某某、彰武县兴武建筑工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

辽宁省阜新市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽09民初59号 原告（案外人）：***，女，1973年2月15日出生，汉族，住营口市站前区。 委托诉讼代理人：***，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：台笑舟，辽宁诚高律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：彰武县兴武建筑工程有限公司，住所地彰武县新兴路北侧兴柳街5号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 第三人（被执行人）：阜新市皇华建设有限责任公司，住所地辽宁省彰武县西六乡本街48号。 法定代表人：***，该公司董事长。 第三人（被执行人）：辽宁皇华房地产开发有限公司，住所地辽宁省彰武县西六乡本街48号208室。 法定代表人：***，该公司董事长。 第三人（被执行人）：重庆国金建设集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层。 法定代表人：**，该公司董事长。 原告***与被告彰武县兴武建筑工程有限公司（以下简称兴武公司）及第三人阜新市皇华建设有限责任公司、辽宁皇华房地产开发有限公司、重庆国金建设集团有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、台笑舟，被告兴武公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。第三人阜新市皇华建设有限责任公司、辽宁皇华房地产开发有限公司、重庆国金建设集团有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：一、撤销（2021）辽09执异28号《执行裁定书》；二、请求立即停止对彰武县学府名都第110-10号的房产的强制执行，解除对该房产的查封或续查封；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、位于彰武县学府名都第110-10号房产是原告购买并办理了预购商品房买卖合同受让物权预告登记的房屋，原告拥有排除强制执行的财产权利。2014年10月29日，我向辽宁皇华房地产开发有限公司购买其开发的位于彰武县学府名都第110-10号门市房，建筑面积153.35平方米，并支付房款644070元。辽宁皇华房地产开发有限公司向我出具了收款收据，双方签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》按照当时的交易习惯和流程向当地政府房地产交易登记主管部门办理了预购商品房合同受让物权的预告登记，有彰武县房地产管理处、房产管理部门彰武县房屋开发征收管理办公室**确认为证。其中彰武县房地产管理处在《商品房买卖合同》首页加盖了公章，2015年3月18日，房产管理部门彰武县房产开发征收管理办公室在我作为买受人与出卖人辽宁皇华房地产开发有限公司共同签字**的《商品房买卖合同网上备案表》加盖公章，证实该预购商品房买卖合同已经进行了预告登记。在阜新市商品房备案管理系统中明确登记：合同编号：A2015002374，买受人：***，楼盘房号：皇华学府名都110#（原28#）000110，用途：商业用房，面积：153.35平方米，金额644070元，审批备案时间2015-3-18。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第三十条的规定：金钱债权执行中对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。综上，法院在执行被告彰武县兴武建筑工程有限公司与第三人阜新市皇华建设有限责任公司、辽宁皇华房地产开发有限公司、重庆国金建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了我支付全款购买的并进行了预告登记的学府名都第110-10号（原28#）000110是错误的，依法应当立即停止对该房屋的强制执行，并解除对其查封或续查封。二、阜新市中级人民法院2021年4月7日作出的（2021）辽09执异28号《执行裁定书》在认定事实和适用法律方面都是错误的。1、上述《执行裁定书》在事实认定方面忽略了案涉的房屋学府名都第110-10号，原告作为买受人已经在当地政府房地产交易登记主管部门办理了预购商品房买卖合同受让物权预告登记这一重要事实，导致事实认定有误。2、上述《执行裁定书》适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在法律适用方面也是错误的。原告在执行法院查封该房屋之前就与第三人辽宁皇华房地产开发有限公司之间签订了《商品房买卖合同》，并支付了全款644070元，还向当地房地产交易登记主管部门办理了预购商品房的预告登记，应适用上述司法解释的第三十条的规定，支持原告的执行异议请求。综上，请贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 兴武公司辩称，请求维持（2021）辽09执异28号裁定，驳回原告的诉讼请求。1、2016年我公司依法申请对皇华公司的烂尾楼、房产进行保全，对方没有提异议。2、起诉人虽然办理预告登记，但是据我所知，皇华公司内部管理混乱，外部债务多。其买卖房屋真实性需要核实。结合今天的6个案子，起诉人提供的证据显示对方支付房款时间一次性支付了170万元。我需要对方提供支付房款的银行账户和收款人的银行流水。我公司申请执行的工程欠款，对方的门市楼是商业投资行为。3、工程属于再建工程，至今未交付，对方也未实际占有。 阜新市皇华建设有限责任公司、辽宁皇华房地产开发有限公司、重庆国金建设集团有限公司未答辩。 本院经审理查明，2014年10月29日，原告***购买辽宁皇华房地产开发有限公司开发的位于彰武县学府名都第110-10号房产，面积：153.35平方米，房款金额644070元，用其享有工程款债权抵顶了购房款，辽宁皇华房地产开发有限公司向其出具了专用收款收据。2015年3月18日，辽宁皇华房地产开发有限公司与***办理了商品房预售合同登记备案手续。 另查明，查封房屋至今尚未交付使用。辽宁省彰武县人民法院于2016年6月20日作出（2016）辽0922民初1162号民事裁定书，查封了位于彰武县学府名都第110-10号房产。2018年6月28日、2019年4月30日本院对该房产续查封。***于2021年4月6日提出案外人异议申请，本院以（2021）辽09执异28号执行裁定驳回***的异议请求。 上述事实有《商品房买卖合同》、专用收款收据、《商品房买卖合同网上备案表》、（2021）辽09执异28号执行裁定书等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》对商品房预售登记备案制度均有相关规定。根据上述规定，开发商应当自与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售登记备案是政府有关部门对房地产市场进行管理的行政行为，不是预告登记，不具有预告登记制度中法定限制处分的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，辽宁皇华房地产开发有限公司与***办理的是商品房预售合同登记备案，而非预告登记，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的情形，不具备原告主张的阻却对本案诉争房产执行的效力。本案中查封房屋至今尚未交付，原告并未合法占有案涉房屋，原告所购商品房不是用于居住且原告名下有其他用于居住的房屋，故原告的诉讼请求无法律依据，本院对原告的诉讼主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审判长　王　斌 审判员　*** 审判员　陈　垠 二〇二一年九月二十六日 书记员　田　芳