广西国茂建筑工程有限公司、南宁市金通小额贷款有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广西壮族自治区高级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂民终133号

上诉人（一审原告）：广西国茂建筑工程有限公司，住所地广西钦州市兴业路36号丽都新城3栋701号房。常用办公地址为：银信东一巷六号。

法定代表人：石先国。

被上诉人（一审被告）：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路96号天筑鑫城30层B区3005、3006、3007、3008号房。

法定代表人：梁耀，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴俊峰，广西广合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严奇卉，广西广合律师事务所律师。

一审被告：广西中桂置业有限公司，住所地广西钦州市南珠东大街五里桥（银信开发区内）。

法定代表人：张凯铭，该公司经理。

一审被告：广西中桂实业有限公司，住所地广西钦州市钦州进港公路西侧、嘉华职业用地东侧。

法定代表人：陆国霞，该公司执行董事。

一审被告：陆国霞，女，1981年5月20日出生，壮族，住广西钦州市钦北区。

一审被告：张功成，男，1969年7月18日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。

一审被告：张凯铭，男，1993年11月19日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。

一审被告：广西穗澳实业有限公司，住所地广西钦州市子材西大街176号。

法定代表人：张功成，该公司经理。

上诉人广西国茂建筑工程有限公司（以下简称国茂公司）因与被上诉人南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称金通小贷公司）及一审被告广西中桂置业有限公司（以下简称中桂置业公司）、广西中桂实业有限公司（以下简称中桂实业公司）、陆国霞、张功成、张凯铭、广西穗澳实业有限公司（以下简称穗澳实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服钦州市中级人民法院（2021）桂07民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院2022年1月20日受理后依法组成合议庭，并于2022年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人国茂公司的法定代表人石先国、被上诉人金通小贷公司的委托诉讼代理人吴俊峰、严奇卉到庭参加诉讼。一审被告中桂置业公司、中桂实业公司、陆国霞、张功成、张凯铭、穗澳实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

国茂公司上诉称，一审法院认定事实不清，是错误的判决。上诉人与中桂置业公司签订的《天地楼买卖合同》有效。上诉人在合同签订当日支付50%购房款，中桂置业公司也交付了房屋。上诉人非司法工作人员，不能去有关部门查询涉案土地是否被抵押、查封。人民法院也未在显著位置张贴查封公告，中桂置业公司在查封后仍然建设并进行销售。上诉人并不是明知存在涉案土地被抵押、查封的情况下购买涉案房屋，该错误不应当由上诉人承担。综上请求：1.撤销一审判决；2.停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；3.确认涉案房屋归上诉人所有；4.一、二审诉讼费由金通小贷公司负担。

金通小贷公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人与中桂置业公司签订的《天地楼买卖合同》无效，对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。请求驳回上诉，维持原判。

中桂置业公司、中桂实业公司、陆国霞、张功成、张凯铭、穗澳实业公司未提交书面陈述意见。

国茂公司向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对位于钦州市钦南区××街北面、粤桂路东面（南珠东大街与粤桂路交汇处）金领公寓2＃楼的如下两处房地产的强制执行：一是2号16-20轴号占地面积87平方米，建筑面积277.9平方米的房地产；二是3号（11-15轴）占地面积87平方米，建筑面积277.9平方米房地产，并解除对上述房地产的查封。2.判决确认上述房地产归上诉人所有;3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。

一审法院经审理查明：金通小贷公司与中桂实业公司、中桂置业公司等关于民间借贷纠纷一案，2018年7月24日，该院根据金通小贷公司财产保全的申请作出了（2018）桂07民初24-1号民事裁定书，裁定：一、查封中桂置业公司名下位于钦州市南珠东大街的土地使用权及地上建筑物【土地使用权证编号：钦国用（2013）第Ａ××8号；建设工程规划许可证：建字第450701201600713号】，期限自2018年7月24日起至2021年7月24日至。查封期间，非该院许可，不得买卖，赠与、抵押、出租等财产权属转让；二、对上述保全财产以30000000元为限。上述民事裁定书、协助执行通知书已于2018年7月25日和同年7月30日分别送达给钦州市不动产登记中心和钦州市房产局；裁定书已送达给金通小贷公司，没有送达给中桂置业公司、中桂实业公司、张凯铭、穗澳实业公司、陆国霞、张功成。

2018年8月7日，该院作出（2018）桂07民初24号民事判决书，判决：一、中桂实业公司向金通小贷公司偿还贷款本金2500万元；二、中桂实业公司向金通小贷公司支付利息14886989.02元（利息计算：以2500万元为基数，月利率1.782%，从2015年6月14日起暂计至2018年3月14日，之后利息另计至贷款还清之日止）；三、陆国霞、张功成、穗澳实业公司、中桂置业公司对中桂实业公司上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、张凯铭在300万元抵押担保债权及相应利息范围内（利息计算：月利率1.782%，从2015年6月14日起计至贷款还清之日止）对中桂实业公司的债务承担连带清偿责任；五、金通小贷公司对中桂置业公司用于抵押的钦州市南珠东大街的土地使用权（土地证编号：钦国用（2013）第Ａ××8号）所得款项享有优先受偿权。案件受理费241235元、诉讼保全费5000元共246235元，由中桂实业公司、陆国霞、张功成、张凯铭、穗澳实业公司、中桂置业公司负担。

由于中桂实业公司、中桂置业公司、张凯铭、穗澳实业公司、陆国霞、张功成没有按生效法律文书履行义务，根据金通小贷公司强制执行申请，该院于2019年3月11日立案执行。2019年11月25日，该院作出（2019）桂07执54号执行裁定书，裁定终结本案本次执行程序。2020年3月3日，该院立案恢复执行，案号为（2020）桂07执恢10号。2020年10月16日，该院作出（2020）桂07执恢10号查封公告，公告“查封了中桂置业公司位于钦州市××街××公寓在建工程，土地证使用权证号：钦国用（2013）第Ａ××8号，建设工程规划许可证号：建字第450701201600713号］”。同时还公告“如对该院查封上述土地使用权及地上建筑物有异议的，请于公告之日起15日内书面向该院提出，逾期不提出书面异议的，该院将依法处置上述使用权及地上建筑物”。案外人国茂公司不服，遂向该院提出执行异议，该院于2020年12月29日作出（2020）桂07执异54号裁定，裁定驳回国茂公司的异议请求。

另查明，中桂置业公司开发建设的位于钦州市南珠东大街北面、粤桂路东面（南珠东大街与粤桂路交汇处）金领公寓项目，至今没有办理有商品房销售许可手续。中桂置业公司于2015年将其所有的土地使用权（土地证使用权证号：钦国用（2013）第Ａ××8号）向金通小贷公司提供抵押担保并办理了抵押登记。

再查明，国茂公司于2019年2月19日与中桂置业公司签订两份《天地楼买卖合同》，国茂公司向中桂置业公司购买位于钦州市南珠东大街北面、粤桂路东面（南珠东大街与粤桂路交汇处）金领公寓2#楼2号（16-20轴）和2#楼3号（11-15轴）天地楼房，合同总价款为3180000元。国茂公司向中桂置业公司支付1590000元购房款。国茂公司已实际使用涉案房屋。

一审法院认为，综合诉辩双方意见，该院确定本案的争议焦点为：国茂公司对涉案的房地产是否享有足够排除执行的民事权益。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，商品房的预售需取得商品房预售许可证明，在未取得商品房预售许可证明以及未能进行效力补正的情况下，房屋预售合同无效。本案中，没有证据证实中桂置业公司在与国茂公司签订《天地楼买卖合同》时，涉案房屋已经取得商品房预售许可证明，在本案一审起诉时当事人也未能提供涉案房屋的商品房预售许可证明，因此，买卖双方所签订的《天地楼买卖合同》违反法律效力性强制规定，应认定为无效合同，自始无效。

根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理过户登记，不能发生物权变动效力，即涉案房屋所有权并未发生变动，国茂公司虽已实际使用房屋，但并非涉案房屋的所有权人，因此其以对涉案房屋享有物权为由排除人民法院的执行无事实依据，不予支持。如上所述，双方关于涉案房屋所签订的《天地楼买卖合同》系无效合同，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”以及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”规定排除人民法院执行的前提是存在合法有效的合同，涉案房屋买卖合同无效，不满足上述司法解释所规定的可以排除法院执行的条件，国茂公司对涉案房屋并未享有上述司法解释规定的可以排除法院执行的物权期待权。本案国茂公司、中桂置业公司是在涉案土地已经抵押并办理了抵押登记，涉案房屋也被查封之后才签订《天地楼买卖合同》，达成买卖房屋合意，现国茂公司请求法院解除查封、排除法院的执行无法律依据，不应得到支持，且国茂公司在签订买卖合同时，没有对涉案房屋是否具备商品房预售许可证明进行必要的审查，也没有对涉案土地存在抵押的权利瑕疵以及涉案房屋已经被法院查封的情形尽到合理的注意义务，不属于善良无过错方，由此产生的不利后果，也应当承担相应的责任。综上所述，国茂公司对涉案的房地产不享有足够排除执行的民事权益，对其停止法院执行的主张，该院不予支持。

本案为执行异议之诉案件，审理的是当事人对案件标的是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，基于国茂公司与中桂置业公司就涉案房屋所签订《天地楼买卖合同》为无效合同，本涉案案房屋也没有登记在国茂公司名下，因此，对于其要求确认涉案房屋为其所有的主张，该院予以驳回。

综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决：驳回国茂公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元，由国茂公司负担。

本院二审审理期间，各方当事人均无新证据向本院提交，对一审判决查明的事实亦无异议。本院对一审判决查明的事实依法予以确认。

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

中桂置业公司以位于钦州市南珠东大街的土地使用权（土地证编号：钦国用（2013）第Ａ××8号）向金通小贷公司提供借款抵押并办理抵押登记，钦州市中级人民法院生效的（2018）桂07民初24号民事判决书亦判决金通小贷公司对中桂置业公司用于抵押的钦州市南珠东大街的土地使用权所得款项享有优先受偿权。且依据《中华人民共和国担保法》第五十五条：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物”的规定，金通小贷公司主张对涉案房屋亦享有抵押优先权，没有法律依据，本院不予支持。

参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，上诉人主张对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，需符合上述司法解释规定的条件。

第一，中桂置业公司是经工商行政管理部门登记设立的房地产开发企业，其以出让方式取得钦州市南珠东大街的土地使用权后，以营利为目的开发建设涉案房屋所在的金领公寓项目，并向社会公开销售，涉案《天地楼买卖合同》符合商品房买卖合同的特征。

第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”中桂置业公司虽领取了房地产开发企业的营业执照，但未取得房地产开发资质证书，至今亦未按规定办理预售登记、取得商品房预售许可证明，其与上诉人签订涉案《天地楼买卖合同》，将人民法院依法裁定查封的涉案房屋出售给上诉人，违反了上述法律、司法解释的禁止性规定，合同依法应认定无效。

第三，《天地楼买卖合同》签订时，涉案房屋已被人民法院依法裁定查封，中桂置业公司亦未取得商品房预售许可证明。上诉人主张不能查询涉案房屋的查封记录理由不成立。作为购房人在购买房屋时应当查看开发商是否具备建设、销售的相关资质，在中桂置业公司未取得预售许可的情况下，上诉人没有履行合理的注意义务，在不符合条件的情况下仍然购买涉案房屋，对未能办理过户登记明显存在过错。

第四，涉案《天地楼买卖合同》签订于2019年2月19日，而人民法院根据金通小贷公司的申请依法裁定对涉案房屋采取查封措施的时间是2018年7月，涉案《天地楼买卖合同》签订于人民法院查封之后，上诉人占有使用涉案房屋的时间亦在人民法院查封之后。

因此，涉案《天地楼买卖合同》签订于人民法院对涉案房屋查封之后，且中桂置业公司未取得房地产开发资质证书，涉案项目至今亦未按规定办理预售登记、取得商品房预售许可证明，该合同属无效合同。上诉人对于合同无效和未能办理过户登记均存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的条件。上诉人关于其为善意无过错方，已对涉案房屋支付合理对价并实际占有房屋，足以排除人民法院强制执行的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，公告费260元（广西国茂建筑工程有限公司已预交），由广西国茂建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张英伦

审 判 员　周家开

审 判 员　曾亦桦

二〇二二年五月十六日

法官助理　茹　超

书 记 员　陈安戈

书 记 员　阮文佳