白山市祥达房地产开发有限公司与吉林省温泉医院房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

吉林省抚松县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉0621民初1300号

原告：白山市祥达房地产开发有限公司，住所地：吉林省白山市浑江区。

法定代表人：林玉坤，系执行董事。

委托诉讼代理人：衣明君，该公司副经理。

委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。

被告：吉林省温泉医院，住所地：吉林省抚松县仙人桥镇。

法定代表人：李祖春，系院长。

委托诉讼代理人：王鹏，吉林鹏诚律师事务所律师。

原告白山市祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达公司）与被告吉林省温泉医院（以下简称温泉医院）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥达公司的委托诉讼代理人衣明君、徐云浩，被告温泉医院的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

祥达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告为其垫付的过渡期的工人工资、电费、电梯维保费总计1,875,676.46元；二、判令被告按照人民银行发布的同行业拆借利率，承担欠款利息直至还清时止；三、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告支付原告为其垫付的过渡期的工人工资、电费、电梯维保费总计1,589,853.56元；二、判令被告自2020年7月20日起按照人民银行发布的同行业拆借利率承担欠款利息自2020年7月20日至欠款还清时止。事实和理由：2013年3月，祥达公司与温泉医院签订了《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》，温泉医院将其总体改造项目委托祥达开发公司代建。因该建设项目属于抚松县政府批准按照“特事特办”建设的工程，其建设手续不全。工程于2017年基本完工，公寓楼陆续回迁。为了解决过渡期公寓楼管理问题，经双方协商于2017年8月4日成立了吉林省温泉医院公寓楼管理办公室，由吉林省温泉医院副院长车德金担任主任，设立了组织机构、明确了工作人员。因管理办公室缺少资金，所需要的人员工资、电费及电梯维保费均是祥达开发公司垫付。截止到2020年6月，祥达开发公司共垫付工人工资、电费、电梯维保费共计1,875,676.46元。因温泉医院领导班子更迭，工程款、垫付款及与工程相关的款项均未结算。2019年祥达公司起诉温泉医院索要工程款时，将此款也一并起诉，白山市中级人民法院审理认为过渡期费用与建设施工合同纠纷不是同一民事法律关系而对此不予合并审理。为此，祥达开发另案起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。

温泉医院辩称，一、原、被告系委托房地产开发的合作关系，2013年3月20日协议第二条一款4项约定被告协助原告办理建设期的各项手续的申报、批复等工作。截至目前,委托代建的公寓楼等仍未验收，也未交付被告，因此在交付前所产生的任何费用均不应由被告承担；二、公寓楼现已有部分购买人实际入住,该部分人使用房屋期间产生的电费已支付给原告留守人员，此部分电费与本案无关，也并非原告承担，因此不应在本案中提起诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告提交的证据，经庭审质证，本院确认如下事实：2012年6月29日，祥达公司、温泉医院签订“委托开发协议”。约定，一、温泉医院经过充分研究并慎重考虑决定：将温泉医院区域内的改造开发项目全面委托祥达开发公司，具体实施开发建设。二、双方合作内容：1.温泉医院无偿提供全部建设用地和土地批复文件，祥达公司协助温泉医院做好三通一平工作；2.温泉医院负责提供规划部门的设计方案及规划部门的相关批复文件；3.温泉医院给祥达公司提供该项目的棚户区改造或招商引资各项优惠政策的批准文件；4.温泉医院需派人协助祥达公司办理开发前期的各项手续及竣工后备案和配套等手续；5.祥达开发公司需按双方确定的合理工期完成该项目的所有建设任务，祥达公司要配合监理工程师完成该项目的质量合格目标；7.祥达公司应按设计图纸要求的标准和双方商定的装修标准进行施工。

2013年3月20日，祥达公司与温泉医院签订《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》。约定，一、合作方式。双方主要采取委托开发、合作建设两种方式进行全面合作。（一）委托开发。1.温泉医院委托祥达公司对4栋产权公寓和餐饮会议中心、门诊综合楼、职工回迁楼按规划设计进行开发建设。2.温泉医院按3500元/平方米（含装修费用900元/平方米......）回购4栋产权公寓，由祥达公司按温泉医院指定的价格和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，由温泉医院根据实际工程进度决定拨款数额，余款归温泉医院所有。温泉医院按照1800元/平方米的价格回购门诊综合楼、按3200元/平方米的价格回购餐饮会议中心楼、按照1900元/平方米的价格回购职工回迁楼。如因温泉医院原因改变原设计，则按照变动后的标准重新核定回购价格。（二）合作建设。双方合作建设温泉康复健身中心，合作方式为温泉医院以土地入股，占20%的股份；祥达公司承担全部资金，占80%的股份。建成后按股份制方式运营。（三）双方同意，汤河东侧新规划的别墅区地块，祥达公司享有优先开发权，具体合作方式另行议定。二、双方的权利和义务。（一）温泉医院的权利和义务。1.温泉医院有权按照设计要求全程对工程质量及进度进行监督，并按进度拨付工程款。2.温泉医院负责办理除4栋产权公寓外的其它建设项目的医疗卫生用地划拨手续。土地使用年限按国家有关规定执行。3.温泉医院负责建设用地的地上物、房屋拆迁、回迁和腾空工作，所发生的土地纠纷由温泉医院负责。4.温泉医院协助祥达公司办理建设期的各项手续的申报、批复等工作。5.项目竣工后，双方合作建设项目日常运营所必须使用的水、电、热及排污由温泉医院提供并保证供应和排放，由温泉医院负责供应的取暖、温泉水和污水处理及排放按运行成本价收取费用。6.温泉医院在拨付工程款不及时的情况下，可按指定的销售价格和双方议定的数量将产权公寓抵顶给祥达公司一部分，做为付给祥达公司的部分工程款。（二）祥达公司的权利和义务。1.祥达公司必须按双方确定的合理工期，保证工程项目如期建设。2.祥达公司承诺在工程质量方面达到国家质量要求的合格标准。3.祥达公司保证工程项目在质量和工期等方面接受温泉医院的全程监督。4.祥达公司保证不单方面改变经双方认可和经审核同意后的规划设计，不改变所征用土地的用途。5.祥达公司在工程建设完成后，将该项目规划设计要求中的配套道路、亮化、景观绿化、水、电、热、排污、排雨等相关的配套在温泉医院配合下一并完成。6.祥达公司需配合温泉医院完成施工用电及正式用电的协调和入网工作，温泉医院负责入网相关费用的减收落实事宜。

2016年6月13日，原、被告作出《关于吉林省温泉医院工程遗留问题和投入运营使用后的经营方式及管理的请示》一份，内容为：白山市卫生和计划生育委员会党组：吉林省温泉医院整体改扩建工程于2012年6月由当时的白山市卫生局牵头，由温泉医院与白山市祥达房地产开发有限公司在温泉医院区域内共同建设。该工程分两部分，第一部分是委托开发部分，即新建产权公寓和改建医院餐饮会议中心及医疗综合楼，该部分建筑面积35,000平方米，其中30平方米户型的公寓楼两栋，各8,000平方米，装修即将结束，预计8月份可投入使用。50平方米户型的公寓楼一栋，建筑面积11,000平方米，预计年底装修完毕可投入使用。餐饮会议中心和医疗综合楼合计7,500平方米，已投入使用。三栋公寓楼共660户，到2014年底共售出334户，收入4,800万元，此后再未售出。项目预计投入资金12,000万元，工程至今祥达公司已垫付3,200万，现依然有4,000万元资金缺口。全部项目工程至今未取得正规审批手续。第二部分是医院与祥达公司合作开发项目，即医院出土地，祥达公司出资建设，主要是水上乐园和养生休闲功能区，建成后两家按2:8比例承担责任及利润分成，该部分工程至今未动工，但在销售产权公寓楼时已向业主承诺并公开了规划方案和配套功能。未开工的主要原因，一是产权公寓楼尚有300多套未售出，筹集资金有困难；二是合作细则不明晰，尤其是建成使用后，医院和祥达两单位如何合作经营，国有资产和私企资产合作经营如何监管，怎样界定和操作均未作详细约定，但如果合作项目停建，势必形成“合同诈骗”，进而引发群访群诉。基于上述原因，综合分析两单位实力，医院与祥达公司多次磋商，反复研究，初步形成以下意见：一、统一领导，在温泉医院党委领导下，由温泉医院党委与祥达公司派专人形成联合党组，统一领导，综合协调部署;二、本着“产权明晰”的原则，即产权属性上国有资产与企业资产界定清晰，“账、物、卡”登记明确，互不混淆;三、除医院的医疗所需用房和用地外，本着“三统一”的原则，即，将医院经营与祥达合作项目运营统盘考虑，除医院医疗救治相关业务及经营外，实施“三统一”:1.客房、旅游、戏水、休闲、养生等经营活动交由有资质，成规模的专业化宾馆经营机构统一经营，年度审计后，按出资或协商比例分配；2.物业管理统一，即由双方选定有资质专业物业管理公司，竞争性谈判后，按国家规定收取物业费，提供物业及安保管理；3.供热、供电、供水统一，暂由医院按上级规定提供，收费、维护和管理，待政府相关配套设施建设完善后移交。四、医院医疗所需用房和用地按照医院业务流程和行业管理，实施医院自身管理，并向合作项目有偿提供医疗、保健、养生等服务。五、如上述内容与国家今后政策相悖，则由专业机构对双方资产评估定价后，互相购买，依相关法律终止或变更合作方式及内容。

2017年8月4日，原、被告签订《关于成立吉林省温泉医院公寓楼管理办公室的方案》，约定成立公寓楼管理办公室，对交付的公寓楼进行管理。并设立组织机构，主任由温泉医院副院长车德金担任，副主任及工作人员均由祥达公司和温泉医院安排人员担任。约定工作职责为：办公室全面负责三栋公寓楼的建设及日常管理运营。实行集体决策，账目清晰，公开透明，采购及消耗制度完善程序合法、合规。具体如下：（一）工程建设方面：1、项目的手续办理工作；2.三栋公寓楼的接续建设工作；3.公寓楼家具备品等附属物品的配备工作。（二）物业管理方面：1.公寓楼交房的具体实施工作；2.公寓楼交房后的日常管理及运营工作；3.公寓楼的验收交接，环境卫生，庭院建设，安全防范等后勤和安保工作，公共设施，供水（温泉水、冷水）供电，治安监控、交通管理等工作实行全面管理；4.熟悉公寓楼结构，单元户数，公共设施，机电设备，住户的基本情况，制定切实可行的管理制度及措施；5.自住管理办法的最终确定；6.托管协议：原则上采用购房时所签的协议；7.延迟交房补偿办法：需要具体确定；8.费用收取：需要具体成文上墙公布开。四、其它事项：1.工程建设资金由祥达公司方先行垫付，工程竣工后双方结算；2.日常收取的管理费部分由办公室具体负责用于日常管理使用。五、双方根据实际情况可另行补充协议以便于完善项目的管理工作。

2020年7月9日，温泉医院院长姚振德给祥达公司副经理衣明君发微信聊天记录一份，内容为：“白山市祥达房地产开发有限公司：我医院委托你公司代建的温泉医院康复楼今年需要电梯维保，费用1.4万余元。此费用按照温泉医院与购买康复楼的业主所签委托经营协议之约定，应由受委托方温泉医院从康复楼的经营收入中支付，同时，因允许康复楼业主可自住，对业主收取物业管理费，也是理所当然。由此可以说，包括电梯维保费等在内的康复楼管理中的各种费用应由业主承担，应向业主收取，不应由温泉医院或祥达公司承担。鉴于目前康复楼温泉医院尚未接手管理，处于体验入住阶段，温泉医院与祥达公司商定，电梯维保等各种费用由祥达公司先行支付，并保留票据。”

截止2020年6月，祥达公司为公寓楼管理办公室垫付工人工资401,775元，缴纳电梯维保费14,744元（特种设备检测费2,744元、电梯维保费12,000元），垫付公寓楼电费1,459,157.56元。诉讼中，经本院组织原、被告到现场勘查，双方确认吉林省温泉医院公寓楼住户自2018年9月19日至2020年5月31日期间所产生的所有预缴电费为282,823元，原告同意将该部分电费从诉求中扣除。同时，原告对公寓楼A、C楼未入住房间103,500.18元电费中的3,000元接待电费予以认可，并同意在诉求中予以扣除。上述公寓楼电费1,459,157.56元扣除282,823元和3,000元后，应为1,173,334.56元。

以上事实，有原告提供的（2019）吉06民初133号民事判决书、《关于吉林省温泉医院工程遗留问题和投入运营使用后的经营方式及管理的请示》《关于成立吉林省温泉医院公寓楼管理办公室的方案》、公寓楼电费发票、工资发放凭证、电梯维保费票据、过渡期费用统计表、温泉公寓入户清单、微信聊天记录、被告提供的《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》、本院组织当事人作出的“现场确认单”及当事人及其委托代理人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。

本院认为，关于原告要求被告支付电梯维保费14,744元的诉讼请求，因被告无异议，本院对原告的该项诉求予以支持。

关于原告要求被告支付其垫付的工人工资401,775元、电费1,173,334.56元的诉讼请求。首先，案涉公寓楼产权归温泉医院所有，并已投入使用。案涉公寓楼现虽未正式办理验收交接，但原因系土地手续和建设手续尚未完成，并非原告单方责任。且白山市中级人民法院关于原、被告双方房地产开发经营合同纠纷一案作出的（2019）吉06民初133号民事判决中，已判令温泉医院应给付祥达公司工程款26,803,826.74元，该判决现已发生法律效力；其次，温泉医院公寓楼管理办公室系原、被告双方共同组建，实行主任负责制，主任由原告单位的车德金担任。原、被告双方于2016年6月13日作出的《关于吉林省温泉医院工程遗留问题和投入运营使用后的经营方式及管理的请示》第三条第3项亦明确载明：“供热、供电、供水统一，暂由医院按上级规定提供，收费、维护和管理，待政府相关配套设施建设完善后移交。”庭审中，原、被告均认可双方共同成立的公寓楼管理办公室系为公寓楼管理服务。因此，祥达公司为公寓楼管理办公室所垫付的工人工资及电费，理应由温泉医院提供。温泉医院虽对此有异议，但并未提供上述工人工资及电费系原告单方原因产生的证据，无法证实其主张，故本院对原告要求被告支付其垫付的工人工资401,775元、电费1,173,334.56元的诉讼请求予以支持。

上述电梯维保费14,744元、工人工资401,775元、电费1,173,334.56元，合计为1,589,853.56元。原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率，支付自2020年7月20日起至款项付清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：

被告吉林省温泉医院于本判决生效之日支付原告白山市祥达房地产开发有限公司垫付的电梯维保费、工人工资、电费共计1,589,853.56元及利息（自2020年7月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场利率报价利率支付逾期付款利息，至付清之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,554元（已减半收取），由被告吉林省温泉医院负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。

审判员　　杜景丽

二〇二〇年十一月二十日

书记员　　李　静