新余市美安居建材有限公司、新某某建筑工程有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省新余市渝水区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）赣0502执异129号

案外人：李璐，女，1992年2月10日生，汉族，住江西省新余市渝水区。

申请执行人：新余市美安居建材有限公司，住所地：新余市渝水区城北劳动北路**御天城****。统一社会信用代码：91360522698474203A。

法定代表人：李红平，该公司执行董事。

被执行人：新***建筑工程有限公司，住所地，住所地：新余市渝水区珠珊镇会信用代码：91360502076850992Q。

法定代表人：周志敏，该公司总经理兼执行董事。

被执行人：龚金芽，男，1955年6月13日生，汉族，江西省新余市人，住新余市。

被执行人：***，男，1969年1月2日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。

在本院执行新余市美安居建材有限公司与新***建筑工程有限公司、龚金芽、***买卖合同纠纷一案【执行案号：（2021）赣0502执2122号，原保全案号：（2020）赣0502执保1708号】中，案外人李璐对本院查封新余市渝水区恒大城12栋12901号房屋（下称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人李璐称，1、恒大城12栋1单元2901号房产，合法产权人李璐（身份证号：36050219********）。详见商品房买卖合同（合同编号：第Ｂ1408080033号）；2、恒大城12栋1单元2901号房产，纯属李璐婚后财产，享有权归属李璐。详见李璐婚姻登记证（登记日期：2014年3月5日，结婚证字号：丁360502-2014-001540）；3、恒大城12栋1单元2901号房产，由李璐向中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行贷款肆拾伍万元购买的。详见个人购房借款及担保合同（合同编号：36003273114097118641）。为此，案外人提出以下异议请求：解除对恒大城12栋12901号房屋的查封。

申请执行人称，一、涉案《商品房买卖合同》签订时间和房屋买受人变更的时间发生在答辩人对被执行人新***建筑工程有限公司、***形成债权之后。被执行人***有恶意转移财产权利损害答辩人合法权益的行为。根据（2020）赣0502民初6338号民事判决认定的事实：2014年5月19日，答辩人与新***建筑工程有限公司就本案债务签订合同。根据答辩人在（2020）赣0502民初6338号案件庭审过程中向法院提交的出库单，答辩人对被执行人新***建筑工程有限公司、***的债务形成在涉案《商品房买卖合同》签订之前。案外人李璐申请变更《商品房买卖合同》的理由为***因征信问题不能贷款。但根据执行信息公开网的查询记录，***在2015年2月15日才有第一个作为被执行人的案件，而《商品房买卖合同》签订的时间为2014年7月16日，***当时买房时并没有不良征信，且案外人李璐也没有提供任何证据证明***当时有不良的征信记录。***将《商品房买卖合同》的买受人变更为李璐属于恶意转移财产权利损害答辩人合法权益的行为。二、涉案房屋的首付款为被执行人***支付，且***与李璐为父女关系，后续贷款也有极大可能是***借用李璐名义办理。1．根据***所签的《商品房买卖合同》商品房买卖合同的约定，首期房款支付时间为2014年7月16日，金额为259359元，案外人李璐被变更为房屋买受人的时间发生在2014年的8月8日。早在房屋买受人变更之前，被执行人***就已经支付了涉案房屋的首付款259359元。案外人李璐也没有提供首付款的支付记录，仅有银行贷款合同及贷款偿还的记录。且***与李璐为父女关系，涉案房屋的贷款也有极大可能是***支付到李璐的银行账户内，再由贷款银行进行划扣。2．买卖合同上显示李璐的地址为新***建筑工程有限公司，购买房屋实际使用的资金极有可能是被执行人新***建筑工程有限公司的资金。三、案外人李璐并没有实际占有涉案房屋。涉案房屋交付的时间为2014年12月31日，而案外人李璐向法院提供的身份证复印件显示2017年李璐办理新的身份证时的地址并不是案涉房屋所在的地址，涉案房屋并没有被案外人实际占有。综上所述，援引《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，案外人李璐仅是涉案房产的共有权人之一，对涉案房产并不享有全部的所有权，且其对涉案房产的主张并不是真实、合法，不能排除对涉案房产的强制执行。

本院查明，2020年11月28日新余市渝水区人民法院作出（2020）赣0502民初6338号民事判决书，判决如下：“一、被告新***建筑工程有限公司、龚金芽应于本判决生效之日起十日内支付原告新余市美安居建材有限公司货款710334元及逾期还款利息875900元（2020年1月6日），并以所欠货款本金710334元，按月息2%，支付利息从2020年1月7日算至归还时止。二、被告***应对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告新余市美安居建材有限公司的其他诉讼请求。”新***建筑工程有限公司、龚金芽、***未按该生效判决履行，新余市美安居建材有限公司本院申请执行。本院根据新余市美安居建材有限公司的申请查封了涉案房屋。案外人为此提出异议，并提供了结婚证、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、个人购房/购车借款及担保合同（合同编号：36003273114097118641）、商品房买卖合同（合同编号：第B1408080033号）、商品房买卖合同（合同编号：第1407160037号）等证明该涉案房屋的实际所有权人系案外人，法院无权执行该房屋。

本院另查明，2021年11月4日新余市住房和城乡建设局房产开发管理科向新余市渝水区人民法院执行局出具一张情况说明（原件），内容如下“经查询恒大城12栋12901房业主***、李璐于2014年7月16日在房产交易登记中心网签备案，合同编号为：1407160037；2014年8月8日，由于购买人***征信不良，无法办理银行按揭手续，特向房产交易登记中心申请合同主体变更，变更为李璐一人所有，合同编号为：第B1408080033；由于工作人员疏忽，未审核通过导致网签备案系统未变更为李璐一人所有，合同编号为：1407160037的4份合同房产交易登记中心于2014年8月8日全部收回，目前现状为该套房屋实际买受人为李璐一人所有。”并附有新余商品房网上签约备案系统图片两张作为证据，图片显示在合同主体变更受理待预审栏目下有申报单位为新余市兴旺房地产开发有限公司、项目名称为恒大城、变更前购房人为***、合同编号为1407160037、申请创建时间为2014年8月8日的一条记录。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十五条之规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…（五）其他财产和权利人，有登记的，按照登记机构的登记判断；无等级的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断…”，被执行人并非该涉案房产的权利人，因为2014年8月8日涉案房屋已向房产交易登记中心申请合同主体变更，只是由于工作人员疏忽，未审核通过导致网签备案系统未变更为李璐一人所有。故对于案外人李璐提出的解除涉案房产查封的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下：

解除对恒大城12栋12901号房屋的查封【执行案号：（2021）赣0502执2122号，原保全案号（2020）赣0502执保1708号】。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　刘雅萍

审 判 员　简谊莲

审 判 员　邢茂雨

二〇二一年十一月二十三日

法官助理　付竞一

书 记 员　游辉辉