泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院

民事案件判决书

（2019）闽05民终4607号

上诉人泉州中侨（集团）股份有限公司（以下简称中侨公司）、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂（以下简称中侨制线厂）与上诉人中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司（以下简称中闽百汇公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中侨公司、中侨制线厂上诉请求：撤销原判第二项，改判支持中侨公司、中侨制线厂原审的全部诉讼请求，并由中闽百汇公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原审未判决支持中侨公司、中侨制线厂主张的违约金5071002元是错误的。双方签订的《开元寺配套旅游停车场租赁合同》明确约定：“若乙方（被上诉人）单方面解除合同，除不得要求返还履约保证金外，乙方还应向甲方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金。合同双方承诺如因一项违约行为按本合同约定应同时承担多项违约责任的，均将按累计计算的违约金承担违约责任”等等。原审认定中闽百汇公司构成违约是正确的，中闽百汇公司单方解除合同造成中侨公司、中侨制线厂的损失，履约保证金无法弥补中侨公司、中侨制线厂的损失。综上，应当支持中侨公司、中侨制线厂的全部诉讼请求。2.原审判决未支持中侨公司、中侨制线厂主张的律师代理费和公证费等是错误的。双方签订的《开元寺配套旅游停车场租赁合同》明确约定：“如因合同一方违约导致另一方索赔的，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，仍须额外承担守约方索赔所产生的一切费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、鉴定费、公证费等）”，根据上述约定，中闽百汇公司还应承担中侨公司、中侨制线厂因本案诉讼支出的律师代理费、公证费等。

中闽百汇公司辩称，1.中闽百汇公司不存在违约行为。中侨制线厂在合同未依法解除的情况下，单方于2018年4月12日对外公开招租，以实际行为不履行合同。中侨公司、中侨制线厂违反合同义务，未披露租赁物是否取得建设工程规划许可证，存在先期违约。2.中侨公司、中侨制线厂并不存在损失。租赁物的租金一直持续收取，从未间断过。出租方的损失只能以是否存在空置来判断，不能以市场租赁价格的正常变动为判断标准。新租赁合同系通过挂牌交易确定的。3.原审法院认定履约保证金具有定金性质是正确的，判决中闽百汇公司无需负担中侨公司、中侨制线厂支出的律师代理费、公证费是正确的。综上，请求驳回中侨公司、中侨制线厂的诉讼请求。 中闽百汇公司上诉请求：撤销原判第一、三项，改判支持中闽百汇公司的诉讼请求。事实与理由：1.原审判决认定中闽百汇公司系违约提前解除合同，与事实不符。相反是因中侨制线厂在合同未依法解除的情形下，单方于2018年4月12日对外公开招租，以实际行为不履行合同。首先，在合同履行期间，中闽百汇公司不存在欠付租金的问题。其次，中侨公司、中侨制线厂未依法定程序行使合同解除权，未明确告知合同解除。第三，中侨公司、中侨制线厂在合同未依法解除的情形下，即单方公开对外招租。第四，中侨制线厂未向中闽百汇公司披露租赁物是否取得建设规划许可证，致使租赁合同的效力处于不稳定状态。2.2018年6月11日双方对同一租赁标的物另行签订了新的租赁合同并已实际履行，视为双方达成一致同意终止原租赁合同，重新签订新的租赁协议。3.中侨公司、中侨制线厂对同一租赁物收取双重的履约保证金，应予退还。 中侨公司、中侨制线厂辨称，1.中侨公司、中侨制线厂不存在违约行为。原租赁合同合法有效，中闽百汇公司以租金过高为由要求解除合同，不符合合同约定或法定解除的情形，已构成违约。2.案涉租赁物系合法建设，已取得建设规划许可证，且中闽百汇公司在租赁期间从未提出过任何异议。3.双方另行签订新的租赁合同并不能视为中侨公司、中侨制线厂同意终止原租赁合同。原租赁合同是因中闽百汇公司单方违约提出解除合同而解除的，中侨公司、中侨制线厂为避免国有资产流失而依法启动公开竞价。4.中闽百汇公司要求退回履约保证金没有依据，中闽百汇公司单方解除合同已构成违约，应当没收履约保证金且应当支付合同约定的违约金。综上，请求驳回中闽百汇公司的诉讼请求，支持中侨公司、中侨制线厂的上诉请求。

中侨公司、中侨制线厂向一审法院起诉请求：1.判令中闽百汇公司支付的履约保证金1987800元归中侨公司、中侨制线厂所有；2.中闽百汇公司向中侨公司、中侨制线厂支付违约金5071002元；3.律师代理费106000元由中闽百汇公司承担；4.案件受理费由中闽百汇公司承担。5.中侨公司、中侨制线厂因反诉应诉所发生的律师代理费15000元由中闽百汇公司承担；6.中侨公司、中侨制线厂因证据保全所发生的公证费1500元由中闽百汇公司承担。 中闽百汇公司提出反诉请求：1.判令中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司返还履约保证金198.78万元及支付自2018年4月12日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。2.中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司支付律师代理费106000元。

一审法院认定事实：2012年11月21日，中侨制线厂（甲方、出租方）与中闽百汇公司（乙方、承租方）签订《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ＺＬ2012198）一份，约定：第四条本合同租赁物位于××路××号××路××街交叉处，由泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂区改建而成，包括地下室及地上三层建筑物……；第九条起租日为租赁物交接完成日，租赁期限自起租日起计算8年；第二十二条租赁物租金按照整体租赁计算，即每月66.26万元，自第二个租赁年度起，逐年租金总额在上一租赁年度的租金总额基础上递增5%……；第二十三条履约保证金为3个月租金额198.78万元，履约保证金具有《合同法》规定的定金的性质；第二十九条第十一款乙方单方面解除合同（甲方、政府及不可抗力原因除外），或者其它乙方原因导致合同不能履行，或者乙方有违约行为依照本条的规定，甲方选择解除合同的，除不得要求返还履约保证金外，乙方还应向甲方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金；第二十九条第十四款如因合同一方违约导致另一方索赔的，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，仍须额外承担守约方索赔所产生的一切费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费用、差旅费、评估费、拍卖费、鉴定费、公证费等）；等内容。2013年10月31日，中闽百汇公司向中侨制线厂支付履约保证金1987800元。2017年8月28日，中闽百汇公司向中侨公司发出《关于租赁合同的商洽函》，对“开元寺配套旅游停车场项目”的租赁拟出申请调整方案。2018年1月23日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：“随着市场大环境不断变化，租赁合同中关于后续期限的租金约定已经严重背离当前市场行情，中闽百汇公司连年亏损并呈增长态势。为避免双方损失的进一步扩大，及尽快让中侨制线厂能重新按照目前客观的市场行情价格出租租赁物收取租金，中闽百汇公司向中侨制线厂提出终止《开元寺配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据泉州市国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。……”2018年2月5日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，希望中闽百汇公司严格遵照合同约定履行。2018年4月4日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《开元寺配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据泉州市国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。2018年4月12日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年4月20日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，载明中闽百汇公司坚持单方解除合同，则应于2018年6月30日之前向其付清截止2018年5月30日的租金、水电费等一切费用和违约金，并于2018年6月10日之前将房产及配套设施移交本司。2018年5月8日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年5月24日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租。泉州市产权交易中心与中闽百汇公司共同出具竞价结果通知单，载明新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）承租方为中闽百汇公司，成交时间为2018年6月7日，第一期租金55万元，履约保证金165万元。2018年6月11日，中侨制线厂（甲方、出租方）与中闽百汇公司（乙方、承租方）签订一份《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ＺＬ2018178-2）一份，约定：第四条本合同租赁物位于××路××号××路××街交叉处，由泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂区改建而成，包括地下室及地上三层建筑物……；第九条起租日为租赁物交接完成日（即2018年6月11日），租赁期限自起租日起计算3年；第二十二条租赁物租金按照整体租赁计算，即每月55万元；等内容。中闽百汇公司已向中侨制线厂支付履约保证金1650000元。2018年9月13日，中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于要求履行违约责任的函》，载明中侨制线厂依约不予返还中闽百汇公司履约保证金1987800元，要求中闽百汇公司支付违约金。2018年9月19日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司关于要求返还编号ＺＬ2012198合同履约保证金的函》，载明原合同的终止系双方同意的法律行为，不存在中侨制线厂不同意终止的前提下由中闽百汇公司单方解除，中侨制线厂应归还编号ＺＬ2012198合同的履约保证金，并不能追究其它违约责任。2018年10月20日，中侨公司、中侨制线厂支付福建协力人律师事务所 律师代理费106000元，委托该所指派律师为其代理案件本诉。2019年1月25日，中闽百汇公司支付福建刺桐律师事务所 律师代理费106000元，委托该所指派律师为其代理本案诉讼。2019年3月12日，中侨公司、中侨制线厂支付福建省泉州市通淮公证处公证费1500元，进行证据保全。2019年3月20日，中侨公司、中侨制线厂支付福建协力人律师事务所 律师代理费15000元，委托该所指派律师为其代理案件反诉。2019年1月9日，中侨公司、中侨制线厂诉至一审法院。2019年2月11日，中闽百汇公司提起反诉。

一审法院认为，中侨制线厂系中侨公司的一个分支机构可作为原告参加诉讼，中侨公司作为总公司应承担相应的民事责任，中闽百汇公司辩解本案与中侨公司无关，其诉讼主体不适格，证据不足，不予采纳。中侨公司、中侨制线厂与中闽百汇公司之间的《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ZL2012198）（以下简称《租赁合同》），是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。中闽百汇公司以租金约定严重背离市场行情，公司连年亏损为由多次向中侨公司、中侨制线厂发函，并于2018年4月4日向中侨制线厂发函告知中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《租赁合同》，中侨制线厂应及时到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。中侨制线厂收悉该函后于2018年4月12日启动公开竞价的招租方式,视为《租赁合同》解除。根据《租赁合同》第二十七条关于单方提前解除合同约定，中闽百汇公司以租金约定严重背离市场行情为由解除合同并不属于单方提前解除的情形，故中闽百汇公司已构成违约。中侨公司、中侨制线厂主张中闽百汇公司违约提前解除合同，予以采纳。中闽百汇公司辩解中侨制线厂存在先期违约及双方系协商解除合同，证据不足，不予采纳。中侨公司、中侨制线厂在《租赁合同》解除后并未退还该合同的履约保证金1987800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及《租赁合同》第二十三条关于履约保证金罚则的约定，中侨公司、中侨制线厂请求确认中闽百汇公司支付的履约保证金1987800元归中侨公司、中侨制线厂所有，依法有据，予以支持。中闽百汇公司违约导致中侨公司为实现本案债权而支付的律师代理费及公证费，该赔偿费用系属于违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条规定及《租赁合同》第二十三条约定，履约保证金具有定金的性质即具有惩罚性，违约金也具惩罚性，因中侨公司、中侨制线厂已选择在第一项请求适用定金罚则条款未退还中闽百汇公司该合同的履约保证金1987800元，故不能同时在第二项请求、第三项请求适用违约金条款，中侨公司、中侨制线厂请求中闽百汇公司支付违约金507.1002万元及律师代理费及公证费，于法无据，不予支持。因中闽百汇公司存在违约行为，且中闽百汇公司在《租赁合同》（合同编号ZL2012198）解除后又与中侨制线厂就同一租赁物重新签订《租赁合同》（合同编号ZL2018178-2）并降低租金金额，故中闽百汇公司请求中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司返还履约保证金及支付利息、律师代理费用，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认中闽百汇公司支付的履约保证金1987800元归中侨公司、中侨制线厂所有；二、驳回中侨公司、中侨制线厂的本诉其他诉讼请求；三、驳回中闽百汇公司的反诉诉讼请求。案件本诉受理费61954元，由中侨公司、中侨制线厂负担43988元、中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担17966元；案件反诉受理费11645.2元，由中闽百汇公司负担。 对一审认定的事实，中闽百汇公司除了认为原审遗漏认定租金支付对象、租赁范围外，其余均无异议，对当事人无异议的事实部分，本院予以确认。

二审期间，中侨公司、中侨制线厂提交案涉租赁物的《建设工程规划许可证》《工程档案移交清单》，以证明案涉租赁物已依法取得建设工程规划许可证等，符合交付条件。中闽百汇公司质证称，对证据的三性均无异议，但该证据只能证明建设规划许可证所体现的建设规模对象，与案涉的租赁物具体使用范围不一致。除了该证据所体现的建设规模外，还应包括本案租赁合同第四条第二款的建筑范围，但中侨公司无证据证明有其他范围的建设工程规划许可证。本院认为，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，该证据体现的建设项目名称、建设位置、建设规模（面积）等内容与双方签订的《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ZL2012198）第四条第一款约定的租赁物的租赁范围一致，表明案涉租赁物已取得相应的《建设工程规划许可证》，符合合同约定的交付条件。 二审争议焦点为：1.在《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ZL2012198）的履行中，何方构成违约？2.案涉履约保证金、违约金、律师费、公证费等各项费用应如何处理？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于何方构成违约问题。本院认为，根据已查明的事实，2012年11月21日双方签订《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ZL2012198）（以下简称原租赁合同）后，双方均按约定履行。至2017年8月28日，中闽百汇公司向中侨公司发出《关于租赁合同的商洽函》，对“开元寺配套旅游停车场项目”的租赁拟出申请调整方案。2018年1月23日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，提出终止原租赁合同。2018年2月5日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，希望中闽百汇公司严格遵照合同约定履行。2018年4月4日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《开元寺配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据泉州市国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。2018年4月12日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年4月20日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，载明中闽百汇公司坚持单方解除合同，则应于2018年6月30日之前向其付清截止2018年5月30日的租金、水电费等一切费用和违约金，并于2018年6月10日之前移交房产及配套设施。2018年5月8日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年5月24日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租。中闽百汇公司竞价成功，双方于2018年6月11日签订《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂开元寺配套旅游停车场租赁合同》（合同编号ZL2018178-2）（以下简称现租赁合同），并依现租赁合同履行至今。以上事实表明，在中闽百汇公司提出调整租金的要求前，中闽百汇公司、中侨公司、中侨制线厂均按照原租赁合同的约定履行双方权利义务，均不存在违约行为。至2018年1月23日、2018年4月4日，中闽百汇公司先后向中侨制线厂两次发出告知书，明确表示将不再继续履行原租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，在原租赁合同履行期限届满之前，中闽百汇公司向中侨制线厂发出书面通知明确表示将于2018年5月30日起不再继续履行原租赁合同，据此，中侨公司、中侨制线厂有权行使法定解除权。中侨公司、中侨制线厂于2018年4月12日委托泉州市产权交易中心对新华路开元寺配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租的行为系行使法定解除权，且庭审中中闽百汇公司亦自认已于当天知晓中侨公司、中侨制线厂启动公开招标。综上，应当认定中侨公司、中侨制线厂于2018年4月12日行使法定解除权解除了原租赁合同。中闽百汇公司主张双方协商一致解除合同，缺乏事实与法律依据，不能成立。中闽百汇公司于履行期限届满前明确表示不继续履行合同，已构成单方违约，应当承担相应的违约责任。 关于各项费用问题。1.关于履约保证金、违约金。本院认为，首先，原租赁合同第二十三条第（二）项约定：“履约保证金具有《合同法》规定的定金的性质，当一方当事人非因为本合同约定事由擅自解除本合同的，比照合同法定金罚则处置保证金”，表明双方一致约定案涉履约保证金具有定金性质。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，中侨公司、中侨制线厂在主张没收履约保证金的同时主张中闽百汇公司支付原租赁合同约定的违约金，不符合法律规定。第三，中侨公司、中侨制线厂依据原租赁合同约定主张中闽百汇公司支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金5327684元（66.26*6*1.056），现中侨公司、中侨制线厂主张中闽百汇公司支付违约金5071002元，系对其自身权利的处分，本院予以照准。第四，因案涉履约保证金与违约金依法不得重复主张，应当择一主张。鉴于中侨公司、中侨制线厂主张的违约金数额高于履约保证金，本院依法对其主张的违约金5071002元予以支持，履约保证金应予返还中闽百汇公司。因履约保证金属于履行原租赁合同的定金，故中闽百汇公司主张中侨公司、中侨制线厂支付资金占用利息于法无据，不予支持。2.关于律师费、公证费。本院认为，根据原租赁合同第二十九条第（十四）项“如因合同一方违约导致另一方索赔的，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，仍须额外承担守约方索赔所产生的一切费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、鉴定费、公证费等）”的约定，因中闽百汇公司单方违约导致原租赁合同解除，中侨公司、中侨制线厂主张中闽百汇公司承担本案律师代理费、公证费符合合同约定，应予支持。 综上所述，中侨公司、中侨制线厂的上诉请求部分成立，予以部分支持；中闽百汇公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初355号民事判决； 二、中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂支付违约金共计5071002元； 三、中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂支付本案律师代理费共计121000元； 四、中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂支付本案公证费1500元； 五、泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂应于本判决生效之日起十日内共同向中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司返还履约保证金1987800元； 六、驳回泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂的其他诉讼请求； 七、驳回中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费73599.2元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担42897.2元，由泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂负担30702元；一审案件受理费61954元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担39264元，由泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂负担22690元，一审反诉受理费11645.2元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担3633.2元，由泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂负担8012元。 本判决为终审判决。

审判长　　郑丽阳 审判员　　尹立新 审判员　　刘志健

书记员　　黄钰漩