某某、长某某电梯有限公司执行异议之诉民事二审民事判决书

吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉03民终237号 上诉人（原审原告，执行案外人）：***，男，1989年11月26日出生，满族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：***，男，1967年5月23日出生，满族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：***，***捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：长***电梯有限公司。住所地：吉林省长春市朝阳区白山**22-1号。 法定代表人：***，总经理。 原审第三人（被执行人）：吉林省**房地产开发有限公司。住所地：吉林省长春市南关区自由大路以南亚泰大街以西五环国际大厦第A座1**2511号房。 法定代表人：***，董事长。 原审第三人（被执行人）：吉林省**房地产开发有限公司伊通分公司。住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇库伦大路（职教中心东200米百合花园售楼处）。 负责人：***，经理。 上诉人***因与被上诉人长***电梯有限公司（以下简称**公司），原审第三人吉林省**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、吉林省**房地产开发有限公司伊通分公司（以下简称**公司伊通分公司）执行异议之诉一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2021）吉0323民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2021）吉0323民初3177号民事判决，改判立即停止对***购买的坐落于伊通满族自治县百合花园小区2号楼2**103室的强制执行，并解除对上述房屋的查封。二、确认伊通满族自治县百合花园小区2号楼2**103室房屋归***所有。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1．案涉房屋没有办理不动产登记，一审法院没有按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》**公告，***无从知道一审法院查封了案涉房屋。一审法院在***全额支付了购房款并入住案涉房屋10个月之后，向***送达了（2021）吉0323执613号之二执行裁定，不存在***明知房屋被法院查封而支付购房款的事实。一审法院并未要求***将剩余价款交付执行，一审法院以***未将房款余款交付到法院执行为由驳回***诉讼请求，缺乏法定的前提条件。2．一审法院以“2020年10月16日签订认购协议书中又标明一次性付款，且开具了36万元的收款收据，而真正的付款发生时间却在2020年11月6日”为由，认为“无法排除原告与第三人系在查封之后签订认购协议书的可能性”，这一推断，不符合高度盖然性原则。2020年10月11日***支付第一笔10万元购房款时，已经与**公司伊通分公司约定余款在一个月内结清。至于认购协议“一次性”的记录，因为认购协议书是**公司伊通分公司提供的格式文书，与***无关。即使双方没有签订房屋认购协议，**公司伊通分公司给***出具的第一笔10万元购房款的收据，也标明了房屋的房号及房屋总价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，也应认定双方签订了合法有效的书面房屋买卖合同。如果房屋认购协议签于法院查封之后，那么***在实际是分次付款的情况下，没有必要将购房款的支付方式“勾选”为“一次性付款”，制造实际付款方式与协议约定的不一致。此外，不存在**公司伊通分公司为***开具了36万元收款收据的事实。3．案外人**没有在（10万元）收款收据上以担保人的身份签字，不影响***应享有的权益。一方面**签字不是该收款收条和生效条件，另一方面收款收条上标明余款26万元在一个月内结清否则此条作废，***在2020年11月6日交齐了余款26万元，没有超出一个月的期限，***履行了合同义务。**是否在收款收条上签字都不影响***购买房屋及实际支付了全额购房款的事实认定。二、***享有排除法院强制执行的合法权益。1．一审判决已查明并认定***在法院查封案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，此事实有**公司伊通分公司于2020年10月11日出具的收房款收条、***与**公司伊通分公司2020年10月26日签订的房屋认购协议书为凭。2．一审判决已查明并认定***购买的案涉房屋系***用于居住的唯一住宅。3．***已支付了全部购房款。案涉房屋的总价款为36万元，***于2020年10月11日支付了10万元，2020年11月6日，***父亲***将其住宅楼出售后，购房款余款26万元支付给**公司伊通分公司，即***在知道法院查封案涉房屋之前已付清了全部购房款。4．***交齐购房款后，**公司伊通分公司交付了房屋钥匙，***实际入住案涉房屋，安装了天然气，交纳了水电费、取暖费，居住至今。综上，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，***对案涉房屋享有的权利足以排除执行。如果**公司伊通分公司未按查封裁定要求，将***支付的售房款交付给法院执行，应由**公司伊通分公司承担责任。 **公司辩称，一、原审判决适用法律正确。二、***要求对被执行的案涉房屋要求解除查封并归其所有没有法律依据。三、***在上诉状中说不知道查封一事与事实不符，一审法院查封时，在门前**了查封公告。在执行阶段，执行局法官送达（2021）吉0323执613号之二执行裁定时，***的母亲及家人都在家，不存在不知道的问题。四、***提供的2020年10月11日收款收据载明支付10万元现金，并由**担保，按照正常的交易习惯和常理应该有担保人签字，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条规定，相关担保法律规定担保人必须知道担保风险、担保内容并签字加以确认。现在转账支付很便捷，且能留下证据，其主张的现金交付亦不符合交易习惯，收据不是正规的收款收据。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定要求，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。***明知法院查封，没有将剩余26万元的房款交给法院而是交给**公司伊通分公司，一审判决认定***不符合排除人民法院强制执行的情形正确。 ***向一审法院起诉请求：一、请求判令立即停止对***购买的坐落于伊通满族自治县百合花园小区2号楼2**103室的强制执行，并解除对上述房屋的查封。二、判令确认伊通满族自治县百合花园小区2号楼2**103室房屋归***所有。三、本案诉讼费、律师代理费等一切合理支出的费用均由**公司承担。 一审法院认定事实：**公司与**公司、**公司伊通分公司承揽合同纠纷一案，**公司于2020年10月26日向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年10月27日以（2020）吉0323民初1520号民事裁定书查封了**公司、**公司伊通分公司开发的位于百合花园小区7号楼104、105、106号商服房屋及2号楼2**103室的住宅。该案进入执行程序后，一审法院于2021年8月13日以（2021）吉0323执613号之二执行裁定书，继续对以上房屋予以查封。***向一审法院提出执行异议，认为百合花园小区2号楼2**103室系其在查封房屋前购买，双方签订认购协议书，并支付了全部购房款，其属于***唯一住宅。一审法院于2021年11月26日以（2021）吉0323执异104号执行裁定书驳回***的异议请求。***不服诉至一审法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定中价款的百分之五十。该规定第二十八条第三项规定：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案虽然***与第三人只签订了认购协议书而没有签订商品房买卖合同，但该协议书及补充协议已明确了当事人的名称和住所、商品房的基本情况、销售办法、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、房屋面积和单价、违约责任等事项，且第三人销售的属于现房，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为***与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。***所购商品房系用于居住的唯一住宅，虽然**公司提交的证据表明***妻子名下另有一处房屋，但该房屋属于女方婚前个人单独产权房屋，不属于夫妻共有房屋。由于***与第三人认购协议书约定分期付款，即在2020年10月11日先行支付购房款10万元，余款26万元由案外人**担保在一个月内结清，故***于2020年11月6日又转账支付给第三人剩余购房款26万元。按照前述司法解释的规定，在2020年10月27日本院查封案涉房屋之前，***已支付购房款10万元，剩余26万元则应当在约定期限内按照人民法院的要求支付执行，交付在法院执行亦属于完成支付全部价款或支付百分之五十购房款的有效行为。而***却在查封之后将价款支付给第三人，不符合排除人民法院强制执行的情形。同时***与第三人于2020年10月11日交付购房款10万元，余款26万元在一个月内结清，但并无担保人签名，付款无银行流水佐证，无法认定。2020年10月16日签订认购协议书中又标明一次性付款，且开具了36万元的收款收据，而真正的付款发生时间却在2020年11月6日，由此可见，无法排除***与第三人系在查封之后签订认购协议书的可能性。***所诉事实缺乏证据支持，***与第三人的买卖行为不符合商品房买卖的正常交易习惯，有违常理。综上，***诉请不符合法律规定，***不享有排除人民法院强制执行的权益，其诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回***的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***向本院提交如下证据：1．***申请证人**出庭作证，证明***购买案涉房屋的真实性以及一审法院没有在案涉房屋处**封条或查封公告。**公司质证认为，**为失信人，与***来往密切，而且同意担保但未在收条上签字，证言没有可信度。证人看房时间为10月11日之前，法院查封时间在后。2．吉林伊通河源省级自然保护区管理局出具的证明，证明***于2020年10月10日结婚的事实，结婚收取礼金可用于支付购房款。**公司对该证据未提出异议。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议和买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的两类情形。在被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合。本案中，被执行人为**公司和**公司伊通分公司，案涉房屋为其开发建设，***主张享有排除人民法院强制执行的权利应举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 一审法院于2020年10月27日作出（2020）吉0323民初1520号民事裁定查封案涉房屋，于2020年10月30日在案涉房屋现场**了查封公告，***虽然于2020年10月16日与**公司伊通分公司签订了认购协议书，但依据其提交的银行流水、支付天然气、装修案涉房屋等方面的证据，其支付全部购房款和占有使用案涉房屋均发生于一审法院查封案涉房屋之后，故应认定***的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据***与**公司伊通分公司签订的认购协议书，案涉房屋价格36万元，即使***主张的2020年10月11日交纳10万元购房款的事实成立，其仍未满足在一审法院查封前支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。另，虽然***在二审中提交了证人证言和书面说明，但上述证据仍未能证明***具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，故***无论作为一般买受人还是商品房消费者，均不享有排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　杨　迪 二〇二三年四月二十日 书记员　　袁　悦