泉州市鲤城百姓超市有限公司、泉州东亚之窗文化创意产业园运营有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽05民终4786号

上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市鲤城百姓超市有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区开元街道北山社区城西环路南4区02#-03#。

法定代表人：陈纶星，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：童弟球，福建伟盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张名增，福建伟盛律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州东亚之窗文化创意产业园运营有限责任公司，住所地泉州市鲤城区崇福路247号。

法定代表人：苏文强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：缪叶相，福建诺道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。

原审第三人：泉州中侨（集团）股份有限公司，住所地泉州市鲤城区新门街610号33幢。

法定代表人：许建平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：罗德昌，福建协力人律师事务所律师。

上诉人泉州市鲤城百姓超市有限公司（以下简称百姓超市公司）因与被上诉人泉州东亚之窗文化创意产业园运营有限责任公司（以下简称东亚之窗运营公司）、原审第三人泉州中侨（集团）股份有限公司（以下简称中侨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2020）闽0502民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人百姓超市公司上诉请求：1、撤销(2020)闽0502民初1300号民事判决书第1、2、3、4、6、7、8、10项判决，指定原审法院重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审反诉请求，支持上诉人的原审本诉请求；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：一、原审在审理过程中出现与被上诉人具有利害关系的事由后，经上诉人书面申请回避仍继续审理并作出判决，原审判决程序违法。1、上诉人在原审审理过程中发现原审法院在被上诉人经营的东亚之窗文创园承租场所用于设立海丝法庭(该承租场所现已基本装修完毕，详见后附：二审证据证据一)，原审法院因此与被上诉人出现了具有利害关系的事由，存在明显的利益冲突，本不宜继续审理本案。2、原审法院继续审理本案对上诉人明显不公。首先，因为原审法院承租被上诉人的东亚之窗文创园场所后，原审法院已经由原本中立的司法裁判机关演变成被上诉人的承租人之一，利害冲突明显。其次，原审法院的承租行为，实际上等于已经承认(或者确认)本案被上诉人运营的东亚之窗文创园场所对外出租合法，继续审理只可能判决本案诉争租赁合同有效，否则原审法院自己向被上诉人承租场所该怎么算?岂不是自相矛盾?自我打脸?因此，原审法院存在既当裁判员又当运动员的嫌疑，已经不宜继续审理本案，由于承办本案的审判人员和其他所有审判人员都与原审法院存在身份和职务上的隶属关系，因此上诉人才申请原审法院全院工作人员均应回避审理本案。3、上诉人因上述事由已书面申请回避，但原审判决对此只字未提，也未主动回避审理本案，而是继续审理本案并作出判决，程序违法。判决结果也正如上诉人预料，不仅判决诉争租赁合同有效，而且基本上单边支持东亚之窗运营公司的原审反诉请求，根本无视东亚之窗规划上存在的严重问题和被上诉人存在过错的事实，判决显失公平。二、原审判决完全回避了东亚之窗文创园在规划许可上存在的问题和没有竣工验收合格文件的事实，即便东亚之窗消防验收合格，诉争租赁合同仍应认定为合同无效，具体阐述如下：1、被上诉人没有按照政府规划要求改建东亚之窗文创园，东亚之窗文创园的所有房屋均属于“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，原审判决回避了这一问题，诉争租赁合同因此依法应认定为无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《司法解释》)第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”东亚之窗文创园的建设并没有取得建设工程规划许可证，被上诉人就此仅提供了泉州市人民政府专题会议纪要(【2016】42号)和总平面规划图纸。而泉州市人民政府专题会议纪要(【2016】42号)虽然原则上同意“东亚之窗”文创园的规划设计方案，但会议纪要对东亚之窗文创园项目提出了五点要求，明确要求东亚之窗文创园项目“确保一期工程(旧厂房改造)5月动工，二期工程9月动工，力争2017年底完成项目建设”，但事实上上诉人2018年9月18日签约入驻后，东亚之窗文创园的各项公共配套设施均未完成，直到2019年10月13日“东亚之窗”文创园的地下停车场才正式对外开放，2020年1月19日被上诉人才举办了一个东亚之窗文创园对外开放仪式。而被上诉人提供的《总平面规划图纸》上，泉州市规划局盖章时也明确出具了如下意见：原则同意以此方案为基础按规划条件要求进行下一阶段优化设计、公共配套按要求配置，建筑面积的计算按有关规定执行，消防、人防、住建按程序报批。但是被上诉人既未提供“下一阶段优化设计”资料和“公共配套按要求配置，建筑面积的计算按有关规定执行”的进一步报批、审批手续，而且更重要的是，除消防手续外，被上诉人至今无法提供任何“人防、住建按程序报批”的相关资料。由此可见，无论从泉州市人民政府专题会议纪要(【2016】42号)的规划要求，还是从《总平面规划图纸》上规划主管部门的要求看，被上诉人运营的东亚之窗文创园均属于“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，根据我国民法典第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”和上述《司法解释》第二条之规定，诉争租赁合同依法应当认定无效。2、原审判决完全回避了东亚之窗文创园至今没有竣工验收合格文件这一事实。如前所述，正是由于被上诉人没有按照规划主管部门的要求改建东亚之窗文创园，因此东亚之窗文创园改建完工后，东亚之窗文创园至今无法取得政府的竣工验收合格文件。也正因如此，东亚之窗文创园才至今无法正式开园，被上诉人只好在2020年1月19日，草草弄了一个开放仪式了事，原审判决完全回避了这一事实。东亚之窗文创园是否具备竣工验收合格文件，是被上诉人改建东亚之窗文创园在规划、设计、消防、人防、住建等各方面是否符合法律法规的综合性体现，正是因为被上诉人未按规划部门的要求改建东亚之窗文创园，才导致东亚之窗文创园至今无法取得政府的竣工验收合格文件。必须要指出的是，被上诉人在建设、运营东亚之窗文创园的过程中，还存在如下严重违反规划设计的行为(详见二审证据二至证据五)：第一、东亚之窗项目本为文创园，被上诉人却违反规划设计，竟然引入面包生产企业麦都公司在园区生产面包；第二、将园区内本来规划为舞台的建筑改建为房屋、规划为博物馆的房屋改建为店铺、规划为五层钢结构的房屋加层；第三、原审法院承租用于设立海丝法庭的房屋也是规划外加建的房屋，加建时挖掉了一段防空洞，破坏了原有防空设施。3、上诉人在变更诉求时虽然仅提及消防验收问题，但庭审质证和辩论时已多次提及东亚之窗文创园的规划问题和没有竣工验收合格文件的事实，东亚之窗文创园作为专门改建的文化创意产业园区，上述规划问题本应属于原审判决主动和重点审查内容，但原审判决却对此只字不提。综上，即便东亚之窗文创园在消防验收上合格，但被上诉人并未按照规划许可建设东亚之窗文创园，诉争租赁合同依法应认定无效，原审判决认定事实完全错误。因此，上诉人原审本诉关于赔偿装修损失、退回上诉人的租赁保证金并承担上诉人的律师费的诉求依法应当予以支持，而不是予以驳回。三、即便诉争租赁合同有效也应当判决予以解除，但上诉人并非恶意拖欠租金，而是因被上诉人的过错才导致上诉人至今未付租金的。原审无视被上诉人的过错，仅以上诉人拖欠租金为由判决解除合同并单边支持被上诉人原审本诉请求完全错误，明显偏袒被上诉人。具体阐述如下：1、被上诉人在与上诉人签约前和签约后履行合同过程中均存在明显过错。被上诉人作为东亚之窗文创园的运营人和场所出租人，不同于街边店铺的房东，不仅仅是签约、移交承租场所然后收取租金、物业费就完事，根据被上诉人提供的《场地使用授权委托书》，泉州中侨(集团)股份有限公司对被上诉人的授权范围包括：“进行文化创意产业园项目的开发、建设、策划、管理；房屋租赁、物业管理、停车场管理服务、创意产业的投资及投资咨询服务；企业品牌策划、推广……”这些授权对于被上诉人来说是权利，但对于承租东亚之窗文创园的上诉人来说，上述这些授权就是被上诉人的职责和义务。这些职责和义务换一种说法，就是：被上诉人负有按规划设计建设、运营、维护园区各种公共配套设施、为承租人营造招商宣传的业态环境，按宣传承诺及时开园等职责。而被上诉人在与上诉人签约前和签约后履行合同过程中并没有履行或及时履行上述职责，明显存在以下过错：第一、被上诉人通过欺诈性的招商宣传误导并促成了上诉人的签约。被上诉人在招商宣传中声称将聚集中国、韩国、日本等东亚各国多元文化为一体，大量吸引东亚各国大中小企业、金融机构、社团组织、旅游机构、政府机构等入驻园区，将园区打造成“古今、中外、繁荣、更新”动、静业态相结合的具有国际化视野的文化创意产业园。上诉人正是在这种招商宣传的鼓动和误导下才与被上诉人签约的，但目前东亚之窗文创园的现状证明，被上诉人的招商宣传明显存在欺诈，园区根本没有什么东亚各国企业和文化，只有中国企业和文化，而且园区也毫无招商宣传的各种业态环境，人气寥寥，根本没有商业氛围和繁荣可言。被上诉人的网上招商宣传内容、招商宣传手册内容结合诉争租赁合同的首部内容“本着‘互利共赢携手前进’的共同愿景，将东亚之窗文化创意产业园打造成‘东亚文化雅俗共赏中华为本并蓄兼容’的国际化园区，实现两个平台建设的共同目标，经甲、乙双方同意。...”就充分证明，正是被上诉人招商宣传的误导，才促成了上诉人与被上诉人签约的事实。第二、签约后被上诉人既没有按规划为上诉人及时提供公共配套设施，也没有为上诉人提供招商宣传的业态环境，签约入驻后园区长时间冷清的环境与上诉人签约期望和签约目的大相径庭。上诉人签约进驻装修结束后，被上诉人本来承诺2019年元旦开园，但实际上不仅无法按承诺开园，而且上诉人的承租场所居然无法开通网线，根本无法进行网上办公，因此上诉人虽然装修了承租场所，但入驻至今从未将承租场所投入经营使用。而园区直到2019年10月13日地下停车场才对外开放，2020年1月19日才对外开放，这些都充分证明，被上诉人没有按规划及时为上诉人提供公共配套设施。上诉人承租场所位于东亚之窗文创园内部，被上诉人没有公共配套设施，没有对外开放，上诉人在承租场所如何对外经营?被上诉人在招商宣传中宣称园区创意项目占25%、文化项目占35%、商业项目占25%、动态项目占15%。已招商的中廊文创馆、日风动漫馆、韩流生活时尚馆、韩流文创体验馆四大馆已经完成95%以上招商，预招商业态包括文化项目、创意项目、商业项目、休闲项目、健身项目、休闲项目、众创项目、互联网+，但是园区至今除了中国馆，并没有看到日风动漫馆、韩流生活时尚馆、韩流文创体验馆这三大馆，也没有看到招商宣传的众多业态。由于园区没有招商宣传的众多业态环境，园区根本没有招商宣传的文化创意和商业等氛围，至今园区门可罗雀、冷冷清清，这与上诉人期望的经营环境大相径庭，根本不能实现上诉人签约入驻园区的合同目的。第三、被上诉人对东亚之窗文创园无法按承诺及时开园，直至2020年1月19日被上诉人才对外开放园区，明显存在过错。上诉人进驻前，被上诉人就承诺将于2019年元旦开园，因此催促上诉人赶紧装修，在开园时一起开业经营。但事实上被上诉人直至2020年1月19日才安排东亚之窗对外开放，这距离上诉人签约进驻园区已经整整超过了一年时间，被上诉人作为东亚之窗文创园的运营商，显然难辞其咎，过错明显。以上事实都是被上诉人未尽东亚之窗文创园出租人职责所造成的，明显属于被上诉人的过错，但原审判决居然完全视而不见。由于被上诉人的上述明显过错，即便本案诉争租赁合同有效应当予以解除，也是被上诉人造成的，被上诉人存在明显过错，诉争租赁合同即便因此予以解除，被上诉人也应赔偿上诉人的经济损失，上诉人本诉提及的相关诉求就是上诉人的经济损失。2、原审判决单边支持被上诉人原审本诉请求根本没有考虑被上诉人的过错在先和东亚之窗文创园开放园区时间严重滞后的事实，认定事实完全错误。具体阐述如下：第一、如前所述，上诉人至今未付租金并非恶意拖欠租金，而是被上诉人未履行出租人职责所致，是被上诉人的过错造成的。因此，上诉人不应支付结欠租金的违约金和承担被上诉人的律师费用，被上诉人也无权没收上诉人的租赁保证金。第二、由于被上诉人直至2020年1月19日才对外开放东亚之窗文创园，上诉人支付租金的起始时间至少应从园区开放时起算。上诉人2018年9月18日签约时，被上诉人给与三个月免租期，同时口头承诺2019年元旦将开园。正是被上诉人的招商宣传误导和开园承诺下，上诉人秉承这一预期才签约入场装修，也因此才在租赁合同中约定租金从2019年1月1日起算。但是被上诉人并没有按时开园，直至2020年1月19日被上诉人才对外开放东亚之窗文创园。由于上诉人的承租场所位于园区内部，在园区尚未对外开放的情况下，上诉人的承租场所根本并不具备对外经营环境和经营条件，事实上，上诉人在被上诉人对外开放东亚之窗文创园前都没有在承租场所对外实际经营，而且至今也没有对外实际经营。因此，诉争租赁合同即便有效，上诉人计付租金的时间依法至少应当从东亚之窗对外开放的时间即2020年1月19日开始起算，原审直接按合同约定租金起算时间判决上诉人计付租金根本没有考虑被上诉人的过错和上诉人入驻后长时间无法开园的事实。第三、原审判决没有考虑上诉人入驻后以及东亚之窗文创园开放后的现状与招商宣传存在的巨大差别，也没有向上诉人释明是否评估承租场所的实际市场租金标准并以此计算租金或占用费，而是直接按租赁合同约定标准判决上诉人支付租金和房屋占用费，这对上诉人明显不公平。诉争租赁合同中的租金标准是被上诉人根据其招商宣传的业态环境和规划设计确定的，上诉人在了解被上诉人的招商宣传内容和规划设计内容后才同意与被上诉人以租赁合同形式予以确定。因此，诉争租赁合同的每月租金数额是双方基于被上诉人对东亚之窗文创园的规划设计和招商宣传达成的预期租金标准。但是因为被上诉人的原因和过错，在上诉人入驻后，尤其是东亚之窗文创园对外开放后，根本没有招商宣传的业态环境，毫无商业氛围，园区现状与东亚之窗文创园的规划设计、招商宣传也差距太大。因此，上诉人承租的场所继续按照原先双方约定的租金标准计付租金对上诉人明显不公平，依法应当通过评估确定上诉人的承租场所实际的市场租金标准或占用费标准。综上所述，上诉人认为，原审在审理过程中与被上诉人发生利害关系，应回避未回避，程序违法；被上诉人并没有按照规划许可的要求建设东亚之窗文创园，诉争租赁合同依法应当认定无效。即便判决解除诉争租赁合同，原审判决无视被上诉人存在明显过错的事实，单边支持被上诉人的原审反诉请求完全错误。为此，上诉人提起上诉，请求二审撤销原审判决，指定法院重审或依法改判驳回被上诉人的原审反诉请求，支持上诉人的原审本诉请求。

被上诉人东亚之窗运营公司答辩称：一、上诉人提出的回避申请不符合民事诉讼法的规定，不属于法定的回避事由，原审法院不予支持是正确的。二、其与上诉人之间成立的是房屋租赁合同关系，案涉租赁房屋系经合法建造且经合法登记取得相关的权属证书，其取得了合法的授权，有权予以出租。三、上诉人自承租房屋后，始终没有按照合同约定支付租金，也没有取得被上诉人同意其缓交或免交租金的文件，因此，上诉人承租房屋而不支付租金，是一种严重的违约行为，上诉人提出的上诉意见均不是合同约定或法律规定的可以不支付租金的理由，其在上诉人长期拖欠租金的情况下行使合同解除权，合法合理，原审判决正确。

第三人中侨公司述称：一、上诉人上诉称“原审判决程序违法”，该说法无任何事实依据，亦无法律依据，不能成立。二、上诉人一直试图转移焦点、多次错换概念，将案涉租赁合同所涉及的租赁范围无限扩张至东亚之窗文创园区。其上诉理由称“原审回避东亚之窗文创园在规划上存在问题和没有竣工验收合格，诉争合同无效”的说法，无法律依据和合同依据，不能成立。

百姓超市公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销百姓超市公司和东亚之窗运营公司于2018年9月18日签订的《入驻园区租赁合同》；2.判决东亚之窗运营公司返还百姓超市公司的租赁保证金60585元；3.判决东亚之窗运营公司返还百姓超市公司的装修保证金15000元；4.判决东亚之窗运营公司赔偿百姓超市公司的装修损失，暂计990563.09元（实际损失以资产评估为准）；5.判决东亚之窗运营公司承担百姓超市公司因维权而发生的律师代理费25000元；6.东亚之窗运营公司承担本案诉讼费用、资产评估费（以实际发生金额为准）。审理中，百姓超市公司向一审法院提出变更诉讼请求，请求变更其第一项诉讼为：确认百姓超市公司和东亚之窗运营公司于2018年9月18日签订的《入驻园区租赁合同》无效。

东亚之窗运营公司向一审法院反诉请求：1.判决立即解除东亚之窗运营公司与百姓超市公司于2018年9月18日签订的《入驻园区租赁合同》；2.判决百姓超市公司立即腾空址在泉州市鲤城区××路××号××栋楼的房屋并将上述房屋交还给东亚之窗运营公司；3.判决百姓超市公司立即支付截止2020年5月31日止尚欠的租金343315元并支付自2020年6月1日起至合同解除之日止按每月20195元的标准计算的租金；4.判决百姓超市公司立即支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止按每月20195元的标准计算房屋占用费；5.判决百姓超市公司立即按照所欠租金和房屋占用费的金额按日万分之五支付自2019年1月1日起至付清款项止的违约金（违约金暂计至2020年5月15日为42621.56元）；6.判决百姓超市公司立即支付截至2020年5月15日止尚欠的水电费173.03元，并按日万分之五支付自2020年4月15日起至付清款项止的违约金（违约金暂计至2020年5月15日为2.6元）；7.判决百姓超市公司立即支付合同未履行部分的违约金92315.3元；8.判决百姓超市公司交付的租赁保证金60585元东亚之窗运营公司可不予退还；9.判决百姓超市公司立即支付东亚之窗运营公司支出的律师代理费30000元；10.百姓超市公司承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：址在泉州市鲤城区崇福路247号的土地使用权人登记为泉州中侨（集团）股份有限公司，该宗土地上的房屋所有权人登记为泉州中侨（集团）光电机械公司机床厂。2013年11月25日，百姓超市公司与中侨公司签订一份《房屋租赁合同》，由百姓超市公司向中侨公司承租位于鲤城区××路××号中侨机械制造公司小冷作车间用于开办中医养生会所，租赁期限自2013年11月25日起至2015年11月24日止。合同期限届满后，双方未续签合同，但仍由百姓超市公司继续承租上述房产。2016年9月22日，中侨公司根据泉州市人民政府国有资产监督管理委员会（下简称泉州市国资委）关于《中侨集团合作经营泉州东亚之窗文化创意产业园运营有限责任公司》的批复，将前述泉州中侨（集团）光电机械公司机床厂的房产有偿授予东亚之窗运营公司进行开发、建设、房屋租赁、物业管理、停车场管理服务、创意产业的投资等项目的经营，百姓超市公司承租的房产包含在东亚之窗运营公司开发、建设、运营的房产范围内，百姓超市公司承租的该房产被规划为东亚之窗文化创意产业园Ｑ栋房产。

2018年9月17日，百姓超市公司出具一份申请书给东亚之窗文化创意园，称其下属企业鲤城脉道古方咨询服务中心创立于2013年原所属“机床厂”，在当时，废旧厂房由该中心自行投入资金，从内到外进行修缮、加固、内外装修等，前后经营不到三年，由于东亚之窗文化创意园在2016年对该厂区进行大面积规划施工，致使该中心停业，同时内部装修废旧并造成一定的经济损失。现在为配合园区的整体规划设计，该中心在东亚之窗文化创意园为其外墙建筑做了加固防水处理外，还得自己投入装饰建筑外墙体，先后两次投入大约达壹佰陆拾万元。鉴于以上的实际情况，特向东亚之窗文化创意园申请优惠租金。

2018年9月18日，东亚之窗运营公司（甲方）与百姓超市公司（乙方）签订一份《入驻园区租赁合同》，约定乙方向甲方租赁址在泉州市鲤城区××路××号××栋房产供经营之用，租赁面积577平方米（其中包含空地面积80平方米），租赁期限5年（自2018年10月1日起至2018年12月31日止）；自免租装修期结束后次日起计算租金，租金自2019年1月1日开始支付，月租金为20195元，每月支付一次，在每月的10日前支付当期的租金。租金从第3年开始递增，在前一年的基础上递增，具体为：第3年月租金为20801元，第4年月租金为21633元，第5年月租金为22715元。乙方应自行承担水费、电费和燃气费，每月按实际用量向甲方交纳水费、电费和水电公摊费用，租赁期间与乙方经营有关的相关税费及水电费等全部费用均由乙方自行承担，乙方每月需要缴纳因经营租赁房屋而产生的全部费用与税款，包括但不限于水费、电费等所有费用，水、电表抄表底数以甲方移交房屋之日水、电表的底数为准，该数据往后至租赁期满发生的一切水、电费用均由乙方自行承担，用电、用水收费标准按照国家规定的标准（包括但不限于公摊线损等费用）计算，由甲方代缴、代查、代收；合同签订后10日内，乙方应将装修方案提交甲方审批，并同时缴纳装修保证金15000元；装修方案获甲方批准后5日内，乙方开始装修，并于90日内完工，否则甲方有权解除合同，并不予返还租赁保证金；租赁关系终止或解除后，乙方新增的装修、装饰和附属设施、设备等（指入墙入地及其他不可移动、不可拆卸部分）均无条件归甲方所有，列入移交项目。乙方有以下任何一种情形的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，且无需返还租赁保证金，甲方还有其他损失的，乙方应承担赔偿责任：（1）乙方未按时支付租金或综合服务费超过15天的；（2）乙方未按时交纳应由乙方交纳的各项费用超过15天的；（3）乙方违反本合同第八条关于装饰装修的约定的；……。乙方未按照本合同约定支付租金、综合服务费或其他款项的，则按应付款项乖以日万分之五计算违约金，超过15天仍未支付的，则甲方有权解除本合同；因乙方违约导致合同解除的，除租赁保证金不予退还外，乙方还应按照未履行期限租金总和的10%作为违约金支付给甲方；任何一方未履行或未完全履行本合同规定的各项义务的，应承担受损方为维护自身合法权利而发生的律师代理费、诉讼费、公告费、鉴定费等费用。合同还就双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，百姓超市公司于2018年9月21日向东亚之窗运营公司交纳脉道古方租赁保证金60585元和装修保证金15000元。此后，百姓超市公司在之前已由东亚之窗文化创意园为其所承租的房产进行外墙建筑加固及防水处理的基础上，对上述房产进行部分装饰装修，装修成“脉道古方会所”“猫影咖啡店”和“鹿角巷奶茶店”进行经营，但未依约自2019年1月开始每个月的10日支付租金给东亚之窗运营公司。

百姓超市公司与东亚之窗运营公司双方在合同履行过程中发生争执，双方协商未果后，百姓超市公司于2020年5月6日提起本案之诉，并为此支付了律师费25000元。诉讼中，东亚之窗运营公司提起反诉，并为此支付律师30000元。

诉讼过程中，百姓超市公司向法院提出申请，要求委托有资质的评估机构对其承租的上述房产的装修资产以2018年10月至12日份的装修市场价格进行装修费用评估（具体装修资产详见所附工程决算表、脉道古方会所装修工程甲方所购清单、脉道古方窗帘报价单）。法院依法委托北京经纬仁达资产评估有限公司福建分公司进行评估，该公司以装修资产不同材料、品牌市场价格差异大，没有公开市场可供评估公司进行询价，且装修工程的隐蔽性会极大影响评估现场的核实工作，该委托超出其公司工作人员的执业经验范围为由，无法承接此项评估业务。此后，法院又依法委托泉州中天房地产评估有限公司进行评估，该公司以百姓超市公司提供的装修资产工程决算表中有多项原有装修的拆除项目，该项目已拆除，无法核定其价值量，另装修采用的品牌对价值的影响较大，百姓超市公司对提交的自购清单未做具体说明，故该公司无法对该装修市场价格进行准确评估，无法接受该项委托评估。

另查，东亚之窗运营公司的控股股东泉州侨乡文体产业开发有限公司（持股比例51%）、泉州中侨（集团）股份有限公司均系泉州市国资委全资下设的子公司。2020年间，泉州市国资委曾下发“泉国资资本【2020】20号”《泉州市国资委关于新型冠状病毒疫情防控期间国有资产经营性用房减免租金的通知》、“泉国资资本【2020】25号”《泉州市国资委关于新型冠状病毒疫情防控期间国有资产经营性用房减免租金的补充通知》等文件，就发挥国有企业承担社会责任的带头示范作用，减轻新型冠状病毒疫情对社会稳定和经济发展带来的影响问题，作出相关减免的优惠政策规定（减免一个月租金＋二个月租金减半）。

一审法院认为，1.关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。因此，本案即使存在百姓超市公司所称的案涉房屋未经消防验收的情形，亦不必然导致案涉租赁合同无效。从本案查明的事实看，案涉房屋系经合法建造且经合法登记取得了相关的权属证书，百姓超市公司自2013年11月25日起就开始向第三人中侨公司承租案涉房产，在东亚之窗文化创意产业园对包括本案案涉房产在内的泉州中侨（集团）光电机械公司机床厂整个厂区进行改造后，东亚之窗运营公司取得了合法的授权，有权予以出租。百姓超市公司在与东亚之窗运营公司签订案涉《入驻园区租赁合同》后，实际使用了案涉房屋并进行装修、经营，而包括案涉房屋在内的整个文创园（即泉州市鲤城区崇福路247号）的改建（改变用途）已于2019年6月3日取得建设工程竣工验收消防备案登记（备案号35004201NYS190016）。该《入驻园区租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同》第五十二条规定的合同无效情形，亦不存在《中华人民共和国民法典》第一编第一章第三节、第三编第三章规定的合同无效情形，应认定为合法有效。百姓超市公司提出案涉房屋违反《消防法》第15条规定，应认定案涉租赁合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。

2.东亚之窗运营公司要求解除案涉《入驻园区租赁合同》是否有依据？如合同解除，双方的权利义务如何处理？承上所述，因案涉《入驻园区租赁合同》合法有效，则双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。百姓超市公司在合同签订后，自承租案涉房屋至今未依约向东亚之窗运营公司支付任何租金，且未能提出充分反证证明其在对案涉租赁物占有使用过程中，却不需向东亚之窗运营公司缴交约定的租金的合法依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方合同约定：乙方（百姓超市公司）有以下任何一种情形的，视为乙方严重违约，甲方（东亚之窗运营公司）有权单方解除合同：（1）乙方未按时支付租金或综合服务费超过15天的。因百姓超市公司拖欠租金已远超15天，故东亚之窗运营公司起诉要求解除合同的请求，系依约行使单方解除权，符合双方合同约定的解除条件，对其该项请求予以支持，鉴于其未提供证据证明在本案诉讼之前曾向百姓超市公司发出解除合同的通知，故以本院将其起诉书送达百姓超市公司的时间2020年5月25日作为确定合同解除的时间。

根据《中华人民共和国合同》第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于百姓超市公司至今仍在使用案涉房屋，东亚之窗运营公司有权要求百姓超市公司返还案涉房屋并支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的租金及参照原合同约定的租金标准支付自合同解除之日至实际交付涉案房屋之日止的房屋占有使用费，故东亚之窗运营公司要求百姓超市公司腾空案涉房屋并返还、支付拖欠的租金及支付相应房屋占有使用费的请求，合理合法，依据充分。但自2020年1月底起，因受新冠疫情及疫情防控措施影响，百姓超市公司在案涉房屋经营的“脉道古方会所”、“猫影咖啡店”和“鹿角巷奶茶店”出现经营困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。本案中，案涉房屋系国有企业所有的房屋，而东亚之窗运营公司亦属国有控股企业，根据泉州市国资委的相关文件通规定，其在泉州市域范围内所出资企业（包括各级子企业）出租的经营性用房，可给予减免1个租金及2个月租金减半的优惠，虽然文件附设了没有拖欠租金情形等条件，但考虑到本案百姓超市公司经营的“猫影咖啡店”和“鹿角巷奶茶店”是餐饮业，疫情及疫情防控措施所带来影响确实给其经营带来不可避免的困难，结合本案实际情况，予以百姓超市公司酌情减免2020年2月、3月两个月的租金。

因租赁保证金具有预交履约保证金的性质，况且双方在合同中约定了百姓超市公司出现“拖欠租金达15天以上”，东亚之窗运营公司“有权解除合同，保证金不予退还”，故东亚之窗运营公司要求不返还百姓超市公司的租赁保证金60585元的请求，依据充分，予以支持。百姓超市公司基于案涉合同无效而要求东亚之窗运营公司退还租赁保证金60585元的请求，缺乏依据，不予支持。

东亚之窗运营公司提出百姓超市公司不支付租金构成违约，应以日万分之五计算支付违约金，符合合同约定，予以支持。

东亚之窗运营公司为实现自身权利而提起本案之诉，并为此支付了律师费30000元，其要求百姓超市公司承担该项支出费用的请求，符合双方关于合同结算和清理条款的约定和法律规定，予以支持。

3.关于东亚之窗运营公司请求百姓超市公司支付合同未履行部分的违约金问题。双方签订的合同第11.3条约定：“因乙方（百姓超市公司）违约导致合同解除的，除租赁保证金不予退还外，乙方还应按照未履行期限租金总和的10%作为违约金支付给甲方（东亚之窗运营公司）”。如上所述，由于百姓超市公司的违约导致合同解除，依该条款的约定，东亚之窗运营公司有权请求百姓超市公司支付未履行期限租金总和10%的违约金，故东亚之窗运营公司请求百姓超市公司支付合同未履行部分的违约金，应予以支持。双方的合同于2020年5月25日解除，自2020年5月26日起至2023年9月30日止未履行，该期间的租金总和为858916元，百姓超市公司应支付未履行部分的违约金为85891.6元。

4.关于百姓超市公司要求东亚之窗运营公司赔偿其装修损失、返还租赁保证金、律师费、鉴定费等问题。由于百姓超市公司提出的诉讼请求是基于双方签订的案涉租赁合同无效基础上而主张相应的返还及赔偿，但如前所述，双方之间的涉案租赁合同是合法有效的，故其请求缺乏事实和法律依据，均不予支持。况且，如前述，原审法院支持东亚之窗运营公司关于解除案涉租赁合同的相关主张，且确认百姓超市公司存在明显违约，根据双方合同约定，“租赁关系终止或解除后，乙方（百姓超市公司）新增的装修、装饰和附属设施、设备等（指入墙入地及其他不可移动、不可拆卸部分）均无条件归甲方（东亚之窗运营公司）所有，列入移交项目。”即使按合同有效并解除后，按合同的相关结算和清理条款约定，百姓超市公司作为违约方，亦无权就依附于房屋的装修向东亚之窗运营公司主张赔偿。

5.关于百姓超市公司要求东亚之窗运营公司返还其装修保证金15000元的问题。双方签订的合同第8.5条约定，如乙方在装修方案载明的时间内完成装修，并经甲方实地查看后，不存在8.3条情形的，则在甲方确认后10天内，由甲方无息全额返还该保证金。百姓超市公司在约定的时间内完成装修，也不存在装修时损坏房屋、影响周围租户的正常营业等情形，故百姓超市公司要求东亚之窗运营公司返还该笔装修保证金15000元，予以支持。

6.关于东亚之窗运营公司要求百姓超市公司支付拖欠的水电费173.03元及违约金的问题。由于百姓超市公司对东亚之窗运营公司主张的拖欠水电费173.03元的事实不持异议，故该事实本院予以确认，东亚之窗运营公司要求百姓超市公司偿付其代垫的水电费173.03元，应予以支持。由于东亚之窗运营公司并未举证证明百姓超市公司拖欠水电费的具体情况，包括何时开始拖欠，故东亚之窗运营公司主张的拖欠水电费的违约金应从其向原审法院提出反诉之日即2020年5月22日开始按双方合同约定的每日万分之五计算。

需要特别指出的是，本案在审理过程中，原审法院鉴于百姓超市公司先是主张东亚之窗运营公司存在欺诈而要求撤销合同，在东亚之窗运营公司提出反诉要求解除合同后，百姓超市公司再变更为请求确认合同无效，显示双方均无继续履行合同的意愿，故多次建议双方先行终止合同的履行，返还案涉房屋，以避免损失扩大，百姓超市公司也向法院提出要求提前交还承租场所。但双方一直未能就案涉房屋装饰装修现状的保全问题协商一致，百姓超市公司一再要求对其申请评估鉴定的事项进行鉴定，东亚之窗运营公司明确表示若是接受案涉房产，将对其重新改造，东亚之窗运营公司无法对由此造成无法鉴定的后果承担责任。

综上，对百姓超市公司和东亚之窗运营公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认百姓超市公司与东亚之窗运营公司于2018年9月18日签订的《入驻园区租赁合同》于2020年5月25日解除；二、百姓超市公司应于判决生效之日起一个月内，将址在泉州市鲤城区××路××号××栋房产腾空返还给东亚之窗运营公司；三、百姓超市公司应于判决生效之日起十日内，支付东亚之窗运营公司自2019年1月1日起至2020年1月31日止，以及自2020年4月1日起至2020年5月25日止以每个月20195元的标准计算的租金，并支付自2019年1月11日起以每日万分之五计算的违约金（违约金计算标准：2019年1月1日至2020年1月31日以及2020年4月1日-2020年5月25日，分别以各月欠交租金款20195元为基数，从各月逾期付款之日即各月11日起算，均计算至实际付款之日止）；四、百姓超市公司应于判决生效之日起十日内，支付东亚之窗运营公司相应的房屋占用费（计算标准：自2020年5月26日起至实际返还房屋之日止参照20195元／月的标准计算）；五、百姓超市公司应于判决生效之日起十日内，支付东亚之窗运营公司代垫的水电费173.03元，并支付自2020年5月22日起至实际付款之日止以每日万分之五计算的违约金；六、百姓超市公司应于判决生效之日起十日内，支付未履行部分的违约金85891.6元给东亚之窗运营公司；七、东亚之窗运营公司无需退还百姓超市公司的租赁保证金60585元；八、百姓超市公司应于本判决生效之日起十日内，支付给东亚之窗运营公司律师费30000元；九、东亚之窗运营公司应返还百姓超市公司的装修保证金15000元，该笔款项可从百姓超市公司应支付的上述租金和房屋占用费中扣除；十、驳回百姓超市公司的其他诉讼请求；十一、驳回东亚之窗运营公司的其他反诉请求。案件本诉受理费25661元，由百姓超市公司负担25486元，东亚之窗运营公司负担175元；反诉受理费减半收取计10710元，由东亚之窗运营公司负担25元，百姓超市公司负担10685元。

本院二审期间，上诉人百姓超市提供了1.原审法院承租场所设立海丝法庭的照片，欲证明原审法院审理本案期间，在东亚之窗文创园内向被上诉人承租场所设立海丝法庭现已基本装修完毕，与被上诉人明显存在利害关系，具有利益冲突的事实。2.海丝法庭所在房屋属于超出规划加建房屋，加建时挖掉一段防空洞，破坏了原有防空设施。2.麦都面包加工厂的照片，欲证明被上诉人违反规划设计，将面包生产企业引入东亚之窗文创园H馆的事实。3.舞台改建成房屋的照片，欲证明被上诉人违反规划设计，将原规划设计的舞台改建为房屋的事实。4.博物馆改为店铺的照片，欲证明被上诉人违反规划设计，将原规划设计的博物馆改建为店铺出租的事实。5.五层钢结构加层的照片，欲证明被上诉人违反规划设计，将原规划设计的五层钢结构加层的事实。

被上诉人东亚之窗运营公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，照片无法体现其拍摄的时间、地点和取得来源，被上诉人不存在上诉人所称的违反规划的情形，这些照片也不能证明上诉人所主张的证明目的。照片所显示的房屋并非上诉人所承租的房屋所在的A馆，因此，这些房屋的出租和装修情况对本案租赁合同不产生影响，更不会因此导致本案的租赁合同无效。

第三人中侨公司质证称，证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案不存在《民事诉讼法》第44条、46条规定的情形，亦不存在违反回避规定的情形，该证据与本案无关，不能证实上诉人的主张。证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议。上诉人未经被上诉人及其他承租人同意，擅自进入其他人的经营范围拍摄，其行为本身不合法。被上诉人具有经营自主权，上诉人作为承租人无权干涉被上诉人正常的经营活动。该证据合法性、关联性均存在严重问题，不能作为证据使用。证据3真实性无异议，合法性、关联性有异议，上诉人未经被上诉人及其他承租人同意，擅自进入其他人的经营范围拍摄，其行为不合法，被上诉人具有经营自主权，上诉人作为承租人无权干涉被上诉人正常的经营活动。该证据合法性、关联性均存在严重问题，不能作为证据使用。证据4真实性无异议，合法性、关联性有异议，上诉人未经被上诉人及其他承租人同意，擅自进入其他人的经营范围拍摄，其行为不合法，被上诉人具有经营自主权，上诉人作为承租人无权干涉被上诉人正常的经营活动。该证据合法性、关联性均存在严重问题，不能作为证据使用。证据5的真实性、合法性、关联性有异议。不清楚上诉人从何处取得该图片，也不清楚该图片与案涉租赁合同有何关系。该证据不能作为证据使用。恰恰可以说明，上诉人将大量与本案无关的内容拉入本案，意图转移焦点。

本院认为，上述证据均与本案无关，无法证明上诉人的证明目的。

二审期间，双方当事人对一审判决查明认定的事实均没有异议，本院予以确认。

本案双方当事人争议焦点为：1.一审程序是否违法？2.案涉房屋租赁合同是否有效？3.上诉人主张被上诉人存在违约、过错在先是否成立？

本院认为，一、本案属于房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地法院管辖，本案不动产在一审法院辖区，故一审法院对本案具管辖权。上诉人提出的一审法院全院回避申请不属于法定的回避事由，实质上也是对一审法院管辖权提出异议，况且管辖权异议应当在一审答辩期间提出，一审法院对此不予支持是正确的。二、案涉租赁房屋系经合法建造且经合法登记取得相关的权属证书，并取得了合法的授权，东亚之窗运营公司有权予以出租，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。三、上诉人未能依约按时支付租金，且没有证据证明被上诉人同意其缓交或免交，已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人东亚之窗运营公司据此行使合同解除权，依法有据，应予支持。上诉人主张被上诉人存在违约、过错在先，没有事实依据，不予采纳。四、关于百姓超市公司要求东亚之窗运营公司赔偿其装修损失等问题。案涉合同约定，“租赁关系终止或解除后，乙方（百姓超市公司）新增的装修、装饰和附属设施、设备等（指入墙入地及其他不可移动、不可拆卸部分）均无条件归甲方（东亚之窗运营公司）所有，列入移交项目”。案涉合同解除后，按合同的相关结算和清理条款约定，百姓超市公司作为违约方，亦无权就依附于房屋的装修向东亚之窗运营公司主张赔偿。故上诉人百姓超市公司的请求缺乏事实和法律依据，均不予支持。基于此，对于百姓超市公司要求对其装修资产进行评估鉴定已无必要，故对该申请不予准许。

综上所述，上诉人百姓超市公司的上诉理由不能成立，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25661元，由上诉人百姓超市公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈亚生

审判员　　陈美雅

审判员　　洪颍雅

二〇二一年七月二十六日

书记员　　赵美玲

附本案主要法律条文及执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。