某某、宁波四明湖生态建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙02民终2366号

上诉人（原审被告）：***，男，1983年12月25日出生，汉族，住余姚市。

委托诉讼代理人：汤婵玉，浙江联吉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宁波四明湖生态建设有限公司。住所地：余姚市马渚镇世纪路21号。

法定代表人：董岳明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：翁少波,浙江义韬律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人宁波四明湖生态建设有限公司（以下简称四明湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初8493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，依法改判驳回该三项请求；2.撤销一审判决第四项，改判为***支付租金34400元，驳回四明湖公司要求支付滞纳金的请求。事实和理由：1.四明湖公司违约在先，***延迟支付租金系合理抗辩。四明湖公司一直未交付办理营业执照所需的房产证复印件，导致***无法办理工商登记。四明湖公司交付的房屋不符合使用目的，房屋漏水严重，且一直未作修复，一审法院已对房屋质量问题予以确认。***自行修缮房屋后，主动联系四明湖公司支付租金，但其却拒绝提供银行账户。综上，***不存在恶意违约行为，一审认定解除合同的理由不成立，其已经提供维修发票、房屋漏水情况照片、微信聊天记录等证据证明，并非一审法院所称的“未提供有力证据予以证明”。2.即便***迟延支付租金，其应承担的违约责任也应以支付合理的滞纳金为限，尚未达到可以解除合同的程度。且***并未支付部分租金是因为房屋存在质量问题，四明湖公司承诺协商处理所致。事实上***已经投入装修达几百万，因四明湖公司强行阻拦、要求腾退，***面临巨大损失，一审法院片面认定***违约，判令解除合同对***明显不公。四明湖公司企图恶意侵占其装修成果，一边与***协商维修房屋，一边起诉解除合同，有违诚信。

四明湖公司辩称，***所称的四明湖公司违约在先，与事实不符。四明湖公司已经提供房产证复印件给***。房屋是四明湖公司自行建造，质量有保证，房屋是***一直在使用，其承租后进行了大规模的装修，装修时危害了房屋安全，四明湖公司及时进行了制止，对于该房屋存在质量问题，***未向四明湖公司提出过。至于房租，***之前已支付过房租，不可能不知道银行账号，且其从第一期房租开始就一直拖欠。除了房租，水电费也存在拖欠，四明湖公司多次催讨，***所称的主动交房租与事实不符。双方租赁合同中明确约定，拖欠租金时四明湖公司有权解除合同，一审判决解除租赁合同符合法律规定。

四明湖公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除四明湖公司、***的房屋租赁合同，判令***即时出让房屋，恢复租赁前原状，退还所租用的全部附属设施，结清水电费等费用；2.判令***支付拖欠租金50000元（2018年度），支付逾期付款滞纳金99150元（计算至2019.9.1），合计149150元；3.赔偿四明湖公司2018年度租期到期日（2019.9.1）至实际出让日间的租金损失（以租金价格每天450元为标准计算）；4.本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实如下：2017年5月17日，四明湖公司与***签订《房屋租赁协议书》1份，约定：四明湖公司将位于余姚市××路××号××楼房××层，建筑面积约500平方米，另有砖混附属用房和二层钢结构房屋，及部分留存设备租赁给***作装饰装修设计与施工管理工作使用；租赁期限自2017年5月17日起至2022年8月31日止；租金前三年每年为150000元，自第四年始，每年比上一年增加5%；押金10000元；合同签订之日***付清第一年度部分租金及押金，即合计80000元整，第一年度余下租金80000元，***应于2017年9月1日前付清，此后每年度租金在每一年的9月1日前一个月付清，若***拖延付款，应支付滞纳金，滞纳金每日为年租金额的3‰，即450元／日；在租赁期间，***不得改变房屋用途、转租和抵押；承租期间所发生的各种费用（包括房屋租赁税、费）都由***负担，由四明湖公司代缴；如***租金、税金不按时付清作违约处理，四明湖公司有权收回房屋，终止租赁，由此***所受一切损失由***承担。承租期间的水电费均由***承担，每月由四明湖公司按实际使用度数及应承担的总表与各分表的损耗向***收取。***于2017年5月18日支付租金70000元、押金10000元，于2018年3月5日支付租金80000元，于2018年9月9日支付租金100000元，尚欠租金50000元。

一审法院认为，四明湖公司与***之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依照《房屋租赁协议书》的约定，如***不按时付清租金将作违约处理，四明湖公司有权收回房屋并终止租赁。双方协议确定第一年度余下租金80000元，***应于2017年9月1日前付清，但该款***于2018年3月5日才付清，第二年租金***仅于2018年9月9日支付了100000元，尚余50000元未支付，已构成违约。***辩称四明湖公司存在违反合同约定的行为，但未提供有力的证据予以证明，故该院不予采纳。现四明湖公司诉请解除与***之间的房屋租赁合同，要求***即时腾退房屋并支付拖欠租金的诉讼请求于法有据，该院予以支持。四明湖公司认为***改变了房屋用途并转租他人，但并无充分的证据予以证明，该院对该事实主张不予认定。四明湖公司要求***结清水电费，但并未提供相关部门的缴费依据，仅有自主制作的单据，且未经***确认，依据不足，该院难以支持；根据***提交的微信聊天记录显示，***对四明湖公司催缴的2019年7月的4161.10元水电费并未提出异议，故对该部分水电费该院予以支持。四明湖公司主张逾期付款滞纳金每日按照年租金的3‰计算，该主张金额过高，已超过年利率36%，故该院酌定滞纳金按年利率24%计算，超过部分，该院不予支持。四明湖公司另主张2018年度租期到期日至实际出让日间的租金损失以租金450元/天的标准计算，该院认为四明湖公司提出解除房屋租赁合同时的年租金为150000元，故房屋占有使用费应以12500元/月计算为宜。综上，对于四明湖公司诉讼请求中合法合理的部分，该院予以支持。***经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响该院依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出判决：一、解除四明湖公司与***之间的《房屋租赁协议书》；二、***于判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离向四明湖公司所承租的房屋；三、***支付四明湖公司水电费4161.10元；四、***支付四明湖公司租金50000元及滞纳金（滞纳金以80000元为基数，自2017年9月2日起至2018年3月5日止按年利率24%计付；以50000元为基数，自2018年9月2日起至2019年9月1日止按年利率24%计付）；五、***支付四明湖公司自2019年9月2日起至实际腾空、搬离所承租房屋之日止按照12500元/月标准计算的房屋占有使用费；六、驳回四明湖公司的其他诉讼请求。以上第三至第五项款项限于判决发生法律效力后十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费3283元，由四明湖公司负担1584元，由***负担1699元，款限于判决发生法律效力之日起七日内付清。

二审中，***提交三组新证据。证据一，房屋漏水支出凭证，拟证明***为修复房屋漏水问题而支付15600元；证据二，装修工程预（决）算书及图纸，拟证明为装修涉案房屋而付出的成本；证据三，房屋现状、漏水情况、装修前后对比的照片，拟证明***为装修支出巨额成本。四明湖公司经质证后认为，对该三份证据的真实性、关联性有异议，且不属于新证据。证据一是手写，不能证明该费用实际用在涉案房屋中。证据二、三系***自行复制，且与本案无直接关联。本院经审查认为，证据一漏水支出凭据，不足以证明系本案房屋漏水支出的费用。证据二、证据三与本案缺乏直接关联性。

四明湖公司未提交新的证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，四明湖公司与***之间签订的《房屋租赁协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守约定。《房屋租赁协议书》第六条约定，如***不按时付清租金将作违约处理，四明湖公司有权收回房屋并终止租赁。***应于2018年9月1日前一个月支付第二年租金，其仅于2018年9月9日支付了100000元，剩余50000元未支付，该部分款项至四明湖公司于2019年9月2日起诉时仍未支付，实属违约。本院也注意到第一年租金***应于2017年9月1日前付清，但该部分款项***拖延到2018年3月5日才支付。***自称投入巨额资金装修，理应更加谨慎遵守合同约定，而非明知严重违约而仍为之。

***辩称四明湖公司延迟提供房产证复印件导致其公司迟迟无法落户余姚。***对此并没有提供证据证明四明湖公司存在延迟交付的行为，本院不予采信。对于房屋漏水问题，***提供的照片不足以证明房屋漏水的严重程度以及漏水的责任归属，不足以对抗四明湖公司的租金请求权。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1595元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　孙长虎

审 判 员　黄永森

审 判 员　郑　辉

二〇二〇年九月二日

代书记员　项凌燕