某某与海南吉创实业有限公司广东分公司、某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤2071民初13226号

原告：***，男，1983年1月26日出生，汉族，住重庆市云阳县，

委托诉讼代理人：宋先祥，系阆中市思依法律服务所法律工作者。

被告：海南吉创实业有限公司广东分公司，住所地广东省中山市火炬开发区港义路1号T座之一，统一社会信用代码91442000323299297N。

负责人：陈星，总经理。

委托诉讼代理人：潘柳西，广东智洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张济科，广东智洋律师事务所律师助理。

被告：***，男，1975年7月4日出生，汉族，住广东省中山市，

委托诉讼代理人：余雍尧，广东智洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周小军，广东智洋律师事务所律师助理。

被告：海南吉创实业有限公司，住所地海南省海口市龙华区民声西路8号昌炜玉园昌顺楼805房，统一社会信用代码91469002754392215X。

法定代表人：宁吉远。

第三人：中山市中山港出口加工区物业发展有限公司，住广东省中山市中山港出口加工区综合楼三楼，统一社会信用代码91442000282149304B。

法定代表人：谭立明，总经理。

委托诉讼代理人：李任葵，广东任允律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。

原告***诉被告海南吉创实业有限公司广东分公司（以下简称吉创广东分公司）、***土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日作出（2016）粤2071民初8147号民事判决,被告吉创广东分公司不服判决，向广东省中山市中级人民法院上诉，中山市中级人民法院于2018年6月5日作出（2017）粤20民终6556号民事裁定，裁定撤销原判，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，依原告***申请追加海南吉创实业有限公司（以下简称吉创公司）为本案被告、依职权追加中山市中山港出口加工区物业发展有限公司（以下简称中山港公司）为第三人，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人宋先祥、被告吉创广东分公司的委托诉讼代理人潘柳西、张济科、被告***的委托诉讼代理人余雍尧、第三人中山港公司的委托诉讼代理人李任葵到庭参加诉讼，被告吉创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吉创广东分公司于2015年7月31日签订的租赁合同无效；2.被告吉创广东分公司、***立即返回原告支付的合同保证金50000元、租金90000元；3.被告吉创广东分公司、***赔偿原告因合同不能履行而遭受的经济损失228940元；4.被告吉创广东分公司、***承担本案评估费2000元。诉讼过程中，原告***主张吉创公司对本案债务承担连带责任，明确及变更诉讼请求三中的经济损失为场地建设费用68300元、其他损失即搬迁场地费用126140元，合计194440元。事实与理由：原、被告于2015年7月31日在中山市××开发区签订了土地租赁合同，约定将由被告使用的位于中山市××开发区电子基地卡西欧厂房西侧的约10亩绿地租赁给原告使用，用于停放车辆、塔吊设备及住人集装箱，租期五年，租金180000元/年。合同签订后，原告向被告支付了50000元保证金及半年租金90000元。同时，原告搭建了停车场地，并将外地停放的车辆运送回该场地，共花去费用约200000元。2015年12月份，中山市政府有关部门以该地属高速公路控制用地为由要求原告拆迁，原告便与被告商议。后由被告另指土地用作原告停车场，但原告先建停车场的损失被告却拒绝赔偿。原告追加***为被告的理由：***是吉创广东分公司的法定代表人，且其支付的租金及保证金都是由***收取的，对其而言当时其是向***签订本案租赁合同的。

原告***对其主张的事实以及诉讼请求向法院提交的证据有：1.土地租赁合同；2.收款收据；3.停车场损失清单；4.照片；5.收据。

被告吉创广东分公司辩称，1、被告不是本案适格被告，适格被告应该是被告***，因为是***与原告签订的合同，被告没有参与到合同当中,本案租赁合同抬头的甲、乙方都是手写的，甲方不是吉创广东分公司。当时原告也知道涉案土地的权利人不是吉创广东分公司，而是***，***也没有授权吉创广东分公司管理和出租；2、根据诉状所称，被告***已经另外安排土地给原告使用，退还保证金是没有法律依据和合同依据的；3、原告实际使用案涉场地长达6个月，收取租金的行为并无不当，不应退还；4、原告主张的经济损失应由其自行承担，根据原告提交的与被告***签订的租赁合同，在租赁场地上搭建筑物属于违法建筑，其违反合同约定自行搭建筑物的行为所造成的损失应由原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。因此，吉创广东分公司与本案租赁合同无关，吉创广东分公司不是本案的适格诉讼主体。

被告吉创广东分公司就其辩解向法院提交的证据有：1.土地出租合同;2.委托书;3.关于原城东房地产公司10646亩转征用地项目对数确认书及附图。

被告***辩称，1、案涉场地租赁合同是合法有效的，本合同不存在法定合同无效的情形，因此，原告主张合同无效是缺乏法律依据；2、原告主张退还合同保证金、返还租金以及赔偿损失的主张均无合同以及法律依据，本案中，原告违反合同约定，在场地内进行施工、搭建厨房、厕所以及简易棚等，均证明原告才是合同的违约方，其应对自己的违约行为承担不利的法律后果。对于租金，收据显示原告实际支付的租金仅为87000元非原告主张的90000元，无论合同是否有效，原告已实际使用场地6个月，因此无权要求返还租金；3、关于赔偿损失，根据租赁合同第六条十四款，原告无权主张赔偿。并且结合前面所述，原告是违约施工，应当自行承担损失；4、本案原告诉求均缺乏相应理据，且评估对象是原告违反合同约定私自建造的，原告应自行承担损失，故***不愿意承担本案评估费。本案租赁合同签约主体及租金和保证金均由***收取，故本案租赁关系的当事人应当是原告和***。签订本案租赁合同时***确实是吉创广东分公司的法定代表人，但租赁合同签约行为是***个人行为而不是吉创广东分公司的公司行为。

被告***就其辩解向本院提交的证据有：1.关于原城东房地产公司10646亩转征用地项目对数确认书及附图;2.委托书;3.土地出租合同；4.发票；5.发票查验；6.示意图。

被告吉创公司未在法定答辩期限内提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。

第三人中山港公司陈述称，中山港公司在本案不需要承担任何责任。

第三人向本院提交的证据有：1.土地租赁协议、补充协议；2.土地租赁合同、补充协议；3.土地租赁合同。

本院经审理查明以下事实：2012年11月13日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称区管委会）出具关于原城东房地产公司10646亩转征用地项目对数确认书，中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司（以下简称工业公司）接收属于区管委会742.9627亩土地。工业公司于2014年6月1日出具委托书，载明：兹证明中山××开发区电子基地卡西欧厂房西侧的绿地权属我司物业，我司现已全权委托中山港公司代理出租、管理。2014年9月19日，中山火炬城建开发有限公司（以下简称城建公司）与中山港公司签订土地租赁协议，城建公司同意将位于中山市××开发区电子基地卡西欧厂西侧的总面积35.47亩地块出租给中山港公司，经城建公司同意，中山港公司有权自行转包或分包租赁标的。2014年6月12日，中山港公司与***签订土地租赁合同，约定***承租中山港公司位于中山××开发区电子基地卡西欧厂房西侧的绿地，租赁面积约72亩，租赁期限自2014年8月1日起至2023年7月31日止，***不得转包或分包租赁标的，否则中山港公司有权终止双方的租赁合同关系，后双方签订补充协议，约定上述合同于2017年9月30日终止。2018年3月7日，中山港公司与吉创广东分公司签订土地租赁合同，吉创广东分公司承租位于中山××开发区电子基地卡西欧厂房西侧的绿地71亩。本院依职权前往城建公司调查，城建公司出具的土地委托管养协议显示，2014年7月21日，区管委会将其名下暂不开发的储备土地委托城建公司进行管养、经营，总面积约3191.5458亩，包括案涉地块，城建公司有权根据地块现状，自主选择经营模式进行管理。

***系吉创广东分公司前负责人，陈星系该公司现负责人。2015年7月31日，***作为甲方，乙方处注明了***的身份证号码及住址，未填写姓名，签订了土地租赁合同，租赁合同最后甲方、乙方由***、***签名，及盖有吉创广东分公司的印章，该合同的主要内容如下：一、租赁标的及租赁物用途。1.租赁标的是位于中山××开发区电子基地卡西欧厂房西侧的绿地，租赁面积为约10亩；2.乙方承租该地块用于停放车辆、塔吊设备及住人集装箱五个；二、租赁期限五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；三、租赁费用。1.租金按月每亩1500元计算，乙方每年应向甲方缴付租金180000元；2.乙方应当自本合同签订之日起三个工作日内支付六个月租赁费用90000元；四、乙方应于本合同签订之前向甲方缴纳履约保证金50000元，作为乙方全面履行本合同的保证。双方租赁关系结束后，乙方结清租赁费用、移交租赁承包商标的及履行完本合同及其补充合同约定的其他义务后，甲方不计利息退还乙方扣除违约金、逾期违约金等之后的履约保证金余额；五、乙方的权利和义务。1.乙方应当按照本合同约定的用途使用租赁标的，不得转租、分租；2.租赁标的为高速公路控制用地，不能建设或搭建任何构件或建筑物，否则均为违章建筑，一切后果全部由乙方承担；3.乙方对租赁范围内的所有设施的施工（包括场地挖填土），应提前将施工方案书面报告给甲方，经甲方批准后方可施工；如果乙方擅自施工的，甲方有权终止双方的租赁合同关系，没收履约保证金，并由乙方承担因租赁合同终止而给甲方造成的一切损失；4.在租赁期限内，所有经营风险均由乙方承担。若政府建设需要、国土执法部门等因素导致租赁合同需要提前终止，乙方应无条件服从并交回租赁场地，甲方在向乙方发出书面通知7天后，乙方必须在10日内清理场地并交回上述土地。同时，甲方只负责对乙方租赁期间的费用甲方退还乙方一个月的租金作为补偿，其它产生的任何损失均与甲方无关。此外，该合同约定了甲方的权利和义务、合同的终止、违约责任、不可抗力、未尽事宜的处理、争议解决等内容。吉创广东分公司、***认为租赁合同是***与***签订，吉创广东分公司述称其在租赁合同上加盖公章是***担任其负责人期间违规使用公章的行为，且其不是涉案土地的第一手承租人，没有涉案土地的使用权。签订合同之前，吉创广东分公司于2015年7月10日向***出具收款收据一张执，载明“今收到***场地押金伍万元正”，***在该收款收据“经手人”栏签名，吉创广东分公司在收款单位处盖章。吉创广东分公司负责人陈星于2015年7月30日向***出具收款收据一张，载明“今收到***交来2015年8月1日至2016年1月31日租地10亩交来捌万柒仟元正”。签订合同时，***未向吉创广东分公司、***查证涉案土地对应的权属文件。签订合同后，***接收并占用了涉案土地，并在该土地上搭建了厕所和货柜雨棚，且支付了租金87000元。***主张其在涉案土地上搭建厕所和货柜雨棚已经得到***和陈星许可，吉创广东分公司及***对此不确认。2015年12月底，***因相关执法部门要求其搬迁而撤离涉案土地。***主张***撤离涉案土地的原因是执法部门查明***违法搭建建筑物，***则认为涉案土地为政府控制用地，除了政府外其他人没有权利使用。

诉讼期间，本院根据***的申请，依法委托中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司对***在租赁标的的建设费用（停车场建设费用）进行了评估，***向该公司支付评估费2000元。中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司于2017年4月6日作出中信评鉴字[2017]第0007号资产评估报告，核定***的建设费用的评估价值为47250元（该评估价值为重置价为68300元按成新率69%）。***要求按报告中的重置价68300元确定建设费用，并提供由中山市港口镇鸿图装卸服务部出具的装卸服务单5张合计金额为121500元，其中四张单据出具时间为2016年4月-6月，另一张注明为2016年6月12日。***称该费用为其搬离案涉场地的费用，并主张其经济损失为场地建设费用68300元、搬迁场地费用126140元，合计194440元。吉创广东分公司认为其非涉案土地的出租人；***认为鉴定报告所鉴定的对象是***违反合同约定私自建造，不能作为***要求赔偿损失的依据；吉创广东分公司、***均对***主张的搬迁费不予确认。因双方协商未果，***遂于2018年7月2日诉至本院，主张上述实体权利。

本院依职权向中山市城乡规划局火炬开发区分局发函调查案涉土地的性质，该局于2018年11月8日复函称，用地在《中山市城市总体规划（2011-2020）》中为农林用地，在《中山××开发区沙边-泗门-濠四片区控制性详细规划》A01-01地块范围内，规划为生产防护绿地和道路用地。

本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。关于***与吉创广东分公司签订的土地租赁合同的效力。***从中山港公司处租赁并合法占有案涉土地，虽然***与中山港公司约定不得转包或分包租赁标的，但中山港公司知晓***的转租行为后在合理期限内从未提出过异议，本院认定***将案涉土地进行转租行为属于有权处分。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十三条、第四十四条之规定，案涉土地的性质为农林用地及生产防护绿地和道路用地，属于需要保护的用地，双方未经过有关行政部门的批准，约定将案涉土地用于停放车辆、塔吊设备及住人集装箱，擅自改变案涉土地的用途，违反了相关行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的土地租赁合同无效。

本案土地租赁合同无效，其后果由签订租赁合同的行为人负责。***主张签订合同的相对方为吉创广东分公司，虽然吉创广东分公司提交的证据显示系***从中山港公司处租赁案涉土地，但本案土地租赁合同的出租人落款处由***签字并由吉创广东分公司加盖公司印章，且吉创广东分公司亦确认***当时为吉创广东分公司的负责人，吉创广东分公司的外观行为足以认定吉创广东分公司为租赁合同的签订人，***出于对吉创广东分公司印章的信赖认定吉创广东分公司为合同相对人符合交易习惯；签订租赁合同后，对于***交付50000元押金，吉创广东分公司再次加盖印章确认，对于***交付的87000元租金，吉创广东分公司在更换负责人后仍由新负责人陈星签订确认，故吉创广东分公司的实际行为亦足以认定吉创广东分公司为租赁合同的签订人。因此，本案土地租赁合同的行为人为***和吉创广东分公司，应承担本案相应的民事责任，因吉创广东分公司不具备独立法人资格，吉创公司应与吉创广东分公司共同承担本案的责任。吉创广东分公司、***认为吉创广东分公司非本案租赁合同的当事人（行为人）的抗辩意见理由不充分，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，吉创广东分公司收取***的押金50000元，应当返还***返还。关于***主张吉创广东分公司退还租金90000元，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参加合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，双方签订合同后，吉创广东分公司将案涉土地交付***使用，***实际占有案涉土地期间为2015年7月31日起至2015年12月底，***应参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费，即应向吉创广东分公司支付五个月占有使用费75000元（180000元/年÷12月×5月），***已经支付87000元，故吉创广东分公司应向***退还12000元；关于***主张吉创广东分公司赔偿其经济损失，***应当与吉创广东分公司按各自的过错程度承担。吉创广东分公司将属于生产防护绿地和道路用地性质的案涉土地出租给***用于其他用途，导致双方签订的合同无效，而***在签订合同时未尽到合理审慎义务，未对案涉地块进行全面了解即投入资金进行建设，双方均存在一定的过错，本院酌情认定***对其经济损失承担60%的责任，吉创广东分公司承担40%的责任。***主张的经济损失包括场地建设费用及搬迁费用，对于***主张的建设费用，场地投入损失应以***实际投入为准，故本院按评估公司所出评估报告所列之重置价68300元为准；关于搬迁费用损失，***提供的收据出具时间为2016年4月至6月，这与***陈述其于2015年底撤离案涉场地矛盾，不足以证明与本案的关联性，但结合实际情况，该费用确为必须发生的费用，本院酌情确定为80000元。综上，***的损失为148300元，对于该损失，***应承担88980元（148300元×60%＝88980元），吉创广东分公司应承担59320元（148300元×40%＝59320元）。***因申请评估而产生的费用2000元,也应按上述比例进行分担，即***承担1200元，吉创广东分公司承担800元。关于***主张***承担本案责任，本院认定吉创广东分公司为案涉租赁合同相对方，***的该项主张于法无据，本案不予支持。被告吉创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：

一、确认原告***与被告海南吉创实业有限公司广东分公司于2015年7月31日签订的土地租赁合同签订无效；

二、被告海南吉创实业有限公司广东分公司、海南吉创实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告***返还保证金50000元、租金12000元；

三、被告海南吉创实业有限公司广东分公司、海南吉创实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告***赔偿损失59320元。

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6834元（原告已预交），由原告***负担4587元，由被告海南吉创实业有限公司广东分公司、海南吉创实业有限公司负担2247元；评估费2000元（原告已预交），由原告***负担1200元，被告海南吉创实业有限公司广东分公司、海南吉创实业有限公司负担800元（被告海南吉创实业有限公司广东分公司、海南吉创实业有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告***）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　陈伟基

审　判　员　　石　慧

人民陪审员　　朱伟强

二〇一九年一月八日

书　记　员　　黄威阳

杨丽燕