泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂等与中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

泉州市鲤城区人民法院

民事案件判决书

（2019）闽0502民初355号

原告（反诉被告）泉州中侨（集团）股份有限公司（以下简称中侨公司）、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂（以下简称中侨制线厂）与被告（反诉原告）中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司（以下简称中闽百汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，于2019年2月11日受理被告中闽百汇公司提起的反诉，依法适用普通程序，并对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中侨公司、中侨制线厂的共同委托诉讼代理人罗德昌，被告（反诉原告）中闽百汇公司的委托诉讼代理人庄国钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，中侨制线厂系中侨公司的一个分支机构可作为原告参加诉讼，中侨公司作为总公司应承担相应的民事责任，中闽百汇公司辩解本案与中侨公司无关，其诉讼主体不适格，证据不足，本院不予采纳。中侨公司、中侨制线厂与中闽百汇公司之间的《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂×××配套旅游停车场租赁合同》（合同编号×××98）（以下简称《租赁合同》），是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。中闽百汇公司以租金约定严重背离市场行情，公司连年亏损为由多次向中侨公司、中侨制线厂发函，并于2018年4月4日向中侨制线厂发函告知中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《租赁合同》，中侨制线厂应及时到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。中侨制线厂收悉该函后于2018年4月12日启动公开竞价的招租方式,视为《租赁合同》解除。根据《租赁合同》第二十七条关于单方提前解除合同约定，中闽百汇公司以租金约定严重背离市场行情为由解除合同并不属于单方提前解除的情形，故中闽百汇公司已构成违约。中侨公司、中侨制线厂主张中闽百汇公司违约提前解除合同，本院予以采纳。中闽百汇公司辩解中侨制线厂存在先期违约及双方系协商解除合同，证据不足，本院不予采纳。中侨公司、中侨制线厂在《租赁合同》解除后并未退还该合同的履约保证金1987800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及《租赁合同》第二十三条关于履约保证金罚则的约定，中侨公司、中侨制线厂请求确认中闽百汇公司支付的履约保证金1987800元归中侨公司、中侨制线厂所有，依法有据，本院予以支持。中闽百汇公司违约导致中侨公司为实现本案债权而支付的律师代理费及公证费，该赔偿费用系属于违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条规定及《租赁合同》第二十三条约定，履约保证金具有定金的性质即具有惩罚性，违约金也具惩罚性，因中侨公司、中侨制线厂已选择在第一项请求适用定金罚则条款未退还中闽百汇公司该合同的履约保证金1987800元，故不能同时在第二项请求、第三项请求适用违约金条款，中侨公司、中侨制线厂请求中闽百汇公司支付违约金507.1002万元及律师代理费及公证费，于法无据，本院不予支持。因中闽百汇公司存在违约行为，且中闽百汇公司在《租赁合同》（合同编号×××98）解除后又与中侨制线厂就同一租赁物重新签订《租赁合同》（合同编号×××78-2）并降低租金金额，故中闽百汇公司请求中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司返还履约保证金及支付利息、律师代理费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中侨公司、中侨制线厂提供《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂要求承担违约责任的函》，欲证明中侨制线厂于2018年9月13日再次致函中闽百汇公司，因中闽百汇公司严重违约导致合同解除，履约保证金不予退还，还应支付本租赁年度6个月租金作为违约金。对此中闽百汇公司提出异议。本院认为，中侨制线厂虽提供了该函件的原件，但该函件未经中闽百汇公司确认，故该函件仅为中侨制线厂的自制材料。中侨公司、中侨制线厂提供了委托代理合同及公证费、本诉反诉律师代理费的福建增值税普通发票原件，故本院对该证据的真实性予以确认。中闽百汇公司提供2015—2018年度利润报表，欲证明2015至2018年度每一年度中闽百汇公司的经营现状，呈连年亏损。对此中侨公司、中侨制线厂提出异议。本院认为，中闽百汇公司仅提供该报表的复印件，且未有其他证据佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月21日，中侨制线厂（甲方、出租方）与中闽百汇公司（乙方、承租方）签订《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂×××配套旅游停车场租赁合同》（合同编号×××98）一份，与本案相关约定如下：第四条本合同租赁物位于××路××号××路××街交叉处，由泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂区改建而成，包括地下室及地上三层建筑物……；第九条起租日为租赁物交接完成日，租赁期限自起租日起计算8年；第二十二条租赁物租金按照整体租赁计算，即每月66.26万元，自第二个租赁年度起，逐年租金总额在上一租赁年度的租金总额基础上递增5%……；第二十三条履约保证金为3个月租金额198.78万元，履约保证金具有《合同法》规定的定金的性质；第二十九条第十一款乙方单方面解除合同（甲方、政府及不可抗力原因除外），或者其它乙方原因导致合同不能履行，或者乙方有违约行为依照本条的规定，甲方选择解除合同的，除不得要求返还履约保证金外，乙方还应向甲方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金；第二十九条第十四款如因合同一方违约导致另一方索赔的，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，仍须额外承担守约方索赔所产生的一切费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费用、差旅费、评估费、拍卖费、鉴定费、公证费等）；等内容。 2013年10月31日，中闽百汇公司向中侨制线厂支付履约保证金1987800元。2017年8月28日，中闽百汇公司向中侨公司发出《关于租赁合同的商洽函》，对“×××配套旅游停车场项目”的租赁拟出申请调整方案。2018年1月23日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：“随着市场大环境不断变化，租赁合同中关于后续期限的租金约定已经严重背离当前市场行情，中闽百汇公司连年亏损并呈增长态势。为避免双方损失的进一步扩大，及尽快让中侨制线厂能重新按照目前客观的市场行情价格出租租赁物收取租金，中闽百汇公司向中侨制线厂提出终止《×××配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据上级主管部门国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。……”2018年2月5日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，希望中闽百汇公司严格遵照合同约定履行。2018年4月4日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《×××配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据上级主管部门国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。2018年4月12日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对××路配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年4月20日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，载明中闽百汇公司坚持单方解除合同，则应于2018年6月30日之前向其付清截止2018年5月30日的租金、水电费等一切费用和违约金，并于2018年6月10日之前将房产及配套设施移交本司。2018年5月8日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对××路配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年5月24日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对××路×××配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租。泉州市产权交易中心与中闽百汇公司共同出具竞价结果通知单，载明××路×××配套旅游停车场（制线厂改造项目）承租方为中闽百汇公司，成交时间为2018年6月7日，第一期租金55万元，履约保证金165万元。 2018年6月11日，中侨制线厂（甲方、出租方）与中闽百汇公司（乙方、承租方）签订一份《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂×××配套旅游停车场租赁合同》（合同编号×××78-2）一份，与本案相关约定如下：第四条本合同租赁物位于××路××号××路××街交叉处，由泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂区改建而成，包括地下室及地上三层建筑物……；第九条起租日为租赁物交接完成日（即2018年6月11日），租赁期限自起租日起计算3年；第二十二条租赁物租金按照整体租赁计算，即每月55万元；等内容。中闽百汇公司已向中侨制线厂支付履约保证金1650000元。2018年9月13日，中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于要求履行违约责任的函》，载明中侨制线厂依约不予返还中闽百汇公司履约保证金1987800元，要求中闽百汇公司支付违约金。2018年9月19日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司关于要求返还编号×××98合同履约保证金的函》，载明原合同的终止系双方同意的法律行为，不存在中侨制线厂不同意终止的前提下由中闽百汇公司单方解除，中侨制线厂应归还编号×××98合同的履约保证金，并不能追究其它违约责任。 2018年10月20日，中侨公司、中侨制线厂支付福建协力人律师事务所 律师代理费106000元，委托该所指派律师为其代理案件本诉。2019年1月25日，中闽百汇公司支付福建刺桐律师事务所 律师代理费106000元，委托该所指派律师为其代理本案诉讼。2019年3月12日，中侨公司、中侨制线厂支付福建省泉州市通淮公证处公证费1500元，进行证据保全。2019年3月20日，中侨公司、中侨制线厂支付福建协力人律师事务所 律师代理费15000元，委托该所指派律师为其代理案件反诉。2019年1月9日，中侨公司、中侨制线厂诉至本院。2019年2月11日，中闽百汇公司提起反诉。

一、确认中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司支付的履约保证金1987800元归泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂所有； 二、驳回泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂的本诉其他诉讼请求； 三、驳回中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费61954元，由泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂负担43988元、中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担17966元；案件反诉受理费11645.2元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

审　判　长　　陈志捷 审　判　员　　赖莹莹 人民陪审员　　蔡毓瑜

书　记　员　　庄小玲 速　录　员　　陈曾敏