原告（反诉被告）长江南京航道工程局与被告（反诉原告）南京泓凯同生物技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏01民初3528号

原告（反诉被告）：长江南京航道工程局，住所地南京市鼓楼区江边路**。

法定代表人：桑勇，该局副局长。

委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张昕，北京大成（南京）律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：南京泓凯同生物技术有限公司，住所地南京市浦口经济开发区万寿路**。

破产管理人：江苏汇金破产清算事务所有限公司。

诉讼代表人：卞海，该公司破产管理人负责人。

委托诉讼代理人：柳静芬，北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢彤，北京市浩天信和（江阴）律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）长江南京航道工程局（以下简称长江航道局）与被告（反诉原告）南京泓凯同生物技术有限公司（以下简称泓凯同公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长江航道局的委托诉讼代理人王世杜、张昕，被告（反诉原告）泓凯同公司的委托诉讼代理人柳静芬、卢彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长江航道局向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间转让协议书解除；2.确认其对泓凯同公司享有普通债权106083519.09元[其中房款68250000元，违约金37833519.09元（包括已付房款按照银行同期贷款利率计算至起诉之日的利息损失21333519.09元及合同约定的违约金1650万元）]；3.确认其有权以对泓凯同公司的上述债权抵消应向泓凯同公司支付的拍卖款；4.诉讼费用由泓凯同公司承担。事实和理由：2012年3月14日，原、被告双方签订《房地产转让协议书》，约定由原告以7500元每平方米的单价受让泓凯同公司名下南京市浦口区经济开发区天浦路133号地块2000平方米土地使用权和22000平方米房屋所有权。合同签订后，长江航道局已按照合同约定向南京泓凯同公司累计支付房款6825万元。泓凯同公司因与案外人发生其他纠纷被申请强制执行，2018年12月11日，案涉在建工程房屋以及土地使用权被浦口区人民法院依法拍卖，原告成功拍得标的物，成交价格为167761000元人民币。因案涉房产已被拍卖，泓凯同公司已丧失履行《房地产转让协议书》的可能，致使合同目的不能实现，构成根本违约，原告有权根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定解除合同。合同解除后，泓凯同公司应当返还已支付的房款6825万元，并按照人民银行同期贷款利率向原告支付占有房款期间的利息，同时，泓凯同公司的行为已构成协议书第九条第2款的根本违约，应当支付合同约定总价款35%的违约金，原告现主张合同总价款10%的违约金16500000元。

泓凯同公司辩称：1.被告同意解除案涉房地产转让协议，但解除原因系长江航道局未按照约定支付款项导致。双方在案涉协议第五条中约定了付款进度，并在协议第九条约定了未按约付款的违约责任。案涉科研楼在2014年6月30日实现主体封顶，按照约定长江航道局应当付至合同价款的90%（即14850万元），但截止2014年6月30日，其仅支付6825万元，长江航道局的行为构成严重违约，导致工期延误，被告因拖欠工程款，最终案涉房产及土地使用权被法院评估拍卖。长江航道局因其违约行为，应当向泓凯同公司支付违约金8025万元，扣除其已经支付的6825万元，还需要支付泓凯同公司1227.26万元。2.泓凯同公司不存在违约行为，无需支付长江航道局资金占用期间利息损失及违约金。且根据合同约定，只有在泓凯同公司将案涉房地产另行转让他人的情况下，才应当承担根本违约的违约责任，本案中泓凯同公司主观上不存在将案涉房地产另行转让的意图，客观上案涉房地产也仍由长江航道局竞得，故泓凯同公司不构成根本违约。3.关于长江航道局以上述债权抵消其应支付的拍卖款，没有事实依据，也不符合破产法关于债务抵消的前提条件，即使最终确认其对被告享有债权，该债权也应当按照普通债权进行分配，而不是用于抵消拍卖款。综上，请求驳回长江航道局的诉讼请求。

泓凯同公司向本院提出反诉请求：1.判令长江航道局支付逾期付款违约金1227.26万元（违约金总额8052.26万元，扣除泓凯同公司应当退还的转让款6825万元）；2.反诉诉讼费用由长江航道局负担。事实和理由：双方于2012年3月14日签订案涉《房地产转让协议书》，对价款、付款时间节点、逾期付款违约责任进行了约定。案涉科研楼在2014年6月30日实现主体封顶，按照约定长江航道局应当付至合同价款的90%（即14850万元），但截止2014年6月30日，其仅支付6825万元，长江航道局的行为构成严重违约。泓凯同公司多次发函，要求长江航道局履行付款义务，否则案涉工程将面临停工、农民工闹事等风险，但长江航道局仍拒绝付款。故泓凯同公司主张长江航道局应按照未付款项8025万元为基数，按照年利率24%的标准向泓凯同公司支付违约金8052.26万元，扣除其已经支付的6825万元，长江航道局还应支付1227.26万元。

长江航道局辩称：1.泓凯同公司未按照《房地产转让协议书》约定的时间进行开工建设，构成严重违约。根据案涉协议约定，泓凯同公司应当于2012年7月31日前开工建设，案涉工程应于2014年6月30日前竣工验收，2014年7月31日前交付使用。但泓凯同公司于2013年7月28日才开工建设，自称于2014年6月底实现主体结构封顶，且此后就一直处于停工状态，远远落后于合同约定的开工和竣工时间，其行为构成严重违约。2.泓凯同公司未取得土地性质变更手续，构成根本违约。案涉土地性质为工业用地，而案涉房地产转让的前提是土地性质变更为研发用地，泓凯同公司至今未办理土地性质的变更手续，构成根本违约。3.因泓凯同公司对外欠下巨额债务，在多家法院被起诉，且案涉地块的土地使用权在2014年6月13日已经被南京市鼓楼区人民法院查封，导致《房地产转让协议书》无法继续履行，泓凯同公司构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、六十八条的规定，在泓凯同公司未按照合同约定开工建设并办理土地性质变更手续，且工程停工、经营状况恶化的情况下，长江航道局有权拒绝支付剩余房款。综上，请求驳回泓凯同公司的全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下：2012年3月14日，泓凯同公司（甲方）和长江航道局（乙方）签订案涉《房地产转让协议书》，约定：甲方将证号为宁浦国用（2011）第01784号地块西南部位约2000平方米土地使用权及拟建房产约22000平方米转让给乙方；拟建房产为研发办公楼，由甲方为乙方量身订造，甲方确保2012年7月31日前开工建设，2014年6月30日前竣工验收，2014年7月31日前交付使用；甲方转让给乙方的土地使用权、房产、附属设施统一以办公楼建筑面积作价为每平米7500元计算，该价格包括土地使用权、房产、附属设施等全部在内，该价格为绝对不变价，不随市场和时间变动而变动，转让总价款按办公楼最终实测面积乘以单价为准，进度款暂按图纸面积测算的总价按约定比例支付，房产面积最终以房产局测定面积为准；签订本合同时乙方支付转让款的5%作为定金，开工时支付转让款的15%，工程至正负零时支付转让款的20%，此后按形象进度付款，每五层支付一次，每次支付转让款的8%，到大楼封顶时共支付转让款的90%，竣工验收后甲方交付“二证”（指已登记到乙方名下的土地使用证、房屋所有权证）时再支付5%，剩余5%作为质量保证金，竣工验收交付房产后满二年时付清；甲方以书面形式向乙方指定建设专用账户（该账户以甲方书面指令为准），作为甲方履行本协议的收款账户和乙方履行本协议的付款账户，甲方保证专款专用；若甲方无法取得相关合法审批手续，导致甲方无法将该土地房产转让给乙方（即无法办理房屋和土地登记手续给乙方的），乙方有权解除合同，甲方除在一个月内全额退还乙方已经支付的转让进度款外，甲方还应支付乙方已付转让款35%的违约金，该违约金也在解除合同后一个月内付清；因甲方转让给乙方的房产系按乙方要求定制，乙方不得毁约不受让，如乙方毁约，除承担因此而给甲方造成的全部损失外，乙方另承担本协议总价款35%的违约金；如甲方将本合同约定的房地产另行转让他人，为甲方根本违约，甲方应承担按本合同约定的总价款35%的违约金；如乙方不按约定按期足额付款为严重违约，处应付未付款项每日千分之一的违约金交甲方；甲方延迟交付房屋按每迟延一天处违约金100000元计算交乙方；双方其他违约行为均应赔偿对方的相应损失。

上述协议签订后，长江航道局共向泓凯同公司付款6825万元，其中：2012年4月5日付款825万元；2012年7月10日付款800万元；2012年12月28日付款800万元；2013年1月23日付款800万元；2013年8月2日付款1000万元；2013年8月9日付款1000万元；2014年1月23日付款500万元；2014年1月26日付款500万元；2014年5月8日付款200万元；2014年8月1日付款200万元；2014年10月28日付款100万元；2014年11月5日付款100万元。

案外人孙建阳因与周锦旗、泓凯同公司等民间借贷一案，诉至南京市鼓楼区人民法院[即（2012）鼓商初字第700号]，要求泓凯同公司对周锦旗向孙建阳的欠款承担保证责任，后南京市鼓楼区人民法院于2014年6月13日将案涉建设用地使用权查封。后又因泓凯同公司与案外人通州建总集团有限公司、南京钟山岩土工程有限公司、沈国保等纠纷，南京市浦口区人民法院先后作出（2016）苏0111民初1974-1号、（2017）苏0111民初7503之1号、（2017）苏0111民初8205号民事裁定书，对案涉建设用地使用权进行查封。

2014年9月16日，泓凯同公司向长江航道局发出付款申请函，要求尽快先支付2000万元；2014年10月20日、2014年12月11日，泓凯同公司又分别向长江航道局发出紧急付款申请函，要求尽快先支付2000万元；2016年1月4日，泓凯同公司再次向长江航道局发出紧急付款申请函，请求立即支付3000万元工程款。长江航道局收到泓凯同公司的上述付款申请函后，除前述付款外，未再支付相关款项。

2018年12月10日，南京市浦口区人民法院将案涉土地及在建工程进行拍卖，竞买公告关于标的物介绍中载明：该土地已于2013年1月30日办理过“工业转研发”的相关审批，后因泓凯同公司未及时缴纳土地出让金，未办理成功；项目于2014年停工，主体结构已完成……系停建工程，形象进度占整体工程的70%。拍卖过程中，江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉工程进行评估，评估结果认为案涉工程在评估基准日的市场价值为73763775元。2018年12月11日长江航道局以167761000元的最高价竞得，长江航道局于2019年1月4日将款项付清，2019年1月20日南京市浦口区人民法院作出（2018）苏0111执恢200号执行裁定书，裁定解除对案涉土地的查封措施，并将泓凯同公司名下的案涉土地登记至买受人长江航道局名下。

2018年12月28日，长江航道局向南京市浦口法院提出对泓凯同公司的破产清算申请，该院于2019年2月11日作出（2019）苏0111破申1号民事裁定书，受理该破产清算申请，并于2019年3月15日指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任泓凯同公司的管理人。

上述事实，有房地产转让协议书、付款凭证、（2013）鼓执字第623号民事裁定书及《协助执行通知书》、（2016）苏0111民初1974-1号民事裁定书及《协助执行通知书》、、（2017）苏0111民初7503号民事裁定书及《协助执行通知书》、（2017）苏0111民初8205号民事裁定书及《协助执行通知书》、（2019）苏0111破申1号民事裁定书、2019苏01**破8号《决定书》、阿里司法拍卖网页截屏、在建工程估价报告、付款申请函及双方当事人陈述等证据予以证实。

本院审理期间，泓凯同公司对于应返还长江航道局已付款项6825万元没有异议，本院予以确认。

本案争议焦点为：1.长江航道局是否有权解除案涉房地产转让协议书并主张泓凯同公司承担相应违约责任；2.泓凯同公司是否有权主张长江航道局承担逾期付款的违约责任；3.违约金计算的方式；4.长江航道局主张享有对泓凯同公司破产抵消权是否应予支持。

本院认为，关于第一项争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人签订协议，泓凯同公司在其拥有的案涉土地上建设房产并向长江航道局出售，但现泓凯同公司因案涉土地及在建工程被人民法院拍卖，已经不享有对案涉土地及在建工程的所有权，其已经无法按照合同约定向长江航道局交付相应标的，在此情况下，长江航道局的合同目的已经无法实现，其有权依据上述法律规定解除合同。现长江航道局主张以其起诉状送达泓凯同公司之日为合同解除日，具有法律依据。本院认定双方签订的房地产转让协议书于2019年1月10日解除。

关于长江航道局主张泓凯同公司应承担违约责任，泓凯同公司虽抗辩合同不能履行系长江航道局逾期付款导致，但案涉工程在施工过程中于2014年6月13日即因泓凯同公司与案外人的纠纷被人民法院查封，泓凯同公司亦认可该纠纷与案涉工程建设并无关联，在双方协议中已经约定泓凯同公司应保证长江航道局支付的款项专款专用的情况下，长江航道局是否足额支付款项与案涉土地被查封、是否能够解封并无直接关联；另外，结合案涉工程造价、长江航道局已付款情况、泓凯同公司对外欠款情况来看，即使长江航道局依照约定付款，亦不足以保证泓凯同公司能够正常履约。基于以上理由，本院认为泓凯同公司的抗辩理由不能成立，泓凯同公司自身债务原因才是导致案涉土地及在建工程被强制执行的根本原因。

关于第二项争议焦点。首先，长江航道局是否存在逾期付款事实。泓凯同公司主张2014年6月30日案涉工程主体结构已经封顶，长江航道局应当付至合同总价款的90%，但双方在合同中约定“后按形象进度付款，每五层支付一次，每次支付转让款的8%，到大楼封顶时共支付转让款的90%”，从该约定内容来看，双方真实意思表示系按照案涉工程的形象进度付款，故上述约定中“大楼封顶”并不能简单理解为主体框架结构封顶，而仍需要结合工程总体形象进度来确定。考虑到案涉工程停建时，形象进度占总体工程的70%，本院酌定此时长江航道局应支付的款项为11550万元；而双方当事人均确认长江航道局实际仅支付6825万元，故长江航道局存在4725万元的逾期付款。

其次，长江航道局针对其逾期付款行为而提出的抗辩权是否成立。一、长江航道局主张泓凯同公司未按照约定的时间进行开工建设，但即使存在延期开工的事实，长江航道局在履行合同过程中也并未针对延期开工提出过异议，而是继续支付款项，且从款项支付情况来看，长江航道局支付款项的时间与工程进度有关，开工即使存在迟延，长江航道局的付款义务时间亦必然予以顺延，故长江航道局主张延期开工的事实与其逾期付款行为并无关联，并不能以此为由对其逾期付款行为予以抗辩。二、长江航道局主张泓凯同公司未依约变更土地性质，但在双方合同约定中，并未约定泓凯同公司需先变更土地性质或在长江航道局支付工程款的同时即变更土地性质，故其以此为由延期支付工程款亦缺乏事实依据。三、长江航道局主张泓凯同公司对外巨额欠债、经营状况恶化、案涉土地于2014年6月13日已被人民法院查封，其有权停止支付合同款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方存在经营状况严重恶化等情形的，可以中止履行。在发现泓凯同公司存在无法履行或可能无法履行债务情况下，长江航道局有权行使不安抗辩权。但《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人行使不安抗辩权，应当及时通知对方；对方提供适当担保时，应当恢复履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。即当事人在因有确切证据证明对方存在不安事由从而中止履行的情况下，负有及时通知的义务，否则将导致对方丧失提供适当担保以促使合同继续履行的机会。本案中，长江航道局并未提供证据证明其在行驶不安抗辩权过程中履行了及时通知的义务，故因其未按照法律规定行使不安抗辩权，其并不能以此对抗泓凯同公司要求其承担逾期付款责任的相应请求权。基于以上理由，长江航道局主张其无需支付逾期付款违约金的理由不能成立。

关于第三项争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”长江航道局主张泓凯同公司向其支付违约金37833519.09元，实际系主张泓凯同公司赔偿其资金占用的实际利息损失21333519.09元的同时，要求泓凯同公司再依据合同约定支付违约金1650万元。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据该规定，因长江航道局依照合同约定主张的违约金数额低于其实际已付房款的利息损失，现长江航道局主张按照其已付房款计算数额、并以同期同类银行贷款利率计算至2018年12月20日的利息损失调增违约金，具有法律依据，经计算，泓凯同公司应支付违约金数额为20853402元。在已调增违约金的情况下，长江航道局又主张泓凯同公司按照合同约定支付违约金1650万元，不符合上述规定，本院不予支持。

关于长江航道局应支付逾期付款违约金的问题。长江航道局认为泓凯同公司主张按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金标准明显过高，请求本院予以调整。在泓凯同公司未提供明确证据证明其实际损失的情况下，本院考虑双方合同约定、当事人实际损失、当事人过错程度等因素，酌定亦按照同期同类银行贷款利率作为计算逾期付款违约金的标准。泓凯同公司主张逾期付款违约金自2014年11月6日计算至合同解除日，具有事实和法律依据，本院对其主张的逾期付款违约金期间予以确认。经计算，长江航道局应支付逾期付款违约金数额为9909264元。

前述两项违约金数额冲抵后，泓凯同公司还应向长江航道局支付违约金10944138元。因对于泓凯同公司的破产清算申请已被人民法院受理，长江航道局主张确认其对泓凯同公司享有的债权为破产普通债权符合法律规定，本院予以支持。因泓凯同公司对应返还长江航道局已付款项6825万元没有异议，故本院确认长江航道局对泓凯同公司共享有破产普通债权79194139元。

关于争议焦点四。《中华人民共和国破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵消。现长江航道局通过司法拍卖另行购得案涉土地及工程，且款项已经实际支付，已不再对泓凯同公司负有债务，故其主张破产抵消权缺乏事实依据。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《中华人民共和国破产法》第四十条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：

一、长江南京航道工程局与南京泓凯同生物技术有限公司2012年3月14日签订的房地产转让协议书于2019年1月10日解除；

二、长江南京航道工程局对南京泓凯同生物技术有限公司享有破产普通债权79194139元；

三、驳回长江南京航道工程局的其他诉讼请求；

四、驳回南京泓凯同生物技术有限公司的其他反诉请求。

本诉案件受理费866800元，由长江南京航道工程局负担147356元，由南京泓凯同生物技术有限公司负担719444元；反诉案件受理费减半收取47717.8元，由长江南京航道工程局负担5782元，由南京泓凯同生物技术有限公司负担41935.8元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。

审判长　　王劲松

审判员　　李　斐

审判员　　王　路

二〇一九年十一月二十六日

书记员　　郭旭冬