某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

海南省三亚市城郊人民法院 民事判决书 （2023）琼0271民初314号 原告：***，女，汉族，1991年2月18日出生（公民身份号码：XXX），住海南省三亚市吉阳区。 原告：***，男，汉族，1989年11月20日出生（公民身份号码：XXX），住海南省三亚市吉阳区。 共同委托诉讼代理人：***，广东金桥百信（三亚）律师事务所专职律师。 被告：海南路桥工程有限公司，住所地，海南三亚市一环路金鸡岭脚下。 法定代表人：***，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，海南海大平正律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：***，海南海大平正律师事务所专职律师。 原告***、***与被告海南路桥工程有限公司（简称路桥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2023年1月28日立案后，依法适用简易程序于2023年2月13日公开开庭进行了审理。原告***、***的共同委托诉讼代理人***，被告路桥公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：一、判令被告路桥公司向原告支付迟延交房违约金（以1,620,246元为基数，从2020年1月1日起每日按万分之二的标准计算至被告实际交房之日，暂计算至2021年6月30日违约金为177,255元（1,620,246元×0.02％×547天）；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）2019年4月6日，原告与中介公司海南蓝海锦庭房地产开发有限公司（以下简称：蓝海公司）签订《认购协议》，约定，原告购买海南省三亚市天涯区凤凰路北侧月川新城路桥·槟榔公馆6号楼601室，建筑面积87.11平方米。购房总价为1,620,246元。（二）2019年5月7日，被告为规避三亚市商品房价格备案管理，将购房款拆分为《商品房买卖合同》与《装修协议》两个合同之中，其中《商品房买卖合同》约定房价款为1,620,246元，《装修协议》约定装修款为713,692元，装修单价约8193元／平方米（713,692元÷87.11平方米）。（三）依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号；20190413800009），合同约定原告向被告购买被告开发的位于三亚市凤凰路北侧月川新城路桥槟榔公馆6号楼601室，房屋总价款为1,620,246元，依据《商品房买卖合同》第四章第十一条第一款约定：被告应在2019年12月31日前将合同项下房产交付原告使用。交付条件是：依据《商品房买卖合同》第九条、第十条约定：该商品房交付时应该符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。．。．。．同时，《商品房买卖合同》第四章第十二条第一款还对逾期交付责任进行约定：逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告依约付清了房款，但原告直至2021年6月30日才收到被告出具的书面交房通知书。（四）原告认为，被告迟延交房已构成违约，应承担相应的违约责任。合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。被告应按合同约定按逾期日每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，支付迟延交房违约金至2021年6月30日，共计177,255元（1,620,246元×0.02％×547天）。综上，鉴于被告逾期交房的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故现据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院公正审理，判如所请。 被告路桥公司辩称：一、根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定的免责事由以及法律规定的免责事由计算，涉案项目逾期交房时间应扣减183天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第1款关于“因发生不可抗力事件，出卖人可据实延期交房，……或因政府部门公布的公共卫生事件、……或发生突发事件，或因施工中遇突发事件，导致工程停工或者延期，且该变更或突发事故非出卖人所能避免或克服的，……导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，出卖人未通知买受人或延期通知买受人的，不影响出卖人顺延交房”的约定，以及因不可抗力或不可归责于自身原因导致不能及时弥补的客观情况，逾期时间应予扣减的情形具体包括：1、因疫情原因及政府管控措施影响扣减150天。受2020年年初新冠肺炎疫情影响，三亚市住房和城乡建设局发布了《关于强化落实疫情防控Ⅰ级响应措施的通告》，第七条“全市工厂、工地对疫情严重地区的工作人员推迟返工；工厂、工地暂缓复产复工”，而海南因地理位置和人口结构的特殊性，建筑工人多来自于内地，疫情导致工地停工停产，导致项目工地无法施工；全国性的交通管制，用于施工的材料等无法正常运输，导致材料供应不足。根据中华人民共和国住房和建设部办公厅发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推进企业开复工工作的通知》指出，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。上述原因导致交房违约可扣减150天（有相关案例予以确定）。2、因风力六级以上、强对流天气、降雨量超过10毫米以及35度以上高温天气条件影响，扣减25天。据海南气象局官网中查询得知，2020年6月份有热带风暴级的台风“鹦鹉”登录，导致琼州海峡从2020年6月13日15点全线停航，且6月有2次大范围的高温（日最高气温大于或等于35摄氏度）天气；2020年8月份有热带风暴级台风“森克拉”，导致琼州海峡于7月31日18：00至8月2日10：00全线停航，7月也出现了1-10天的高温天气（日最高气温大于或等于35摄氏度）；2020年9月，有强热带风暴级台风“红霞”，导致9月17日08时至18日20时，有大暴雨等影响，并导致9月17日15时琼州海峡全线停航，18日三亚停课一天，18日13时才恢复，同时9月出现了1-7天的高温（日最高气温大于或等于35摄氏度）天气；2020年10月，三亚的降雨量与往常相比偏多1倍以上，且最大降雨量达暴雨或大暴雨等级，出现了热带风暴级台风“莲花”，导致10月10日至11日出现大雨。出现了强热带风暴级台风“浪卡”，导致10月12日至15日三亚雨量超过200毫米，且10月13日03时琼中海峡全线停航，直至14日11时恢复通航，环岛高铁全线停运，13日至14日三亚全市学校停课。10月20日台风级台风“***”出现，导致23日开始琼州海峡全线停航，24日海南环岛高铁全线停运，三亚凤凰国际机场及美兰机场取消航班280架次，直至25日16时才恢复。10月25日强台风级台风“莫拉菲”出现，导致10月27日至28日出现大暴雨，琼州海峡全线停航。另，2020年6月1日、9月3日，9月22日均为高温天气，扣减3天。3．遇国家法定节假日，应当扣减26日。2020年遇国家法定节假日：2020年1月24日至2月2日为春节，停工7日；3月4日至6日清明节，停工3日；5月1日至5月5日劳动节，停工5日；6月25日至6月27日端午节，停工3日；10月1日至8日劳动节中秋节，停工8日。4．总包单位青建集团股份有限公司停业整顿，扣减60日。根据2020年4月1日住房和城乡建设部建督罚字（2020）38号行政处罚文件显示，涉案房屋施工单位青建集团股份有限公司被该部责令停业整顿60日，导致涉案工程项目施工、竣工验收也受到严重的影响。上述扣减时间存在重叠情形，累计扣减天数为183天（详见附件《扣减逾期天数统计表》）。二、原告主张的违约金过高。再退一步讲，即便路桥公司逾期交房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；”和第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告主张的违约金已远远超过损失30％，应予以调整。三、原告逾期付款13天，路桥公司有权顺延交房13天，扣减违约金1300元。依照合同的约定，路桥公司需在2019年12月31日前向原告交房，原告应于2019年12月31日前向路桥公司付清全部购房款，而原告***、***实际于2020年1月13日才支付完购房款，其已构成逾期付款，应支付路桥公司违约金。依照合同第八条的约定，付款逾期在30日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。***、***逾期付款500,000元13天（自2020年1月1日至2020年1月13日，逾期13天），路桥公司可行使抵销权扣减违约金1300元。同时，根据合同约定，顺延交房13天。综上，路桥公司对于逾期交房深表遗憾，但确因疫情天气等原因导致路桥公司无法及时弥补，违约天数应予扣减。合同约定的路桥公司违约责任过重，恳请法庭依法予以调减，驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2019年4月6日，原告***、***（乙方）与被告路桥公司（甲方）签订《路桥·槟榔公馆认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方负责销售的位于海南省三亚市凤凰路北侧月川新城路桥·槟榔公馆项目6号楼601号房产，建筑面积87.11平方米，套内面积71.45平方米；乙方认购上述商品房单价按建筑面积计算18,600元／平方米，购房总价款为1,620,246元；乙方应于本协议签订之日向甲方支付定金100,000元，该定金在双方签订正式《商品房买卖合同》时自动无息转为购房款；乙方于2019年5月20日前支付首付款（含定金）820,246元；剩余购房款通过银行按揭贷款支付，乙方需按甲方要求时间将办理银行按揭贷款等相关资料提交甲方；甲乙双方一致同意，乙方于2019年5月20日前携带本协议书、乙方身份证明或甲方通知所要求的其他文件等到甲方路桥槟榔公馆项目销售中心与海南路桥工程有限公司签订正式《商品房买卖合同》并办理相关手续。协议还约定其他事项。 2019年5月7日，原告***、***（买受人）与被告路桥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买路桥槟榔公馆6#楼6层601号房，预测建筑面积87.11平方米，其中套内建筑面积71.45平方米，分摊共有建筑面积71.45平方米；按照套内建筑面积计算，涉案房产单价为每平方米22,676.64元，总价款为1,620,246元，全部为毛坯部分价款；签订本合同前，买受人已向出卖人支付的定金10万元于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取组合贷款方式付款，即应于2019年5月20日前支付首期房价款820,246元，占全部房价款的50.62％，余款80万元申请贷款支付；商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告、商品房按毛坯房标准交付、买受人已付清全部购房款（含一次付款、分期付款、担保贷款方式）；出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点等情况的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金等内容。此外，商品房合同附件十一补充协议对商品房交付时间和手续补充约定，因发生不可抗力事件、因政府部门公布的公共卫生事件、非出卖人所能避免或克服的突发事件，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，未通知或延期通知买受人的，不影响出卖人顺延交房；发生下述情况之一的，该商品房的实际交付日为出卖人交付通知所载明期限的届满日：因买受人自身原因未能在出卖人书面通知规定的时间和地点办理该商品房交付接收手续的、买受人无正当理由拒绝办理该商品房接收手续的、买受人通讯联系地址、电话、传真发生变化且未依约通知出卖人，致使出卖人无法向买受人送达该商品房交付通知的。 签订上述合同后，原告***、***依约向路桥公司支付了首付款820,246元，并于2019年12月11日向路桥公司支付300,000元，2020年1月13日向路桥公司支付500,000元，合计1,620,246元。 另查明，路桥公司向***、***发出《路桥·槟榔公馆交房通知书》，载明涉案房屋于2021年6月29日竣工验收合格，具备交付条件，定于2021年6月30日正式如期交付；为确保涉案房屋的顺利交接，请***、***于接到本通知之日起30天内，办理房屋交付及入住相关手续，逾期未办理入住手续，视为该房屋已正式交付。 2020年1月，新冠肺炎疫情在我国爆发，并席卷全球。2020年1月23日，武汉封城。2020年4月8日，武汉正式解封。 2020年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部因涉案房屋承建单位青建集团股份有限公司在青岛施工发生事故对其作出停业整顿60日的处罚。 以上事实，有《认购协议》、《商品房买卖合同》、收据、发票、交房通知书、业务回单及当事人的陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：***、***与路桥公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方应当遵照履行。本案中双方争议的焦点为：1、路桥公司交房是否逾期及逾期天数；2、逾期交房违约金约定的计算比例是否过高。 关于路桥公司交房是否逾期及逾期天数。关于交房日期。首先，《商品房买卖合同》虽然约定涉案房屋应于2019年12月31日前交付，但还约定房屋交付时，买受人应已付清全部购房款（含担保贷款方式）。路桥公司收到***、***支付的最后一笔购房款50万元的时间为2020年1月13日，故路桥公司交付涉案房屋的时间应顺延至2020年1月13日；其次，2020年1月，新冠肺炎疫情在我国爆发，并席卷全球。新冠肺炎疫情属于双方约定的政府部门公布的公共卫生事件，路桥公司可以据此延期交房并不承担逾期交房的违约责任；再次，2020年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部对青建集团股份有限公司作出停业整顿60日的处罚，属于双方约定的非出卖人所能避免或克服的突发事件，路桥公司可以据此延期交房并不承担逾期交房的违约责任；最后，关于实际交房日期，路桥公司已发出交房通知书明确涉案房屋定于2021年6月30日正式如期交付，故实际收房时间应以2021年6月30日为准。综上，逾期交房的天数应从2020年1月14日开始计至2021年6月30日，并扣除新冠肺炎疫情及青建集团股份有限公司被处罚的时间。2020年1月14日开始计至2021年6月30日为534天，新冠肺炎疫情及青建集团股份有限公司被处罚的时间从2020年1月23日计至2020年5月30日为128天。故路桥公司逾期交房的天数为406天（534天-128天）。 关于逾期交房违约金约定的计算比例是否过高的问题。本院认为，商品房合同约定的违约金为日万分之二，年利率约为百分之七点三，高出全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率80％以上，应予以调整，逾期交房违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85％加计30％即年利率5％计算。路桥公司应支付的逾期交房违约金为90,112元（1,620,246元×5％×406天÷365天），故对***、***诉求路桥公司支付逾期交房违约金未超出90,112元的部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第五百九十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 被告海南路桥工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***、***支付逾期交房违约金90,112元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3846元（原告***、***已预缴1923元），减半收取，由被告海南路桥工程有限公司负担977.60元，原告***、***负担945.40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员*** 二〇二三年四月十七日 书记员陈敏