白山市祥达房地产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省白山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉06民终107号

上诉人（原审被告、反诉原告）：白山市祥达房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区长白山大街锦绣家园4号-1号楼附房101门市。

法定代表人：董风喜，总经理。

委托诉讼代理人：徐强，北京群拓律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1967年6月21日生，汉族，吉林省辽源市住建局职员，住吉林省辽源市龙山区。

委托诉讼代理人：齐连义，吉林省辽源市法律援助中心律师。

原审被告：吉林省温泉医院。住所地：吉林省白山市抚松县仙人桥镇温泉社区。

法定代表人：曾向明，院长。

委托诉讼代理人：王鹏，吉林鹏诚律师事务所律师。

上诉人白山市祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达公司）因与被上诉人***与原审被告吉林省温泉医院（以下简称温泉医院）房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2021）吉0602民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。祥达公司的委托诉讼代理人徐强、被上诉人***及其委托诉讼代理人齐连义、原审被告温泉医院的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

祥达公司上诉请求：依法撤销白山市浑江区人民法院（2021）吉0602民初2012号民事判决，将本案发回一审法院重审，并由***承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定祥达公司与***之间的行为是商品房屋买卖行为事实错误。没有任何证据证明***与祥达公司之间是买卖商品房交易行为。***向祥达公司交款实际其缴纳的是投资款，不入住，而是当成酒店托管，每年就运营利润进行分成，这跟商品房的买卖是有本质区别的，这笔款项在没有确凿证据的情况下，不能轻易认定为购房款。2．根据庭审祥达公司提供的证据显示，***交纳的198900元款项中，装修款由白山市祥达建筑工程有限公司（以下简称祥达建筑公司）收取人民币68000元，祥达公司收取了130900元。这两家公司是独立的两家公司，一个具有房地产开发资质，另一个是建筑公司，这是法人人格、主体、财产都不混同的两家公司，一审法院没有对***提交的证据进行查核，属于认定事实错误。3．一审判决祥达公司支付2013年10月24日至2017年7月27日的利息这部分事实错误。根据双方签订的《温泉医院产权公寓委托经营协议》，明确告知该产权公寓没有产权，***是知晓的，且从没有任何单位承诺给予办理产权。另，***作为房地产开发主管部门辽源市住建局职工，不可能连最起码的常识都不知道。即使按照一审法院判决的双方买卖合同无效，那也应按照各自过错承担相应后果。***的损失应由其自行承担。根据白山市浑江区法院对李娜、谢磊诉祥达公司与本案同一楼房的房屋买卖合同纠纷一案判决认定，***在购买房屋时，没有尽到审慎义务即涉案房屋的开发商是否取得商品房预售许可证，其要求承担利息的诉讼请求不应予以支持。综上，***与温泉医院是投资关系，温泉医院和祥达公司是产权公寓开发单位与施工单位的建筑施工合同关系及欠款关系，温泉医院因其事业单位属性不能接收投资款由祥达公司代收投资款款项的代收关系以及支付工程欠款的关系，祥达公司是接受温泉医院指令接收***投资款的关系，***向祥达公司交款行为是支付投资款行为。***在一审中，将祥达公司、温泉医院列为被告，却没有将祥达建筑公司追加列为被告，导致最终将原本由祥达建筑公司出具的装修费收据款项判令祥达公司一并承担，属责任主体承担错误。4．***与温泉医院签订的委托经营协议，并没有明确约定解除本协议条件与是否取得产权挂钩，而一审法院断然基于错误的事实认定房屋没有给办理产权就解除双方的委托经营协议不当。5．一审法院判令温泉医院无退款责任属法律适用错误，祥达公司作为温泉医院的垫资代建施工单位，温泉医院作为产权销售方，在与祥达公司约定了以售房款抵顶工程款的前提下，祥达公司代温泉医院接收款项。即便一审法院认定是购房款，温泉医院也应该是退款义务的债务承担主体，而祥达公司作为同样的金钱债务债权人，与***具有同等受偿权利，一审法院却在同等债权权利下，选择债务主体不担责而由另一债权人担责。综上，一审法院认定事实不清、适用法律不当、审判程序违法，请求二审法院撤销原判将本案发回原审法院重审。

***辩称，一审判决正确，祥达公司的上诉没有事实及法律依据。***在祥达公司买房并支付购房款，并且祥达公司称其手续齐全，但多次催促其办理房照，但迟迟不能办理。***与温泉医院没有接触，所有协议也是祥达公司给。***支付的是一笔购房款，不知祥达公司为何出具两份收据和一份合同。原审认定事实清楚，且符合本案实际，适用法律正确，裁判得当，应予维持。

温泉医院辩称，原审判决正确，请求二审依法予以维持。

***向一审法院起诉请求：1．解除***与吉林省温泉医院签订的《吉林温泉医院产权公寓委托经营协议书》；2．判令祥达公司和温泉医院连带承担退还购房款和装修款198900元及自2013年10月23日始至付清之日为止的同期贷款利息。诉讼过程中，***增加诉讼请求，请求确认***与祥达公司房屋买卖合同无效。

祥达公司向一审法院提出反诉请求：请求贵院判令***承担2017年至2021年7月26日期间房屋占用费用按年租金5000元／年×4年=20000元。

一审法院认定事实，2012年6月29日，祥达公司与温泉医院签订了《委托开发协议》，温泉医院将医院区域内的改造开发项目全面委托祥达公司实施开发建设。2013年3月20日，祥达公司与温泉医院签订了《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》。双方约定，温泉医院委托祥达公司对4栋产权公寓和餐饮会议中心、门诊综合楼、职工回迁楼开发建设。温泉医院在拨付工程款不及时的情况下，可按指定的销售价格和双方议定的数量将产权公寓抵顶给祥达公司一部分，作为付给祥达公司的部分工程款。2014年11月5日，祥达公司与温泉医院签订了《补充协议书》。双方约定，温泉医院组织的内部团购基本结束，剩余的产权公寓一次性交由给祥达公司统一销售，祥达公司可自行确定销售价格。2013年10月23日，***向祥达公司购买了温泉医院产权公寓C号楼813室（后置换为818室、面积34平方米）。当日，***交付祥达公司房款和装修款合计198900元。同时，***与温泉医院签订了《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》，委托经营协议约定将C号楼818室公寓委托给温泉医院经营管理，利润由双方按比例分成。2017年7月27日，祥达公司向***交付了C号楼818室公寓。截至目前，祥达公司尚未取得温泉医院产权公寓C号楼商品房预售许可证。

一审法院认为，祥达公司至今未取得温泉医院产权公寓C号楼商品房预售许可证，依照法律规定，祥达公司与***之间的C号楼818室公寓买卖合同无效。因双方买卖合同无效，***应当向祥达公司返还C号楼818室公寓，祥达公司应当返还***房款和装修款198900元。C号楼818室公寓返还祥达公司后，***已无法履行与温泉医院签订的《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》。故对***解除《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》的请求，予以支持。

关于温泉医院是否应当承担连带返还购房款、装修款及利息的问题。经查，公寓买卖合同的当事人系***及祥达公司，温泉医院不是合同相对方，***要求温泉医院承担连带返款及支付利息责任，没有法律依据。故对***要求温泉医院承担返款及支付利息责任的请求，不予支持。

关于祥达公司支付***购房款和装修款利息的问题。经查，合同无效，祥达公司不但应返还购房及装修款，而且还应当支付房款占用期间的银行贷款利息，即2013年10月23日（交款日）至2017年7月27日（交房日）期间的贷款利息。

关于公寓交付后***请求的利息及祥达公司请求的公寓占用费的问题。经查，公寓交付后，***对公寓享有占有、使用、收益的权利，故对***请求公寓交付后的房款利息，不予支持。同理，公寓交付后，祥达公司占用房款资金，故对祥达公司要求***按照租金标准支付占用费2万元的反诉请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”、第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”规定，判决：“一、***与白山市祥达房地产开发有限公司之间的公寓买卖合同无效；二、白山市祥达房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还***房款及装修款198900元。并自2013年10月24日起至2017年7月27日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息；三、***于本判决生效后10日内，将吉林省温泉医院C号楼818室公寓腾出，并交付给白山市祥达房地产开发有限公司；四、解除***与吉林省温泉医院签订的《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》；五、驳回***的其他诉讼请求；六、驳回白山市祥达房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费4578元，减半收取2289元（诉讼费2139元＋反诉费150元），由白山市祥达房地产开发有限公司负担。”

本院二审查明，法院判决已生效的（2020）吉06民终764号、（2020）吉06民终745号民事判决认定，祥达公司、祥达建筑公司出具的收据均为同一人，可以看出祥达公司和祥达建筑公司为一套人马两块牌子。其他事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，祥达公司与温泉医院签订《委托开发协议》和《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》，双方对包括本案房屋在内的公寓楼等房屋的开发建设以及销售等情形进行了约定，但上述协议系祥达公司与温泉医院之间的内部约定，对***不产生约束力。祥达公司对外销售房屋，***虽未与祥达公司签订书面的房屋预售合同，但***已向祥达公司交纳购房款，且祥达公司为***出具的收据及预收购房定金通知单上载明的内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，***与祥达公司形成房屋买卖合同关系。祥达公司主张***交纳的款项实际为投资款的理由不充足，本院不予认定。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，祥达公司未取得商品房预售许可证，***与祥达公司的房屋买卖合同无效，应将***交纳的款项予以返还。***已失去继续履行《委托经营协议》的基础，一审判决解除***与温泉医院的《委托经营协议》并无不当，且***和温泉医院作为《委托经营协议》的合同相对方，对此并未提出异议，祥达公司主张解除《委托经营协议》不当的诉请，本院不予支持。

***在购买房屋时，没有尽到审慎义务即涉案房屋的开发企业是否取得商品房预售许可证，故对其要求承担利息的诉讼请求不应支持，本院予以纠正。

对祥达公司主张本案应追加祥达建筑公司为本案被告问题。根据法院已生效的判决认定，祥达公司与祥达建筑公司无论是法定代表人还是住所均高度重合，而***所交纳的款项亦由祥达公司和祥达建筑公司之间内部分配，故一审法院判决由祥达公司返还***交纳的款项并无不当，祥达公司主张本案应追加祥达建筑公司的诉请，本院不予支持。

对祥达公司主张应由温泉医院返还***款项问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，虽然祥达公司主张其受温泉医院委托销售房屋，但***有权选择向祥达公司主张权利。且***对一审判决并未提起上诉，应视为其认可一审法院判决结果。祥达公司主张应由温泉医院承担返还购房款和装修款的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

一、维持白山市浑江区人民法院（2021）吉0602民初2012号民事判决第一、三、四、五、六项；

二、变更白山市浑江区人民法院（2021）吉0602民初2012号民事判决第二项为：白山市祥达房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还***房款及装修款198900元。

三、驳回***的其他诉讼请求。

二审案件受理费人民币4578元，由白山市祥达房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张　　　　　伟

审 判 员　    马立清

审 判 员　    迟吉岩

二〇二二年二月八日

法官助理　    杨鸿宇

书 记 员　    戴兵兵