某某、长某某电梯有限公司等承揽合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省伊通满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉0323执异112号 异议人（案外人）：程权，男，1963年4月25日生，汉族，现住伊通满族自治县。 被申请人（原案申请执行人）：长***电梯有限公司。 法定代表人：***，系经理。 被执行人：***佳房地产开发有限公司。 法定代表人：***，系董事长。 被执行人：***佳房地产开发有限公司伊通分公司， 负责人：***，系经理。 本院在执行长***电梯有限公司与***佳房地产开发有限公司、***佳房地产开发有限公司伊通分公司承揽合同纠纷一案执行过程中，异议人程权对本院作出的（2021）吉0323执613号之二执行裁定书提出异议，认为我院查封被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司开发的位于百合花园小区×号楼104、105、106号（东数1、2、3门）商服房屋以及×号楼×**103室住宅的查封裁定错误。向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查，现已审查终结。 异议人程权称：请求贵院依法将坐落于伊通满族自治县百合花园小区×号楼东1门1号门市解除查封。事实与理由：申请执行人与被执行人承揽合同纠纷一案，由伊通满族自治县人民法院作出生效文书，申请执行人已向贵院申请强制执行，在执行过程中，贵院作出(2021)吉0323执613号之二裁定书，裁定继续对(2020)吉0323民初1520号民事裁定书查封被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司开发的位于百合花园小区×号楼104、105、106（东数1、2、3门）商服房屋以及×号楼×**103室住宅予以查封。案外人认为，贵院所查封的×号楼106门市查明事实不清，对此房屋查封是错误的。其理由为，案外人系被申请人处建筑商，被申请人未能给付申请人工程款，经双方协商，于2019年10月23日签订百合花园认购协议书，协议中明确约定被申请人将涉案房屋以1503190元工程款抵给案外人，（认购协议书和收款收据为准）。2020年11月2日由吉林省公人民法院作出(2019)吉0381执1618号执行裁定书，裁定查封案外人程权给申请人丛珊、刘淑芬开具伊通满族自治县百合花园小区×号楼东1门1号门市（涉案房屋），但贵院于2020年10月27日作出(2020)吉0323民初1520号民事裁定书。因该房屋于2019年10月23日就已经将该房屋抵顶给案外人，并且有公主岭市法院查封，而贵院于2021年8月13日作出裁定书（查封该楼房）故在贵院查封此房屋时，该房屋已经是案外人个人所有，与被执行人已经没有任何关系。现案外人为了自身的合法权益，故请求贵院依法对坐落于伊通满族自治县百合花园小区×号楼东1门1号门市解除查封。 申请执行人长***电梯有限公司称：（2020）吉0323民初1520号、(2021)吉0323执613号之三裁定书是合法有效法律文书。是人民法院在执行生效民事判决书内容的过程， 异议人无权排除对百合花园小区×号楼106号门市（东数1号）的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，异议人无权排除对该门市的执行。第一，异议人与被执行人之间在法院查封之前没有签订合法有效的买卖合同；第二，本案争议的门市目前仍然处于被伊通县人民法院查封状态，伊通县法院查封时房屋是空置的，而且现在也是空置的；第三，异议人没有支付该门市的全部价款；第四，百合花园至今没有五证，该房屋根本不能办理过户登记，因此买卖和抵债都是非法的；第五，异议人提出的2020年11月2日由吉林省公主岭市人民法院作出的裁定并未生效，属于轮候查封。综上，请求人民法院驳回异议人的异议请求，依法继续执行查封的房屋。 被执行人***佳房地产开发有限公司、***佳房地产开发有限公司伊通分公司未提交证据和答辩意见。 本院查明，因长***电梯有限公司与***佳房地产开发有限公司、***佳房地产开发有限公司伊通分公司承揽合同纠纷一案，长***电梯有限公司于2020年10月26日向本院申请保全，本院于2020年10月27日下发（2020）吉0323民初1520号民事裁定书：查封被申请人***佳房地产开发有限公司伊通分公司建设的价值2800000元的房产，位于百合花园小区×号楼104、105、106号商服房屋以及×号楼×**103室住宅，期限为2020年10月27日起至2022年10月26日。后该案进入执行程序，本院于2021年8月13日下发（2021）吉0323执613号之二执行裁定书，继续对（2020）吉0323民初1520号民事裁定书查封被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司开发的位于百合花园小区×号楼104、105、106号（东数1、2、3门）商服房屋以及×号楼×**103室住宅予以查封。另查明案外人系被申请人处建筑商，双方签订建筑工程施工承包合同，合同中明确约定工程款全部以该项目建成的房屋抵顶工程款。2019年10月23日异议人与被执行人***佳房地产开发有限公司伊通分公司就案涉房屋签订百合花园认购协议书，协议书载明出卖人为***佳房地产开发有限公司伊通分公司，认购人为程权。房屋面积231.26平方米，总房款1503190元。2020年11月2日由吉林省公人民法院作出(2019)吉0381执1618号执行裁定书，裁定查封案外人程权给申请人丛珊、刘淑芬开具伊通满族自治县百合花园小区×号楼东1门1号门市（涉案房屋），目前案涉房屋仍处于空置状态，且无法办理产权证照。 本院认为，本案争议的焦点是案外人程权对案涉楼房是否享有排除法院执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从现有证据来看，程权作为被执行人建筑施工方，双方商议以房屋抵顶工程款，但房款抵账明细单中并未盖有被执行人方的公章，无法证实具体抵顶房屋**号，案涉房屋也并非用于居住，而公主岭市法院的查封执行裁定书并不能证明异议人合法所有案涉房屋，且异议人仅与被执行人签订了认购协议书，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的情况下认购协议才应当认定为商品房买卖合同，而本案中的认购协议书不符合十六条规定的内容。因此不能认定为异议人在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，案外人程权的异议主张不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十六条、第二十九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，裁定如下： 驳回异议人程权的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　杨　旭 二〇二一年十一月二十六日 书记员　　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020**）》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020**）》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。