吴江安富置业发展有限公司与江苏静远建设工程有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终9763号

上诉人（原审被告）：**安富置业发展有限公司。

委托诉讼代理人：张念亲，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：江苏静远建设工程有限公司。

委托诉讼代理人：吴洲平，江苏谋盛律师事务所律师。

上诉人**安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）因与被上诉人江苏静远建设工程有限公司（以下简称静远公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市**区人民法院（2020）苏0509民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

安富公司上诉请求：1.依法变更原判第二项为安富公司返还静远公司3592025元并赔偿利息损失；2.一审案件受理费依法分担，二审案件受理费由静远公司负担。事实和理由：1.《情况说明》载明4254320元用以抵扣静远公司承包的江苏安富置业发展有限责任公司工程款：宜兴香槟街夏朵酒店A1、A2装修工程款159500元；无锡售楼处装修工程款502795元；正翔广场室内装饰工程款3592025元。其中，宜兴香槟街夏朵酒店A1、A2装修工程发包人系江苏安富置业发展有限责任公司，无锡售楼处装修工程发包人系江苏安富置业无锡有限公司，两发包人与安富公司均为独立法人。2.双方解除八份《商品房买卖合同》后，正翔广场室内装饰工程款3592025元应由安富公司返还静远公司，但在江苏安富置业发展有限责任公司、江苏安富置业无锡有限公司与静远公司就工程款的结算及是否存在争议等未得到审理的情况下，静远公司无权要求安富公司替代江苏安富置业发展有限责任公司及江苏安富置业无锡有限公司返还工程款，其余工程款应由静远公司另行主张。

静远公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安富公司同意用其及关联公司的三笔工程款折抵涉案房款，安富公司应将三笔款项返还静远公司。

静远公司向一审法院起诉请求：1.解除静远公司与安富公签订的8份《商品房买卖合同》；2.安富公司返还以工程款折抵的房款4254320元及其利息(按年利率6%计算利息，从2018年11月2日起计算至付清时止)，并赔偿损失400万元。

一审法院认定事实：2017年9月，安富公司（发包人、甲方）与静远公司（承包人、乙方）签订了《**正翔广场装饰工程施工合同》。合同约定，安富公司将该工程发包给静远公司施工，合同总价447万元。关于付款方式，合同约定：1.施工完成工程量的60%时，支付已完成工程量的30%；2.全部完工验收合格，支付已完成工程量的50%；3.通过审计6个月支付至审计价的80%；4.甲方正常使用一年后支付至审计价的95%；5.剩余5%工程款作为保修金，满两年后支付。

合同签订后，静远公司进行施工，该工程于2018年4月进行竣工验收。2019年12月，该工程经结算审核，工程造价为6752256元。

2018年11月2日，安富公司（出卖人）与静远公司（买受人）签订《**市商品房买卖合同》8份。合同约定，静远公司向安富公司购买安富公司开发的芗槟商业广场1幢501号、502号、503号、504号、505号、506号、507号、508号共计8套房屋，合同约定的价款总计3342680元，付款方式为“折抵工程款”。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。同日，苏州香槟街物业管理有限公司向静远公出具收据，金额911640元，并注明：**公寓1-501至1-508装潢款抵**正翔广场改造装修款。

2018年11月2日，静远公司向安富公司出具情况说明一份，载明：今收到安富公司的《商品房买卖合同》八份，总价3342680元，以及香槟街物业管理有限公司装潢收据911640元，以上款项共计4254320元。此款项用于抵扣静远公司承包安富公司的工程款：宜兴香槟街夏朵酒店、A1、A2装修工程款159500元，无锡售楼处装修工程款502795元，正翔广场内装饰工程款3592025元。

一审另查明：案涉房屋所在的建设用地使用权于2016年8月设定了最高额抵押。案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备交付条件。

以上事实，有装饰工程施工合同、验收单、工程造价咨询报告书、工程结算审定单、**市商品房买卖合同、情况说明、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。

一审法院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋买卖合同约定，以静远公司对安富公司享有的工程款折抵购房款，该房屋买卖合同实为以物抵债协议。安富公司与静远公司签订的正翔广场装饰施工合同约定，工程全部完工并验收合格后，安富公司应当支付已完成工程量的50%工程款；案涉工程价款于2019年12月审核完成，根据合同约定，安富公司应当在6个月内支付至审核价的80%。案涉房屋买卖合同签订时，静远公司施工的正翔广场装饰工程已经完工，安富公司并无证据证明该工程质量不合格，故安富公司应当支付50%的工程价款，该部分工程价款履行期限已经届满。案涉房屋买卖合同签订时，正翔广场装饰工程虽未完成审核结算，但双方基于工程已经竣工的事实，对于部分工程价款支付方式达成一致意见，应当认定双方协商一致变更工程款的付款时间、付款方式，在此情况下，应当认定该部分工程价款履行期限已经届满。此外，并无证据证明双方达成的上述以物抵债协议损害了第三人的合法权益。综上，案涉房屋买卖合同实为以物抵债协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。静远公司要求解除案涉8份房屋买卖合同，因案涉房屋至今不具备交付条件，安富公司对合同解除也没有异议，故一审法院认定双方签订的案涉8份房屋买卖合同已经解除。房屋买卖合同解除后，安富公司应返还静远公司4254320元，并赔偿利息损失（以4254320元为基数，自2018年11月2日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

关于安富公司是否应当赔偿400万元损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被注销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，首先，案涉建设用地使用权虽已设定抵押，但设定抵押时，案涉房屋尚未建成，案涉房屋并未被设定抵押；其次，案涉建设用地使用权设定抵押影响的是房屋交付之后的产权登记，而案涉房屋尚未进行交付合同就已经解除，合同解除与案涉建设用地使用权设定抵押并无关联。综上，静远公司要求安富公司赔偿不超过已付购房款一倍损失，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，一审法院判决：一、江苏静远建设工程有限公司与**安富置业发展有限公司于2018年11月2日签订的8份《**市商品房买卖合同》已解除。二、**安富置业发展有限公司返还江苏静远建设工程有限公司4254320元，并赔偿利息损失（以4254320元为基数，自2018年11月2日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于判决生效后十日内履行。三、驳回江苏静远建设工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取34790元、保全费5000元，合计39790元，由江苏静远建设工程有限公司承担元14373元；由**安富置业发展有限公司负担25417元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，静远公司与安富公司签订的8份《**市商品房买卖合同》均约定付款方式为折抵工程款，安富公司也在静远公司出具的关于以房抵工程款的情况说明中盖章确认，故该8份《**市商品房买卖合同》系以物抵债协议。安富公司确认《**市商品房买卖合同》签订时正翔广场室内装饰工程款3592025元履行期限已经届满，宜兴香槟街夏朵酒店、A1、A2装修工程款159500元及无锡售楼处装修工程款502795元在《**市商品房买卖合同》签订时也已就具体数额进行了结算，在没有证据证明双方达成的上述以物抵债协议损害第三人合法权益的情况下，应认定8份《**市商品房买卖合同》合法有效。现涉案房屋不具备交付条件，8份《**市商品房买卖合同》不能继续履行，静远公司有权要求解除8份《**市商品房买卖合同》并要求安富公司承担8份《**市商品房买卖合同》解除后的法律后果。房屋买卖合同解除后，安富公司应返还静远公司购房款4254320元，并赔偿利息损失（以4254320元为基数，自2018年11月2日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

安富公司主张其仅应返还正翔广场室内装饰工程款3592025元，不应代江苏安富置业发展有限责任公司及江苏安富置业无锡有限公司返还宜兴香槟街夏朵酒店、A1、A2装修工程款159500元和无锡售楼处装修工程款502795元。但静远公司本案系诉请安富公司承担作为以物抵债协议的《**市商品房买卖合同》不能履行情况下的违约责任，而非要求恢复履行原工程款债务，故一审判决认定安富公司应返还全部购房款4254320元并赔偿利息损失，并无不当。

综上所述，安富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10423元，由上诉人**安富置业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　沈维佳

二〇二〇年十二月十七日

法官助理　孟　桢

书 记 员　王文君

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。