某某、长某某电梯有限公司等承揽合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省伊通满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉0323执异104号 异议人（案外人）：***，男，1989年11月26日生，满族，现住伊通满族自治县。 委托代理人：***，男，1967年5月23日生，满族，现住伊通满族自治县，系异议人父亲。 被申请人（原案申请执行人）：长***电梯有限公司。 法定代表人：***，系经理。 被执行人：***佳房地产开发有限公司。 法定代表人：***，系董事长。 被执行人：***佳房地产开发有限公司伊通分公司， 负责人：***，系经理。 本院在执行长***电梯有限公司与***佳房地产开发有限公司、***佳房地产开发有限公司伊通分公司承揽合同纠纷一案执行过程中，异议人***对本院作出的（2021）吉0323执613号之二执行裁定书提出异议，认为我院查封被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司开发的位于百合花园小区×号楼104、105、106号（东数1、2、3门）商服房屋以及×号楼2**103室住宅的查封裁定错误。向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查，现已审查终结。 异议人***称：请求贵院依法将坐落于伊通满族自治县百合花园小区×号楼2**103室住宅解除查封。事实与理由：申请执行人与被执行人承揽合同纠纷一案，由伊通满族自治县人民法院作出生效文书，申请执行人已向贵院申请强制执行，在执行过程中，贵院作出(2021)吉0323执613号之二裁定书，裁定继续对(2020)吉0323民初1520号民事裁定书查封被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司开发的位于百合花园小区×号楼104、105、106（东数1、2、3门）商服房屋以及×号楼2**103室住宅予以查封。案外人认为，贵院所查封的×号楼2**103室房屋查明事实不清，对此房屋查封是错误的。案外人于2020年10月11日向被执行人交付100000元现金作为定金，内容为：“收到案外人百合花园×号楼2**103室房屋款10万元，余款26万元由***担保在一个月内结清，否则此条作废”并由被执行人处**，后案外人于2020年10月16日与被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司签订百合花园认购协议书，协议书中明确约定被执行人为出卖方，案外人为购买方，房屋总价款为360000元，面积为137.85元平方米，案外人于2020年11月6日通过银行转账给付被执行人26万元，案外人按照协议约定已将购楼款全部给付被执行人（认购协议书和收款收据为准）。但贵院于2020年10月27日作出(2020)吉0323民初1520号民事裁定书。故在贵院查封此房屋时，该房屋已经是案外人个人所有，与被执行人已经没有任何关系。现案外人为了自身的合法权益，故请求贵院依法对坐落于伊通满族自治县百合花园小区×号楼2**103室住宅解除查封。 申请执行人长***电梯有限公司称：不同意解除查封，裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。是执行生效判决书的过程，异议人在2020年10月11日所交定金的现金收条不具有真实性，加盖的百合花园接待中心部门章和本案被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司毫无关联，收款人署名***，此人没有收款的权利，另外“百合花园接待中心现金收讫章”并不是公安局备案的合法公章，给付100000元的现金进行交易不符合交易习惯，现在交易多以转账汇款的方式进行，这样能够更好的留存付款凭证。被执行人开发建设的房屋并没有取得《建设工程规划许可证》等五证，房屋是不能买卖的。签订的《百合花园认购协议书》本身就是违反法律法规的协议书，应属无效。其次根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此被执行人的买卖房屋行为应认定为无效行为。异议人购买一套房屋付款以三个不同时间付给三个不同的人其行为违背正常购买房屋常理。另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定异议人购买房屋行为没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，而且没有在人民法院查封之前合法占有该不动产，所以其购买房屋的民事行为无效。请求人民法院驳回被答辩人的异议。 被执行人***佳房地产开发有限公司、***佳房地产开发有限公司伊通分公司未提交证据和答辩意见。 本院查明，因长***电梯有限公司与***佳房地产开发有限公司、***佳房地产开发有限公司伊通分公司承揽合同纠纷一案，长***电梯有限公司于2020年10月26日向本院申请保全，本院于2020年10月27日下发（2020）吉0323民初1520号民事裁定书：查封被申请人***佳房地产开发有限公司伊通分公司建设的价值2800000元的房产，位于百合花园小区×号楼104、105、106号商服房屋以及×号楼2**103室住宅，期限为2020年10月27日起至2022年10月26日。后该案进入执行程序，本院于2021年8月13日下发（2021）吉0323执613号之二执行裁定书，继续对（2020）吉0323民初1520号民事裁定书查封被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司开发的位于百合花园小区×号楼104、105、106号（东数1、2、3门）商服房屋以及×号楼2**103室住宅予以查封。另查明案外人于2020年10月11日向百合花园接待中心（被执行人开发楼盘）交付100000元现金作为定金欲购买案涉房屋，收款人***，后案外人于2020年10月16日与被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司签订百合花园认购协议书，协议书中明确约定被执行人为出卖方，案外人为认购人，房屋总价款为360000元，面积为137,85元平方米，尾款26万元由异议人父亲于2020年11月6日通过银行转账方式付给被执行人方的经办人***，目前案外人已经入住案涉房屋，案涉房屋现无法办理产权证照。 本院认为，本案争议的焦点是案外人***对案涉楼房是否享有排除法院执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从现有证据来看，***虽然已经按照认购协议书支付了全部价款并且已经真实入住案涉房屋，但并没有签订合法有效的商品房买卖合同，仅与被执行人签订了认购协议书，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的情况下认购协议才应当认定为商品房买卖合同，而本案中的认购协议书不符合十六条规定的内容。因此不能认定为异议人在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，案外人***的异议主张不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　杨　旭 二〇二一年十一月二十六日 书记员　　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020**）》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020**）》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。