原告某某与被告某某、被告曾峥、被告某某、被告黄雪皑、第三人西安飞机工业(集团)有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

西安市阎良区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕0114民初945号

原告：***。

委托诉讼代理人：曹团，陕西泾渭分明律师事务所律师。

被告：**。

被告：曾峥。

被告：**。

被告：黄雪皑（曾用名：黄秀皖）。

第三人：西安飞机工业(集团)有限责任公司。住所地：陕西省西安市阎良区。

法定代表人：吴志鹏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：岳莹，该公司法律顾问。

委托诉讼代理人：高燕，该公司员工。

原告***与被告**、被告曾峥、被告**、被告黄雪皑（以下简称四被告）、第三人西安飞机工业(集团)有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹团、第三人委托诉讼代理人岳莹、高燕到庭参加诉讼。四被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与曾某某(已去世)签订的售房协议书有效；2.四被告及第三人依法办理西飞X区XX栋XX号房产登记并协助原告办理房屋产权变更登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年9月5日原告购买第三人职工曾某某位于西飞X区XX栋XX号房屋一套，双方签订售房协议书一份，原告按照约定向曾某某支付房款16万元，曾某某收到房款后也将房屋交付原告居住使用至今。但是过户手续一直未给原告办理。2018年曾某某因病去世，原告也从第三人了解涉案房屋具备办理房产证的条件，故原告多次找被告及第三人协助办理过户登记未果，现只好诉讼法院请求处理。

四被告未答辩。

第三人述称：原告第二项诉请没有法律依据，也没有操作性和可执行性。依据不动产登记暂行条例实施细则，房屋未办理首次登记，不得办理其他类型登记。办理变更登记是由产权人和购买人共同向不动产登记中心申请办理。本案涉案房屋未完成首次登记，不具备变更登记的法定条件。变更登记又不需要第三人协助办理，故此第三人没有任何协助义务。

本院经审理认定事实如下：2005年10月，曾某某自第三人处分得西飞XX栋XX号房屋一套（案涉房屋），房款90305元，曾某某已交清，房屋所有权证未办理。

2006年8月23日，买受人原告与出卖人曾某某口头订立售房协议一份，约定：XX栋XX号房屋一套（案涉房屋）；房款160000元；先交房子钥匙一套等。协议订立后，原告与曾某某均依约履行了各自义务。

2006年9月5日，买受人原告与出卖人曾某某书面补立售房协议一份，约定：位于西飞公司家属楼XX栋XX号房屋一套（案涉房屋）；房屋转让费160000元，原告一次性支付；曾某某负责将房产证提供给原告（有条件时协助办理房产转让过户、房产转让公证等有关手续）；房屋的使用产权还包括地下室、天然气、闭路、暖气等公用设施归原告使用；双方签字后生效，即具有法律效力等。

2010年7月1日，出卖人第三人与买受人曾某某书面补立阎良区公有住房出售合同一份，约定：房屋位于阎良区X区X号院XX幢X单元X层XX门的单元住房一套（案涉房屋）；建筑面积93.36㎡；成本价，790元/㎡；房款78917元，已交清；房屋交付使用后，由第三人通知曾某某办理房屋买卖过户手续，并按房改政策规定承担有关税费；曾某某享有全产权，并可依法进入市场等。

2018年曾某某因病去世。后，原告自第三人处了解到案涉房屋可以办理登记，遂找四被告协商。至2019年1月28日，四被告共同向原告承诺：曾某某与原告就西安市阎良区XX栋XX号房屋（订立）的买卖合同，是曾某某生前的真实意愿。现作为继承人的我们（即四被告）均愿意继续履行曾某某的意愿，即和原告房屋买卖合同的意思表示。在此，我们均愿意协助原告继续履行合同内容，该房屋在过户时，会积极协助原告办理相关的过户手续。在房屋过户前，如该房屋遇到政策性拆迁，所有拆迁赔偿及赔偿款归原告所有。以上承诺，为我们的真实意思表示。

2020年7月28日，原告诉至本院。2020年10月22日，原告撤回起诉。

2021年4月2日，原告诉至本院。庭审中，第三人称：案涉房屋具备办理房产证的条件（首次登记），但需要面签。因曾某某去世，四被告若要办理，需持继承手续（继承公证书）办理。没有继承手续，则无法办理。案涉房屋变更登记，不需要第三人协助，由产权人和购买人共同向不动产登记中心申请即可。因四被告缺席，原告与第三人各持己见，致调解不能成立。

上述事实，有当事人陈述、收条、售房协议书、收据、阎良区公有住房出售合同等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，2005年10月，曾某某自第三人处分得案涉房屋，房款已清。2006年9月5日，曾某某与原告订立售房协议。协议订立后，原告支付房款160000元，曾某某交付房屋。2010年7月1日，第三人与曾某某书面补立了阎良区公有住房出售合同。曾某某去世后，四被告共同向原告承诺：曾某某与原告就西安市阎良区XX栋XX号房屋（订立）的买卖合同，是曾某某生前的真实意愿，均愿意继续履行。案涉房屋过户时，会积极协助原告办理相关手续。过户前，如遇政策性拆迁，所有拆迁赔偿及赔偿款归原告所有。至此，2006年9月5日，原告与曾某某订立的售房协议，合法有效。现案涉房屋已具备办理房产证的条件，因曾某某去世，四被告若要办理，需持继承手续办理（首次登记）。办理案涉房屋变更登记，需待首次登记后，由产权人和原告共同向不动产登记中心申请。就此，虽有四被告的承诺，但至今，原告与案涉房屋的产权人就案涉房屋的首次登记时间、过户登记时间及相关费用等事项，仍未协商一致。对此，需双方本着善意和诚实信用的原则进行协商并履行。故此，对原告其他诉讼请求，在原告与案涉房屋产权人就房屋首次登记、过户及其他事项达成协议前，本院不予支持。第三人的辩解，于法有据，本院予以采信。

综上，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告***与曾某某于2006年9月5日订立的售房协议合法有效；

二、驳回原告***其他诉讼请求。

案件受理费1750元，由原告与四被告各半负担。因原告已预交，四被告应在判决生效后3日内给付原告875元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　李子淏

二〇二一年六月十五日

书记员　　丁田金