北京欧菲斯科技发展有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终3946号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京德普罗尔科技有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路国创产业园6号楼4层4007。

法定代表人：冯蕴芳，董事。

委托诉讼代理人：孙欢，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄桂引，北京市京师律师事务所实习律师，。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京欧菲斯科技发展有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院2号楼1层04室。

法定代表人：曲先洋，董事长。

委托诉讼代理人：魏兰英，女，1987年9月26日出生，住北京市海淀区。

上诉人北京德普罗尔科技有限公司（以下简称德普罗尔公司）因与上诉人北京欧菲斯科技发展有限公司（以下简称欧菲斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

德普罗尔公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项，改判确认双方所签合同于2020年4月7日解除，返还保证金391766元，返还房屋租金308364.6元，返还场地服务费71318.5元；2.一、二审案件受理费由欧菲斯公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。双方合同解除时间应认定为2020年4月7日。关于双方签合同及不可抗力因素出现各时间节点简要梳理如下：2020.1.13，双方签署租赁合同；2020.1.26，因新冠疫情全国大规模爆发，国务院通知春节假期延迟；其后继续延迟；2020.2.14，教育部专门发文，严禁一切线下培训活动，其后连续发文持续禁止；2020.2.28，教育部发文，停课不停学，禁止高校师生返校；持续到下半年；2020.3.10，基于疫情的严峻形势，德普罗尔公司通知欧菲斯公司转租；2020.4.1，与欧菲斯公司协商转租退费事宜无果，告知解除合同；2020.4.7，书面通知欧菲斯公司解除合同；2020.5.9，欧菲斯公司书面通知德普罗尔公司解除合同。2020.5.18，欧菲斯公司装修涉案房屋。德普罗尔公司公司业务主要是向高校师生销售智能仿真工业设备，高校师生购买德普罗尔公司的设备用于培养工程制造人才，而销售该设备之前，需要对师生进行线下培训介绍设备，销售设备后，也需要对师生培训，协助其使用设备。整个过程涉及的培训次数非常多，也需要比较长的培训时间，因此，德普罗尔公司租赁涉案房屋，主要用于开展此类线下培训活动。从以上时间节点可以看出，德普罗尔公司租赁涉案房屋后，新冠疫情即大规模迅速爆发，国家也快速出台了严格管控措施。发生此等不可抗力因素是德普罗尔公司无法预见的，根据当时的紧张状况，德普罗尔公司线下培训活动根本无法进行，并且将长时间无法开展。因此，德普罗尔公司第一时间联系欧菲斯公司，协商退租房屋问题，并且耐心等待欧菲斯公司转租房屋。从1月13日签合同，到3月10日通知欧菲斯公司转租，不足2个月时间，中间还间隔着春节假期，可见德普罗尔公司及时止损之诚意。但是，欧菲斯公司却一直态度模糊，未及时处理所面临的问题。无奈，4月1日，德普罗尔公司通知欧菲斯公司解除合同，欧菲斯公司又要求书面通知，德普罗尔公司又于4月7日发书面通知解除。但是，欧菲斯公司却再次无故拖延，直到5月9日，才向德普罗尔公司发通知解除合同。这个过程整整又拖了1个多月。而欧菲斯公司于5月18日即对涉案房屋施工装修。双方遭受了不可抗力是明显事实，一审法院认为，德普罗尔公司不享有当然解除权，推定双方为达成合意解除合同。那么，关于双方达成合意的时间，仅仅以欧菲斯公司作出书面通知为合意时间显然是不正确的。欧菲斯公司在开始施工前9天通知德普罗尔公司解除合同，仅仅是将其意思表示以书面形式正式通知德普罗尔公司。事实上，在德普罗尔公司4月1日通知欧菲斯公司解除合同时，欧菲斯公司已经基本上表达了同意解除合同的意思表示，并且做好了解除合同的准备，只是要求德普罗尔公司以书面形式告知。认定5月9日解除合同显然既违反事实，更违反了法律的公平原则。因此，双方解除合同时间，应该为4月7日，这既符合双方的真实意思表示，更是法律公平原则的体现。二、一审法院法律适用错误。本案系发生不可抗力后，双方达成合意解除合同，不应该由德普罗尔公司承担全部违约责任。根据双方所签合同，一方根本违约，相应的违约金数额相当于本案保证金数额即391766元。而本案中，因不可抗力因素导致双方达成合意解除合同，显然不能将责任全部归于德普罗尔公司。但是，一审法院却判决保证金在违约责任项下予以抵扣，也即德普罗尔公司需要支付等同于全案单方根本违约的违约金，这显然是严重违背公平原则的。一审法院认为“德普罗尔公司于2020年1月13日签约租赁涉诉房屋后即面临疫情，疫情防控政策对于线下培训的限制确会对公司经营产生一定影响，造成其营业收入减少。但双方租赁期限为62个月零8天，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现”。但一审法院忽略了一个重要问题，双方解除合同时间为4月份，这个时期，对于疫情何时结束，市场经营如何恢复尚不可知。国家政府和处于最前线的医学专家都不可预测复工复学期限，反倒三令五申严令禁止师生返校，不得不复工的企业更是被令错峰上下班，在这样艰难的时刻，德普罗尔公司行使解除权是在当时状况下能做出的最正确，最善意，最及时的处理方式。一审法院认为德普罗尔公司不当然享有解除权，并承担全部违约金的说法没有信服力。发生此等不可抗力事件，是谁都无法预见更不想预见的。德普罗尔公司作为合同一方，在疫情发生时，本着最大的善意和诚意，通知欧菲斯公司止损，并积极与欧菲斯公司协商转租，尽最大可能与欧菲斯公司分担风险和损失。尽管德普罗尔公司的业务遭受重创，依然积极诚意解决问题，而欧菲斯公司却利用其出租人的优势地位，拖延解决。在这样的情况下，就算德普罗尔公司不能因不可抗力全部免责，至少应当部分免责，一审法院判决德普罗尔公司承担全部违约金是错误的。关于不可抗力的法律规定之所以存在，显然不能仅仅以是否适用不可抗力来涵盖全部复杂的民事行为，也不能单纯以是否免责来解决所有涉不可抗力案件。这里的免责至少是应该有程度区分的。因此，本案保证金应当返还，至少是部分返还。三、一审法院判决双方分担租金及场地费的比例错误，对德普罗尔公司严重不公平。根据双方合同约定及双方一审庭审中确认，德普罗尔公司所交租金523638元，为3月1日至5月31日这3个月的房屋租金，场地服务费97274元为1月13日至5月31日的场地服务费。然而，事实上，德普罗尔公司一天都没有使用过涉案房屋。一审法院认为，该部分费用应由双方分担，却不应该判决由德普罗尔公司承担几乎全部金额。根据大量司法实践案例，也是客观事实，涉及不可抗力案件，合同双方均为受害者，此时，公平原则应该为判定双方承担损失的根本原则。本案中，合同自1月13日签署到4月份双方反复确认解除，仅仅3个月时间。德普罗尔公司共交了1012678元的费用，从总金额上看相当于5.8个月的房屋租金（月租金174546元），但是却一天也没有使用涉案房屋。一审法院判决共返还239509元，大概相当于1.3个月的房屋租金。截至5月18日德普罗尔公司装修涉案房屋，为期也尚不足4.5个月，欧菲斯公司不仅未分担损失，还从中获利了。这实难说是符合公平原则的。欧菲斯公司5月18日装修后出租继续受益，双方基于本合同遭受不可抗力产生的全部损失全部由德普罗尔公司承担严重不公。3月10日欧菲斯公司已发布转租广告，表明欧菲斯公司同意转租或解除合同。没有造成损失。德普罗尔公司不是无故解除合同，解除合同时间以4月7日为准。

欧菲斯公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回德普罗尔公司的全部诉讼请求、支持欧菲斯公司的全部反诉请求；2.一、二审案件受理费由德普罗尔公司承担。事实和理由：一、关于违约金标准是否过高的问题，一审判决事实认定不清，适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，依据《朝来科技园房屋租赁合同》的约定，德普罗尔公司违约应承担的违约责任有两项，其一是向欧菲斯公司支付本合同项下房屋保证金等额的违约金。其二是，德普罗尔公司应按本合同项下房屋届时租金标准向欧菲斯公司支付其已享受的免租期（如有）的租金。德普罗尔公司应当支付的违约金为上述两项之和共计人民币667213.93元。该违约金金额远低于德普罗尔公司违约给欧菲斯公司造成的损失871835.45元。一审判决中以保证金数额即391766元判处违约金，并以保证金予以扣抵，该违约金实在难以补偿德普罗尔公司违约给欧菲斯公司造成的损失。且德普罗尔公司与欧菲斯公司签署的房屋租赁合同第十二条第十款明确约定：“本合同项下违约金标准系根据双方的真实意愿确定，不存在违约金过高或过低的问题。”故，一审判决未适用双方之间有效的合同条款，认定违约金标准过高显然违背双方订立合同的真实意思，属于事实认定不清，适用法律错误。二、关于是否应当减免租赁期限内的租金及场地服务费，一审判决适用法律错误。综观《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。该等司法解释中，对承租人进行租金减免的前提是合同能够继续履行，保障交易继续进行，服务经济社会发展。但实际情况中，德普罗尔公司已经违约解除了房屋租赁合同，且给欧菲斯公司造成了巨大损失，在已认定双方房屋租赁合同解除、德普罗尔公司违约，且欧菲斯公司损失尚未得到补偿的情况下，一审判决以继续沿用合同约定的租金及场地服务费标准明显不公平为由，判决租赁期限内租金和场地服务费由双方分担、合同解除后的租金及场地服务费由欧菲斯公司予以返还，对守约方欧菲斯公司来讲，是更加明显的不公平。根据公平原则和诚实信用原则，双方租赁合同解除前的租金及场地服务费，应当由德普罗尔公司承担，欧菲斯公司无理由更无义务向德普罗尔公司返还。为避免德普罗尔公司失信拒不支付违约金，且出于效率的原因考虑，双方租赁合同解除后的租金及场地服务费，应当与德普罗尔公司的违约金进行折抵，故欧菲斯公司亦无法返还。故，一审判决未根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，未兼顾合同双方的利益、未考虑双方当事人的过错程度，径直判决合同解除前的租金及场地服务费由双方分担，属于适用法律错误。

德普罗尔公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签署的《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；2.判令欧菲斯公司返还房屋租金523638元；3.判令欧菲斯公司退还保证金391766元；4.判令欧菲斯公司返还场地服务费97274元。

欧菲斯公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签署的《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；2.判令德普罗尔公司支付违约金169972.05元。

一审法院认定事实：2020年1月13日，欧菲斯公司（甲方）与德普罗尔公司（乙方）签订《朝来科技园房屋租赁合同》，甲方向乙方出租涉租房屋，计租面积1150平方米。房屋仅作为办公使用，未经甲方书面同意并按规定报政府有关部门核准，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途。房屋租赁期限自2020年1月13日至2025年3月20日共计62个月零8天。甲方应于本合同租赁起始日将房屋按现场实际状况交付给乙方。房屋经乙方验收并填写《房屋交接确认书》视为将房屋交付完成。甲方承诺给予乙方48天的免租期，即自2020年1月13日至2020年2月29日止，免租期内乙方无需支付房屋租金，但须承担除房屋租金外因入驻房屋而产生的场地服务费、水、电等其他费用。租赁期满或本合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋。甲方与乙方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。首年租金174546元/月，租金按年递增。租金支付方式为每3个月支付一次，先付后用，除首期租金外，乙方应于每期房屋租金到期日前30日支付下一期租金。乙方签订本合同后，应按照本合同附件的约定一次性付清首期款项。本合同项下保证金为首年月租金、月场地服务费的2倍计391766元，乙方在签署合同当日向甲方指定账户支付。租赁期满或合同解除后，保证金除扣抵应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在办妥以办公场地的营业执照、税务登记及其他许可证等证照的注销或变更手续、双方清点室内设备设施无误且完好，房屋的状态与交房时一致，且乙方已经结清因使用房屋所产生的各项费用（包括但不限于水、电、燃气费、上网、电话费、有线收视费、停车费等），将房屋房门钥匙等归还甲方后无息返还给乙方，不足部分由乙方继续清偿。除上述情况外，乙方未经甲方书面同意不得要求以保证金冲抵房屋租金或其他费用。场地服务费系甲方向乙方提供场地服务包括但不限于物业服务、能源协调供应等。据此，甲方收取场地服务费0.61元/天/㎡，乙方在支付每期租金时，须一并向甲方支付场地服务费。经甲方与乙方协商一致，可以解除本合同。乙方未按本合同约定按期足额支付租金及其他应当由乙方承担的各项费用超过3日或逾期、未足额支付应付款项累计超过二次的；乙方单方解除合同，提前交还办公场地的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同；在乙方已经结清因使用房屋所产生的各项费用的前提下，乙方还需承担向甲方支付本合同项下房屋保证金等额的违约金，且乙方应按本合同项下房屋届时租金标准向甲方支付其已享受的免租期的租金。前述违约金甲方可自行从乙方支付的保证金及已交付但未使用的租金及其他费用中直接予以扣除，扣除后如有剩余的甲方将剩余部分退还乙方，不足部分应予以补足。乙方未按合同约定按期足额支付租金及其他应当由乙方承担的各项费用的，每逾期一日应按照应付未付金额千分之五的标准支付逾期付款的违约金，直至甲方账户全额收到应收款项之日或解除合同之日止。

同日，欧菲斯公司（甲方）与德普罗尔公司（乙方）签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定甲方给予乙方68天的免租期，即2020年1月13日至2020年2月29日止、2023年3月1日至2023年3月20日止。免租期内乙方无需向甲方支付房屋租金，但须承担除房屋租金外因入驻房屋而产生的场地服务费、水、电等其他费用，乙方在支付首期费用时，须一并向甲方支付该等费用，甲方向乙方开具发票。首年租金为174546元/月，前2个租赁年不变，之后每1个租赁年递增一次，即第3个租赁年递增3%，第4个租赁年递增3%，第5个租赁年递增4%。

2020年1月16日，双方签订《房屋交接确认书》，确认现房交付，有51盏全新白色LED长条灯，全新喷涂白色墙面，全新喷涂浅灰色顶面，门窗附件完好，可正常开启和关闭，电表底数为586/403/332/169。

德普罗尔公司于2020年1月10日向欧菲斯公司转账付款195883元，于2020年1月14日转账付款816795元，合计1012678元。经询，双方均确认德普罗尔公司已付2020年3月1日至5月31日期间的租金、2020年1月13日至5月31日期间的场地服务费及保证金391766元。

经查，涉租房屋所有权人系北京市朝阳区来广营农工商实业总公司，用途系科研楼、设备用房。

2020年4月7日，德普罗尔公司向欧菲斯公司发送《解除合同通知书》，称承租房屋开展对高校师生的线下培训业务受疫情影响完全停滞，原定于2月1日对房屋进行装修至今仍无法办理审批手续，合同目的无法实现，依法解除《朝来科技园房屋租赁合同》。2020年4月13日，欧菲斯公司向德普罗尔公司发送《解除合同通知书》之回函，称未收到涉及装修的任何文件，仅于2020年4月1日接到过德普罗尔公司退租的口头申请，《解除合同通知书》不发生解除合同的效力，继续履行原合同。2020年4月22日，欧菲斯公司向德普罗尔公司发送《付款通知》，要求其于2020年5月1日前支付房屋租金、场地服务费587649元。2020年5月9日，欧菲斯公司向德普罗尔公司发送《房屋租赁合同》的解除通知，称德普罗尔公司未按约定支付租金及场地服务费，且双方未协商一致情况下明确不再继续履约，《朝来科技园房屋租赁合同》自签发通知之日解除，将于5月10日收回涉租房屋。2020年5月11日，德普罗尔公司向欧菲斯公司发送《关于5月9日解除通知的回函》，称租赁合同已于2020年4月7日因不可抗力解除，且于当日交还房屋，不承担违约责任，要求退还已付款项。

庭审中，德普罗尔公司表示公司业务是将智能仿真设备出售给高校，售前和售后需要针对高校师生进行设备体验和专业培训，承租涉租房屋用于展示和培训。受疫情影响，政府发布疫情防控措施禁止开展线下培训，德普罗尔公司未进场装修及使用房屋，曾于2020年3月10日曾联络中介公司告知解约止损，并于2020年4月7日依法行使合同解除权，《朝来科技园房屋租赁合同》于当日解除，欧菲斯公司应当退还已付保证金并减免疫情期间租金。就此，德普罗尔公司提交公司官网截屏、微信记录、教育部延期开学通知等为证。

欧菲斯公司表示涉租房屋于疫情期间经物业公司登记后可以出入，并不影响使用，其一直催促德普罗尔公司经常装修，亦不存在装修审批的障碍，疫情并不导致合同目的无法实现，德普罗尔公司不享有合同解除权。德普罗尔公司逾期支付租金违反合同约定，欧菲斯公司于2020年5月9日依约行使合同解除权，《朝来科技园房屋租赁合同》于当日解除，德普罗尔公司应当承担提前解约违约责任及逾期付款违约责任。欧菲斯公司表示另行出租发生装修成本362000元、招租成本225181元及房屋空置损失284654345元等，另，租赁期间供暖照明发生公摊电费381.6元，于反诉中一并提出请求。就此，欧菲斯公司提交微信记录、装修施工合同、服务费确认书等。

对此，德普罗尔公司认为合同约定违约金标准过高，不认可发生电费。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，德普罗尔公司与欧菲斯公司签订之《朝来科技园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。德普罗尔公司于2020年1月13日签约租赁涉租房屋后即面临疫情，疫情防控政策对于线下培训的限制确会对德普罗尔公司经营产生一定影响，造成其营业收入减少。但双方租赁期限为62个月零8天，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现。且双方缔约时对于较长租赁期限下的权利义务存有预期，应尽可能维系交易稳定及缔约初衷，双方可通过变更条款方式作出相应调整，德普罗尔公司不当然享有法定解除权。其向欧菲斯公司送达解约通知书不具有解除合同的效力，一审法院对其主张确认合同解除时间难以支持。另，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故，欧菲斯公司以德普罗尔公司逾期支付租金为由依约行使解除权依据不足。但欧菲斯公司在收悉德普罗尔公司解约请求的情况下亦提出解除合同，应推定双方均对于合同解除的结果达成合意，一审法院认定《朝来科技园房屋租赁合同》于2020年5月9日解除。关于反诉请求，德普罗尔公司承租办公用房用于教育培训，确因疫情营业收入明显受损，根据司法解释的规定，欧菲斯公司主张逾期付款违约金依据不足，一审法院不予支持。德普罗尔公司提前解除合同，违反双方约定，欧菲斯公司要求其承担违约责任于法有据。德普罗尔公司抗辩违约金标准过高，一审法院结合欧菲斯公司所述及举证损失情况，考虑履约过程及程度，酌情参照保证金数额判处违约金，并以保证金予以扣抵不再行判处。结合查明事实可知德普罗尔公司未进场使用涉租房屋，在德普罗尔公司予以否认情况下，欧菲斯公司以自行统计底数向德普罗尔公司主张电费依据不足，一审法院难以支持。关于本诉请求，德普罗尔公司要求返还之保证金已于违约责任项下予以扣抵，一审法院不再判处返还。关于租金和场地费，涉租房屋系办公用途，德普罗尔公司规划开展的线下培训因疫情受到限制，事实上，德普罗尔公司亦未入场使用，发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续沿用合同约定的租金及场地费标准对于德普罗尔公司明显不公平，德普罗尔公司请求减免租赁期限内的租金及场地费理由正当，一审法院判处租赁期限内租金和场地费由双方分担，德普罗尔公司亦应就免租期限承担相应费用，租赁合同解除后的租金予以返还，一审法院综上酌情判处欧菲斯公司返还德普罗尔公司租金及场地费的数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决：一、北京德普罗尔科技有限公司与北京欧菲斯科技发展有限公司签订的《朝来科技园房屋租赁合同》于二〇二〇年五月九日解除。二、北京欧菲斯科技发展有限公司于判决生效之日起七日内退还北京德普罗尔科技有限公司租金十八万三千二百七十三元。三、北京欧菲斯科技发展有限公司于判决生效之日起七日内退还北京德普罗尔科技有限公司场地费五万六千二百三十六元。四、驳回北京德普罗尔科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京欧菲斯科技发展有限公司的反诉请求。

二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有合同、当事人陈述等在案佐证。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，欧菲斯公司向德普罗尔公司出租的房屋为北京市朝阳区来广营农工商实业总公司用于科研楼、设备用房的房屋，欧菲斯公司、德普罗尔公司于2020年1月13日签订房屋租赁合同和补充协议，德普罗尔公司在2020年1月14日前按租赁合同约定向欧菲斯公司支付了合同保证金、2020年1月13日至5月31日期间的场地服务费、2020年3月1日至5月31日的租金，欧菲斯公司、德普罗尔公司于2020年1月16日签订了《房屋交接确认书》，由此表明涉案房屋租赁合同和补充协议是欧菲斯公司、德普罗尔公司之间真实意思表示，房屋租赁合同和补充协议内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，欧菲斯公司、德普罗尔公司已经于2020年1月16日前按照涉案租赁合同和补充协议的约定履行了各自的合同义务。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定“人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持”。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

关于德普罗尔公司针对涉案租赁合同和补充协议的解除权。首先，欧菲斯公司、德普罗尔公司之间的房屋租赁合同约定租赁期限共计62个月零8天，现有证据表明，涉案租赁合同不是为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同。其次，依照最高人民法院的上述规定，德普罗尔公司应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。欧菲斯公司、德普罗尔公司之间的房屋租赁合同约定“房屋仅作为办公使用，不得擅自改变使用用途”，由此表明德普罗尔公司租用房屋的目的是用于办公，而非开展教育培训活动，德普罗尔公司营业执照中也未载明具有从事教育培训的经营范围，在德普罗尔公司目前提供的证据不能证明疫情或者疫情防控措施直接导致涉案租赁合同不能履行、合同目的无法实现的情形下，德普罗尔公司以“……教育部门发布相关政策推迟学生返校时间，租赁房屋主要用于开展对高校师生的线下培训业务，业务完全停滞，原定对房屋进行装修后投入业务使用，因疫情影响无法办理审批手续装修，合同目的已经无法实现，符合合同法规定的解除合同情形……”为由解除合同的主张缺乏法律依据。综合上述意见，本院对德普罗尔公司有关“双方合同解除时间应认定为2020年4月7日，一审法院法律适用错误”的上诉理由和请求不予采纳。

我国法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。在北京市启动重大突发公共卫生事件应急响应期间，欧菲斯公司根据德普罗尔公司解除合同的意思表示同意解除合同，结合本案实际履行情况，一审法院认定涉案租赁合同于2020年5月9日解除的处理意见并无不妥，本院对欧菲斯公司有关“2020年5月11日解除租赁合同”的上诉理由和请求不予采纳。

关于涉案租赁合同解除后的处理问题。涉案租赁合同约定：德普罗尔公司明示或以自身行为表示将不继续履行合同的视为严重违约，德普罗尔公司结清因使用房屋所产生的各项费用的前提下，德普罗尔公司向欧菲斯公司支付房屋保证金等额的违约金，按届时租金标准支付已享受的免租期的租金。疫情虽然导致涉案租赁合同履行困难，但德普罗尔公司不具有法定解除权，德普罗尔公司应就其不履行合同的行为承担相应的违约责任。德普罗尔公司虽然在履行合同中存在违约行为，但德普罗尔公司的违约行为是基于新冠肺炎疫情的影响，发生了订立合同时无法预见的重大变化，疫情的出现导致德普罗尔公司出现了经营困难，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，根据公平原则，一审法院对保证金、租金、场地服务费、违约金进行的酌定意见并无不妥，故本院对德普罗尔公司有关“不能将责任全部归于德普罗尔公司，判决双方分担租金及场地费的比例错误，对德普罗尔公司严重不公平，应改判返还保证金391766元、返还房屋租金308364.6元、返还场地服务费71318.5元”的上诉理由和请求不予采纳，本院对欧菲斯公司有关“一审判决中以保证金数额即391766元判处违约金，并以保证金予以扣抵，该违约金实在难以补偿德普罗尔公司违约给欧菲斯公司造成的损失，双方租赁合同解除前的租金及场地服务费，应当由德普罗尔公司承担，欧菲斯公司无理由更无义务向德普罗尔公司返还，德普罗尔公司应支付违约金169972.05元”的上诉理由和请求亦不予采纳。

综上，德普罗尔公司、欧菲斯公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费，由北京德普罗尔科技有限公司负担13890元（已交纳），由北京欧菲斯科技发展有限公司负担3680元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张印龙

审 判 员　　何灵灵

审 判 员　　周艳雯

二〇二一年四月二十八日

法官助理　　陈文文