重庆宏声物业管理有限责任公司与重庆枫云居家私有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

文书内容

重庆市江北区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)渝0105民初28968号

原告：重庆宏声物业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区江南大道******，统一社会信用代码915001087093601506。

法定代表人：吴跃军，总经理。

委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆邦民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闵宇晨，重庆邦民律师事务所律师。

被告：重庆枫云居家私有限公司，住，住所地重庆市南岸区辅仁路**康德国会山**一社会信用代码91500108709476225X。

法定代表人：张世海，执行董事。

委托诉讼代理人：王闵，女，1971年2月25日出生，系被告公司员工。

原告重庆宏声物业管理有限责任公司（以下简称宏声公司）与被告重庆枫云居家私有限公司（以下简称枫云居公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏声公司的委托诉讼代理人闵宇晨、被告枫云居公司的委托诉讼代理人王闵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏声公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告2015年5月1日至2019年7月31日期间的物管费、公摊水费、公摊电费合计1161239.38元及违约金（2015年5月1日至2019年7月31日期间的违约金，以当月应缴纳的费用为基数，按照每日千分之三的标准；2019年8月1日至付清为止的违约金，以1161239.38元为基数，按照每日千分之三的标准计算）。事实及理由：原告于2013年9月13日与恒德国际企业园（一期）的开发商重庆恒德远景实业有限公司（下称恒德实业）签订了《恒德国际企业园（一期）前期物业服务合同》及补充协议，约定由原告为恒德国际企业园（一期）的业主或使用人提供物业共用部位的维持、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护运行和管理等物业服务，并按照4.2元/月平方米的标准收取物业服务费；业主应于接房之日或者商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用；园区内公共部分的水电费按实际发生据实分摊，由业主、使用人缴纳（公共水电费包含园区路灯、景观照明、水景水电及公共设施设备所需能耗和楼内公区照明）；恒德实业、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应以未交总金额为基数，每日支付千分之三的逾期缴纳违约金。被告系新天泽国际总部城第2幢1、2单元1-6层房屋的业主，并于2015年4月30日实际接房。按照前期物业服务合同的约定，被告应自2015年5月1日起缴纳物业服务费，并据实分摊公摊水费、公摊电费。但被告未履行前述义务，原告遂诉至法院。

被告枫云居公司辩称，原告所述房屋未达到交房条件，对接房时间和房屋实际使用情况有异议，至今仍未交房，亦未使用房屋，不应缴纳物业费等；对违约金标准有异议，违约金过高，请求予以调整；若认定我方应缴纳物业费，应当降低物业费。

本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，宏声公司与恒德实业签订《前期物业服务合同》，载明：物业名称为恒德国际企业园（一期）；服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；物业服务费收费标准为工业办公4.2元/月·平方米；园区内公共部分的水电费按实际发生据实分摊，由业主、使用人缴纳（公共水电费包含园区路灯、景观照明、水景水电及公共设施设备所需能耗和楼内公区照明）；业主应于接房之日或商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒德实业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由恒德实业全额交纳；本合同期限为3年，自2013年9月13日至2016年9月12日；恒德实业、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按以未交总金额为基数，每日支付千分之三的逾期交纳违约金。同日，宏声公司与恒德实业签订了《恒德国际企业园（一期）前期物业服务合同补充协议》，载明：业主应于建设单位通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒德实业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用收取标准调整为原合同约定收费标准的50%，由恒德实业承担并交纳给宏声公司。

2014年9月25日，重庆市南岸区房屋管理局作出渝南物备[2014]第24号《前期物业服务合同备案证明》，证明宏声公司与恒德实业签定的《前期物业服务合同》已报备案。

2014年1月27日，枫云居公司与恒德实业签订《房屋买卖合同》，购买了“新天泽国际总部城”第2幢1、2单元1、2、3、4、5、6层房屋。

2015年4月29日，枫云居公司与恒德实业签订《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》，载明：双方协商认定的实际交房日为2015年4月30日；恒德实业应在2015年5月8日前为枫云居公司办理房屋的产权登记，保证不因任何原因导致相关手续的办理出现延误，并确保枫云居公司在2015年5月8日前取得房屋的产权登记证书，否则接房时间顺延。后恒德实业为枫云居公司就其购买的房屋进行了房屋权属登记，载明：房屋坐落为南岸区江峡路1号2幢6-4号，建筑面积为402.54平方米，套内面积为329.82平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为58.95平方米，套内面积为48.3平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为414.36平方米，套内面积为339.5平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为87.7平方米，套内面积为71.86平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为414.19平方米，套内面积为339.36平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为402.37平方米，套内面积为329.68平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为385.24平方米，套内面积为315.64平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为414.19平方米，套内面积为339.36平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为416.23平方米，套内面积为341.03平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为416.23平方米，套内面积为341.03平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为417.18平方米，套内面积为341.81平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为417.18平方米，套内面积为341.81平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为417.69平方米，套内面积为342.23平方米；房屋坐落为南岸区江峡路X号X幢X-X号，建筑面积为417.69平方米，套内面积为342.23平方米；房屋用途均为工业用房。以上14套房屋面积共计5081.74平方米,并分别于2015年5月21日、22日、25日登记在枫云居公司名下。

2013年10月起，宏声公司开始为恒德国际企业园（一期）实施物业服务。

2019年7月23日，宏声公司委托重庆邦民律师事务所通过EMS快递向枫云居公司发出《律师函》，向枫云居公司催收物业服务费及公共部分的水电费，并要求收到函件后3日内支付。该EMS快递于2019年7月2日因拒收退回。

2020年1月9日，本院向枫云居公司送达本案相关诉讼文书。

庭审中，宏声公司举示了恒德国际企业园园区公共用电和能耗分摊方案及公示照片、公共用水损耗分摊方案及公示照片、转账凭证及发票，相关费用明细具体如下：

年/月

面积

物业费单价

物业费

公摊电费

公摊水费

小计

2015年5月

5081.74

4.2

21343.31

686.03

22029.34

2015年6月

5081.74

4.2

21343.31

1163.71

447.19

22954.21

2015年7月

5081.74

4.2

21343.31

1085.46

147.37

22576.14

2015年8月

5081.74

4.2

21343.31

1427.97

376.05

23147.33

2015年9月

5081.74

4.2

21343.31

1387.32

391.29

23121.92

2015年10月

5081.74

4.2

21343.31

1121.81

228.68

22693.80

2015年11月

5081.74

4.2

21343.31

1173.88

142.29

22659.48

2015年12月

5081.74

4.2

21343.31

1209.45

157.53

22710.29

2016年1月

5081.74

4.2

21343.31

1433.05

76.23

22852.59

2016年2月

5081.74

4.2

21343.31

1859.92

137.21

23340.44

2016年3月

5081.74

4.2

21343.31

1910.73

137.21

23391.25

2016年4月

5081.74

4.2

21343.31

1163.72

96.55

22603.58

2016年5月

5081.74

4.2

21343.31

1097.65

86.39

22527.35

2016年6月

5081.74

4.2

21343.31

1255.19

86.39

22684.89

2016年7月

5081.74

4.2

21343.31

1209.46

101.63

22654.40

2016年8月

5081.74

4.2

21343.31

1229.78

228.68

22801.77

2016年9月

5081.74

4.2

21343.31

1504.19

396.38

23243.88

2016年10月

5081.74

4.2

21343.31

1138.31

152.45

22634.07

2016年11月

5081.74

4.2

21343.31

1163.72

60.98

22568.01

2016年12月

5081.74

4.2

21343.31

1250.11

137.21

22730.63

2017年1月

5081.74

4.2

21343.31

1250.11

132.13

22725.55

2017年2月

5081.74

4.2

21343.31

731.77

50.82

22125.90

2017年3月

5081.74

4.2

21343.31

670.79

106.72

22120.82

2017年4月

5081.74

4.2

21343.31

589.48

55.9

21988.69

2017年5月

5081.74

4.2

21343.31

579.32

101.63

22024.26

2017年6月

5081.74

4.2

21343.31

619.97

269.33

22232.61

2017年7月

5081.74

4.2

21343.31

670.79

421.78

22435.88

2017年8月

5081.74

4.2

21343.31

823.24

147.37

22313.92

2017年9月

5081.74

4.2

21343.31

813.07

304.9

22461.28

2017年10月

5081.74

4.2

21343.31

533.58

127.04

22003.93

2017年11月

5081.74

4.2

21343.31

569.16

76.23

21988.70

2017年12月

5081.74

4.2

21343.31

589.48

80.29

22013.08

2018年1月

5081.74

4.2

21343.31

726.69

104.18

22174.18

2018年2月

5081.74

4.2

21343.31

538.66

48.28

21930.25

2018年3月

5081.74

4.2

21343.31

452.27

147.37

21942.95

2018年4月

5081.74

4.2

21343.31

477.68

30.49

21851.48

2018年5月

5081.74

4.2

21343.31

426.87

50.82

21821.00

2018年6月

5081.74

4.2

21343.31

279.50

142.29

21765.10

2018年7月

5081.74

4.2

21343.31

350.64

193.11

21887.06

2018年8月

5081.74

4.2

21343.31

299.83

249.01

21892.15

2018年9月

5081.74

4.2

21343.31

304.90

249.01

21897.22

2018年10月

5081.74

4.2

21343.31

228.68

284.58

21856.57

2018年11月

5081.74

4.2

21343.31

299.82

106.72

21749.85

2018年12月

5081.74

4.2

21343.31

457.36

137.21

21937.88

2019年1月

5081.74

4.2

21343.31

172.78

147.37

21663.46

2019年2月

5081.74

4.2

21343.31

879.14

132.13

22354.58

2019年3月

5081.74

4.2

21343.31

370.97

284.58

21998.86

2019年4月

5081.74

4.2

21343.31

421.78

142.29

21907.38

2019年5月

5081.74

4.2

21343.31

370.97

223.6

21937.88

2019年6月

5081.74

4.2

21343.31

467.52

223.6

22034.43

2019年7月

5081.74

4.2

21343.31

553.91

193.11

22090.33

2019年8月

5081.74

4.2

21343.31

538.67

304.9

22186.88

合计

1109852.12

42530.86

8856.5

1161239.48

拟证明2015年5月至2019年7月期间，园区公共用水用电情况，及用水用电支付情况。枫云居公司对恒德国际企业园园区公共用电和能耗分摊方案及公示照片、公共用水损耗分摊方案及公示照片的真实性不予认可，且认为未接房未使用，不应承担该项费用；对转账凭证及发票的真实性予以认可，但认为与其无关。

庭审中，枫云居公司举示了《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》及收条，拟证明其公司在2015年要求接房，但开发商一直未安装消防设施，致使房屋未装修使用，且约定有不得因消防设施的增加而增加其公司的物业管理费。宏声公司对其真实性、合法性认可。枫云居公司举示了催告函三份，拟证明其公司分别于2016年3月21日、2016年6月29日、2016年7月11日向开发商进行催告，要求开发商履行义务。宏声公司对其真实性无异议，但认为不能达到证明目的。枫云居公司举示了《建筑消防设施工程质量检验报告》，拟证明涉案房屋消防判定不合格，宏声公司对其真实性无异议，但认为无法达到证明目的。

另查明，本院于2017年9月29日作出(2017)渝0105民初1134号民事判决书，载明：“前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，恒德实业与宏声物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在恒德国际企业园（一期）业主选聘新的物业服务企业之前，宏声物业及恒德国际企业园（一期）全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。2014年10月至2016年12月期间，宏声物业为恒德国际企业园（一期）提供了物业管理服务，恒德实业作为恒德国际企业园（一期）的建设单位，应当交纳向业主交房之前的物业服务费，因恒德实业举示的《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》能够证明其已于2015年4月30日将案涉房屋实际交付给枫云居公司。故恒德实业2014年10月1日至2015年4月30日应交纳的物业管理费为4.2元/日/平方米×50％×5081.74平方米×7个月＝74701.58元，故对宏声物业要求宏德实业支付2014年10月1日至2016年12月31日期间的物管费288134.67元的诉讼请求，本院予以支持74701.58元，超过部分本院不予支持。对宏声物业要求恒德实业支付逾期支付物业服务费的违约金，因恒德实业认为《前期物业服务合同》对逾期支付物业服务费的违约金约定过高，应予调整，结合本案实际及宏声物业履行物业服务职责状况等因素,酌情主张500元，超过部分本院不予支持。”宏声公司就该案上诉至重庆市第一中级人民法院，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终1226号民事判决书民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。

庭审中，宏声公司认为前期物业服务费虽未约定具体交费日期，应在每月最后一日缴纳当月物业服务费；枫云居公司认为双方并未约定。

以上事实，有《前期物业服务合同》、恒德国际企业园园区公共用电和能耗分摊方案及公示照片、公共用水损耗分摊方案及公示照片、转账凭证、发票、（2017）渝0105民初1134号民事判决书、（2018）渝01民终1226号民事判决书、律师函及EMS邮寄凭证、重庆市南岸区不动产登记中心房屋登记信息查询证明、新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二及收条、催告函、建筑消防设施工程质量检验报告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式。恒德实业与宏声物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在恒德国际企业园（一期）业主选聘新的物业服务企业之前，宏声物业及恒德国际企业园（一期）全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。

关于枫云居公司是否应缴纳物业服务费等相关费用的问题。枫云居公司提出未接房不应缴纳物业服务费，但枫云居公司举示的《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》明确载明“双方协商认定的实际交房日为2015年4月30日；恒德实业应在2015年5月8日前为枫云居公司办理房屋的产权登记，保证不因任何原因导致相关手续的办理出现延误，并确保枫云居公司在2015年5月8日前取得房屋的产权登记证书，否则接房时间顺延”，结合本案所涉14套房屋分别于2015年5月21日、22日、25日已将产权登记在枫云居公司名下的事实，枫云居公司提出该项抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。虽然本案所涉14套房屋产权登记时间在2015年5月21日、22日、25日三个时间，枫云居公司提出其公司于2015年6月份收到房屋产权证，但其并无相关证据予以佐证，同时基于枫云居公司购买房屋系整栋房屋，结合交接实情，本院认定本案所涉房屋的接房时间为2015年5月25日。2015年5月至今，宏声公司为枫云居公司在本案中所涉房屋提供了物业管理服务，枫云居公司作为业主，应当按照《前期物业服务合同》约定的单价交纳物业服务费并承担公摊的水电费。

枫云居公司提出其未使用房屋，但不应作为不缴纳物业服务的依据，枫云居公司此项辩解意见于法无据，本院不予采纳。枫云居公司要求降低物业费，但并无其他相关证据予以佐证存在有降低物业费之情形，本院对枫云居公司就此提出的意见不予采纳。枫云居公司提出《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》明确载明开发商恒德实业不得因消防设施的增加而增加其公司的物业管理费，系枫云居公司与开发商之间的权利义务，属另一法律关系，枫云居公司可另行主张权利。

根据《前期物业服务合同》约定“业主应于接房之日或商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用”，故枫云居公司每月应承担物业服务费为21343.31元（4.2元/月/平方米×5081.74平方米），应当承担2015年5月25日至2019年7月31日的物业服务费为1071984.96元（21343.31元/月×50个月＋21343.31元/月÷31天×7天）；2015年5月25日至2019年7月31日应承担的公摊电费41461.07元、应承担的公摊水费8551.6元；总计应支付2015年5月25日至2019年7月31日期间的物管费、公摊水费、公摊电费合计1121997.63元。故对宏声物业要求枫云居公司支付2015年5月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1161239.38元的诉讼请求，本院予以支持1121997.63元，超出部分本院不予支持。

关于本案违约金的问题。因《前期物业服务合同》未明确约定支付物管费、公摊水费公摊电费的具体日期，现有证据中宏声公司向枫云居公司主张前述权利的依据仅有《律师函》，但宏声公司于2019年7月23日通过EMS寄送的《律师函》因拒收被退回，并未实际送达枫云居公司。宏声公司于2019年12月26日向本院提起诉讼，本院于2020年1月9日向枫云居公司送达本案相关诉讼文书。结合送达情况，以及《律师函》中所述要求于3日内支付相关费用的内容，本院确定支付前述款项的合理期限为2020年1月12日。枫云居公司未在2020年1月12日前支付前述款项，已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于违约金标准约定过高，且枫云居公司请求予以调整，对于宏声公司要求枫云居公司支付违约金的请求，本院酌情以1121997.63元为基数，从2020年1月13日起至物管费、公摊水费、公摊电费付清之日止，按照年利率6%标准计算的金额予以支持，对于超出部分的请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告重庆枫云居家私有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆宏声物业管理有限责任公司2015年5月25日至2019年7月31日期间的物管费、公摊水费、公摊电费合计1121997.63元及违约金（以1121997.63元为基数，从2020年1月13日起至物管费、公摊水费、公摊电费付清之日止，按照年利率6%标准计算）；

二、驳回原告重庆宏声物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15251.15元，由被告重庆枫云居家私有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审　判　长　范 登 虎

人民陪审员　未　　跃

人民陪审员　杨 俊 涛

二〇二〇年十二月三十一日

法官　助理　乔 宇 飞

书　记　员　熊思雪飘