支付修缮费用。八、源和公司的法定代表人已于2019年7月8日变更为苏文强，源和公司未如实向法庭陈述该事实。

源和公司辩称，一审事实认定清楚、程序正当、适用法律正确，应予维持。递到公司以“程序、事实存在错误”为由，通过滥用诉讼权利达到拖延诉讼进程的目的，其上诉请求，应予驳回。一、本案一审程序合法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。该解释规定是“可以”而非“应当”。所以，一审认为天宫公司虽系次承租人，但与本案的处理结果不存在利害关系，不予准许递到公司申请追加天宫公司为第三人参加诉讼，是正确的。二、源和公司认为有必要向二审陈述办理涉及装修装修消防验收的法定程序以及递到公司未能通过消防验收的原因。（一）国务院《娱乐场所管理条例》第七条第二款规定：“娱乐场所不得设在学校周围。”源和1916创意园（园区）址在鲤城区新门街610号，周围分布有泉州新隅小学、鲤城区实验小学筍浯校区、昇文小学、福建华南职校、泉州市第三实验小学等多所学校。递到公司违反租赁合同将承租房屋转租给第三人用于经营KTV，已经违反合同约定，也违反国务院的强制性规定。（二）公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：......（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；”

根据上述规定，建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会作为人员密集场所的建设工程，经营此类场所的从业者应当先向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向该消防机构申请消防验收。但根据递到公司提供的资料，次承租人并未向公安机关消防机构申请消防设计审核。所以，其必然无法向公安机关消防机构申请消防验收。（三）住房城乡建设部《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：“在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”第三条规定：“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。”递到公司作为承租人拟对承租面积超过了2000平方米的房屋进行装饰、装修，装修方案应当委托具有资质的设计机构设计图纸，而后将图纸提交消防机构审核，审图通过后应当严格按照图纸施工。另外，面积超过200平方米的建筑，施工需要向当地的住建部门申请施工许可证，方可进行施工。施工完成后再向消防部门申请消防验收。而递到公司并未严格按照上述法定的程序，委托具有设计资质的机构设计图纸以及将设计图纸提交消防机构审查，也未申请施工许可证。前述法定的必要程序一个步骤都没有履行，必然无法通过消防验收。三、一审认定的事实清楚、正确。（一）源和公司是合格的出租人，案涉房屋具有清晰的权属证书，双方签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，受法律保护。源和公司系泉州中侨集团股份有限公司与福建共生文化公司等公司共同出资设立的从事创意产业园开发、建设、经营及管理、房屋租赁、物业管理的公司。负责源和1916文创园的运营，园区多年来荣获福建省创意产业重点园区等多项荣誉称号。源和公司是合法的运营主体，具有签订租赁合同的主体资格和权利，案涉房屋具有合法的权属证明。所以，案涉租赁合同合法有效，依法受法律保护。此外，递到公司在签订本《房屋租赁合同》（编号：MF2017-012）前的2017年1月20日就与源和公司签订《租赁合同》（编号：面粉厂002）；如果其所称的“源和公司无房屋出租的权利和签订租赁合同的资格”，其为何要在签订第一份合同后的半年内又紧接着与源和公司签订第二份租赁合同？如果源和公司无出租的权利，那么作为承租人的递到公司反倒有权转租给第三人，该说法无论是从法律上还是从交易习惯、逻辑上均是说不通的。（二）源和公司是守约方，不存在任何违约的情形。1.如前所述，源和公司是合格的出租人，双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。源和公司已经按照合同的约定履行了合同义务，不存在任何违约行为。2.递到公司要求源和公司赔偿其经济损失，缺乏合同依据。递到公司将房屋擅自转租给天宫公司的行为已经严重违反《房屋租赁合同》第十一条关于不得转租的约定。递到公司承租期间如果与第三人发生纠纷应自行解决，经营风险或不利后果应自行承担。（三）递到公司主张租赁合同无效的说法缺乏法律依据，与其一审的表述及上诉状的表述自相矛盾。无效合同是因合同内容违反法律或行政法规的强制性规定受到法律的否定性评价而无效，无效的合同自始无效。只有依法成立合法有效的合同，才会存在违约及承担违约责任的情况。递到公司在一审时提出反诉，要求源和公司承担所谓的“违约责任”，在上诉状中又提到其行使抗辩权。可以看出，递到公司对于租赁合同有效是不持异议的。而其为了混淆事实，一审认为合同有效，上诉时又认为租赁合同无效，又在上诉状的第5页认为其享有合同解除权。如果合同无效，又何来的合同解除权？所以，其前后多次反复，自相矛盾的说法暴露出其是为了拖延诉讼的目的。（四）递到公司称源和公司违法隐瞒真相，利用优势地位欺瞒其签订租赁合同的说法严重背离事实。递到公司在2017年1月20日与源和公司签订编号面粉厂002《租赁合同》之后的半年，再次与源和公司签订编号：MF2017-012的《房屋租赁合同》。案涉合同是双方签订的第二份合同。如果递到公司所述源和公司违法隐瞒真相，利用优势地位欺瞒其签订租赁合同的说法成立，那么，为何不在签订第一份合同之后就提起撤销之诉？递到公司为何要在签订第一份租赁合同的半年之后还与源和公司签订第二份租赁合同？（五）递到公司作为违约方，不享有合同解除权。递到公司要求解除合同并退还其租赁保证金的请求缺乏合同和法律依据，不能成立。《房屋租赁合同》第十一条约定：“未经甲方（源和公司）同意，乙方（递到公司）不得以任何形式将房屋的全部或部分转租、分租或借用他人，或以联营、入股、承包、与他人调剂交换等形式转移房屋的使用权，否则视为乙方违约，甲方有权终止协议，因此造成的损失由乙方负责赔偿。”递到公司与天宫公司之间的《物业租赁合同》可以证明，递到公司将上述房产转租给天宫公司，月租金标准70000元并从第三年开始递增。该合同第七条约定：“……乙方作为次承租人，……”另外，递到公司变更反诉请求申请事实与理由中陈述到“次承租人天宫公司”。递到公司将承租的房屋擅自转租给第三人并从中牟利，已经严重违反《房屋租赁合同》第十一条的约定。递到公司与第三人发生的纠纷应由递到公司自行解决，不利后果应由其自行承担。递到公司违反合同违约在先，违约方并不享有合同的解除权。四、递到公司严重违约，也严重违法。（一）递到公司作为熟悉园区及周边状况的承租人，在明知园区周围分布有多所学校的情况下，公然违反国务院《娱乐场所管理条例》的规定，并违反合同约定擅自将房屋进行转租第三人经营KTV，已经严重违法。（二）对于租金缴交的问题。房屋租赁合同明确约定，租金按月缴纳，乙方（承租方）应当于每月5日之前支付当月租金。源和公司从未承诺递到公司房租减免。源和公司不存在任何违约行为，递到公司所谓的同时履行抗辩权、不安抗辩权的说法缺乏法律依据，不能成立。五、递到公司要求源和公司支付其修缮费用118500元的请求缺乏合同依据。《房屋租赁合同》第一条：“乙方在签署合同之前已经现场视察过租赁房屋，对房屋现状，包括但不限于面积、结构、内部构造、布局等均已充分了解，确认无误并同意接受。”递到公司承租之前多次对租赁房屋的情况进行实地了解、查看，在认可之后才与源和公司签订租赁合同，其对房屋的上述情况均予以认可并接受。《房屋租赁合同》第四条：“乙方（递到公司）如需装修，装修方案应征得甲方（源和公司）书面同意后实施。装修不应破坏房屋结构和基础设施，如果破坏房屋结构和基础设施，甲方有权要求修改装修方案直至解除合同，所造成的后果、费用和责任，由乙方自行承担，由此造成的损失，由乙方负责赔偿。”“乙方应对承租的房屋进行维护保养及维修，费用由乙方自理。”即便房屋需要维护保养及维修，费用由递到公司自行承担。递到公司要求源和公司支付其修缮费用118500元的请求缺乏合同依据，不能成立。

源和公司向一审法院起诉请求：1.递到公司立即支付源和公司自2017年9月至2019年3月的租金969319.2元；2.递到公司立即支付源和公司自2017年10月6日起至实际付款之日止按2%/月计算的逾期支付租金的违约金193863.84元（违约金暂计至2019年4月5日，详见违约金计算表）；3.本案本诉律师代理费10000元和案件受理费由递到公司承担；4.本案反诉律师代理费10000元由递到公司承担。

递到公司向一审法院提出反诉请求：1.解除递到公司与源和公司于2017年5月签订的合同编号为MF2017-012的《房屋租赁合同》；2.源和公司赔偿递到公司经济损失1967927.5元（其中租金损失1360000元，意向租金损失567927.5元，均暂计至2019年6月30日）；3.源和公司支付递到公司垫付的修缮费用118500元；4.源和公司返还递到公司保证金153050.4元；5.本案诉讼费、保全费等全部费用及递到公司所支付的律师费50000元由源和公司承担。

一审法院认定事实：址在鲤城区龙头山1号的房产系泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司所有，由源和公司负责经营管理。2017年5月24日，源和公司与递到公司签订一份合同编号为MF2017-012的《房屋租赁合同》，约定：源和公司将址在泉州市鲤城区新门街610号源和1916创意产业园21号楼框架8层（产权幢号39#），面积2125.7平方米（主体2055.7平方米，门店车库70平方米，属龙头山1号范围）出租给递到公司；递到公司保证，在租赁期间严格按照商业用途的承诺并符合递到公司营业执照所规定的营业范围依法经营，未征得源和公司书面同意，不得擅自改变该房屋的使用性质，从事范围之外的生产经营活动；为了实现本合同约定的租赁用途，递到公司同意自行办理所必需的所有行政报批手续，源和公司同意提供办理手续所能够提供的甲方材料，全部报批费用由递到公司自行负担，但无论结果如何，递到公司均不得以此为由提出变更或解除租赁关系的要求；租赁期限五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中免租装修期为三个月，即从2017年6月1日至2017年8月31日止；月租金标准为24元/平方米，租金从2019年6月1日起每年递增5%；租金按月支付，每月5日前缴纳当月租金，逾期交付租金，除应补交所欠租金外，并按应交租金的每日千分之五的标准，向源和公司支付逾期付款违约金；递到公司应向源和公司支付相当于三个月租金的款项作为房屋租赁保证金，即153050.4元；未经源和公司同意，递到公司不得以任何形式将租赁房屋的全部或部分转租、分租或借用给他人，或以联营、入股、承包、与他人调剂交换等形式转移租赁房屋的使用权，否则视为递到公司违约，源和公司有权终止协议，因此造成的损失，由递到公司负责赔偿。该合同还就交验身份、房屋改善、其他费用、房屋的使用要求、房屋的交付及返还、合同的解除、违约责任、争议的解决办法等其他相关事项进行了约定。合同尾页其他约定中的第3条约定“乙方按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成备案、登记”。合同签订后，源和公司将租赁物交付给递到公司，递到公司于2017年9月25日向源和公司支付保证金153050.4元。递到公司承租后，将案涉房屋大部分转租给天宫公司。合同履行过程中，递到公司未曾支付租金。至2019年3月31日结欠租金969319.2元。

一审法院认为，源和公司将其代为经营管理的址在鲤城区新门街610号源和1916创意产业园内的部分房产出租给递到公司，并与递到公司签订《房屋租赁合同》，该合同当事人主体适格，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。首先，关于源和公司是否应提供消防验收等材料的问题。案涉房屋均有合法产权，源和公司在出租前未曾进行改造、装修。合同第二条中明确约定“乙方同意自行办理所必需的所有行政报批手续，甲方同意提供办理手续所能够提供的甲方材料，全部报批费用由乙方自行负担，但无论结果如何，乙方均不得以此为由提出变更或解除租赁关系的要求”。合同尾页其他约定中备注“乙方按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成备案、登记”。可见，消防备案等手续，均应由递到公司自行办理，源和公司仅需尽其所能履行配合义务。递到公司在《关于面粉厂消防延误的报告》中自述“申请备案需要园区与政府相关部门协调形成书面会议纪要……”，但是否能够形成递到公司所谓的会议纪要，取决于政府相关部门的决策，并非源和公司可以履行的范围。故，递到公司主张源和公司未能提供“退二进三”文件等消防验收材料，存在违约行为，缺乏事实依据，不予采纳。其次，递到公司擅自将承租房屋转租给天宫公司，违反了合同第二条房屋用途及第十一条不得转租的约定，且递到公司自承租起未履行支付租金的义务，也已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现源和公司要求递到公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日期间的租金969319.2元的诉求，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同约定递到公司逾期交付租金，每逾期1日加收0.5%的违约金，现源和公司自愿调整为按照月2%的标准计算自2017年10月6日起的违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持。源和公司主张其支出的本诉及反诉律师代理费20000元由递到公司承担，符合合同第十三条关于违约责任的约定及法律规定，予以支持。关于递到公司的反诉请求，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，现源和公司不同意解除合同，故对递到公司要求解除合同、赔偿经济损失1967927.5元及返还保证金153050.4元的诉求，不予支持。递到公司要求源和公司支付垫付的修缮费用118500元，不符合合同第四条中“乙方应对承租的房屋进行维护保养及维修，费用由乙方自理。甲方不负房屋维修及增添设备的责任，如需要更新、增添，费用也由乙方自行负责”的约定，不予支持。因源和公司不存在违约行为，故递到公司要求源和公司承担律师费50000元，缺乏事实与法律依据，不予支持。另外，天宫公司虽系次承租人，但与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，递到公司申请追加天宫公司为第三人参加诉讼，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、递到公司应于判决生效之日起十日内向源和公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日止的租金共计969319.2元；二、递到公司应于判决生效之日起十日内向源和公司支付逾期支付上述租金的违约金，违约金计算方式为自2017年10月起每月6日开始至判决确定的付款之日止，以该月应支付租金51016.8元为基数，按月利率2%的标准计算；三、递到公司应于判决生效之日起十日内向源和公司支付律师代理费20000元；四、驳回递到公司的反诉诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：源和公司二审中自认编号MF2017-012《房屋租赁合同》约定的门店车库70平方米未取得房屋权属证书，也未能举证证明取得相应的建设工程规划许可证，故本院认定该《房屋租赁合同》中关于门店车库70平方米部分无效。双方当事人二审的争议焦点为：1.一审判决递到公司向源和公司支付租金969319.2元、相应的违约金及律师费20000元是否正确；2.一审判决驳回递到公司的反诉请求是否正确；3.一审未追加天宫公司作为第三人参加诉讼，程序是否违法。

本院认为，源和公司将其代为经营管理的址在鲤城区新门街610号源和1916创意产业园内的部分房产出租给递到公司，并与递到公司签订《房屋租赁合同》，除本院认定门店车库70平米部分无效外，该合同当事人主体适格，合同其他部分未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。首先，关于源和公司是否应提供消防验收等材料的问题。合同第二条中明确约定“乙方同意自行办理所必需的所有行政报批手续，甲方同意提供办理手续所能够提供的甲方材料，全部报批费用由乙方自行负担，但无论结果如何，乙方均不得以此为由提出变更或解除租赁关系的要求”。合同尾页其他约定中备注“乙方按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成备案、登记”。可见，消防备案等手续，均应由递到公司自行办理，源和公司仅需尽其所能履行配合义务。递到公司在《关于面粉厂消防延误的报告》中自述“申请备案需要园区与政府相关部门协调形成书面会议纪要……”，但是否能够形成递到公司所谓的会议纪要，取决于政府相关部门的决策，并非源和公司可以履行的范围。故，递到公司主张源和公司未能提供“退二进三”文件等消防验收材料，存在违约行为，缺乏事实依据，不予采纳。其次，递到公司自承租起未履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。由于《房屋租赁合同》中门店车库70平米的部分无效，递到公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故递到公司应支付源和公司自2017年9月1日起至2019年3月31日期间的租金、房屋占有使用费969319.2元。合同约定递到公司逾期交付租金，每逾期1日加收0.5%的违约金，源和公司自愿调整为按照月2%的标准计算自2017年10月6日起的违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持。但合同关于门店车库70平米的部分无效，本院以每月租金49336.8元（2055.7平方米÷2125.7平方米×51016.8元）为基数，自2017年10月起至本判决确定的付款之日止，按每月2%的标准计算逾期支付租金的违约金。关于源和公司主张其支出的本诉及反诉律师代理费20000元，本院根据合同第十三条关于违约责任的约定结合门店车库70平米部分无效的情况，酌定律师代理费19341元（2055.7平方米÷2125.7平方米×20000元）应由递到公司承担。关于递到公司的反诉请求，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，现源和公司不同意解除合同，故对递到公司反诉请求解除合同、赔偿经济损失1967927.5元及返还保证金153050.4元，不予支持。递到公司要求源和公司支付垫付的修缮费用118500元，不符合合同第四条中“乙方应对承租的房屋进行维护保养及维修，费用由乙方自理。甲方不负房屋维修及增添设备的责任，如需要更新、增添，费用也由乙方自行负责”的约定，不予支持。因源和公司不存在违约行为，故递到公司要求源和公司承担律师费50000元，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于程序问题，天宫公司虽系次承租人，但与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，一审未准许递到公司申请追加天宫公司为第三人参加诉讼，并无不当。

综上所述，递到公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2433号民事判决第四项；

二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2433号民事判决第一项、第二项、第三项；

三、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日止的租金、房屋占有使用费共计969319.2元；

四、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付逾期支付租金的违约金，违约金计算方式为以自2017年10月起至2019年3月31日止每月应支付租金49336.8元为基数，按月利率2%的标准计算自2017年10月起每月6日开始至本判决确定的付款之日止；

五、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付律师代理费19341元；

六、驳回泉州源和创意产业园运营有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15449元，由泉州市递到企业管理有限公司负担15249元，由泉州源和创意产业园运营有限责任公司负担200元；反诉受理费15766元，由泉州市递到企业管理有限公司负担；二审案件受理费31215元，由泉州市递到企业管理有限公司负担31000元，由泉州源和创意产业园运营有限责任公司负担215元。

本判决为终审判决。

审 判 长　林海峰

审 判 员　尹立新

审 判 员　刘志健

二〇二〇年七月二十三日

法官助理　黄德福

书 记 员　庄晓思

本案引用的主要法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。